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1、嚴格貫徹落實有關政策 有效防范個人住房貸款風險
摘要：對個人住房貸款中出現的新問題、新風險，要高度重視，積極采取相應措施；增強合法合規(guī)經營意識，嚴格貫徹落實有關政策，嚴格執(zhí)行規(guī)章制度，落實貸前調查、貸中審查和貸后檢查各項要求，有效防范個人住房貸款風險。
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關鍵詞：住房貸款；風險防范；措施
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-02
一、關注國家宏觀經濟調控政策對房地產行業(yè)的影響
今年宏觀調控政策的目標之一就是抑制房價過快上漲。因此要密切關注國家出臺
2、的相關調控政策對房地產市場造成的影響，以及貨幣政策、信貸政策所帶來的利率、首付比例的變化對人們購房預期心理造成的影響，關注政策性原因對個人住房貸款發(fā)展帶來的影響。
二、加強市場調研，全面考察借款人償還能力，以多種手段增強抵御風險的能力
1.了解和預測房地產市場運行情況：及時掌握房價相關的信息數據，通過有關平臺了解政府所公布的城市新建、二手房、房屋租賃的價格情況，了解房地產投資、土地購置面積、新開工商品房面積等未來供給指標，關注樓盤開盤和人們認購情況，盡可能提高對市場運行的敏感性。
2.全面考察借款人的償還能力：要關注借款人所從事行業(yè)的穩(wěn)定性及收入可持續(xù)性，所申報收入是
3、否與其目前從業(yè)年限、學歷、行業(yè)平均水平相匹配，借款人家庭收入與支出情況，關注經濟周期的變化可能給借款人及家庭帶來就業(yè)和收入的影響，謹慎測算借款人貸款的收入還貸比。
3.對償還能力偏低的借款人在嚴格審查借款資格的基礎上，追加其具有償還能力的直系親屬如配偶、父母或子女作為共同申請人，從而降低信貸風險的發(fā)生。
4.為抵御市場風險， 盡可能降低房價波動所帶來的負面影響，要嚴格合理確定貸款成數。根據承擔風險的大小以及市場供求、市場價格、交付時間、分別借款人購房消費行為性質和購房動機，合理確定按揭貸款成數，減少按揭房產價值因外部形勢變化而造成大幅縮水所產生的風險。
三、通過多種渠
4、道和手段獲取借款人綜合信息，降低借款人信用風險的發(fā)生
1.通過不斷完善的信息平臺查詢客戶情況。目前，主要依靠人民銀行的征信系統(tǒng)，查詢借款人信貸狀況和還款記錄，隨著征信系統(tǒng)建設的完善，客戶違章駕駛信息、各種繳費信息等信息量將逐步豐富，銀行信息不對稱風險會進一步降低。
2.嚴格執(zhí)行差別化信貸政策。近年來，二套房政策、限購、首付比例變動、利率浮動比例變動等相關信貸政策相繼出臺，嚴格執(zhí)行差別化信貸政策的具體要求是防范風險的有效措施。例如在對借款人已購房產套數的調查了解中，應要求借款人提供由當地房地產主管部門出具的通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)住房登記書
5、面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，應要求借款人提供家庭住房實有套數書面誠信保證。要通過查詢征信記錄、面談(必要時居訪)等形式核實借款人家庭成員名下實際擁有的成套住房數量。
3.利用多種手段，獲取真實的申報信息。通過工商、稅務和媒體等多方面了解借款人的信用情況，增強借款人申報信息的真實和客觀性。例如可以與公安部門加強聯系，通過公安部門的戶籍管理制度，對借款人的身份進行核實；對其提供的收入證明的真實性可以通過社保部門或工商稅務部門等途徑進行核實；還可以要求客戶提供稅單、現金流量證明或資產證明對收入情況予以佐證。
四、加強對開發(fā)商及樓盤的審查與
6、管理，嚴防“假按揭”
1.加強對開發(fā)商審查與管理：首先要重點審查開發(fā)商自有資金實力、財務狀況、資質等級、信用水平、以往項目開發(fā)和銷售情況等；同時還要審查開發(fā)商高管人員的經營理念是否穩(wěn)健務實，高管人員及銷售人員的個人品質是否誠實守信等。對曾經發(fā)生“假按揭”或存在其他詐騙行為的開發(fā)商要建立黑名單制度，嚴禁新的合作。
2.加強對樓盤安全性的審查：與銀行合作的按揭樓盤項目一般分為我行提供房地產開發(fā)貸款和我行未提供房地產開發(fā)貸款兩種類型。對于我行提供房地產開發(fā)貸款的按揭項目，一般風險相對較低；對于我行未提供房地產開發(fā)貸款的按揭項目，風險相對較高，一般需要資格準入，所以需在個貸審批之前要確認是
7、否經有權部門核準。
3.加強對樓盤開發(fā)及銷售的合法性的審查，熟悉項目的地理位置、戶型、樓盤品質等，對樓盤銷售前景作出分析判斷；要加強項目的后續(xù)管理，密切監(jiān)控工程進度、資金到位和使用情況及房屋銷售情況。對長期滯銷突然銷售異?；钴S的樓盤、發(fā)生較多退房的樓盤、開發(fā)商墊付首付或分期首付的樓盤，要認真進行調查，重點加以防范；要密切關注房屋交易管理部門公示的退房信息，積極采取多種措施跟蹤已貸款樓盤是否出現退房特別是批量退房現象，防止客戶退房后貸款資金被開發(fā)商實際占用。對“四證”(用地許可證、規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證)不全、采取“返租”方式銷售的樓盤，嚴禁投放個人住房貸款。
4.掌握“
8、假按揭”的主要特征及時防范。(1)審查借款人交易行為的真實性?！凹侔唇摇钡淖R別標準主要有：一是借款主體是否真實。一旦出現冒名，假名、虛假簽名、偽造身份信息等，極可能為疑似“假按揭”貸款。二是交易背景的是否真實，隱匿首付款環(huán)節(jié)，偽造虛假交易合同，不開購房發(fā)票或開后作廢，虛假房地產登記證或非真實意愿登記證等。三是售房價格與市場行情是否吻合、銷售價格明顯高出當地市場價格行情，應當慎重考慮房價偏高的原因是否合理與充分。四是借款人與開發(fā)商是否存在關聯關系。五是存在首期還款出現拖欠、拖欠期數較多，還款資金來源于開發(fā)商，由開發(fā)商柜面集中現金還款，從開發(fā)商賬戶直接扣款等現象，則有“假按揭”嫌疑。六是是否存在短
9、時間內集中放貸，再短時間內集中申請貸款，且取得貸款資金后很快支用，應留意資金流向。七是多個借款人具有某一共性、借款人對所購房屋不了解、購買意愿不強。(2)通過多種渠道掌握相關價格信息，確保交易價格合理。要了解和掌握所在地區(qū)各類型樓盤的價位，熟知貸款樓盤的銷售價格，并通過對同一地區(qū)、相同類型樓盤價格的比對，有效判斷借款人所購住房交易價格的合理性；對二手房貸款，要充分利用我行存量個人住房貸款及公積金貸款、組合貸款等信息，對交易價格或評估價格進行確認，防止價值高估，對明顯高于市場價格的要予以拒絕 。
五、加強抵押物管理，根據抵押物使用功能判斷抵押物價值變動趨勢
1.加強抵押物調查
10、與監(jiān)管：嚴禁有爭議的房產作為抵押品?？蛻粝蛭倚刑峁┑牡盅何锉仨殭鄬偾逦]有爭議，例如，抵押物上存在的共有人是否具備相應的民事行為能力，其抵押行為是否得到法律認可；在有多個產權共有人時，共有人之間的約定份額和約定事項是否存在爭議，是否對我行的抵押權實現產生障礙。
2.根據抵押物使用功能判斷抵押物變動趨勢：居住類房屋主要用于居住，價值變動趨勢受周邊房屋價格變化的影響，判斷其價值變動趨勢，可以從房地產行業(yè)變化趨勢，預測居住類房屋的市場供求變動趨勢和價格走勢；抵押物為商用房的，其價值波動受商業(yè)環(huán)境變動影響，預測商業(yè)類房屋抵押價值變化趨勢，就要從外部經濟、經營、商業(yè)環(huán)境的變化趨勢，預測判斷商業(yè)類
11、房屋的收益變化趨勢。
六、規(guī)范操作，堅持貸前調查、貸中審查、貸后監(jiān)控和檢查，防范操作風險
1.加強貸前調查、貸中審查的管理原則。嚴密的貸款操作流程。堅持貸前調查、貸中審查原則，堅持審貸分離，各個部門的職責分工要清楚合理，內部崗位分工要明確，防范操作風險和道德風險，使各個環(huán)節(jié)相互牽制，相互監(jiān)督。推行個人住房按揭中心的業(yè)務運作模式，統(tǒng)一標準和條件，實行嚴格的審貸分離，減少或杜絕因操作不規(guī)范、審查不嚴格而形成的貸款風險。
2.嚴格執(zhí)行面談、面簽制度。貸前調查人員必須當面與客戶交談，完成面談調查要求的所有內容，并記錄調查結果，在調查申報審批表上，清晰完整記載面談調查的時間、地
12、點、被調查人以及調查后判斷結果等情況，調查人員簽字后存檔保存。對于個人再交易住房貸款，貸前調查人員應同時與售房人進行面談，了解房產權屬、首付款交付、交易行為等情況。
3.加強貸后監(jiān)控和檢查，加強貸后的風險跟蹤管理。在個人住房按揭貸款業(yè)務的過程中，商業(yè)銀行應適時建立“兩項制度”，即貸后對借款人訪問制度和對按揭樓盤的跟蹤制度。(1)對借款人進行貸后跟蹤調查和分析，監(jiān)測償還風險，及時發(fā)現借款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素，如就業(yè)和收入的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經發(fā)現要及時采取補救措施；針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間
13、逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現訴訟時效中斷，造成信貸資產損失；對于個別惡意違約者和已經出現風險預警信號且情況比較嚴重的借款，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，最大限度減少貸款償還風險；監(jiān)控借款人的還款行為，關注是否存在多筆貸款為同一機構或其他個人代為統(tǒng)一償還，發(fā)現問題，及時處理。(2)建立對按揭樓盤的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時掌握工程進度、資金運用等情況，了解按揭樓盤的配套建設、小區(qū)環(huán)境、市場價格的變動情況，為按揭貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據；密切關注退房情況，及時核查我行借款人所購房屋是否退房以及退房后是否及時足額歸還貸款，防止貸款資金被開發(fā)商占用。對退房率較高或發(fā)生批量退房的樓盤，應及時調查退房原因，發(fā)現有虛構購房行為騙取銀行貸款的，要立即中止合作，不再發(fā)放貸款。建立貸后回訪制度，貸款發(fā)放后一定時期內，貸后管理人員應回訪借款人，核實相關情況，并做好回訪記錄。(3)對貸款檔案資料和按揭物權證的占管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和按揭物權證的遺失。
嚴格貫徹落實有關政策有效防范個人住房貸款風險
