廣州金域藍灣房產開發(fā)項目工程造價管理問題研究分析 造價學專業(yè)

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1、 廣州金域藍灣房產開發(fā)項目工程造價管理問題研究 一、引言 自十八屆三中全會之后，中國的國民經濟以一種令國內外都為之驚嘆的速度保持增長，國家的固定資產額在一系列政策的幫扶下也在穩(wěn)健上升。而土建項目作為固定資產投資的重點項目其投入金額的比例也越來越大，因此，做好工程建設的造價管理工作已經迫在眉睫。做好這方面的工作，從小的方面來說，對投資的金額能起到“開源節(jié)流”的功效，確保在最低的成本條件小，完成效益最大化；從大的方面來說，構建科學合理的工程造價管理體系對國家市場的競爭秩序以及健康發(fā)展都有積極正面的影響。在市場經濟的推動下，工程造價的把控和治理不再是靜態(tài)的過程，而是貫徹在整個項目的進程中。本

2、文就如何對項目金額更好的把握和降低投資成本，怎樣構建一個科學合理的工程造價管理體系等問題進行了簡單的探究和研討。工程造價不僅僅與經濟層面有關，還與技術、管理等層面有著密切聯(lián)系，它是一門綜合性學科，一個工程的投資效益如何和工程造價是否合理直接掛鉤。完成一個工程的建設，這其中所有投入的金額之大自是不必說，除此之外，完成一個工程還需要長時間的生產和投入使用，工程造價對該項項目投入資金總額有著直接決定權，因此，一個科學合理的工程造價管理體系對促進國家經濟健康發(fā)展有著積極的作用。根據投資方和業(yè)主的角度，我們將工程造價解釋為一個工程要想完成的預先金額估算或真實金額支出的所有固定資產投資所花費的金額，也可以

3、說是為了完成某個工程，所需要的固定資產和無形資產的金額總和。某種層面上我們也可以將工程造價表示為工程完成所需價格。一般來說，我們將此種定義表示為承包工程的總價格，這個價格以招標的形式，同時符合并滿足投資方以及業(yè)主所要求的建筑價格。 工程造價的管理是一個土建項目的活的靈魂，也是土建企業(yè)利潤追求的出發(fā)點。土建企業(yè)要提高項目利潤，就必須在土建項目的全過程（設計階段、工程前期籌備階段、施工階段、竣工驗收階段）全面加強土建項目的工程造價管理。當前國內的土建企業(yè)大多負債率大，利潤率低，資金周轉困難，在這樣的情況下,對于工程造價成本的控制則成為土建企業(yè)的當務之急。在整個工程實施的進程中，工程進度、質量

4、都要在工程造價管理的嚴控下嚴格進行，確保在預算之內完成工程的目標建設，使投資和社會效益達到最大化。決算大于預算、預算大于概算而概算金額又明顯高于估算金額等等這些問題已經對中國的土建項目投資效益治理造成了極大地消極影響。 但是結合本人在廣州金域藍灣房產開發(fā)項目部擔任監(jiān)理助理工作的工作經歷來看，當前國內施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)在工程造價管理上都有許多不足之處，就本人所在的項目部而言，在工造價的管理上經常出現工程造價管理體制不完善，造價員專業(yè)素養(yǎng)偏低等種種問題，如何解決這些問題，實現施工企業(yè)和監(jiān)理單位對工程資料進行管理的重點以及難點。 二、畢業(yè)實踐的工作目標與工作進程 本人實習的地點是廣州

5、金域藍灣房產開發(fā)項目的項目部，在項目部里主要充成本助理的實習任務，并有幸參與了廣東新茂新河灣項目的工程造價管理工作。廣州金域藍灣房產開發(fā)項目位于廣東廣州增城區(qū)朱村街南崗村吊龜嶺，是由廣州市萬科房地產公司開發(fā)建設的商品房項目。廣州金域藍灣項目總占地面積135082平方米，預計建成后總建筑面積863061平方米，住宅樓的主體結構為24層的高層框加結構建筑和部分低樓層的花園洋房，其中有高層住宅部分有一層地下室，預計規(guī)范1304個車位。廣州金域藍灣項目總造價預計10.12億元人民幣，建成后包括12幢高層精裝修框架結構住宅樓和4幢5層的花園洋房以及配套的物業(yè)和其他公共基礎設施。廣州金域藍灣項目開工日期為

6、2016年第四季度，預計項目主體竣工日期為2020年第一季度。該工程項目的承包方為南京第七建筑公司有限公司，監(jiān)理單位為珠海金晨建設監(jiān)理有限公司，設計單位為廣東弘業(yè)建筑設計有限公司 。 本人在廣州金域藍灣項目中有幸參與了該項目的工程造價管理工作，工程造價的管理是一個土建項目的活的靈魂，也是土建企業(yè)利潤追求的出發(fā)點。土建企業(yè)要提高項目利潤，就必須在土建項目的全過程（設計階段、工程前期籌備階段、施工階段、竣工驗收階段）全面加強土建項目的工程造價管理。當前國內的土建企業(yè)大多負債率大，利潤率低，資金周轉困難，在這樣的情況下,對于工程造價成本的控制則成為土建企業(yè)的當務之急。在整個工程實施的進程中，工程進

7、度、質量都要在工程造價管理的嚴控下嚴格進行，確保在預算之內完成工程的目標建設，使投資和社會效益達到最大化。決算大于預算、預算大于概算而概算金額又明顯高于估算金額等等這些問題已經對中國的土建項目投資效益治理造成了極大地消極影響。為了能夠準確的估算工程項目的造價以及確保造價的科學合理，使工程在最低的投資金額中有質量的完成，使固定資產投資效益正面影響有所提升，就必須對當前土建項目造價管理的現狀以及其中現存的問題進行進一步的探究。 土建項目造價通常指是指建設一項工程預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用，也就是一項工程通過建設形成相應的固定資產、無形資產所需用一次性費用的總和。這一含義是從投資者—業(yè)

8、主的角度來定義的。按照這個維度出發(fā)，工程造價就是指一個土建項目建造的全過程以及完整周期所耗費的造價。即為建成一項工程，預計或實際在土地市場、設備市場、技術勞務市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程的價格和建設工程總價格。建項目的造價管理有三個部分的內容，分別是：合理確定、效益的提升以及合理高效的把控。同時利用科學、技術的理論為基礎，通過法律法規(guī)和經濟等管理方法，對某項工程的工程造價進行準確的預算以及嚴格的把控，以及解決在工程建設中出現的其他現實問題，比如技術、經濟、運營等，以期完成該項工程投資效益的提升。伴隨著世界經濟主體的全球化模式的迅速擴張以及知識經濟時代的到來，工程造價管理體

9、系內的制度、內容以及方法必須要與時俱進、不斷翻新， 為中國的建筑行業(yè)在世界市場上提高競爭力。 三、 廣州金域藍灣項目在工程造價的影響因素 （一） 質量與工程造價 質量是表現商品或服務準確或隱藏所需功能的特點和屬性之和，建筑產品相比其他產品而言，對于質量的標準規(guī)定會更高，需要依據相關規(guī)定、指標、規(guī)章的要求，建筑產品不合格絕對不允許交接使用。在項目合同規(guī)定中，對項目所需要完成的質量指標均有清楚的界定，在項目造價的制定中必須根據依質談價、劣質低價的準則。 工程項目作為項目施工的產品具備普通產品的特性，然而因為項目施工環(huán)節(jié)含有工期長、制約因素多等特征，致使建筑產品的質量與普通工業(yè)品的質量相差較

10、大。其主要特點表現在下述幾個方面。 影響因數多：工程施工中的建設流程、建設機械設施、建設方案、規(guī)劃、原料、管治體制、技術方式、以及施工環(huán)境等，均將客觀地作用于項目的質量問題。 波動性大：項目施工鑒于施工的個體性、繁雜性和種類性，導致其不能擁有普通工業(yè)商品的制造一樣良好的制造條件、完整的審核技術和穩(wěn)定的制作過程，所以波動性對于工程的質量的作用更為顯著。 變異性：工程施工是作用因素多、周期長、牽扯范圍廣的項目施工，項目中各種因素、各個階段產生的質量狀況均會致使項目的質量問題，進而釀成質量危機。 虛假性：工程項目在動工流程中因為途中商品多、隱蔽項目多、程序流動多，假如不能立即察覺內部所存有的

11、質量弊端，隨后單單從外觀上看其質量較好，導致判別錯誤，進而造成劣質現象的發(fā)生。 終檢局限性：項目竣工以后，不會像一些工業(yè)商品一樣分解或拆開來檢驗其內部問題，因此項目校驗時是不會覺察出其內部所暗藏的質量問題。 （二） 質量成本 1、質量成本的定義 質量成本是指由于項目質量問題而導致的損耗和展開再修補償所需要的費用之和，還有由于確保項目質量能實現對規(guī)劃的需求和客戶規(guī)定而付出的全部努力的用度。 2、質量成本的內容 質量成本的內容囊括了外部虧損成本（建設完成后的損耗費用）、提升素質費用（素質費用）和內部虧損成本（施工期的損耗費用）四大部分。 （1）素質成本 素質成本是為了提升商品

12、和確保項目的質量，避免發(fā)生預測的質量問題而展開的能夠提升質量管治者素養(yǎng)的所有費用。 （2）鑒定成本 鑒定成本就是所謂的在建設環(huán)節(jié)和建設準備環(huán)節(jié)對所采用的項目質量和原料展開評估、鑒別所用的費用。 （3）施工期損失成本 是指在施工過程中由于存在材料的磨損以及人員的失誤等各種原因造成的虧損，這些虧損我們統(tǒng)稱為損失成本。 （4）竣工后損失成本 是指完工之后損失的成本，這部分資金主要出現在項目存在缺陷的扣費和項目出現嚴重問題的返修。 3、質量成本分析 建設公司采用最好的質量成本，不僅能保障商品的質量水準以滿足客戶的需要，而且能促使公司本身得到最大的經濟收益。我國的經濟計劃模式不太適應建筑

13、市場經濟的發(fā)展，一方面是計價方式落后，不管是在時間上還是內容上都存在較嚴重的滯后性還有呆板，固步自封，隨著社會的發(fā)展，不管是經濟還是計劃都在發(fā)展，所以這種只在建設工程中采用的工程造價計算模式不能隨著時代潮流的發(fā)展而前進的話就只能使人們在使用定額時處于進退兩難的境地 (1)質量成本構成比重剖析法 經過比較剖析竣工后外部虧損的成本、動工期內部虧損的成本、審核成本和質量成本的四大部分質量成本的比重動態(tài)剖析，找到關于能提高項目質量的問題，同時還能減少資本的投入，這就是所說的方法。 (2)技術經濟指標剖析法 用質量成本占單位技術經濟指標的比例來了解其余期間這些比例的動態(tài)規(guī)律和聯(lián)系，從而找到最好的

14、質量成本與單位經濟效益的比例關系就是技術經濟指標分析法。 (3)最適宜質量成本分析法 費根堡提出了最適宜質量成本分析法，畫出總質量成本曲線，鑒定成本曲線，損失成本曲線，素質成本曲線，經過其曲線來找出最合適的質量成本數。 （三） 工期與工程造價 工程項目從策劃、施工到竣工使用要經過很長的一段時間，還要投入很多的資本。制作恰當的進度計劃，并在工程項 目的建設中按布置的流程調控施行，保障項目按期或提早完工，能夠讓施工工程如期或提早創(chuàng)造社會和經濟收益。在項目建造的質量、成本、進度的控制聯(lián)系中，關鍵是價格控制，根本是質量控制，三者的中心環(huán)節(jié)則是進程控制。 四、 廣州金域藍灣項目在工程造價

15、管理存在問題 （一）管理體制尚不完善 在經過對國內很多土建企業(yè)以及土建項目的調研走訪之后，筆者發(fā)現很多土建項目雖然名義上有著“工程造價管理部”，項目部里有造價員掛名。而實際上這些造價管理部門或者說造價員僅僅是一個掛靠掛名的作用，并沒有在土建項目中實際起到造價管理的核心作用。一方面這和項目部重施工、重安全、輕造價的工程管理實際有關。另一方面，由于專業(yè)壁壘的客觀存在原因，大部分概預算工作人員進行概預算的編制時只會按圖紙?zhí)子枚~，在有關工程設計的專業(yè)知識方面積累過少甚至一竅不通[10]。隨意性極大地變更設計，特別是在工程施工階段，這種隨意變更設計對工程建設項目造價的管理會造成許多問題。以上這兩種

16、情況都不利于土建項目工程造價管理的開展，往往會造成土建項目建造成本大大超標，土建資源浪費等后果。工程造價管理機制不完善是當前土建項目造價管理的核心問題，工程造價管理機制不健全，土建項目的工程造價管理就不能正常開展，往往會造成土建項目的工程造價管理活動不合規(guī)范或者缺乏統(tǒng)一管理標準的情況發(fā)生。 （二）管理模式較為落后 當前國內的土建項目工程造價的管理模式還是相對比較落后，這表現在大部分土建項目的造價管理僅僅局限于在工程前期對土建項目造價做一個粗淺的概算，之后就完全放一邊，而當前國際工程領域通用的土建項目全過程的造價管理模式在國內應用寥寥，這樣一來，國內的土建項目的造價管理在各個環(huán)節(jié)其實

17、是不能相互銜接的。甲方的總投資概算，設計院的設計費用概算，施工企業(yè)的施工費的概算，這些本來應該統(tǒng)籌管理的工程造價部分各自為政，各個分項工程部分的管理層之間缺乏有效的溝通，這些情況都給土建項目的造價管理帶來了難度。各個分項工程的工程造價管理人員之間相互獨立，沒有意識到工程造價的管理是一項統(tǒng)籌工程，缺乏有效信息的溝通交流，這也給工程造價概算的準確性帶來困難。 （三）造價管理監(jiān)督力量不到位 當前國內很多建筑工程項目在進行造價管理的過程中受到的監(jiān)理不到位，得在生產與投入使用的時候沒有得到有力的監(jiān)督，讓一些不合格的建筑投入市場使用，不合格的建筑物投入使用會發(fā)生許多安全事故，給安全生產帶來極大的隱患，

18、給土建項目帶來意外的風險。 （四）管理人員素質不高 隨著近年來國家土建項目的不斷發(fā)展，國內從事工程造價管理的人員的數目也逐年攀升。但是在這些工程造價管理人員中，并不是所有人都擁有相關的從業(yè)資質以及從業(yè)資格證書，很多人屬于原來的施工人員，稍微接觸了一些工程造價的流程就轉行半路出家。從這個角度來說，當前國內土建項目中從事工程造價管理的專職人員中真正具有較高素質的、具有國家造價員、造價工程師資質的工程造價管理人員還是較為稀缺的。在“建筑熱”的浪潮下，當前國內有很多建筑中介以及培訓機構也加緊了對工程造價管理人員的培養(yǎng)和輸送，但是這些培訓機構往往是照本宣科，主要就是通過套定額和單價來完成工程決算的編

19、制和審核工作，缺乏實際的工程經驗，提高工程造價管理人員的素質是當前土建項目管理的重中之重。 五、 廣州金域藍灣項目工程造價管理存在問題的對策研究 （一）造價管理體制完善是前提 為了解決當前國內工程造價管理體制不健全的問題，就必須建立起健全的土建項目造價管理機制與機構，從而提高土建項目造價管理的力度，使造價管理更加具有規(guī)范性與科學性。目前，在工程造價管理機構的建立問題上，我國的工程造價管理機構仍不健全，當前國內雖然設有專門的政府機構或者行業(yè)協(xié)會對工程造價進行審核和管理，但是管理力度不夠，主要還是依靠施工單位的項目部或者咨詢機構來進行。一個可行的解決方案是監(jiān)理專業(yè)的造價管理部門，而且這個造價

20、管理部門需要有一定的行政管理權利，這樣才上行下效，落實造價管理政策，更好的實現工程造價的管理工作。 （二）造價管理模式更新?lián)Q代是核心 報告的上半部分已經提到了當前國內的造價管理模式已經過時了，和國際上主流的全過程造價管理模式脫節(jié)。為了解決這個問題，造價管理模式更新?lián)Q代是核心要務。首先在設計階段，對設計費用的概算和施工圖、效果圖的審核是關鍵；然后在土建項目的決策階段，要加強對可行性分析報告的審核，尤其確保工程概預算的準確。土建項目的施工過程中的管理也依然重要，對于工程項目施工中的投資估算、施工預算、工程結算和竣工結算工作進行一體化管理，通過實施有效的行業(yè)體質和市場價格機制的改革，形成系統(tǒng)的、

21、統(tǒng)一的、有序的工程造價管理體系，使其投資合理分配、管理造價有效控制、收益目的理想化，發(fā)展為與國際接軌的工程造價管理體系。 （三）造價管理監(jiān)控力度加大是抓手 要加強對建筑工程造價管理的監(jiān)控力度需要堅持以下幾點措施：第一，對工程項目的決策階段投資與估算工作要高度的重視，提高研究報告的可行性與精確度，使其具有實際意義。因為項目決策階段的各方面技術經濟的指標，也明顯影響著該項目的工程造價；第二，優(yōu)化工程初步設計的概算與施工圖紙的預算工作，對工程的造價進行科學的監(jiān)控，從而使工程建筑的投資資金能夠合理的運作；第三，實行工程造價過程中的投資估算、施工預算、設計概算、竣工核算以及承包的合同價與工程的結算價

22、的一體化管理。經過深化建筑業(yè)的體制改革與市場價格的機制運行，形成有序、協(xié)調、統(tǒng)一的工程造價的管理體系，使得造價管理的監(jiān)控力度得到體現，達到合理的使用投資資金，有效的進行造價控制，取得更大的投資效益與經濟效益的目的，并逐步的建立起適應社會市場經濟體制的造價管理體制。 （四）人員素質提升是關鍵 在工程造價的管理中，高素質的從業(yè)人員是必不可少的，因為高質量的人才可以準確的把握工程中可能出現的資金問題，并且提出一些可操作性的措施?？梢栽诠こ淘靸r初級決策階段，提高決策的準確性。這樣一來就嚴格要求了工程技術人才必須兼?zhèn)涠喾矫娴牟拍埽芍^是“文武雙全”，還要有工程設計、工程制圖、材料等等的知識，可以說工

23、程造價的人才是德才兼?zhèn)涞?，有了這樣的人才才能保證在工程計量的時候減小出現的誤差，甚至是不出現誤差。如今人才市場體制逐漸完善，社會上對人才的需求也是越來越多，特別是像這種具備全方面的高素質人才的需求量也是越來越大。整個建筑行業(yè)就提高了對土建項目造價管理方面人才的要求，工程技術人才必須要全方面學習，而且要不斷學習新的知識理論，只有不斷學習終身學習才能滿足不斷變化的造價管理需求。目前來說，我國已經出臺了對工程造價人員的相關從業(yè)資格證的考核，工程造價管理的從業(yè)人員必須取得工程造價資格證書才能進入工程造價行業(yè)，為此工程造價管理人員應該不斷學習，努力創(chuàng)新，不斷適應社會的要求。 （五）使用具有經濟效益的新

24、型建筑材料 從國內的建筑市場來說，隨著我國五年規(guī)劃的不斷發(fā)展，國內對建筑市場的需求進一步加深，同時對加氣混凝土砌塊的需求量將與曰俱增， 加氣混凝土砌塊在我國已經發(fā)展了近半個世紀，從產量上來說，我國已經成為生產加氣混凝土砌塊的大國。為推動墻體材料的革新，同時使粉煤灰、河砂、石粉等得到綜合治理和利用，國家制訂了許多相關優(yōu)惠政策，如生產加氣混凝土碩塊等新型墻體材料的廠家能夠享受墻改和稅收等多項政策優(yōu)惠。在新型墻體材料中，加氣混凝土砌塊同其他材料相比具有許多優(yōu)越性，在質量、施工速度、生產技術等方面明顯優(yōu)于其他新型墻體材料，正是由于加氣混凝土砌塊的種種優(yōu)越性，使得他在墻材市場中占據主導地位。根據中國相

25、關的環(huán)保政策法規(guī)，粘土制品將逐步退出歷史舞臺，這樣曾經制霸了墻體材料的的粘土制品勢必將被其他新型墻體材料所取代。由于空心砌塊的漏水現象十分普遍以及嚴重，治理難度大，建材市場以及逐步淘汰了這種材料，而板材類墻體雖然具有整體性好的有點，但是經濟性較差，價格普遍偏高，所以板材類墻體用于工業(yè)廠房的情況比較多，在民用建筑中普及率比較低。從當前建筑市場外墻材料的行情來看，加氣混凝土砌塊已經逐步取代普通紅磚的龍頭位置，成為國內市場建筑輕質外墻的首選材料。廣州金域藍灣項目在高層框架結構的建筑外墻全面使用了加氣混凝土砌塊，在很大程度上降低了成本。 五、分析報告結論 經過本報告的述論證我們可以發(fā)現，工程造價

26、管理不單單處于經濟領域，同時也是匯聚技術與管治于一身的綜合科目。項目造價將直接關乎到投資收益的多少，充分反映了施工部門的工作效率和管治水準。因此，在項目施工中，施工單位需要將造價管治工作作為一個重要環(huán)節(jié)來對待，以此來實現減少項目造價、提高工作效率的目的。為提高項目的管治水準，提高建設單位的工作效率，在招標環(huán)節(jié)，必須依據相關政策，科學的制定項目造價；在通過招標投標的方式建立起施工方與承包方的一種聯(lián)系，采用這種方式才避免了在工程當中的低質量、徇私舞弊的行為，進一步確保了工程施工過程中的高質量、周期短的優(yōu)點；在項目施工環(huán)節(jié)，必須合理的調控項目造價，對項目造價實施全方位、多層次管治等等。加大項目造價的

27、管治力度，有益于公司的管治水準及工作效率的提升，進而促進社會的和諧與穩(wěn)定。項目造價的調控需要從規(guī)劃就著手對整個流程的調控，從項目施工的準備期開始管治，工程規(guī)劃、建設，直至項目建設完成。在施工項目造價管治中，不但造價預算要準確，除此之外，實際造價不允許盲目超預算。在調控真實造價時，展開合理的項目造價調控，促使不超預算。把施工工程的實際造價的調控作為是一個全方位的管治，在各個管治環(huán)節(jié)均需監(jiān)管好，才能夠調控好整個施工項目的造價。 從目前來看，國內土建項目造價管理還有很長的路要走，但是隨著五位一體中社會建設的總體布局在土建項目領域中不斷深化落實，相信土建項目造價管理將很快迎來它的春天。 參考文

28、獻 1 徐蓉.工程造價管理.同濟大學出版社，2015:13-20 2 白愛麟.淺談如何加強工程造價管理.內蒙古電大學刊，2017，（7）：51-52 3 張金鎖.工程項目管理學.科學出版社，2041：23-27 4 王振強.日本工程造價管理.南開大學出版社，2042：48 5 肖揚.我國2010年基本形成較為完善的法律體系[C].新華網.2015.9.8 6 劉紅清.試論全面造價管理.山西建筑，2013，29（6）：227-228 7 許世平.試論運用信息化手段提高工程造價管理水平.石油華工化工技術經濟，2014，（6）：16-19 8 蔣傳輝.建設工程造價管理.江西高校出版社，2016：1-40 9 郭婧娟.工程造價管理.清華大學出版社，北京交通大學出版社，2015：2-13 10 任宏.建設工程成本計劃與控制.高等教育出版社,2014:60-96