《《財(cái)務(wù)案例分析》PPT課件.ppt》由會(huì)員分享,可在線閱讀,更多相關(guān)《《財(cái)務(wù)案例分析》PPT課件.ppt(14頁(yè)珍藏版)》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、案例內(nèi)容1,十月上旬夜里10點(diǎn)左右,某小區(qū)地下車庫(kù)值班護(hù)衛(wèi)員報(bào)告X號(hào)樓的一位業(yè)主,只購(gòu)買了一個(gè)車位,卻在車庫(kù)停了兩輛車。護(hù)衛(wèi)員勸其將未購(gòu)車位的車開走,但業(yè)主對(duì)護(hù)衛(wèi)員不予理睬,將車子鎖好后揚(yáng)長(zhǎng)而去。無(wú)奈,護(hù)衛(wèi)員只好求助樓間護(hù)衛(wèi)員使用對(duì)講系統(tǒng)同其聯(lián)系,要求其將車子開出車庫(kù)。業(yè)主對(duì)護(hù)衛(wèi)員的行動(dòng)先是采取了不接對(duì)講的方式,后來(lái)對(duì)護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行漫罵,甚至揚(yáng)言誰(shuí)再打他家的對(duì)講,就用開水倒下來(lái)燙誰(shuí)。,案例分析,了解到情況后,辦公室值班人員當(dāng)即同業(yè)主聯(lián)系,得到他的同意后,登門拜訪。首先對(duì)護(hù)衛(wèi)員反復(fù)打?qū)χv影響業(yè)主生活道歉,然后向他說(shuō)明車庫(kù)內(nèi)的大多數(shù)車位已售出,一個(gè)車位只允許停放一輛車,如果占用別人車位,別的業(yè)主就會(huì)有
2、意見。接著,又特別指出這樣事情多了,大家互相效仿,總有一天他自己的車位也會(huì)被別人占用的。 建議他再租個(gè)車位來(lái)從根本上解決泊車問(wèn)題。也許他聽了這番話,覺得入情入理,便會(huì)提出要求,讓值班人員替他找一個(gè)空位租下來(lái)。 管理人員應(yīng)主動(dòng)同他聯(lián)系,告訴他車位已找好,請(qǐng)他抓緊到辦公室來(lái)辦理。,案例內(nèi)容2,某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車場(chǎng)的車輛管理員對(duì)該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工作,停車卡上寫有(本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用,不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管?。?。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠,但是物業(yè)管理公司拒絕賠償,于是雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)。,案例分析,本案例爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公
3、司提供停車位構(gòu)成的是“停車位有償使用合同關(guān)系”還是“保管合同關(guān)系”。物業(yè)管理公司拒絕賠償,就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關(guān)系,那么需要在其經(jīng)營(yíng)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)外明示及物業(yè)管理合同中提供相應(yīng)的證據(jù)。 本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關(guān)系,這在寫有“本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用,不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管!” 的停車卡上已經(jīng)表明,所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不是保管合同關(guān)系,物業(yè)管理公司沒有對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。如果物業(yè)管理公司停車場(chǎng)值班人員發(fā)現(xiàn)有人盜竊車輛而不及時(shí)制止、告知車主或報(bào)警,應(yīng)是一種重大過(guò)失行為,但本案例中并不存在這一
4、事實(shí)。所以,物業(yè)管理公司不應(yīng)進(jìn)行賠償。,案例內(nèi)容3,房子沒住,交不交管理費(fèi) 某女士購(gòu)買了一套期房,在辦理入住手續(xù)時(shí),對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題,認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件,但因要舉家出國(guó),就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰匙。半年后,該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn),有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題仍未解決,而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤,當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)?,案例分析,認(rèn)為房屋細(xì)部有問(wèn)題,并提出了自己的意見,但卻收取了房屋鑰匙,該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。 物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域
5、管理服務(wù)費(fèi),主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè)100%入住率測(cè)算分?jǐn)偟矫科椒矫住R蚬芾碣M(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的,若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi),物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。要保證正常工作,只能挪用其他費(fèi)用,侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外,從物業(yè)管理的運(yùn)作過(guò)程看,物業(yè)管理工作一旦啟動(dòng),物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作,管理人員要到位,服務(wù)工作要開展,各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。不可能因個(gè)別物業(yè)的空置,使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。 因此,該女士所購(gòu)買的房屋,雖然未住過(guò),但因管理公司的綜
6、合服務(wù)并未因此而減少,故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。,案例內(nèi)容4,樓房脫落水泥塊砸死住戶怎么辦 在某住宅小區(qū),某住戶在住宅小區(qū)樓下行走時(shí),不幸被5層樓頂挑檐上脫落下的水泥塊砸傷頭部,造成重型顱腦損傷,經(jīng)醫(yī)院搶救無(wú)效死亡。事故發(fā)生后,該住戶妻子將小區(qū)物業(yè)管理公司高到法院,要求賠償。,案例分析,物業(yè)管理包括房屋安全管理。房屋安全管理是指物業(yè)管理公司對(duì)受托進(jìn)行管理的轄區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行日常的安全檢查和防范,使其保持國(guó)家規(guī)定和業(yè)主要求的安全標(biāo)準(zhǔn)。 本案例水泥塊的脫落,顯然是物業(yè)管理公司疏于房屋安全管理造成的,因?yàn)槲蓓斕糸芩鄩K脫落非一日所成。而住戶的死亡直接原因就是脫落水泥塊所致,因此物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)其法律責(zé)任。,
7、案例內(nèi)容5,業(yè)主住房被盜,物業(yè)公司應(yīng)否賠償 某小區(qū)業(yè)主李某,上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧,房?jī)?nèi)的財(cái)物損失上萬(wàn)元,盜賊已經(jīng)逃之夭夭,負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索,門衛(wèi)也沒有陌生來(lái)訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為,物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理,自己交納了物業(yè)管理費(fèi),自己住宅的安全卻沒有得到保護(hù),于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久,在警方全力追查下,盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。,案例分析,這幾年因財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主被殺,把物業(yè)管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見,司法界對(duì)此觀點(diǎn)各異,爭(zhēng)論非常激烈。物業(yè)管理?xiàng)l例似乎對(duì)此問(wèn)題也做了規(guī)定,即“物
8、業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”但是在日常的案件中,未能破的案例更多,物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定在實(shí)踐中較難操作。其原因首先是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)性質(zhì)應(yīng)加以明確,是僅僅對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的管理,還是負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全之責(zé);其次,什么樣的服務(wù)就應(yīng)當(dāng)獲得什么樣的報(bào)酬,權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等。物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)是否包括了保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用;第三,承擔(dān)法律責(zé)任必須以行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)為前提,只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無(wú)過(guò)錯(cuò)原則。而業(yè)主被盜或被殺,物業(yè)管理公司未必就一定負(fù)有不可推卸的責(zé)任。因此法律界人士認(rèn)為在物業(yè)服務(wù)
9、合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù),只有在有過(guò)錯(cuò)的情況下物業(yè)管理公司才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與己不利的法律后果。 本案例因?yàn)橛懈`賊的供詞,所以過(guò)錯(cuò)責(zé)任非常明晰。法庭認(rèn)為,物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理,而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上,小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有很好地履行職責(zé),屬于違約行為,而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系,應(yīng)該賠償李某相應(yīng)的損失。,案例內(nèi)容6,酗酒后的訪客自傷怎么辦 一天晚上9時(shí)多,某大廈C幢值班人員通過(guò)監(jiān)視器,發(fā)現(xiàn)正在下降的1號(hào)電梯內(nèi)情況異常:兩個(gè)年輕訪客斜倚著轎廂,身上有明顯的血跡。電梯落到一層,梯門打開,兩個(gè)年輕訪客身上帶著很重的血腥氣味,踉踉蹌蹌地走出來(lái),其中一人的手背還
10、在淌血,所過(guò)之處血跡斑斑。后經(jīng)查明:兩人是層座業(yè)主帶回來(lái)的朋友,業(yè)主臨時(shí)有事外出,兩人醉酒后打碎了樓道消防櫥窗,被玻璃劃傷。,案例分析,這是物業(yè)管理中較為典型的突發(fā)事件,對(duì)這類事件的處理,首要的是保持冷靜,弄清事情真相,千萬(wàn)不要妄下斷論,一旦造成誤解或在錯(cuò)誤判斷引導(dǎo)下去處理問(wèn)題,就會(huì)給工作帶來(lái)難以彌補(bǔ)的損失。 人命關(guān)天,對(duì)突發(fā)事件中出現(xiàn)的傷者,尤其是重傷者要在第一時(shí)間里進(jìn)行緊急救治,保證其生命安全。千萬(wàn)不要糾纏一處,貽誤了救治的最佳時(shí)機(jī),釀成嚴(yán)重后果,那就會(huì)使問(wèn)題變得更加復(fù)雜,增加解決問(wèn)題的難度。 處理突發(fā)事件,要按照崗位職責(zé)的要求,迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。然后要注意現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù),為后期弄清問(wèn)題真相,
11、找出合理的解決方案打下基礎(chǔ)。 對(duì)突發(fā)事件的正確處理,一定要注意平時(shí)對(duì)員工的教育培訓(xùn),必要時(shí)要進(jìn)行一定的模擬演練,使得員工熟悉各自的崗位職責(zé),做到遇事不亂不慌,沉著冷靜,正確應(yīng)對(duì)。另外,還要強(qiáng)化工作的責(zé)任心,做到防患于未然,防微杜漸。,案例內(nèi)容6,車輛破損進(jìn)入車場(chǎng)后推卸責(zé)任怎么辦 23時(shí)40分,某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū),停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎,當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匯報(bào),并做了詳細(xì)記錄??紤]到車主可能已經(jīng)就寢,且現(xiàn)場(chǎng)情況可以認(rèn)定車窗是在車場(chǎng)以外損壞的,就沒有打擾他予以核對(duì)確認(rèn)。 早晨6時(shí)20分, 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致,反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說(shuō)明,并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場(chǎng)情況。車主否認(rèn)記錄和現(xiàn)場(chǎng)具有真實(shí)性一方據(jù)理評(píng)說(shuō),一方拒不認(rèn)帳,一時(shí)難以扯清。,案例分析,在雙方爭(zhēng)執(zhí)不下的情況下,管理處應(yīng)馬上電請(qǐng)所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場(chǎng),詢問(wèn)有關(guān)人員和周邊住戶,然后簽署意見,如果斷定車窗是在車場(chǎng)之外破碎的,由車主自行負(fù)責(zé),并且對(duì)車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評(píng)。車主啞口無(wú)言,只得認(rèn)帳。,