規(guī)劃設計任務書

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1、 規(guī)劃設計任務書 項目 規(guī)劃設計任務書 目錄： 一、 項目概況及用地分析 1、宗地自然條件概況及分析 2、宗地社會條件概況及分析 二、 規(guī)劃設計的基本原則 1、規(guī)劃設計要點 2、產(chǎn)品建議書 三、 概念設計研究結論 1、規(guī)劃方面 2、單體方面 3、景觀方面 4、技術方面 四、 方案設計需要解決的主要問題 1、規(guī)劃方面 2、單體方面 3、景觀方面 4、技術方面 五、 提交設計成果內容 1、設計說明 2、綜合經(jīng)濟技術指標表 3、規(guī)劃設計圖紙目錄 六、 設計成果提交的要求 （具

2、體內容見附件） 規(guī)劃設計任務書 一、 項目概況及用地分析 ㈠、 宗地自然條件概況及分析 1. 宗地位置 區(qū)域位置說明：宗地位于南京市江寧區(qū)的東山新城范圍，據(jù)南京市區(qū)１６．７ｋｍ。 附圖：宗地城市位置圖； 宗地區(qū)域位置圖 2.宗地現(xiàn)狀 (1) 宗地四至范圍 方 方 向 界 界 面 面 （路名） 寬 寬 度（米） 長 長 度（米） 西至 規(guī)劃路 24 446 東至 規(guī)劃路 35 405 南至 內環(huán)路 35 835 北至 規(guī)劃路 24

3、 578 附圖：宗地紅線圖 宗地南側是成熟小區(qū)——殷巷小區(qū)，西側是規(guī)劃住宅用地，東側和北側與秦淮河、牛首山河之間是城市綠帶。宗地南側是內環(huán)路，東、西、北三側為城市規(guī)劃路，交通便捷。 (2) 宗地現(xiàn)狀地形地貌 附圖：宗地地形圖 (3) 綠化植被 宗地南望方山，東臨秦淮，北邊牛首山河，兩河與宗地之間分別是超過 50 米寬的城市綠帶，景觀資源良好。 (4) 氣候氣象 位于冬冷夏熱氣候區(qū)，多東南風，夏季多雨。 (5) 特殊地下物 宗地地下無文物、地下軍用設施及管線、地下油罐房或其它大型地下建筑物。 ㈡、 宗地社會條件概況及分析 1.區(qū)域現(xiàn)狀與

4、規(guī)劃 宗地位于東山新市區(qū)內。 1) 交通狀況 (1) 周邊主要市政道路規(guī)劃情況宗地 序 序 號 號 道路名稱 道路等級 道路紅 線寬度 綠化帶 車 車 道 道 規(guī)劃完成時間 與基地 方向 1 內環(huán)路 城市干道 35m 20m 4 已建成 南 2 規(guī)劃路 城市干道 35m 20m 4 未知 東 3 規(guī)劃路 城市次干道 24m 無 2 未知 北 4 規(guī)劃路 城市次干道 24m 20m 2 未知 西 (2) 軌道交通（地鐵 1＃南延線）情況 線路長度： 16.8 公里 ■ 建設完成時間： 2009 年 12 月 1 日 ■

5、站點設置：南延線從安德門站出發(fā)，向南途經(jīng)寧丹路、共青團路、規(guī)劃中的南京南站、勝太路，后折向東經(jīng)百家湖、竹山路最后到大學城，全線 12 個站，百家湖站距宗地 2 公里 。 (3) 交通出行 ■ 私家車出行： ■ 公交出行： 附圖：區(qū)域交通分析圖； 2) 公共設施 (1) 附圖：周邊公共設施圖 3) 市政管線 附圖：市政管線 宗地社會條件表一 表 1.2.1 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱

6、 圖紙名稱 內容要求 完成情況 區(qū)域現(xiàn)狀圖 表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征 □已收集 區(qū)域總體規(guī)劃圖 表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想和建設計劃 □已收集 區(qū)域交通分析圖 表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線 □已制作 周邊交通分析圖 表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間等 □已制作 周邊道路斷面圖 表達宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸 □已制作 宗地 宗地 周邊公共設施圖 表達宗地周邊存在對項目設計存在影響的公共建筑名稱、類型

7、、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間； 表達對項目設計存在有利與不利因素的設施 ：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構成噪音和污染的設施 □已制作 市政管線圖 表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等 □已收集 說明： 本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。 2 2 。 規(guī)劃要求 （見附件一） 二、 規(guī)劃設計的基本原則 1 、規(guī)劃設計要點 規(guī)劃用地性質

8、 二類居住 凈地 面積 272298.4 ㎡ 容積率 ≦2.0 公建配套 23100 ㎡ 0 90 平米以下戶型 ≧45% 總建筑面積 544596.8 ㎡ 建筑高度 ≦60M 綠地率 ≧40% 建筑密度 ≦20% 集中綠地 ≧0.4ha 規(guī)劃設計必須注意滿足指標要求、日照分析、間距、建筑高度、退讓（用地紅線、道路紅線、城市綠線、河道保護線、高壓走廊等距離）必須滿足 、規(guī)劃設計要點 （甲方提供，并就所須注意問題標注） 2 、項目的定位 項

9、目總體定位：稀缺高品質社區(qū)，舒適景觀豪宅 項目市場定位：資源占有型的高端市場 三、 概念設計研究結論（即招標方明確的規(guī)劃設計要求） 1 、 規(guī)劃方面： ① ① 規(guī)劃要注意營造高檔社區(qū)氛圍，并按以下幾點進行合理控制： ： a、日照：南向所有居室必須滿足南京地區(qū)大寒日累計 2 小時，連續(xù) 1 小時的日照要求， b、退讓： l 以住宅大堂外第一階踏步外側為起點退讓用地紅線、城市綠線； l 關于退讓高壓線：在規(guī)劃及現(xiàn)有高壓供電走廊控制范圍內不得建設任何影響安全的建筑物、構筑物，退讓距離不宜小于

10、 40 米； l 用地東南角和西南角兩處宜以景觀綠化為主，住宅宜后退； c、高度：住宅高度是住宅室外道路最低點到建筑最高點（含電梯機房頂、飄板、 飄架）計入建筑總高度。 d、間距：高度小于 80 米的高層建筑與住宅平行布置時間距不得小于 30 米（具體間距要求參下表及《南京市城市規(guī)劃條例》節(jié)選）； 遮擋建筑 被遮擋住宅 布置形式 平行 垂直 并列 低層住宅 多層建筑 低層、多層 15 15 8 小高層 15 高層 18 18 小高層住宅 低層、多層、小高層 25 20 15 高層 25 高層建筑 高度小于 100 低層、多層、小高層 30 20 15 高層

11、 25 18 高度大于 100 低層、多層、小高層 40 25 18 高層 30 20 住宅與會所、商業(yè)、社區(qū)中心等公共建筑的間距必須滿足《南京市城市規(guī)劃條例》相關要求。 e、指標：容積率控制在 2.0，控制計入容積率的不可售面積。 f、產(chǎn)品類型： l 住宅：住宅全部為高層住宅，限高 60 米，結合單元組合形態(tài)需求，設置為 16～18 層； l 公建：公建部分商業(yè) 2 層，會所 2 層為主（局部可 3 層）的建筑形態(tài)。 g、住宅布局： l 強調組團圍合感； l 大戶型應結合小區(qū)中心綠地及周邊環(huán)境分布在視覺景觀較好、噪音污染相對較小的區(qū)

12、域。 h、公建 布局： ： l 小區(qū)中心結合集中綠地設置會所， l 臨內環(huán)路布局街區(qū)形式的商業(yè)規(guī)劃形態(tài)； l 農(nóng)貿市場、社區(qū)中心相對獨立設置，且不能布置在小區(qū)主入口附近； ② 道路交通 a、沿小區(qū)周邊設置小區(qū)環(huán)路；各組團做到人車分流，各組團地庫的機動車出入口設置在小區(qū)環(huán)路上； b、沿建筑長邊兩側設置消防通道和消防登高面。 ③ ③ 開發(fā)分期 —— 分三期開發(fā) a、 首期產(chǎn)品：１２萬平米高層住宅（150 ㎡、220 ㎡兩種戶型）、會所 4500 平米。 b 、剩余產(chǎn)

13、品根據(jù)規(guī)劃形態(tài)暫定分兩期開發(fā)。 ④ ④ 組團管理 a、 一期 12 萬平米與會所結合考慮作為一個組團，二期、三期呈多組團布置。 b、 商業(yè)及其他公建結合考慮。 ⑤ ⑤ 銷售示范區(qū) 一期結合會所和商業(yè)（1000 平米用于一期售樓處）考慮示范區(qū)范圍及流線。 ⑥ ⑥ 規(guī)劃 形態(tài) 建議 參考意向： ： a 、杭州春江花月 b 、上海綠城 2 、單體方面： a、、公建配套： l 公建配套主要是會所、商業(yè)、社區(qū)中心、幼兒園（兩所）、凈菜超市，其建筑面積分別約 4

14、500 平米、8000-10000 平米、3100 平米、5500 平米、2000 平米。 l 會所設置地下室，結合功能布局考慮地下室部分的面積，不宜小于 1000 平米（結合景觀做好豎向設計，設置下沉式廣場）。 b、、戶型： 90+60 平米、150 平米、220 平米三種戶型（甲方提供）。 c 、建筑 風格： ： l 住宅外立面風格參照上海綠城的住宅。外立面材料：住宅主體 1、2 層用石材，3 層以上、40 米以下貼面磚，40 米以上批涂料。 l 商業(yè)作成集中商業(yè)街和賣場（參深圳萬科城或廣州星河灣），幼兒

15、園等其他公共建筑立面風格由設計公司把控，注重簡單、經(jīng)濟實用。 3 、景觀方面： a、強調景觀軸線、景觀序列和中心景觀綠地。 b、規(guī)劃設計需對宗地的標高設計進行專項研究，關注下沉式廣場結合半地下車庫的處理手法，考慮堆坡造景等手段。 c、充分利用南望方山，東眺秦淮，北觀牛首山河的景觀資源。 4 、技術方面： a、住宅朝向宜以南北向為主，局部結合規(guī)劃形態(tài)適度調整。 b、220 平米戶型考慮中央空調，不再出現(xiàn)空調室外機位、百葉等。 c、其他有關建筑技術方面問題，根據(jù)設計情況由投標方提供相關內容。

16、 四、 方案設計需要解決的主要問題 1 、規(guī)劃方面的問題 ① 用地布局 a、關注住宅高度、日照、間距、退讓紅線及滿足指標問題，滿足南京市規(guī)劃局對于高層住宅日照要求、建筑間距、退讓紅線等問題的相關規(guī)定。 b、關注會所、商業(yè)街與集中商業(yè)的布局形態(tài)、立面風格等問題； c、關注幼兒園、社區(qū)中心、農(nóng)貿市場等配套公建的服務半徑及便利性，考慮農(nóng)貿市場在宗地中的位置，將噪音及人流、車流對小區(qū)帶來的影響降至最低； ② 道路交通 a、滿足 5 類業(yè)主回家流線的設計：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流； b、滿足人車關系要求與停車要求； c、滿足消防要求； d

17、、進行道路分級模式設計和道路斷面設計。 ③ 組團與管理 依據(jù)組團基本單元要求確定組團規(guī)模，依據(jù)規(guī)模并結合物業(yè)管理模式進行組團設計：考慮組團范圍、入口設置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等。 2 、單體方面的問題 ① 住宅單體方案設計—— 戶型：在萬科提供的戶型基礎上適當修改，修改之后需由萬科確認。 ② 配套單體方案設計——關注凈菜超市、社區(qū)中心、幼兒園、會所在用地布局 中的平衡，關注商業(yè)氛圍的營造。 3 、景觀方面的問題 ① 景觀結構設計：結合中心景觀考慮景觀軸線與中心景觀綠地的組織協(xié)調。 ② 景觀功能明確，景觀提供停留、觀賞的功能；

18、 ③ 處理景觀與建筑的關系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)，明確落葉喬灌木的選用及用地現(xiàn)狀景觀的利用方式； ④ 當?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應進行景觀視線的豎向分析； 4 、技術方面的問題 ① 關注建筑高度、日照、間距、退讓、指標等問題； ② 結合土方平衡，考慮地下車庫、半地下車庫與半地下廣場結合設計； ③ 技術配套設施形態(tài)與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾房、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調機房、通風機房等； ④ 保溫、遮陽和降噪； 要 求方案設計階段考慮并解決，需要采取以上技術措施的原因、區(qū)域或部位、具體技術措施、成效比較和實施成本； ⑤ 新技術新材料：設計單位在新技術新材料應用方

19、面提供建議、技術和成本的參考數(shù)據(jù)——以上內容僅做概述。 五、 提交設計成果內容 1 、設計說明 此次投標單位需要根據(jù)設計方案完成如下的設計說明： ① 建筑設計說明 ② 結構設計說明 ③ 給排水設計說明 ④ 電氣設計說明 ⑤ 智能化設計說明 ⑥ 暖通設計說明 ⑦ 消防設計說明 ⑧ 人防設計說明 ⑨ 景觀方案設計說明 ⑩ 銷售示范區(qū)設計說明 2 、綜合經(jīng)濟技術指標表 此次投標單位需要根據(jù)設計方案完成如下的經(jīng)濟技術指標表： 規(guī)劃指標表 指標名稱 總體 期 數(shù)值 （ha） 所占比重 （％）

20、 數(shù)值 （ha） 所占比重 （％） 項目規(guī)劃總用地 1.居住用地 100 100 ①住宅用地 ②公建用地 ③道路用地 ④公共綠地 2.其他用地 ①市政道路用地 ②代征綠化用地 總建筑面積 m2 m2 1.①住宅建筑面積 m2 m2 ②非住宅建筑面積 m2 m2 ③住宅建筑面積比重 % % 2.①計入容積率建筑面積

21、 m2 m2 ②不計入容積率建筑面積 m2 m2 ③不計入容積率建筑面積比重 % % 住宅面積毛密度 m2/ha m2/ha 住宅面積凈密度 m2/ha m2/ha 公共服務設施面積毛密度 m2/ha m2/ha 住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha 住宅建筑套密度（凈） 套/ha 套/ha 人口毛密度 人/ha 人/ha 人口凈密度 人/ha

22、 人/ha 綠地率 % % 建筑密度（建筑覆蓋率） % % 容積率(建筑面積毛密度) 萬 m2/ha 萬 m2/ha 總戶（套）數(shù) 戶 戶 總人口(按 3.5 人 /戶計) 人 人 車位總數(shù) 個 個 車位/戶數(shù) 1: 1: 說明：分期項目內容請分別填寫清楚一期、二期、三期的情況。 公共服務設施指標表 指標 項目 總 體 期 建筑面積 （m2） 用

23、地面積 （m2） 備注 建筑面積 （m2） 用地面積 （m2） 備注 是否計入容積率 是否可售 1.商業(yè)及文體 商業(yè) 餐飲 商鋪 會所 社區(qū)中心 幼兒園 凈菜超市 面積小計(A1) 2.變電室 市政公用 煤氣調壓站 路燈配電室 垃圾站 公共停車場 自行車存車處 …… 面積小計(A2) 3.其它 居委會 物業(yè)管理處 防空地下室

24、 …… 面積小計(A3) 公共服務設施 面積總計 （A1+A2+A3） 說明：分期項目內容請分別填寫清楚一期、二期、三期的情況。 ① 住宅指標表 住宅指標表 住宅 戶型大類 戶型 編號 戶型面積 （m2） 套數(shù) 總面積（m2） 該戶型占 戶型大類 套數(shù)比（％） 該戶型占 戶型大類 面積比（％） 一房 2-A 2-B 2-C 小計 100 100 二房 小計 100 100 三房 一衛(wèi)

25、 兩衛(wèi) 小計 100 100 四房 小計 100 100 五房及以上 小計 100 100 總計 說明： 1. 對設有工人房的戶型，工人房不計入房間數(shù)。 ② 容積率指標表 容積率指標表 指 標 總 體 期 項 目 建筑面積 （m2） 占總建筑面積比（％） 建筑面積 （m2） 占總建筑面積比（％） 1.計入容積率面積 住宅 公共服務設施

26、 架空層 小計 2.不計入容積率面積 地下室 半地下室 其它 小計 總建筑面積 100 100 建設總用地面積 m2 m2 容積率 說明：分期項目內容請分別填寫清楚一期、二期、三期的情況。 ③ 可售面積指標表 可售面積指標表 指 標 項 目 總 體 期 建筑面積 （m2） 占總建筑面積比（％） 建筑面積 （m2） 占總建筑面積比（％） 1.可售

27、 面積 住宅 地下車庫 商業(yè) 小計 2.不可售 面積 會所 其它 小計 總建筑面積 100 100 說明：分期項目內容請分別填寫清楚一期、二期、三期的情況。 ④ 會所詳細指標表 會 所 項 目 建筑面積（m2） 備注 主體 部分 會所大堂 300 含水果吧、運動氧吧、游泳擊球類專賣區(qū) 健身房 450 器械健身 室內泳池 300 非標準泳池，水療池（維琪浴、針刺浴、氣泡涌泉 乒乓球室 100 3 張乒乓球桌 兒童活

28、動室 150 設置大型反斗樂游藝電玩設備 兒童才藝室 50 操房 250 男女更衣室 500 干濕分離、簡易桑拿、干濕蒸、男女各 100—200 個更衣箱 后勤用房 150 設備用房 250 桑拿、SPA、水療 600 冷熱水池、水療房、足療，可設置在地下室 熱力瑜伽房 100 桌球、紅酒雪茄吧 150 位置上要求靠近大堂 棋牌室 150 設置三間 餐飲區(qū) 1000 ？？ …… 附屬 部分 室外游泳池 1250 50m x 25m 可結合景觀進行泳池平面設計 室外網(wǎng)球場 700 大于 36.6m x 18.3m 室外籃球

29、場 600 大于 28m x 15m 室外羽毛球場 …… 說明： 1.表格中“備注”欄可填寫需說明的其它情況，如各類活動室的個數(shù)等。 2.上表為示意性表格，具體應根據(jù)會所情況編制表格。 ⑤ 停車詳細指標表 停車詳細指標表 指 標 項 目 總體 期 數(shù)量 （個） 建筑面積（m2） 是否計入容積率 是否可售 數(shù)量 （個） 建筑面積 （m2） 是否計入容積率 是否可售 自行車位 摩托車位 汽 車 1.非露天汽車位

30、 ①半地下 位 ②地下 ③架空層 ④地面車庫 2.露天汽車位 汽車位小計 地下、半地下車位 平均面積（m2） 說明：分期項目內容請分別填寫清楚一期、二期的情況。 3 、規(guī)劃設計圖紙目錄 此次投標單位需要根據(jù)設計方案完成如下的圖紙： 分類 序號 圖紙名稱 比例 備注 總圖 1 總平面圖 （DWG 格式） 1:500 ● 2 分析圖 日照分析圖 1:1000 ● 3 公共服務設施布置分析圖 1:1000 ● 4 交通分析圖

31、 1:1000 ● 5 景觀結構分析圖 1:1000 ● 6 小區(qū)管理模式分析圖 1:1000 ● 8 其他 工作模型 1:500 ● 土方平衡圖 1:1000 ○ 10 道路及豎向設計圖 1:500 ○ 11 彩色總平面圖 1:500 ● 12 總體剖面圖 1:1000 ○ 13 總體鳥瞰圖 圖幅 A1 ● 組團 與管理 14 分析圖 典型組團管理示意圖 1:400 ○ 15 典型組團交通分析圖 ○ 16 其他 效果圖 ● 住宅單體 17 住宅單體地下（高層） 1:200 ● 含高層、多層 首層平面（含大堂）

32、 18 標準層平面圖 ● 19 立面圖 ● 21 效果圖 圖幅不限 ● 主要公共22 各層平面圖 1:200 ● 會所、商業(yè) 建筑 23 立面圖 ● 社區(qū)中心、幼兒園、凈菜超市25 效果圖 圖幅不限 ● 說明：上表中“●”表示必須完成的圖紙，“○”表示可選擇完成的圖紙。 六、設計成果提交的要求 3、各投標單位提交的設計成果需根據(jù)本任務書 “提交設計成果內容”要求完整。 4、投標單位報送投標書應包括原比例圖一套，圖紙縮印本（A3）及說明書 10 套。 5、投標方案應自行留底，另做成幻燈片形式（PowerPoint）文件

33、，以供方案講解。 6、送交標書的圖紙及設計說明要內容齊全，字跡清楚，圖紙及文字說明均不得用圖簽及其他任何標記，不署名，不注明設計單位名稱，圖紙及文字說明要密封。 七 、設計時間及階段劃分 7.2.1 本次從設計的時間周期分兩部分，中間過程安排兩次中期交流； 開始時間： 2007 年 9 月 12 日； 甲乙雙方確定合作事宜，乙方確定設計成員名單，甲方提供全部規(guī)劃設計資料給乙方 中期第一次交流時間： 2007 年 9 月 18 日； 乙方提供全部規(guī)劃建筑設計意向圖片給甲方，乙方設計院來甲方公司溝通方案 甲方確認設計意向 中期第二次交流時間： 2007 年 10 月 10 日； 乙方到甲方公司匯報初步設計成果（規(guī)劃總平面、主要單體平立面、各相關分析圖），乙方修改； 提交最終設計成果時間（規(guī)劃報建文本及規(guī)劃報批材料）：2007 年 10 月 15 日 提交最終成果 提交地點：中國南京市漢中門大街 1 號金鷹漢中新城 16 樓 DEFG 座； 2007/08/21