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1、籌備業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會操作辦法,首次業(yè)主大會的成立,一、物業(yè)服務區(qū)域內持有12以上投票權的業(yè)主入住以后，應該籌備成立業(yè)主大會。(各地區(qū)有具體規(guī)定的按照當?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行) 二、分期開發(fā)的住宅區(qū)，第一期有12以上投票權的業(yè)主入住以后，可以籌備成立業(yè)主大會。(各地區(qū)有具體規(guī)定的按照當?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行) 三、項目具備成立業(yè)主大會條件后，開發(fā)商應向項目所在地的區(qū)房地產行政主管部門、街道辦事處提出成立業(yè)主大會的申請。 四、籌備首次業(yè)主大會的費用按照當?shù)匚飿I(yè)服務相關規(guī)定執(zhí)行，如無明確規(guī)定則由開發(fā)商承擔。,成立業(yè)主大會籌備組,一、業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）由業(yè)主代表、開發(fā)商代表組成。在房地產行政主管部門和街
2、道辦的指導下負責業(yè)主大會籌備工作。 二、籌備組中的業(yè)主代表建議參照業(yè)委會委員的條件，并應關注以下事項： A.必須是業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產權證登記為準）； B.支持、配合物業(yè)服務中心工作。 C.模范履行業(yè)主義務，不欠交管理費。 三、籌備組中業(yè)主代表和開發(fā)商的人數(shù)應符合當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，如當?shù)胤ㄒ?guī)無明確規(guī)定，應請示當?shù)胤康禺a行政主管部門意見。 四、業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請參加。,成立業(yè)主大會籌備組,五、在獲得主管部門批準后，開發(fā)商應及時在小區(qū)通告欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式召集業(yè)主自薦參加業(yè)主大會籌備工作。 六、業(yè)主代表報名參加籌備組人數(shù)超過房地產行政主管部門批復的人數(shù)時，由開發(fā)商代表和政府主管
3、部門組織所有報名的業(yè)主代表召開會議推選出籌備組中的業(yè)主代表。 七、籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內公告。 八、備組應當自組成之日起30日內在房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。,成立業(yè)主大會籌備組,九、籌備組產生后，履行以下職責： A.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； B.參照各地房地產行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。 C.確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； D.確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法。 十、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議召開的時間
4、、地點、形式以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，業(yè)主委員會委員候選人產生辦法等內容需要在物業(yè)服務區(qū)域內公示15日。,確定業(yè)主委員會的選舉方式,一、業(yè)主委員會人數(shù)應符合當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，或根據(jù)當?shù)胤康禺a行政主管部門的要求確定，一般情況下為單數(shù)。 二、分期開發(fā)的小區(qū)，建議業(yè)主大會籌備組根據(jù)項目實際情況確定每期的業(yè)主委員會人數(shù)，并且分布合理。 三、業(yè)主委員會實行差額選舉，因此候選人數(shù)應多于應選人數(shù)。 四、籌備組成立后應及時確定業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員候選人應具備以下條件： A.本物業(yè)服務區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主； B.遵守國家有關法律、法規(guī)； C.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范
5、履行業(yè)主義務； D.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； E.具有一定組織能力； F.具備必要的工作時間。,確定業(yè)主委員會的選舉方式,五、如售房合同或產權證上登記的業(yè)主超過一人，均可按享有的產權比例行使業(yè)主權利，但如果他們同時成為籌備組成員或業(yè)主委員會候選人，必須提前向全體業(yè)主公布。 六、候選人產生方式(建議根據(jù)項目情況由業(yè)主大會籌備組選擇)： A.候選人的產生可采取業(yè)主自薦或推薦的方式。 B.業(yè)主委員會委員候選人自薦表 C.物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表作為業(yè)主委員會委員侯選人，且業(yè)主代表應均勻分布在物業(yè)各個
6、幢、單元、樓層。,公布業(yè)委會候選人資料和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約（草案）,一、由籌備組對所有業(yè)委會委員候選人進行資格審議后（關注候選人必須是業(yè)主本人），將候選人基本情況和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約（草案）在物業(yè)服務區(qū)域內公示15日。業(yè)主如有異議可向籌備組提出質疑，由籌備組給予解答，并對相關文件進行修訂。 二、公布的候選人資料應包括：（以下資料收集時應告知業(yè)主需對外公布并征得業(yè)主同意） A.姓名，性別，年齡，學歷，工作簡歷，照片 B.競選宣言及其他,發(fā)放、回收選票,一、如候選人資料公示期滿業(yè)主無異議，則印制選票，并安排人員逐戶發(fā)放、回收。 二、投票人必須是產權登記人或產權登記人的委托代理人，公
7、司戶應是公司法定代表人或其書面授權人。委托（授權）人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。 三、業(yè)主大會表決可采取現(xiàn)場投票的方式，也可采用上門或在物業(yè)內固定區(qū)域集中發(fā)放、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后兩種方式發(fā)放、回收選票。 四、發(fā)放、回收選票的工作應由籌備組具體負責實施，物業(yè)公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協(xié)助。 五、為便于選票的統(tǒng)計和確認，選票的發(fā)放、回收都應有業(yè)主的簽字確認。 六、首次業(yè)主大會會議要討論通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，且須有物業(yè)服務區(qū)域內三分之二以上的業(yè)主表決通過，故應在會前確認有足夠的選票，以便會議順利召開。,召開首次業(yè)主大會會議,一
8、、會議通知及有關材料應在業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)服務區(qū)域內公示，也可通過小區(qū)電子顯示屏、社區(qū)網(wǎng)站等形式發(fā)布。 二、除業(yè)主或業(yè)主代表外，出席會議人員須包括所在地區(qū)房地產行政主管部門領導、街道辦事處或居民委員會、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)委會候選人、物業(yè)公司代表等。 三、當場開箱驗票、唱票。應事先確定唱票、計票、監(jiān)票人。其中唱票人、計票人可由業(yè)主大會籌備組成員擔任，監(jiān)票人建議從現(xiàn)場參加會議的業(yè)主中以自愿的方式產生。 四、驗票時應注意： A.經(jīng)籌備組同意，為保證選票的真實性，可在選票上加蓋統(tǒng)一印章； B.業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權數(shù)； C.所選人數(shù)不得超過應選委員人數(shù)。 五、業(yè)委會選舉實行差額選
9、舉，候選人中得票數(shù)多者為業(yè)主委員會委員。 六、首次業(yè)主大會會議由籌備組負責作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會承擔相應職責。,召開第一次業(yè)主委員會會議,一、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人（專職執(zhí)行秘書的設置依據(jù)各地物業(yè)法規(guī)的規(guī)定，如法規(guī)無明確規(guī)定則由業(yè)主委員會會議決定，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確），以便業(yè)主委員會正常開展工作。 二、由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同（提前在物業(yè)服務區(qū)域內公示合同文本）。 三、業(yè)主委員會召開第一次會議后，應將業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議相關決議在物業(yè)服務區(qū)域內進行
10、公告。,業(yè)主委員會申請備案,一、自業(yè)主委員會選舉產生之日起三十日內，應指定專人報當?shù)胤康禺a行政主管部門備案并申請刻制業(yè)主委員會公章。 二、申請備案時一般應提交如下材料具體根據(jù)當?shù)胤康禺a行政主管部門要求確定）： A.業(yè)主大會的成立情況（包括業(yè)主委員會委員名單） B.管理規(guī)約 C.業(yè)主大會議事規(guī)則 三、業(yè)主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事項需使用公章時，應由多數(shù)委員簽字認可。,注意事項,一、在業(yè)主大會籌備、業(yè)主代表、業(yè)主委員會選舉過程中張貼的資料，建議對張貼現(xiàn)場拍照保存。 二、業(yè)主大會籌建期間的所有相關文件，包括會議紀要、通知、公告、選票和選舉程序、結果等文件和相關照片，必須單獨建檔，妥善保存。 三、所有現(xiàn)場發(fā)布的公告底稿要有籌備組負責人審核，并保留記錄。 四、物業(yè)服務公司相關工作人員在成立業(yè)主大會過程中應積極協(xié)助籌備組工作，在對外所張貼的資料中，如涉及到物業(yè)公司人員參與，應注明“經(jīng)籌備組授權”，以免造成誤解。 五、成立業(yè)主大會時應確定各個準備階段的時間節(jié)點。,謝謝！,
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