深圳房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范.doc

《深圳房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范.doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《深圳房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范.doc（67頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

深圳房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范 發(fā)布時(shí)間： 2006-7-19 8:22:03 被閱覽數(shù)： 1290 次 來源： 中國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪網(wǎng) 文字 〖 大 中 小 〗 自動(dòng)滾屏（右鍵暫停） ??? 前 言 ??? 引 言 ??? 1 范圍 ??? 2 規(guī)范性引用文件 ??? 3 術(shù)語和定義 ??? 4 總則 ??? 5 房屋數(shù)據(jù)采集 ??? 6 房屋建筑面積計(jì)算 ??? 7 房屋建筑面積變更測(cè)繪 ??? 8 房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告書 ??? 附 錄 A （規(guī)范性附錄） 房屋建筑面積測(cè)繪外業(yè)記錄表與分割測(cè)繪說明 ??? A.1 《房屋建筑面積測(cè)繪外業(yè)測(cè)量記錄》格式示例 ??? A.2 《點(diǎn)位、標(biāo)高外業(yè)測(cè)繪記錄表》格式示例 ??? A.3 《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位略圖》格式示例 ??? A.4 《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)表》格式示例 ??? A.5 《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位測(cè)繪說明》格式示例 ??? 附 錄 B （規(guī)范性附錄） 房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告書標(biāo)準(zhǔn)格式 ??? B.1 《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》 ??? B.2 《深圳市建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告》 ??? 附 錄 C （規(guī)范性附錄） 條文說明 ??? C.1 術(shù)語和定義 ??? C.2 房屋數(shù)據(jù)采集 ??? C.3 房屋建筑面積計(jì)算 ??? C.4 變更測(cè)繪 前 言 ? ??? 附錄A、附錄B、附錄C為規(guī)范性附錄。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起實(shí)施。基于房屋建筑面積測(cè)繪的計(jì)算規(guī)則前后銜接的考慮，凡在本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日期之前已取得《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的新建建設(shè)工程項(xiàng)目的房屋建筑面積計(jì)算，或由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行過房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪并出具有效的《房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》項(xiàng)目的后續(xù)房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算均仍按主管部門原計(jì)算規(guī)則執(zhí)行。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市人民政府批準(zhǔn)。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局提出。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)歸口并負(fù)責(zé)解釋。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)負(fù)責(zé)起草。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：時(shí)曉燕、黃是佩、涂志勇、蔡恒剛、樊鐘聲、章淑君、羅和平、費(fèi)奎、夏輝、鄒志平、文偉強(qiáng)、熊遠(yuǎn)社、張濤、劉勇、周運(yùn)林、龔代瓊、譚小波。 引 言 ? ??? 2000年2月國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合編制的GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。原深圳市規(guī)劃國(guó)土局根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范〉加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》（建住房[2000]166號(hào)）精神，于2000年10月發(fā)布了《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》。該規(guī)程根據(jù)我市規(guī)劃國(guó)土管理和房地產(chǎn)權(quán)管理的實(shí)際需要，依據(jù)GB/T 17986-2000對(duì)建筑空間的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，從而成為我市房屋建筑面積測(cè)繪的實(shí)施細(xì)則。隨著建筑設(shè)計(jì)的不斷創(chuàng)新，原規(guī)程已不能涵蓋許多新的建筑形式，且其中一些定義不夠嚴(yán)格的問題也凸顯出來。2005年4月，為滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作的需要，建設(shè)部與國(guó)家質(zhì)量檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了GB/T 50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。 ??? 為保持與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)一致，使房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，進(jìn)一步規(guī)范我市房屋建筑面積測(cè)繪工作，有必要對(duì)2000版《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》進(jìn)行全面修訂。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)按照《深圳市行政機(jī)關(guān)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件的指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)要求，嚴(yán)格遵循相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，廣泛收集了近年來出現(xiàn)的各種新建筑形式設(shè)計(jì)案例，認(rèn)真總結(jié)多年來房屋建筑面積測(cè)繪方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在充分考慮我市在國(guó)土資源管理、城市規(guī)劃管理、房地產(chǎn)權(quán)管理等方面 的基本要求和特殊需要的基礎(chǔ)上制定。 房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范 ??? 1 范圍 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中的一般及特殊情況的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與處理方法。 ??? 本標(biāo)準(zhǔn)適用于深圳市建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問題處理等活動(dòng)中各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。 ??? ??? 2 規(guī)范性引用文件 ??? 下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。 ??? GB/T 17986-2000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 ??? GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 ??? GB/T 7929-1995 1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式 ??? CJJ 8-99 城市測(cè)量規(guī)范 ??? ??? 3 術(shù)語和定義 ??? 下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。 ??? 3.1 房產(chǎn)測(cè)繪名詞 ??? 3.1.1 房屋面積測(cè)繪 ??? 房屋各層水平投影面積的測(cè)量與計(jì)算。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測(cè)量與計(jì)算。房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算分棟進(jìn)行。 ??? 3.1.2 房屋的建筑面積 ??? 房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。 ??? 3.1.3 房屋的套內(nèi)建筑面積 ??? 房屋套門范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)面積。 ??? 3.1.4 房屋的使用面積 ??? 房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。 ??? 3.1.5 房屋的共有（公用）建筑面積 ??? 建筑物內(nèi)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 ??? 3.1.6 房屋的專有建筑面積 ??? 建筑物內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對(duì)應(yīng)于房屋的套內(nèi)建筑面積。 ??? 3.1.7 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 ??? 產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 ??? 3.1.8 房屋建筑施工圖面積測(cè)算 ??? 依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為施工圖測(cè)算面積。用于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考。 ??? 3.1.9 房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪 ??? 依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批及銷售。 ??? 3.1.10 房屋建筑面積竣工測(cè)繪 ??? 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算、房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。 ??? 3.1.11 房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪 ??? 依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記等。 ??? 3.1.12 房屋建筑面積變更測(cè)繪 因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號(hào)等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算。 ??? 3.1.13 房屋建筑面積分割測(cè)繪 ??? 依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算。分割測(cè)繪屬于變更測(cè)繪的一種。 ??? 3.2 建筑容量名詞 ??? 3.2.1 用地面積 ??? 經(jīng)市政府行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 ??? 3.2.2 建設(shè)用地面積 ??? 經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。 ??? 3.2.3 總建筑面積 ??? 建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 ??? 3.2.4 地面以上建筑面積 ??? 建筑物地面以上各層建筑面積之和。? ??? 3.2.5 建筑物基底面積 ??? 建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 ??? 3.2.6 建筑容積率 ??? 在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。包括兩種情況： ??? a) 無半地下室，或半地下室地面高度不超過1.50米時(shí)，建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積； ??? b) 半地下室地面高度超過1.50米時(shí)，建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積。 ??? 3.2.7 建筑覆蓋率 ??? 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 ??? 3.2.8 規(guī)定建筑容積率 ??? 市政府行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的建筑容積率。 ??? 3.2.9 規(guī)定建筑面積 ??? 市政府行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的計(jì)入容積率的總建筑面積。 ??? 3.2.10 核增建筑面積 ??? 市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的，允許對(duì)建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。 ??? 3.2.11 建筑層數(shù) ??? 層高在2.20米以上的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)，但不包括以下情況： ??? a) 屋頂突出物的高度在9.0米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的1/8者； ??? b) 實(shí)心女兒墻高度小于1.50米者； ??? c) 建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。 ??? 3.3 建筑術(shù)語 ??? 3.3.1 裙樓、塔樓 ??? 高層建筑中，低樓層部分的建筑結(jié)構(gòu)至高樓層部分發(fā)生轉(zhuǎn)換，且結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的相鄰樓層水平投影面積的差值超過低樓層部分水平投影面積的1/3時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓（含結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層）。 ??? 3.3.2 層高 ??? 相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。 ??? 3.3.3 樓層凈高 ??? 樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。 ??? 3.3.4 自然層 ??? 按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。 ??? 3.3.5 標(biāo)準(zhǔn)層 ??? 建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。 ??? 3.3.6 夾層 ??? 在一個(gè)樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。 ??? 3.3.7 架空層 ??? 建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。 ??? 3.3.8 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 ??? 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 ??? 3.3.9 設(shè)備層 ??? 建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的樓層。 ??? 3.3.10 避難層 ??? 建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。 ??? 3.3.11 屋面（頂）層 ??? 在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。 ??? 3.3.12 地下室 ??? 房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者。 ??? 3.3.13 半地下室 ??? 房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者。 ??? 3.3.14 走廊 ??? 建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。 ??? 3.3.15 過道 ??? 套內(nèi)使用的水平交通空間。 ??? 3.3.16 挑廊 ??? 挑出建筑物外墻的水平交通空間。 ??? 3.3.17 檐廊 ??? 設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。??? ??? 3.3.18 回廊 ??? 在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。 ??? 3.3.19 架空通廊 ??? 建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。 ??? 3.3.20 門斗 ??? 在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間。 ??? 3.3.21 門廊 ??? 位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺(tái)、且有支柱支撐頂蓋的開放式建筑空間。 ??? 3.3.22 雨篷 ??? 設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。 ??? 3.3.23 陽臺(tái) ??? 建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的平臺(tái)，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動(dòng)之用。 ??? 3.3.24 露臺(tái) ??? 與建筑銜接供人們活動(dòng)的無頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動(dòng)的無頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。 ??? 3.3.25 凸窗 ??? 為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺(tái)高度達(dá)到或超過0.40米的凸出外墻的窗。 ??? 3.3.26 落地窗 ??? 窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺(tái)高度小于0.40米的窗，前者為平臺(tái)式落地窗，后者為反凸式落地窗。 ??? 3.3.27 圍護(hù)結(jié)構(gòu) ??? 圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。 ??? 3.3.28 圍護(hù)性幕墻 ??? 直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻。 ??? 3.3.29 裝飾性幕墻 ??? 設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。 ??? 3.3.30 眺望間 ??? 設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀察周圍情況的建筑空間。 ??? 3.3.31 勒腳 ??? 建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。? ??? 3.3.32 變形縫 ??? 伸縮縫(溫度縫)、沉降縫和抗震縫的總稱。 ??? 3.3.33 永久性頂蓋 ??? 結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。 ??? 3.3.34 騎樓 ??? 樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。 ??? 3.3.35 門廳 ??? 建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。 ??? 3.3.36 大堂 ??? 具有休息、會(huì)客、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門廳。 ??? 3.3.37 樓（電）梯間 ??? 是用以容納樓（電）梯，并由墻面或豎向定位平面限制的空間。 ??? 3.3.38 前室 ??? 設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。 ??? 3.3.39 臺(tái)階 ??? 在室外或室內(nèi)地坪或樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯。 ??? 3.3.40 管道井 ??? 建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。 ??? 3.3.41 煙道 ??? 建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。 ??? 3.3.42 核心筒 ??? 建筑物中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。 ??? 3.3.43 中庭 ??? 建筑物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過一個(gè)層高的有蓋建筑空間。 ??? 3.3.44 橋 ??? 與室外相連的有跨度的架空構(gòu)筑物。 ??? 3.3.45 花池 ??? 建筑物中設(shè)置的用于種植花草的建筑構(gòu)件。 ??? 3.3.46 天井 ??? 四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時(shí)中間的空地，一般面積不大，主要用于房屋采光、通風(fēng)。 ??? 3.3.47 公共（消防）通道 ??? 為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。 ??? 3.3.48 公共開放空間 ??? 建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場(chǎng)地空間，公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。 ??? ??? 4 總則 ??? 4.1 房屋建筑面積測(cè)繪的目的 ??? 房屋建筑面積測(cè)繪是利用測(cè)繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。 ??? 4.2 房屋建筑面積測(cè)繪的內(nèi)容 房屋建筑面積測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測(cè)繪、房屋建筑面積計(jì)算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。 ??? 4.3 房屋建筑面積測(cè)繪的類型 ??? 房屋建筑面積測(cè)繪的類型包括預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪、變更測(cè)繪（含分割測(cè)繪）、施工圖面積測(cè)算。 ??? 4.4 房屋建筑面積測(cè)繪的成果 ??? 房屋建筑面積測(cè)繪的成果主要包括：房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告,竣工測(cè)繪還應(yīng)包括建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告。 ??? ??? 5 房屋數(shù)據(jù)采集 ??? 5.1 一般規(guī)定 ??? 5.1.1 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源 ??? 房屋邊長(zhǎng)有兩種不同的取得方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；二是依據(jù)實(shí)測(cè)，即通過對(duì)已竣工房屋或現(xiàn)有房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)取得房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。 ??? 5.1.2 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的圖上采集 ??? 5.1.2.1 從建筑施工圖上采集房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)應(yīng)邊進(jìn)行較核，對(duì)分段邊長(zhǎng)之和與總長(zhǎng)度進(jìn)行較核。較核不符時(shí)，應(yīng)返回建設(shè)單位進(jìn)行修正。 ??? 5.1.2.2 已竣工并且有建筑施工圖的建筑，若實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與圖紙邊長(zhǎng)之差絕對(duì)值滿足本標(biāo)準(zhǔn)5.1.7.3條規(guī)定時(shí)，則該房屋的邊長(zhǎng)可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。 ??? 5.1.2.3 房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長(zhǎng)并計(jì)算面積。 ??? 5.1.3 房屋邊長(zhǎng)的實(shí)地測(cè)量 ??? 5.1.3.1 實(shí)地測(cè)量房屋邊長(zhǎng)采用的設(shè)備一般包括：經(jīng)檢定的鋼卷尺、手持式測(cè)距儀、紅外測(cè)距儀、全站儀等。 ??? 5.1.3.2 當(dāng)需要按柱外圍計(jì)算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時(shí)，邊長(zhǎng)以柱邊離地面2.1米處進(jìn)行測(cè)量。 ??? 5.1.3.3 已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀沿該圖形邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計(jì)算面積。 ??? 5.1.3.4 當(dāng)房屋的邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)，或需要較核總邊長(zhǎng)與分段之和時(shí)而又無法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)的，可采用全站儀實(shí)測(cè)坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長(zhǎng)值。 ??? 5.1.3.5 實(shí)測(cè)一般房屋邊長(zhǎng)時(shí)，數(shù)據(jù)取位至0.01米；實(shí)測(cè)商鋪邊長(zhǎng)時(shí)，數(shù)據(jù)取位至0.001米。 ??? 5.1.4 建筑標(biāo)高測(cè)量 ??? 5.1.4.1 房產(chǎn)高程測(cè)量應(yīng)采用1956年黃海高程系，必要時(shí)轉(zhuǎn)為1985國(guó)家高程基準(zhǔn)?？刹捎盟疁?zhǔn)測(cè)量、三角高程測(cè)量、GPS測(cè)量等方法實(shí)施。 ??? 5.1.4.2 在建設(shè)工程竣工測(cè)量時(shí)，應(yīng)對(duì)建筑物一層室內(nèi)地面及室外地坪標(biāo)高、建筑物裙樓頂部標(biāo)高、建筑物塔樓頂部標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。 ??? 5.1.4.3 對(duì)地下空間建筑，應(yīng)對(duì)其室外地坪標(biāo)高及地下每一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。 ??? 5.1.5 層高測(cè)量 ??? 5.1.5.1 在房屋建筑面積竣工測(cè)量時(shí)，必須對(duì)測(cè)繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、地下室層、半地下室層、架空層等進(jìn)行層高測(cè)量。 ??? 5.1.5.2 同一樓層分為多個(gè)不同層高的建筑空間時(shí)，各空間必須分別測(cè)量與記錄，并在備注欄中予以說明。 ??? 5.1.5.3 當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高小于2.10米或大于2.30米時(shí)，可只測(cè)量一個(gè)層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于2.10米和小于2.30米之間范圍時(shí)，應(yīng)在不同位置測(cè)量3個(gè)以上層高值取平均值作為實(shí)測(cè)層高值。層高測(cè)量取位至0.01米。 ??? 5.1.5.4 有建筑施工圖的竣工房屋，實(shí)測(cè)層高平均值與設(shè)計(jì)值之差在±0.03米范圍內(nèi)時(shí)，可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計(jì)層高相符；無建筑施工圖的竣工房屋，必須全部實(shí)測(cè)，其層高以同一層不同位置實(shí)測(cè)層高數(shù)據(jù)的平均值為準(zhǔn)。 ??? 5.1.6 分割測(cè)點(diǎn) ??? 5.1.6.1 竣工或現(xiàn)狀測(cè)繪時(shí)，當(dāng)批準(zhǔn)的建筑施工圖上商鋪為虛擬分割，或批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙為實(shí)體分隔但現(xiàn)場(chǎng)因故未砌筑實(shí)體隔墻時(shí)，可采用分割測(cè)點(diǎn)方法進(jìn)行測(cè)繪。 ??? 5.1.6.2 分割測(cè)點(diǎn)布設(shè)的平面控制不能低于三級(jí)導(dǎo)線精度，可以從高級(jí)到低級(jí)，分級(jí)或越級(jí)布設(shè)；用極坐標(biāo)法施測(cè)分割地界點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，水平角觀測(cè)須采用DJ1、DJ2等級(jí)系列經(jīng)緯儀或電子經(jīng)緯儀，測(cè)距用的光電測(cè)距儀應(yīng)采用I級(jí)。 ??? 5.1.6.3 對(duì)實(shí)測(cè)坐標(biāo)必須嚴(yán)格校核，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行平差計(jì)算。對(duì)未實(shí)測(cè)的其它一般地界點(diǎn)，可采用圖解法進(jìn)行坐標(biāo)解算，各地界點(diǎn)之間邊長(zhǎng)精度應(yīng)符合GB/T 17986.1-2000中規(guī)定要求。 ??? 5.1.7 限差、誤差規(guī)定 ??? 5.1.7.1 房屋邊長(zhǎng)測(cè)量設(shè)備需要定期檢定，并符合以下精度要求 ??? a) 經(jīng)檢定的鋼卷尺，同尺兩次測(cè)量讀數(shù)之差△D應(yīng)滿足： ??? —— |△D|≤0.0005D (D＞10米時(shí))； ??? —— |△D|≤0.0001D (D≤10米時(shí))。 ??? b) 經(jīng)檢定的手持式測(cè)距儀，兩次測(cè)量讀數(shù)之差△D應(yīng)滿足：|△D|≤0.005米。 ??? c) 經(jīng)檢定的紅外測(cè)距儀，一測(cè)回讀數(shù)較差△D應(yīng)滿足：|△D|≤0.005米。 ??? d) 經(jīng)檢定的全站儀，一測(cè)回讀數(shù)較差△D應(yīng)滿足：|△D|≤0.005米。 ??? 5.1.7.2 房屋邊長(zhǎng)、層高多次測(cè)量的限差規(guī)定 多次測(cè)量邊長(zhǎng)、層高結(jié)果較差絕對(duì)值應(yīng)滿足：|△D|（或|△H|）≤0.005D（或H）（D、H為實(shí)測(cè)值，小于10米按10米計(jì)）。 ??? 5.1.7.3 實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與經(jīng)批準(zhǔn)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸較差絕對(duì)值滿足下式要求時(shí)，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)值相符（其中D為實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)，以米為單位）: ??? —— |△D|≤0.03米 (D≤10米時(shí))； ??? —— |△D|≤0.003D (10米＜D≤30米時(shí)＝； ??? —— |△D|≤0.10米 (D＞30米時(shí))。 ??? 5.1.7.4 分割測(cè)點(diǎn)的精度為：相對(duì)于相鄰控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不超過±0.05米。 ??? 5.1.7.5 房屋竣工（現(xiàn)狀、變更、分割）測(cè)繪面積兩次測(cè)算結(jié)果比較之差的限值按如下規(guī)定： ??? —— 以套內(nèi)建筑面積計(jì)，較差百分比≤0.6％； ??? —— 以建筑面積計(jì)，較差百分比≤1％。 ??? 5.2 特別規(guī)定 ??? 5.2.1 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集要求 ??? 5.2.1.1 住宅或?qū)懽謽菓?yīng)分套或分單元進(jìn)行邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集。 ??? 5.2.1.2 公用建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。 ??? 5.2.1.3 未分戶分割的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)、廠房的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。 ??? 5.2.1.4 已經(jīng)分割成若干單元的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)、廠房等的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分單元采集，其公用建筑面積邊長(zhǎng)應(yīng)分層采集。 ??? 5.2.2 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)注記方式及測(cè)量草圖內(nèi)容要求 ??? 5.2.2.1 采集所得的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)必須注記在房屋分層、分戶平面圖上；邊長(zhǎng)注記以米為單位，取位至0.01米；邊長(zhǎng)數(shù)值平行于該邊注記并緊靠該邊線；東西走向的邊長(zhǎng)數(shù)字字體朝上（北）方向注記；南北走向的邊長(zhǎng)數(shù)字字體朝左(西)方向注記。 ??? 5.2.2.2 邊長(zhǎng)外業(yè)測(cè)量的記錄應(yīng)在實(shí)地完成，不得依據(jù)事后回憶或涂改。 ??? 5.2.3 房屋建筑面積分戶計(jì)算邊長(zhǎng)量取規(guī)定 ??? 5.2.3.1 建筑物外墻(含山墻)內(nèi)側(cè)為公用建筑面積時(shí)，該段墻體不取半外墻，公用建筑面積的邊長(zhǎng)量取至墻體外側(cè)。 ??? 5.2.3.2 建筑物外墻(含山墻)內(nèi)側(cè)為套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)應(yīng)包含半墻厚度。 ??? 5.2.3.3 建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻，處理方式與5.2.3.1與5.2.3.2相同。 ??? 5.2.3.4 分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)和公用建筑面積的邊長(zhǎng)。 ??? 5.2.3.5 走廊、陽臺(tái)與套內(nèi)建筑面積或公用建筑面積之間的隔墻，其墻體一半計(jì)入套內(nèi)或公用建筑面積，一半計(jì)入半外墻。 ??? 5.2.4 斜坡面房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集 ??? 當(dāng)一間（單元）房屋或房屋的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，并分成層高在2.20米以上和以下兩部分時(shí)，應(yīng)分別測(cè)量?jī)刹糠值倪呴L(zhǎng)數(shù)值并輔以略圖說明。 ??? 5.2.5 房屋裝飾貼面厚度處理 ??? 實(shí)測(cè)房屋外墻的邊長(zhǎng)時(shí)，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長(zhǎng)外，還應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)記錄裝飾貼面厚度。裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況盡可能實(shí)測(cè)。 ??? 5.2.6 地下空間的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集 ??? 對(duì)地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)測(cè)量時(shí)，因無法測(cè)至外墻面，可只實(shí)測(cè)室內(nèi)邊長(zhǎng)，外墻厚度取建施圖的設(shè)計(jì)值，據(jù)此推算地下空間邊長(zhǎng)值。 ??? ??? 6 房屋建筑面積計(jì)算 ??? 6.1 計(jì)算通則 ??? 6.1.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍 ??? 6.1.1.1 符合GB/T 17986.1-2000中8.2.1條的規(guī)定的建筑空間，包括： ??? a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，其層高在2.20米以上（含2.20米，以下同）時(shí)，按一層計(jì)算建筑面積。多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。 ??? b) 房屋自然層內(nèi)設(shè)有局部樓層（如夾層、插層等），局部樓層及其樓（電）梯間的層高在2.20米以上的部分均計(jì)算建筑面積。 ??? c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? d) 房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計(jì)算建筑面積。 ??? e) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? f) 挑樓、全封閉的陽臺(tái)、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? g) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積。 ??? h) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨(dú)立柱、單排柱）的車棚、貨棚等，均按其柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? i) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? j) 以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? k) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層、保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? l) 坡地建筑的吊腳架空層，設(shè)計(jì)利用的且層高在2.20米以上的部位，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? m) 與室內(nèi)任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 ??? 6.1.1.2 符合GB/T 50353-2005中的相關(guān)條款規(guī)定的建筑空間，包括： ??? a) 坡屋頂房屋，其室內(nèi)凈高在2.10米以上（含2.10米，以下同）的部分均計(jì)算建筑面積（GB/T 50353-2005第3.0.1條第2項(xiàng)）。 ??? b) 立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體停車庫(kù)，無結(jié)構(gòu)層的按一層計(jì)算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在2.20米以上結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積（GB/T 50353-2005第3.0.9條）。 ??? 6.1.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍 ??? 6.1.2.1 符合GB/T 17986.1-2000中8.2.2條規(guī)定的建筑空間，包括： ??? a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，層高在2.20米以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? b) 屬永久性建筑的獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，層高在2.20米以上的，均按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? c) 有頂蓋不封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? d) 無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? e) 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20米以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? 6.1.2.2 符合GB/T 50353-2005中相關(guān)規(guī)定的建筑空間，包括： ??? a) 有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高在2.20米以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積（GB/T 50353-2005第3.0.12條）。 ??? 6.1.3 不計(jì)算建筑面積的范圍 ??? 6.1.3.1 符合GB/T 17986.1-2000中8.2.3條規(guī)定的建筑空間，包括： ??? a) 層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室； ??? b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等； ??? c) 房屋間無上蓋的架空通廊； ??? d) 房屋的天面，天面上的花園、泳池； ??? e) 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)； ??? f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積； ??? g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋； ??? h) 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋； ??? i) 與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫； ??? j) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線； ??? k) 樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計(jì)算建筑面積； ??? l) 與房屋室內(nèi)不相通的類似于平臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，均不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.1.3.2 符合GB/T 50353-2005中相關(guān)規(guī)定的建筑空間，包括： ??? a) 用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯，不計(jì)算建筑面積（GB/T 50353-2005第3.0.24條第7項(xiàng)）。 ??? 6.2 計(jì)算細(xì)則 ??? 6.2.1 層高計(jì)算 ??? 6.2.1.1 層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02米的結(jié)構(gòu)找平層（圖1）。 ??? 6.2.1.2 一個(gè)樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20米的部分，其層高取所在樓層的層高值（圖1）。 圖1 層高計(jì)算圖示 ??? 6.2.1.3 建筑自然層內(nèi)設(shè)置的平臺(tái)式落地窗（如圖2中a所示），無論窗體空間本身的高度如何，外側(cè)是否存在其它建筑空間，上方空間是否封閉，均取窗面為外墻，窗體部分視為套內(nèi)的一部分，層高取所在樓層的層高值；與平臺(tái)式落地窗相類似的其它建筑空間（如圖2中b所示），層高計(jì)算也與其相同。 圖2 平臺(tái)式落地窗及相似建筑空間層高計(jì)算圖示 ??? 6.2.2 非普遍建筑空間的面積計(jì)算 ??? 6.2.2.1 建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其室內(nèi)凈高在2.10米以上部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.2.2 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.2.3 坡屋頂、穹型頂建筑，按其室內(nèi)凈高在2.10米以上部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.2.4 多排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，若柱為斜柱，以柱距離地面2.10米處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.2.5 除建筑變形縫、沉降縫以外的所有位于建筑內(nèi)的封閉空間，當(dāng)其層高在2.20米以上時(shí)，無論其是否使用，均計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.2.6 在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時(shí)，夾層不計(jì)算建筑面積，下方空間仍計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.2.7 點(diǎn)式建筑在折轉(zhuǎn)處因結(jié)構(gòu)需要所設(shè)置的位于建筑外墻外側(cè)的與室內(nèi)不相通的結(jié)構(gòu)連接板，當(dāng)其寬度（進(jìn)深）不大于2.0米時(shí)，該部分不計(jì)算建筑面積；當(dāng)其寬度大于2.0米時(shí)，該部分視為架空，按其上蓋水平投影計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.2.8 有永久性上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高在2.20米以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.3 陽臺(tái)、露臺(tái)的面積計(jì)算 ??? 6.2.3.1 陽臺(tái)的類型? ??? 陽臺(tái)按結(jié)構(gòu)形態(tài)可劃分為凸陽臺(tái)、凹陽臺(tái)和凸凹復(fù)合型陽臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱“復(fù)合型陽臺(tái)”） ??? 三種基本類型。凸出房屋外墻的陽臺(tái)為凸陽臺(tái)，凹入房屋外墻的陽臺(tái)為凹陽臺(tái)，當(dāng)陽臺(tái)由 凸兩部分構(gòu)成時(shí)，為復(fù)合型陽臺(tái)（圖3）。 ??????? ??? 圖3 陽臺(tái)類型及指標(biāo)計(jì)算圖示 ??? 6.2.3.2 陽臺(tái)的面積計(jì)算 ??? 有頂蓋的不封閉陽臺(tái)，當(dāng)其上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層，且在陽臺(tái)底板至陽臺(tái)上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無水平鏤空樓板，無連接橫梁，沿陽臺(tái)開敞面或主開敞面完全開敞（即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時(shí)，陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積；否則，該陽臺(tái)按一層高對(duì)待，計(jì)算一半建筑 面積（圖4）。 ?? ??? 圖4 不封閉陽臺(tái)面積計(jì)算圖示 ??? 6.2.3.3 對(duì)陽臺(tái)（以陽臺(tái)底板計(jì)）水平投影面積大于12.0平方米的有柱陽臺(tái)，均視為架空，無論其上蓋高度如何，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.3.4 對(duì)無柱凹陽臺(tái)或有柱但水平投影面積小于等于12.0平方米的凹陽臺(tái)，當(dāng)其對(duì)外開敞面寬度（陽臺(tái)寬度）小于等于2.0米時(shí)，其凹入進(jìn)深（取陽臺(tái)結(jié)構(gòu)板外緣至外墻外緣的垂直距離）不應(yīng)超過2.0米；當(dāng)對(duì)外開敞面寬度大于2.0米且小于等于5.0米時(shí)，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.40米；當(dāng)對(duì)外開敞面寬度大于5.0米時(shí)，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.8米，否則，陽臺(tái)進(jìn)深超過允許值的內(nèi)側(cè)部分，無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.3.5 對(duì)無柱的復(fù)合型陽臺(tái)（圖5），按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積： ??? a) 當(dāng)陽臺(tái)凸出部分的水平投影面積大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出進(jìn)深大于2.40米時(shí)，其凹入部分無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。 ??? b) 當(dāng)陽臺(tái)凸出部分的水平投影面積不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出進(jìn)深不大于2.40米時(shí)，陽臺(tái)總進(jìn)深許可值與凹陽臺(tái)相同，否則凹入部分內(nèi)側(cè)超過陽臺(tái)總進(jìn)深允許值的部分均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。 圖5 無柱的復(fù)合型陽臺(tái)指標(biāo)計(jì)算圖示 ??? 6.2.3.6 同一戶的陽臺(tái)板相連的兩個(gè)相鄰陽臺(tái)按一個(gè)陽臺(tái)計(jì)算指標(biāo)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.3.7 進(jìn)深不大于0.60米的不封閉陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。? ??? 6.2.3.8 貫穿建筑主體的穿透型陽臺(tái)，當(dāng)陽臺(tái)水平投影面積大于12.0平方米時(shí)，視為架空，無論層高如何，陽臺(tái)計(jì)算全部建筑面積；當(dāng)陽臺(tái)水平投影面積小于等于12.0平方米時(shí)，無論上蓋高度如何，陽臺(tái)計(jì)算一半建筑面積。 ? 圖6 穿透型陽臺(tái)圖示 ??? 6.2.3.9 凹陽臺(tái)和復(fù)合型陽臺(tái)向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽臺(tái)開敞面不一致，當(dāng)延伸部分的進(jìn)深大于0.60米時(shí)，該延伸部分計(jì)算全部建筑面積（圖7）。 ??? 6.2.3.10 陽臺(tái)的開敞面處設(shè)有部分墻體，當(dāng)墻體的長(zhǎng)度大于0.60米時(shí)，以該陽臺(tái)剩余的開敞寬度確定該陽臺(tái)的允許進(jìn)深并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。當(dāng)矩形陽臺(tái)的開敞寬度小于其寬度的1/3，該陽臺(tái)視為封閉陽臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積（圖7）。 圖7 不同結(jié)構(gòu)陽臺(tái)面積計(jì)算圖示 ??? 6.2.3.11 對(duì)頂層和特殊層高（層高小于2.20米或大于4.50米）樓層的不封閉陽臺(tái)，以該棟建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二倍作為陽臺(tái)有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；無標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，以6.00米作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層或退層陽臺(tái)的上蓋為斜屋面時(shí)，陽臺(tái)的上蓋高度取陽臺(tái)沿屋面傾斜方向最外沿（圍護(hù)欄）處斜屋面的高度。 ??? 6.2.3.12 一棟房屋的上、下層陽臺(tái)（穿透型陽臺(tái)除外）水平投影線不完全重疊時(shí)（即左、右錯(cuò)開），當(dāng)重疊部分的長(zhǎng)度大于0.60米的，按重疊部分的一半計(jì)算陽臺(tái)建筑面積；當(dāng)重疊部分的長(zhǎng)度不大于0.60米時(shí)，該陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.3.13 房屋最高一層的陽臺(tái)未設(shè)蓋板或所設(shè)蓋板寬度不大于0.60米的，視為露臺(tái)，不計(jì)算建筑面積；蓋板寬度大于0.60米時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.3.14 位于房屋天面、或因退層設(shè)計(jì)形成的露臺(tái)，如露臺(tái)屬于一戶專用，當(dāng)其上方屋檐或蓋板寬度不大于0.6米時(shí)，露臺(tái)不計(jì)算建筑面積；如露臺(tái)屬于公共露臺(tái)，當(dāng)其由上方屋檐形成的上蓋寬度不大于1.10米、或?qū)ＴO(shè)蓋板的寬度不大于0.6米時(shí)，露臺(tái)不計(jì)算建筑面積。否則，露臺(tái)有蓋部分按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.3.15 上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板）時(shí)，當(dāng)所設(shè)蓋板寬度大于0.60米時(shí)，按所設(shè)蓋板水平投影面積的一半計(jì)算下方陽臺(tái)建筑面積。 ??? 6.2.3.16 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺(tái)，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.3.17 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺(tái)、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時(shí)，如上蓋為上一層的陽臺(tái)，則以該陽臺(tái)的外圍水平投影面積的一半計(jì)為第一層陽臺(tái)的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計(jì)算建筑面積（圖8）。 圖8 住宅一層中陽臺(tái)與門廊的界定圖示 ??? 6.2.3.18 如陽臺(tái)開敞面上方梁體垂下，其下方又設(shè)置有高度大于1.50米圍護(hù)墻體時(shí)，該陽臺(tái)視為封閉陽臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.3.19 在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上直接對(duì)外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共陽臺(tái)。公共陽臺(tái)的計(jì)算規(guī)則與陽臺(tái)相同。 ??? 6.2.4 室內(nèi)樓梯的面積計(jì)算 ??? 6.2.4.1 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，無論其有幾面圍護(hù)墻體，該樓梯均視為室內(nèi)樓梯（圖9）。 圖9 室內(nèi)樓梯與室外樓梯圖示 ??? 6.2.4.2 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計(jì)算建筑面積，無蓋時(shí)，最上一層室內(nèi)樓梯不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.4.3 穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計(jì)算建筑面積。? ??? 6.2.4.4 與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積（圖10中a）；在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的獨(dú)立樓（電）梯，按其對(duì)應(yīng)的建筑物的自然層數(shù)計(jì)算建筑面積（圖10中b）。 圖10 獨(dú)立樓（電）梯面積計(jì)算圖示 ??? 6.2.4.5 復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層計(jì)算建筑面積；躍層建筑的室內(nèi)樓梯按一層計(jì)算 建筑面積；錯(cuò)層建筑的室內(nèi)樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平面積計(jì)算全部建筑面積，下一 層按下行樓梯的水平投影計(jì)算全部建筑面積(圖11)。 圖11 錯(cuò)層建筑樓梯建筑面積計(jì)算圖示 ??? 6.2.4.6 住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于0.20米時(shí)，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等 的室內(nèi)扶梯、樓梯、旋轉(zhuǎn)梯等的梯間間隔大于0.40米時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，梯間的間隔 空間應(yīng)按上空處理。 ??? 6.2.5 室外樓梯、臺(tái)階、車道的面積計(jì)算 ??? 6.2.5.1 按以下條件界定室外樓梯和室外臺(tái)階： ??? a) 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入口或入口平臺(tái)）的高差不小于一個(gè)自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個(gè)建筑空間的樓梯，視為室外樓梯； ??? b) 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺(tái)階起終點(diǎn)高差小于一個(gè)自然層的樓梯，或臺(tái)階起終點(diǎn)高差不小于一個(gè)自然層但其下方為自然地形不設(shè)計(jì)利用的，視為室外臺(tái)階。 ??? 6.2.5.2 室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.5.3 室外臺(tái)階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.5.4 無上蓋的室外車道不計(jì)算建筑面積，有上蓋的室外車道計(jì)算全部建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.6 走廊（含挑廊、檐廊）的面積計(jì)算 ??? 6.2.6.1 走廊分為內(nèi)走廊和外走廊（圖12）。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時(shí)，該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊為以下四種情況時(shí)視為內(nèi)走廊： ??? a) 沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉； ??? b) 一條走廊僅一側(cè)或兩側(cè)局部開敞，其余部分兩側(cè)均封閉; ??? c) 走廊雖有一側(cè)開敞，但該側(cè)外部接有另一進(jìn)深大于0.60米的有蓋建筑空間； ??? d) 走廊外側(cè)無建筑空間，但相鄰的上、下層樓板均超出走廊，使走廊完全凹陷于結(jié)構(gòu)之內(nèi)。 ??? 6.2.6.2 內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.6.3 外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有柱走廊和無柱走廊（圖12），包括： ??? a) 開敞側(cè)有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊； ??? b) 開敞側(cè)之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊； ??? c) 兩側(cè)存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊； ??? d) 僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊； ??? e) 柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時(shí)，視為無柱走廊。 ??? 6.2.6.4 由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界。將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計(jì)算建筑面積。 圖12 走廊類型劃分圖示 ? ??? 6.2.6.5有柱走廊，無論其層高如何，均按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于二個(gè)自然層時(shí)，按其結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積，當(dāng)層高達(dá)到或超過二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.6.6位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺(tái)階，均不計(jì)算建筑面積。凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)其上蓋寬度大于1.1米時(shí)，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；如走廊在上蓋水平投影范圍內(nèi)的地面設(shè)有圍護(hù)物或二級(jí)及以上臺(tái)階，則按圍護(hù)物外圍水平投影面積或臨墻的一級(jí)臺(tái)階寬度的一半計(jì)算走廊的建筑面積。 ??? 6.2.6.7位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物的走廊、檐廊，如其寬度大于1.10米，按上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 6.2.7 ??? 6.2.7 樓、電梯前室的面積計(jì)算 ??? 6.2.7.1 樓、電梯前室無論是否直接對(duì)外開敞，均計(jì)算全部建筑面積。? ??? 6.2.7.2 借用外走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當(dāng)前室長(zhǎng)度小于該走廊長(zhǎng)度的1/2時(shí)，可不區(qū)分前室，全部按外走廊計(jì)算建筑面積（圖13）。 圖13 借用走廊作電（樓）梯前室圖示 ??? 6.2.8 連廊、架空通廊的面積計(jì)算 ??? 6.2.8.1 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計(jì)算建筑面積： ??? a) 雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。 ??? b) 單排柱及無柱連廊，其上蓋高度小于二個(gè)自然層時(shí)，按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計(jì)算該連廊的高度。 ??? 6.2.8.2 連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時(shí)，通廊計(jì)算全部建筑面積；不封閉時(shí)，若上蓋高度小于二個(gè)自然層，通廊計(jì)算一半建筑面積，否則，通廊不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.9 門廊、雨蓬的面積計(jì)算 ??? 6.2.9.1 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)為上方建筑時(shí)，下方空間視為門廊；當(dāng)為專設(shè)蓋板時(shí)，則視為雨蓬。 ??? 6.2.9.2 凸出房屋外墻的門廊、雨蓬，為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，為復(fù)合式門廊、雨蓬。 ??? 6.2.9.3 深度不大于0.60米的門廊、雨蓬，無論其是否有柱，均不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.9.4 深度大于0.60米的凸出式門廊、雨蓬，無柱時(shí)，不計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；兩根以上柱時(shí)，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.9.5 深度大于0.60米凹入式門廊、雨蓬，無柱時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；有柱時(shí)，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.9.6 深度大于0.60米凸凹復(fù)合式門廊、雨蓬，無柱時(shí)，以凹入部分上蓋水平投影計(jì)算建筑面積；有柱時(shí)，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。 ??? 6.2.9.7 與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.10 公共（消防）通道的面積計(jì)算 ??? 6.2.10.1 穿越建筑的公共通道，當(dāng)通道高度大于等于兩個(gè)自然層高度，或通道屬于市政道路的一部分時(shí)，該通道不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.10.2 當(dāng)公共通道的高度小于兩個(gè)自然層且不屬于市政道路時(shí),若： ??? a) 通道上方為建筑物形成的上蓋，則通道應(yīng)計(jì)算全部建筑面積，并列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e； ??? b) 通道上方為專設(shè)蓋板，通道不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.11 花池、空調(diào)機(jī)位的面積計(jì)算 ??? 6.2.11.1 懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。 ??? 6.2.11.2 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通且寬度不大于0.60米的平臺(tái)式花池和空調(diào)機(jī)位（無圍護(hù)，或圍護(hù)物高度低于陽臺(tái)圍護(hù)物0.60米以上）不計(jì)算建筑面積。? ??? 6.2.11.3 位于陽臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與與其相連的建筑空間一體計(jì)算建筑面積（圖14）。 圖14 花池、空調(diào)機(jī)位面積計(jì)算圖示 ??? 6.2.12 凸窗、落地窗的面積計(jì)算 ??? 6.2.12.1 窗臺(tái)高度大于等于0.40米的凸出外墻的窗視為凸