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1、地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 1 邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造 初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議 漢世佳投資顧問有限公司漢世佳投資顧問有限公司漢世佳投資顧問有限公司 Dec 16, 2003 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2 目 錄 目 錄 .1 第一部分 邯鄲商業(yè)項目的策劃背景 .2 第二部分 邯鄲商業(yè)項目策劃思路及具體操作辦法 .3 2.1 在市場調(diào)查方面 .3 2.2 在市場分析及可
2、行性研究方面 .6 2.2.1 市場分析內(nèi)容與工作流程 .6 2.2.2 工作方法 .9 第三部分 項目地塊周邊環(huán)境 .10 第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 .12 4.1 現(xiàn)狀概況 .12 4.2 主要存在的問題 .12 4.2.1、在規(guī)劃方面存在的問題 .12 4.2.2 業(yè)物業(yè)營銷中的問題 .13 第五部分 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略 .15 5.1 邯山商業(yè)街區(qū)定位 .15 5.2 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策劃模式的選擇 .15 5.3 核心營銷策略的制定 .16 第六部分 總體發(fā)展策略及開發(fā)模式 .17 6.1 項目總體發(fā)展策略 .17 6.2 項目開發(fā)模式 .17 第七部分 對邯山
3、商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 .21 第八部分 項目拆遷階段應(yīng)該注意的問題： .23 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 3 第一部分 邯鄲商業(yè)項目的策劃背景 中國房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個商鋪、寫字樓、住宅 三分天下、鼎足之勢的全新時代。我們敢說，商業(yè)地產(chǎn)定會成為中 國房地產(chǎn)開發(fā)的下一個熱點。 值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操 作、經(jīng)營理念、營銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： 作為一個動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要 依托于商業(yè)地段價值和經(jīng)營特色。 商業(yè)性更強(qiáng)，對于開發(fā)商和
4、物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平 要求更高。 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出 讓年限只有 40 年。 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險大，對企業(yè)資金 和開發(fā)模式依賴比較強(qiáng)。 面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地 產(chǎn)邯鄲商業(yè)項目如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略；如何通 過本項目達(dá)到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會的使 命。這正是邯鄲商業(yè)項目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項目給策劃提供了 一操作平臺，策劃將為項目披上一件成功的外衣。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 4
5、第二部分 邯鄲商業(yè)項目策劃思路及具體操作辦法 根據(jù)我司的對商業(yè)的操作經(jīng)驗和本項目的實際需要，制定邯鄲 商業(yè)項目的策劃操作思路如下： 2.1 在市場調(diào)查方面 對房地產(chǎn)行家而言，市場調(diào)查只是對其“感覺”的論證。這既是中國房地 產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調(diào)查長久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專 業(yè)市場調(diào)查能力是發(fā)展商項目致勝的重要保障。 通過規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營銷 方案，是漢世佳的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最 容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗的市場研究模型、正確的資料搜 集方法、嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評估，才 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任
6、你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 5 能說明提供給客戶的一個百分?jǐn)?shù)的價值。 （一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項目擬采用的調(diào)查方法和 手段作一系統(tǒng)描述。 1. 定量研究 入戶訪問： 作為消費者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法， 漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框架、訪問員與實地監(jiān)控系統(tǒng)， 成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費者信息的真實與有 效。 電話訪問： 漢世佳 在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家 庭電話樣本框，輔之以計算機(jī)輔助抽樣系統(tǒng)、專職電 話訪問員等資源，保證了隨機(jī)撥號技術(shù)（ RDD）的應(yīng) 用。 街頭攔訪： 攔截訪問是指在某個場所（一般是較繁華 的商業(yè)區(qū)）
7、攔截在場的一些人進(jìn)行面訪調(diào)查。攔截面 訪的好處在于效率高。 定點訪問： 經(jīng)驗顯示，在購物地點實施調(diào)查能夠最大 限度模擬真實的購買環(huán)境。定點訪問在專職督導(dǎo)的全 程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時有效 保證調(diào)查結(jié)果的真實性。 郵寄調(diào)查： 在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo)或特定受訪 者時，采用郵寄問卷的方法。 網(wǎng)上調(diào)查： E-mail 方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 6 2. 定性研究 小組焦點座談會： 由主持人以一種無結(jié)構(gòu)的自然的形 式與一個小組的被調(diào)查者交談。通過傾聽一組從調(diào)研 者所要研究
8、的目標(biāo)市場中選擇來的被調(diào)查者，從而獲 取對既定問題的深入了解。 深度訪談： 通過無結(jié)構(gòu)的、直接的、個人的訪問，以 揭示對某一問題的潛在動機(jī)、信念、態(tài)度和感情。在 研究中，對專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深 度訪問能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問從提 綱設(shè)計到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研 究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了項目質(zhì)量。 企業(yè)訪談： 由于中國企事業(yè)單位的強(qiáng)大購買力和獨特 的購買決策，因而對單位用戶的深入研究也成為我們 此次設(shè)計的要求之一。緯群采用專家訪員、 100的問 卷復(fù)核機(jī)制，為客戶提供滿意的服務(wù)。 3. 探索性研究 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。 典型調(diào)查：
9、針對典型案例、主要競爭對手的單項調(diào)查 。 觀察訪談： 如偽裝購物、觀察客戶等。 （二）市場調(diào)查內(nèi)容 1、消費者意愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 7 調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期 望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對本案的看法等。 2、進(jìn)駐經(jīng)營者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐意愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、 經(jīng)營方式調(diào)查、對本案的看法。 3、專家意見調(diào)查。以訪談方式收集相關(guān)專家對本案的看法以及所 提出的寶貴意見。 4、邯鄲市政府意見調(diào)查。訪談邯鄲市政府意
10、見，并了解邯鄲市商 業(yè)項目改造之后期望經(jīng)營模式及目標(biāo)。 2.2 在市場分析及可行性研究方面 2.2.1 市場分析內(nèi)容與工作流程 1、區(qū)位特性與基本條件分析。其中包括： a區(qū)域環(huán)境特性分析 b周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查 c區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況分析 d區(qū)域人口特性分析 e交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析 g公共設(shè)施設(shè)計分析 2、相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 3、商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢及對區(qū)域周邊 商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私猓赃M(jìn)一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 8 4、競爭者分析。收集商圈范圍內(nèi)競爭者的
11、經(jīng)營狀況，如規(guī)模、商品 種類、區(qū)位等，并分析對本案的影響。 5、SWOT 分析。分析本案之優(yōu)、劣勢、機(jī)會、威脅，以擬定本案開 發(fā)策略方向。 6、經(jīng)營管理分析。 7、投資效益評估。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 9 市場研究分析工作流程圖 計計劃目標(biāo)確立 基 地 分 析 市場調(diào)查分析 市場 潛力分析 投資者 問卷調(diào)查 消費者 問卷調(diào)查 中國商業(yè)市場 分析北京、上海、深圳 城市商場 市場分析 城市商場 供需推估 案例分析 商圈零售 市場調(diào)查 現(xiàn)況分析 階 段 開發(fā)方案 研擬階段 綜合結(jié)論 階 段 本案產(chǎn)品定位分析
12、 市場定位、產(chǎn)品組成 業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施 土地開發(fā)方案研擬 經(jīng)營模式分析 相關(guān)法令分析 開發(fā)程序規(guī)劃 財務(wù)規(guī)劃分析 方案評選 開發(fā)與招商計劃擬定 財務(wù)計劃擬定 設(shè)備說明 招商文件擬定 專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)計劃 回饋修正 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 10 2.2.2 工作方法 1、專業(yè)分工法。本案工作之基本理念，系運(yùn)用專業(yè)分工的方法。 2、集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進(jìn)度與監(jiān)督， 以召開多次工作會議方式，整合各專業(yè)顧問之工作成果，并與 業(yè)主保持緊密的溝通，以達(dá)成工作共識之建立。 3、市場調(diào)查法。本研究
13、中將包括消費者問卷調(diào)查、經(jīng)營者意見訪 問、現(xiàn)場踏勘等方式，以收集第一手的資料。 4、次級資料收集法。本研究并將收集相關(guān)政府統(tǒng)計資料、不動產(chǎn) 雜志、專業(yè)研究報告，以及本現(xiàn)有資料庫等次級資料，以建立 本案專屬的資料庫。 5、系統(tǒng)分析法。整個規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū) 域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配 合、齊實并進(jìn)，達(dá)成計劃的充分落實。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 11 第三部分 項目地塊周邊環(huán)境 地理位置及現(xiàn)狀：該項目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路 以南，浴新街以東。所在
14、位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲 老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該 項目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項目所 在地的邊界部分是各種分散經(jīng)營的各種商業(yè)形態(tài)。內(nèi)部為原來 的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高， 這與近兩年邯鄲市政府有意對該地塊進(jìn)行改造，大部分居民都 希望通過擴(kuò)建原有住房面積獲得更多的補(bǔ)償有關(guān)。由于建筑密 度過高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對于項目所在地順 利拆遷是一個較大的利好消息。在項目邊界經(jīng)營的商戶主要以 服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過長期的沉淀 和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營 不規(guī)范
15、。 商業(yè)分析：項目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和 和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有 130 萬城市人口的邯鄲市的市級商業(yè)中心，周圍分布著日月城、 康德、邯山商場、新趙都、樂頤電腦大廈等商業(yè)項目。該位置 人流量較大，具有絕對優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍 的幾個大型商場超市的經(jīng)營狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存 在著像世紀(jì)城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營業(yè)額和美譽(yù)度的 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 12 商業(yè)項目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個邯鄲區(qū)域性的，商圈的 輻射力較強(qiáng)，對整個
16、邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起著決定性的影響。 交通分析：由于項目緊靠火車站和長途汽車站以及市內(nèi)公共交通系 統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心和物流中 心，交通便利，物流方便，對于進(jìn)出邯鄲市和市內(nèi)的通達(dá)性具 有不可替代性的優(yōu)勢。緊鄰項目的京廣鐵路是中國大陸南北交 通的大動脈，容易形成物流中心，無疑也給本項目的成功操作 提供了一個極大的利好。 其他優(yōu)勢分析：該項目的 2 公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點 中學(xué)和職業(yè)學(xué)校，是一個典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè) 主孩子就學(xué)，對于提升項目的價值也可以起到不可忽視的作用。 另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項目所在地周圍，對于綜合 性商業(yè)項目是一個很大的無
17、形資產(chǎn)。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 13 第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 4.1 現(xiàn)狀概況 規(guī)劃范圍內(nèi)面積為 130 畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四 個地塊，主要土地使用種類與結(jié)構(gòu)如下所述： 1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場、文化娛樂、飲食服 務(wù)、旅館、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地 塊。 2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。 3. 商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。 4.2 主要存在的問題 4.2.1、在規(guī)劃方面存在的問題 1、 土地使用過于混
18、雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地， 降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。 2、 道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。道路層級與道路形態(tài)未能互相 配合，降低道路可及性和易行性。 3、 城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 4、 成長管理與城市活動未加以結(jié)合。商貿(mào)服務(wù)活動及經(jīng)營層 次紊亂，超高層建筑使用強(qiáng)度降低了經(jīng)營環(huán)境，歷史古跡 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 14 保存與開發(fā)計劃相沖突，成長管理機(jī)制無法與城市活動密 切結(jié)合。 4.2.2 業(yè)物業(yè)營銷中的問題 1. 產(chǎn)權(quán)問題。香港商場能夠成
19、功經(jīng)營，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不 無關(guān)系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售， 使一個商場的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有 幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商 場的經(jīng)營。 2. 定位問題和定位的支持系統(tǒng)。我們認(rèn)為，確定商服物業(yè)的 經(jīng)營主題定位是一項非常專業(yè)的工作，需要大量準(zhǔn)確有效 的市場調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身條件非常 匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場調(diào)研分析來進(jìn)行，也 許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進(jìn)行， 并不是壞事。 3. 銷售和經(jīng)營的矛盾。 1) 銷售和經(jīng)營在規(guī)劃中的矛盾。每一個發(fā)展商都想使自 己的物業(yè)能夠賣個好價錢，同時能經(jīng)營得好。從賣的
20、 角度講，劃分成小鋪位面對的客戶群更廣，更有利于 銷售的進(jìn)行，但對經(jīng)營來講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營 業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營業(yè)面積是不同的。這就存 在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問題。解決不好將會直 接影響到將來的經(jīng)營。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 15 2) 投資回報和市場租金。投資者投資商鋪的目的是為了 獲取理想的租金回報，發(fā)展商想盡快銷售自己的物業(yè)， 必須給投資者一個滿意的回報，雙方的討價還價勢在 必然，如果發(fā)展商承諾的回報高，必然會背上沉重的 包袱，回報低，客戶不滿意，物業(yè)銷售狀況堪憂。 3) 業(yè)態(tài)選擇。
21、每個項目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必 須以市場為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵循“人無我有，人有我優(yōu)” 的原則，市場空白點不一定就是機(jī)會點，反過來，這 種業(yè)態(tài)普遍存在的時候也不一定就沒有潛力可挖。 項目所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問題和商業(yè)經(jīng)營問題， 這些問題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)濟(jì)體制、商業(yè) 機(jī)制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。因此，本項目改造工程的 策劃工作變得十分復(fù)雜、龐大，要求策劃理論水平之高，操作經(jīng)驗 之豐富，專業(yè)操作方法之繁多，是一個具體的項目所不能比擬的， 這要求我們在全程策劃的各個環(huán)節(jié)施之以細(xì)致、專業(yè)、全面、超前 的工作原則。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時
22、交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 16 第五部分 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略 5.1 邯山商業(yè)街區(qū)定位 形象定位：代表邯鄲特色的城市商業(yè)及旅游觀光綜合區(qū) 功能定位：現(xiàn)代化商業(yè)交易平臺 商業(yè)價值定位：黃金商業(yè)街區(qū) 建筑風(fēng)格定位：新古典主義風(fēng)格 物業(yè)品種組合：SHOPPING MALL（含商業(yè)步行街） 、 酒店式公寓、寫字樓等 5.2 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策劃模式的選擇 營銷策劃已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目成功的制勝法寶，在房地產(chǎn)項目 的操作過程中屢建奇功。房地產(chǎn)營銷策劃在自身發(fā)展過程中形成四 種相對比較固定的模式：概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策 劃模式、房地產(chǎn)全程策劃理論模式增
23、值策劃模式。房地產(chǎn)全程 策劃理論模式是一種服從于系統(tǒng)論的操作模式，這種理論具有動態(tài) 性、系統(tǒng)性、全局性等優(yōu)點，是為房地產(chǎn)項目創(chuàng)造增值空間的尚方 寶劍。邯山商業(yè)街區(qū)改造工程的營銷策劃模式理應(yīng)采取這種增值策 劃模式，最大限度地提升本商貿(mào)旅游區(qū)的商業(yè)價值。 5.3 核心營銷策略的制定 邯山商業(yè)街區(qū)是個大型的綜合商業(yè)區(qū)，因此點和面的關(guān)系就在 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 17 營銷中起著重要的作用。商業(yè)區(qū)內(nèi)新建商業(yè)面積要經(jīng)過市場消化， 招商和管理，則成了商場銷售中投資引導(dǎo)最關(guān)鍵的一環(huán)。 本著以上基本情況，邯山商業(yè)街區(qū)
24、營銷策略定義為兩方面核心 內(nèi)容：其一，以點帶面，以面促點；其二，采取招商、管理、投資 引導(dǎo)三位一體營銷策略。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 18 第六部分 總體發(fā)展策略及開發(fā)模式 6.1 項目總體發(fā)展策略 - 大型主題功能商務(wù)社區(qū) - 從企業(yè)操作可行性和土地價值最大化等角度選擇“大型主題 功能商務(wù)社區(qū)”為項目的發(fā)展戰(zhàn)略。 - 基于發(fā)展戰(zhàn)略考慮，本項目的整體發(fā)展理念與定位為： - 發(fā)展理念：邯鄲首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū) 創(chuàng)建邯鄲市房地產(chǎn)提升時期標(biāo)志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為邯 鄲規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物
25、業(yè)管理、營銷推廣等綜合素 質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場 需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場的制高點，獲得的市 場占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。 - 整體發(fā)展定位：復(fù)合型商務(wù)社區(qū)（參與城市運(yùn)營） - 功能定位：包括商務(wù)社區(qū)、健康社區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、 休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。 6.2 項目開發(fā)模式 項目開發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各階段相適應(yīng)，實現(xiàn)項目的價值最大 化； 尊重項目區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟(jì)、文 化等核心功能，提高商務(wù)社區(qū)的商業(yè)價值； 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深
26、操盤手隨時交流！ 19 整個項目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)， “配套先行，滾動開發(fā)”提高項 目素質(zhì)和價值； 分組團(tuán)自成規(guī)模開發(fā)，注意功能、配套設(shè)施建設(shè)的銜接和各組 團(tuán)風(fēng)格的搭配，各期產(chǎn)品、價格要引導(dǎo)市場，具備強(qiáng)大競爭力。 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運(yùn)營）規(guī)劃開發(fā)原則 項目發(fā)展策略綜合開發(fā)，社區(qū)運(yùn)營 商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展 以人為本，人文關(guān)愛 復(fù)合功能，互動成長 統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā) 創(chuàng)新理念，顛覆市場 “商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展” 充分尊重利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補(bǔ)充和完善； 引入邯鄲傳統(tǒng)文脈，自覺對地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份
27、專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 20 發(fā)展延續(xù)； 各功能模塊形成有機(jī)的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而達(dá)到社區(qū)生態(tài)型發(fā) 展的目標(biāo) 。 “以人為本，人文關(guān)愛” 以人本主義思想為出發(fā)點，對人的需求、生存、安全、舒適、交 往與相互關(guān)愛、個人智慧發(fā)展，直至自我價值實現(xiàn)的幾個層次上均 給予最大的尊重。 在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的社區(qū)交往模 式、并以此充分展示相互關(guān)愛的社區(qū)精神和社區(qū)文化。 “復(fù)合功能，互動成長” 外部復(fù)合依托城市平臺，發(fā)展城市功能，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，提 升社區(qū)發(fā)展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動成長。 內(nèi)部復(fù)合主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復(fù)合發(fā)展，各主題功能與社 區(qū)的長、中、短期發(fā)展互動成
28、長。 “統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)” 傳統(tǒng)開發(fā)“多而散、小而全、全而簡、簡而陋” ，與城市規(guī)劃被 動適應(yīng)。 引入國際經(jīng)驗，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī) 劃相適應(yīng)并提升區(qū)域發(fā)展。 “創(chuàng)新理念，顛覆市場” 顛覆規(guī)劃打破傳統(tǒng)規(guī)劃 顛覆價格打破價格堡壘 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 21 顛覆距離打破距離障礙 顛覆市場打開市場空間 顛覆生活創(chuàng)新生活方式 顛覆 項目啟動點 項目的啟動要與持續(xù)發(fā)展相結(jié)合 核心啟動區(qū)是指找到市場突破口，集中優(yōu)勢兵力，形成項目的 “引爆點”帶活全局。 項目的核心理念是項目核心競爭優(yōu)勢與
29、獨特主題，是開發(fā)商倡導(dǎo) 的商務(wù)方式，對于客戶來說就是“吸引點” 。項目的吸引點應(yīng)集中而 有序地展示出來，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢能轉(zhuǎn)化為全局營銷動能。 項目差異化定位的思路： 思路一：本項目的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應(yīng)充分利用中 心優(yōu)勢 思路二：參與城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展，形成聯(lián)動優(yōu)勢 思路三：通過超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開發(fā)、合理的功能配套等 綜合素質(zhì)取勝 思路四：以高性價比產(chǎn)品弱化距離對樓盤的影響。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 22 第七部分 對邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 步行街的建設(shè)主要有重建、整建、維護(hù)三種基
30、本形式，邯山商 業(yè)步行街是在傳統(tǒng)成熟商業(yè)街區(qū)重建一條新的商業(yè)步行街，在規(guī)劃 中，應(yīng)該采用的是以下幾項具體實施性原則： 1、 人車分離，宜出宜進(jìn)、四通八達(dá)的原則：即運(yùn)用各種方式 和技術(shù)使步行者與機(jī)動車分開，同時為步行者提供一個內(nèi) 外通達(dá)、進(jìn)出自如的步行系統(tǒng)。 2、 人本的原則：真正的步行街是切實的事物，主體是人，人 使步行街有了故事情節(jié)，有了生命，人們用整個身心的存 在去感受、接觸、聆聽和衡量環(huán)境，所以步行街必須體現(xiàn) 一切為人服務(wù)的理念。 3、 地域原則：地域性是城市景觀在一定自然環(huán)境中形成的特 征，不同的城市、地段都有其自身的特點，因此有意義的 步行街都應(yīng)根植于歷史階段的社會背景，這是對所處的
31、特 定地區(qū)自然環(huán)境、歷史文化等的合理回應(yīng)，所以因地制宜 升華每一個步行街中那獨有的、本質(zhì)的地域文脈，并使之 更有生機(jī)活力，更有發(fā)展，才能意匠獨造。 4、 功能、技術(shù)合理原則：功能是步行街的重要內(nèi)容和最活躍 因素，因此需要采用現(xiàn)代先進(jìn)合理的技術(shù)來滿足各種功能 的要求。同時合理地利用土地和空間，合理地利用資源和 資金。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 23 5、 細(xì)部原則：即重視步行街形態(tài)、比例、尺度、色澤、材料、 光照及設(shè)施的設(shè)計。 6、 管理、效益原則：即運(yùn)用科學(xué)完善的管理，以求獲得良好 的綜合效益。 7、 高
32、、中、低檔行業(yè)設(shè)計距離要適中，以避免因此而造成的 經(jīng)營矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營 搬遷到本項目的附近區(qū)域以形成專業(yè)的市場。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 24 第八部分 項目拆遷階段應(yīng)該注意的問題： 1 按照該項目的整體定位，采取高舉高打的總原則，對項目 進(jìn)行包裝和提升。要認(rèn)識到該項目不僅僅是稽山集團(tuán)的項目， 更是邯鄲市政府、邯鄲人民的項目，特別對于舊城改造，項 目由于需要拆遷，會涉及到很多居民的一些切身利益，包括 對他們的居住環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、生活方式等各方面的改變， 因此，為了使項目拆遷
33、工作順利進(jìn)行，必須進(jìn)行合理的公關(guān) 和包裝。具體措施：成立由市長（或者主管建設(shè)的副市長） 為總指揮的邯鄲市步行街項目拆遷指揮部；重點項目立項： 將該項目納入邯鄲市政府 2004 年度重點項目，最好能夠成為 市長 1 號重點工程。對于這些動作，一定召開新聞發(fā)布會， 讓媒體進(jìn)行炒作，但是在拆遷沒有完成之前，這些工作過程 中可以不體現(xiàn)稽山公司，主要以政府的名義出現(xiàn)，這樣可以 讓邯鄲市民感覺到該工程的重要性和它的重大意義，另外， 就是讓當(dāng)?shù)鼐用窀杏X到政府對項目的決心和支持力度。通過 這些包裝可以使拆遷工作更加順利的進(jìn)行。 2 組織項目開發(fā)暨邯鄲市城市發(fā)展專家研討會：從同濟(jì)大學(xué)、 清華大學(xué)邀請規(guī)劃、城市發(fā)
34、展、經(jīng)濟(jì)等方面的專家，對項目 進(jìn)行論證分析。參加人員：市委書記、市長、主管建設(shè)的副 市長、建委主任、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、房管局領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)鼐用翊?等。通過這種包裝，一方面可以增強(qiáng)市領(lǐng)導(dǎo)對該項目的支持 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 25 力度；另一方面可以進(jìn)一步將項目價值進(jìn)行提升。該研討會 邀請各媒體參加，進(jìn)行深度報道。 3 嚴(yán)格做好拆遷成本預(yù)算管理：做好拆遷前的預(yù)算，對拆遷 資金合理管理，確保資金由開發(fā)公司自己管理，補(bǔ)償一戶、 發(fā)放一戶，做好拆遷測量、評估、核算、結(jié)算等過程中的監(jiān) 督工作。在拆遷具體執(zhí)行之前可以從有關(guān)
35、部門了解和掌握該 地塊現(xiàn)有住房的總面積，根據(jù)拆遷管理辦法進(jìn)行預(yù)算，并嚴(yán) 格根據(jù)預(yù)算進(jìn)行拆遷補(bǔ)償控制。 4 做好拆遷安置計劃：采取現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償相結(jié)合的方 法，做好安置房的開發(fā)建設(shè)及安置工作的準(zhǔn)備。凡事預(yù)則立， 在拆遷之前做好各種準(zhǔn)備工作，確保項目順利拆遷，在拆遷 過程中盡量避免上訪事件發(fā)生。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 26 我司十分榮幸有機(jī)會參與這一具有歷史意義的改造工程，針對貴公司委托， 我司成立了專門的項目服務(wù)小組。本小組是一支由具有較高策劃理論和商業(yè)營 銷理論以及最具有專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗專業(yè)人士組成的團(tuán)隊，對于邯山商業(yè)區(qū)改造工 程來說，我們的團(tuán)隊有以下五個基本優(yōu)勢： 一、完整的團(tuán)隊組織及縝密分工 二、具國際視野的專業(yè)人力資源 三、合理的理論知識結(jié)構(gòu)和豐富的商業(yè)經(jīng)驗 四、對華北人文歷史與商業(yè)文脈的了解 五、廣泛的合作聯(lián)盟單位 另外，我們還根據(jù)本項目的實際需求，制定了科學(xué)的服務(wù)流程（附 圖） 另外，加主要人員簡歷和主要業(yè)績（見我司宣傳冊） 。
河北邯鄲稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項目初步策劃思路及建議-
