大型地產(chǎn)公司產(chǎn)品線梳理及考察方案

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1、大型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線介紹及考察安排,,,,說明,1.,產(chǎn)品線篩選原則,根據(jù)能夠找到的詳細資料對國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)的成熟產(chǎn)品線進行介紹。,2.,考察方案,原則,根據(jù)梳理出的各條產(chǎn)品線發(fā)展歷程選擇各大房地產(chǎn)企業(yè)最新的相關(guān)系列產(chǎn)品進行考察，用以對應(yīng)產(chǎn)品線中梳理出的結(jié)論，相互應(yīng)證，以期對考察過程有個良好的,指導(dǎo)。,,目錄,產(chǎn)品,線介紹,,保利,,,萬科,,華潤,,,綠,城,,,仁恒,2.,綜合體項目介紹,3.,行程安排,,保利產(chǎn)品線介紹,香檳系,林語系,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,1,、產(chǎn)品線定位,1.1,客戶屬性,1.1.1,社會新銳型,,25-34,歲的青年或青年夫妻，無子女，家庭成員學(xué)歷較高。這部

2、分客戶不太喜歡租房，想擁有自己的房子，來體現(xiàn)個人的品味、情調(diào)甚至個性，房子對他們來說是一個重要的朋友聚會、娛樂的場所。,,1.1.2,望子成龍型,有,0-17,歲子女的家庭，這部分家庭買房是為了讓子女有更好的生活條件，能夠去更好的學(xué)校去學(xué)習(xí)；或現(xiàn)有住房不理想，想要改善住房條件。,1.2,產(chǎn)品要求,,1.2.1,社會新銳型,希望小區(qū)有較好的健身場所，臨近大型運動場所、娛樂休閑場所；要求較好的戶型和喜歡的建筑風(fēng)格。,,1.2.2,滿足與孩子成長相關(guān)的文化教育和安全需求；有高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)；小區(qū)的安全能給孩子的健康成長創(chuàng)造條件。,1.3,結(jié)論,,產(chǎn)品線定位：舒適型屬性，中高等檔次；,,,,保利產(chǎn)

3、品線,香檳系,2.,規(guī)劃原則,2.1,區(qū)域資源,,2.1.1,區(qū)位：城市區(qū)域或城市副中心。,,2.1.2,資源：有良好的生活資源或自然資源，如配套設(shè)施完備或交通便利等。,2.2,小區(qū)規(guī)模,,2.2.1,計算容積率建筑面積：一般在,60,萬㎡以內(nèi)，超過此規(guī)模的小區(qū)宜考慮產(chǎn)品類型的變化。,,2.2.2,容積率：,2.0~4.5,2.3,建筑品類,以高層住宅為主，配以沿街底商。,2.4,小區(qū)規(guī)劃的空間特色,小區(qū)建筑的主要風(fēng)格為,ARTDECO,，小區(qū)的空間氛圍宜與高貴典雅的建筑風(fēng)格匹配，建筑布局規(guī)整有序，建議在小區(qū)主入口附近的建筑物做對稱布局，以便形成小區(qū)入口空間的秩序感與禮儀感，設(shè)計中應(yīng)注意入口廣

4、場的平面尺寸與四周建筑高度之間的比例關(guān)系，以形成合適的入口空間尺度。,常見入口空間序列示意圖,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,3,、小區(qū)交通組織,3.1,交通流線,,3.1.1,人車分流,小區(qū)交通流線設(shè)計應(yīng)注意人車分流，盡量避免人行與車行流線的交叉，保持區(qū)內(nèi)人行活動區(qū)域的相對獨立的完整性，為住戶提供安全舒適的小區(qū)環(huán)境。,本產(chǎn)品為帶底商的的高層小區(qū)，一般沒有地下或半地下車庫，人車分流的重點在于如何組織車輛進入停車庫，及小區(qū)地面停車如何結(jié)合底商與小區(qū)車道進行安排這兩個方面。,小區(qū)的主入口可純?nèi)诵谢蚣孀魅诵信c車行出入口，其中的車行出入口宜在人行入口的單側(cè)設(shè)置，其他小區(qū)車流可直接從小區(qū)周邊道路出入車庫（模式

5、一）或通過在地塊不設(shè)沿街商鋪一側(cè)的區(qū)內(nèi)道路出入車庫（模式二）。區(qū)內(nèi)車行道宜盡量靠小區(qū)或不同分期的邊緣布置，在避開有商業(yè)價值的沿街面的同時，應(yīng)保證車行道劃分的人行活動區(qū)域的規(guī)模。,人車分流模式一示意圖,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,模式,組織方式,特點,適用,備注,模式一,車輛直接從小區(qū)周邊道路進入車庫,小區(qū)內(nèi)人車交叉點最少，但車庫停車數(shù)量較多時，將導(dǎo)致小區(qū)出入口增多,規(guī)模較小或地塊四周均為商鋪的小區(qū),需要對外經(jīng)營的社區(qū)配套設(shè)施，如會所等一般設(shè)在小區(qū)外面，避免外來車輛穿越小區(qū),模式二,車輛直接進入小區(qū)后再通過區(qū)內(nèi)路進入車庫,小區(qū)出入口數(shù)量較少，方便管理，可沿區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)安排地面停車、后勤通道（如貨車

6、、垃圾清運等）,規(guī)模較大的小區(qū),,3.1.2,住宅垃圾收集與清運,住宅垃圾的收集點布置及相關(guān)清運的路線應(yīng)在規(guī)劃階段就予以考慮，充分考慮當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣及物業(yè)管理的品質(zhì)要求，減少對住戶生活的不利影響，避免把小區(qū)垃圾收集站設(shè)在人車流集中的地點旁邊，并應(yīng)與物業(yè)管理部門共同討論確定以下垃圾收集線路的安排；,層間或單元入口垃圾收集點,園區(qū)垃圾收集點,地下車庫垃圾收集點,,地上,/,地下車庫垃圾收集點,,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,3.1.3,底商貨流,底商貨流應(yīng)避免進入住宅小區(qū)內(nèi)。如商鋪進深較大而需要在朝小區(qū)內(nèi)開疏散門時，宜設(shè)置單獨的地面通道連接，且通道與小區(qū)之間應(yīng)采用圍墻及綠化隔開，避免商戶干擾小區(qū)住

7、戶生活。,3.1.4,小區(qū)出入口形式,雙向車行兼人行主出入口,雙向車行兼人行主出入口可分為雙向車行兼單向人行或雙向人行兩種。常用的形式是雙向車行兼雙向人行出入口，詳見圖,3.1.4a,。,其他設(shè)計要求：,a,、出入口的保安崗?fù)の挥谲嚨赖闹虚g以管理車輛進出，人行出入口位于車行道右側(cè)，可根據(jù)項目情況設(shè)置值班保安亭管理人行出入口。,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,3.2,道路斷面設(shè)計,,3.2.1,車行道路斷面,車行道路斷面形式主要可分為兩種：雙向車行單人行車道、單向車行單人行車道。,雙向車行單人行車道適用于項目內(nèi)行車道路，車道寬,6m,，靠近純步行組團一側(cè)一般設(shè)置人行道。車道與人行道間宜設(shè)置,1.5m,

8、綠化帶（圖,3.2.1a,雙向車行單人行車道一），如條件受限，人行道可靠車行道設(shè)置，但需設(shè)置行到樹池（圖,3.2.1b,雙向車行單人行車道二）。建筑物、構(gòu)筑物與道路邊線間最少間距應(yīng)不小于,1.5m,。,單向車行單人行車道適用于項目內(nèi)能形成環(huán)境，車輛單向通行的道路。車行道可為單車道，車道寬,4m,，也可為雙車道，車道寬,6m,，車行方向的右側(cè)設(shè)置人行道，建筑物、構(gòu)筑物與道路邊線間最少間距應(yīng)不小于,1.5m,（圖,3.2.1c,單向車行單人行車道）。,,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,4,、建筑形體與外立面,4.1,建筑風(fēng)格取向與定義,本產(chǎn)品線的建筑風(fēng)格為,Art Deco,。,Art Deco,是一種

9、重裝飾的藝術(shù)風(fēng)格。同時影響了建筑設(shè)計的風(fēng)格，它的名字來源于,1925,年在巴黎舉行的世界博覽會及國際裝飾藝術(shù)及現(xiàn)代工藝博覽會。它被認為是折衷的，被各式各樣的資源而影響，主要特征是對簡單的幾何紋樣有規(guī)律的展開，形成較復(fù)雜但局韻律感的整體上的視覺效果。建筑風(fēng)格高聳、挺拔，兼具獨特的現(xiàn)代藝術(shù)的大氣精神和古典藝術(shù)的典雅尊貴感等特點。,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,4.2,設(shè)計原則,建筑形體與外立面的設(shè)計原則從遠、中、近景及內(nèi)景,4,個尺度分析。,4.2.1,遠景尺度：,應(yīng)注意通過建筑群高低錯落的形體設(shè)計與頂部的處理，弱化高層建筑平板的立體效果，配合典雅協(xié)調(diào)的建筑立面顏色，在城市尺度營造豐富的小區(qū)建筑天際線

10、和典雅的小區(qū)形象,4.2.2,中景尺度：,應(yīng)強調(diào)建筑立面三段式的構(gòu)圖原則，塑造沉穩(wěn)大氣的基座、富有韻律的中部和層次豐富的頂部；應(yīng)關(guān)注建筑外立面材料的選擇，便于突出建筑的穩(wěn)重典雅及品質(zhì)感。,4.2.3,近景尺度：,關(guān)注建筑的細部元素，包括外立面凹凸線條、外門窗、陽臺欄板、百葉、燈具等主要外立面部品，均需配合,Art deco,風(fēng)格特點設(shè)計，其中立面基,座部分，包括單元入口及商業(yè)裙樓等的外立面需重點處理，外立面管線不可外露，需結(jié)合墻身進行隱蔽處理。,4.2.4,內(nèi)景尺度：,近距離感受到的建筑品質(zhì)主要與陽臺欄桿扶手、門窗表面材質(zhì)、陽臺地面等近人元素相關(guān)，應(yīng)注意其材質(zhì)與尺度，并結(jié)合立面整體考慮。,,,

11、,保利產(chǎn)品線,香檳系,4.3,外立面風(fēng)格要素,本產(chǎn)品系需采用以下外立面風(fēng)格要素：三段式設(shè)計手法和香檳色的建筑主體顏色，其他與風(fēng)格相關(guān)的外立面部品設(shè)計，如外門窗、陽臺欄桿等可結(jié)合區(qū)域氣候特點等具體項目條件在本導(dǎo)則的建議做法基礎(chǔ)上調(diào)整。,4.3.1,三段式是,Art Deco,立面造型的重要特征?；晚敳扛叨葢?yīng)根據(jù)總高比例確定，其中，基座高度不宜小于,2,層，頂部造型變化如為通過頂層建筑平面的縮進獲得時，應(yīng)注意不可影響頂層的空間使用，且宜避免內(nèi)部管線位置的移動。建筑外立面的基座，中部，頂部的處理手法及材質(zhì)要求具體如表,4.3.1,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,4.3.2,主體顏色與材質(zhì),建筑主體顏色

12、采用香檳色，色調(diào)沉穩(wěn)大氣，建筑整體形象高端典雅。基座立面建議使用石材，給人以厚重感和品質(zhì)感。上部立面建議使用同色系面磚或仿古漆，立面分格縫的間隔方式宜參考基座石材的分縫尺度。,4.3.3,外門窗,外門窗鋁合金表面噴涂顏色建議使用深色系或香檳色系，以突顯建筑的穩(wěn)重典雅，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)段窗間墻做法，窗框與窗扇的劃分宜突出橫豎構(gòu)圖原則，并以窗臺線等線腳細部來裝飾立面。,4.3.4,陽臺,陽臺的凹凸及角柱的處理應(yīng)與項目所在地的氣候及客戶生活喜好、觀景要求等相結(jié)合。陽臺的墻面宜延續(xù)外墻材料或采用同色的涂料。陽臺欄桿宜采用現(xiàn)代風(fēng)格的玻璃欄板，形成對立面古典元素的對比，欄板的踏面宜采用石材。,,,,保利產(chǎn)品線,香

13、檳系,5,、建筑公共空間,本產(chǎn)品線的建筑公共空間的功能配置、空間尺度、裝修標(biāo)準(zhǔn)及具體的設(shè)備設(shè)施選用宜參照以下設(shè)計與選材標(biāo)準(zhǔn)建議：,5.1,架空層,設(shè)計關(guān)注點,,設(shè)計及建筑標(biāo)準(zhǔn)建議,參考圖片,空間尺度,層高,≥,4.2,米,,裝修標(biāo)準(zhǔn),天花,結(jié)構(gòu)板底噴涂白色或米白色外墻涂料，有水平管線的部分宜吊仿木紋色或棕色系的鋁合金格柵天花。在單元入口前的架空層天花應(yīng)做與大堂天花想?yún)f(xié)調(diào)的裝飾處理,,,地面,以天然石材防滑地面為主,,,墻柱面,外墻墻柱面干掛香檳色系石材，內(nèi)側(cè)墻體可噴涂米白色等暖色系外墻涂料成仿石漆，外側(cè)墻柱面石材應(yīng)轉(zhuǎn)進墻體內(nèi)側(cè)后收頭,,,,,,,照明與燈具,宜結(jié)合格柵天花設(shè)置燈具，層高較高的架

14、空層宜設(shè)置新古典造型的壁燈,,部品,信報箱,信報為大堂門禁外投遞，采用外投外取或外投內(nèi)取的方式，信報箱的安裝方式可為嵌墻式或設(shè)置石材基座，信報箱外表面宜為暖色調(diào)的不銹鋼板，箱門表面應(yīng)刻有項目,logo,及門牌號。,,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,5.2,單元入口及首層大堂電梯廳,5.3,地下車庫大堂電梯廳,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,5.4,標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及走廊,5.5,電梯與封閉樓梯間,,,5.6,地下車庫,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,6,、室外公共區(qū)域,6.1,園林風(fēng)格取向與定義,6.1.1,配搭建筑,Arc Deco,風(fēng)格，園林設(shè)計宜采用簡約裝飾藝術(shù)，自然生態(tài)式園林風(fēng)格；通過具裝飾性的花池、花缽、

15、柱式、景墻、雕塑等強化景觀的裝飾味，配搭層次豐富的自然式植物種植公共營造項目園林風(fēng)格。,6.1.2,配搭建筑法式風(fēng)格，園林設(shè)計宜采用法式風(fēng)格。,6.2,道路交通設(shè)施,6.2.1,消防車道,1,、消防車道走線宜結(jié)合景觀及園路需要進行設(shè)計，宜自然流線型，創(chuàng)造視覺及空間的變化；,2,、消防車道宜設(shè)計為環(huán)形，減少盡端消防車道，避免設(shè)置回車場影響景觀設(shè)計；,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,6.3,硬景景觀,6.3.1,材料選擇,園林鋪裝及飾面材料以黃色調(diào)為主，主要選用的石材品種：黃銹石、黃木紋、砂巖、國產(chǎn)金麻等,6.3.2,活動設(shè)施及場地要求,,1,、該產(chǎn)品線可適當(dāng)增加兒童活動場地、全面健身場地設(shè)置規(guī)模及數(shù)量

16、。,,2,、兒童活動場地宜位于景觀綠地中開敞的區(qū)域，陽光充足，空氣清潔，能避開強風(fēng)的襲擾。應(yīng)與項目的主要交通相隔一定距離，減少汽車噪聲的影響并保障兒童的安全。兒童活動場地的選址應(yīng)充分考慮兒童活動產(chǎn)生的嘈雜聲對附近居民的影響，離開居民窗戶,8-10m,遠為宜，便于承認對兒童進行監(jiān)護。,,3,、全面健身場包括器械區(qū)和休息區(qū)，器械區(qū)應(yīng)保證有良好的日照和通風(fēng)，地面宜選用平整防滑適于運動輔裝材料，同時，滿足宜清洗、耐磨、耐腐蝕的要求。室外健身器材應(yīng)考慮老年人的使用特點，采取防跌倒措施。休息區(qū)域布置在器械區(qū)周圍，供健身運動的居民休息和存放物品。休息區(qū)宜種植遮陽喬木并設(shè)置適量的座椅。,6.4,綠化景觀,6.

17、4.1,植物種植要求,,1,、喬木、灌木、地皮、草花、草坪有機結(jié)合，形成穩(wěn)定合理的人工植物群落，通過營造各具特色的植物群落與自然地形創(chuàng)造出豐富的景觀空間，喬、灌、草有機結(jié)合，并注意植物景觀的觀賞面。,,2,、植物配套應(yīng)合理組織空間，平面疏密有致，形成一定的韻律感和節(jié)奏感，并通過不同植物配置手法，形成植物組景（植物組團）、植物走廊（行道樹）、植物小徑等不同的空間感受，注意植物組團的季相變化，結(jié)合環(huán)境創(chuàng)造優(yōu)美流暢的林緣線。立體高低錯落，結(jié)合地形創(chuàng)造起伏變化的林冠線。北方植,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,物種植須考慮冬季景觀效果。,6.4.2,植物規(guī)格要求,適量種植景觀大樹（胸徑,30cm,以上），喬木

18、平均胸徑,12cm,以上，小喬木、灌木結(jié)合地被復(fù)層種植，復(fù)層種植面積占綠地面積大于,20%,；,7,、社區(qū)配套設(shè)施,——,會所,7.1,規(guī)劃布局及交通組織,在會所的規(guī)劃初期，應(yīng)與物業(yè)管理部門溝通確定會所的經(jīng)營模式。若會所僅服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部住戶，會所可在服務(wù)區(qū)域中心結(jié)合特色景觀設(shè)置，如下沉庭院等，創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)均好的可達性，若會所需對外經(jīng)營，則宜靠近小區(qū)外圍或小區(qū)主次入口設(shè)置，方便小區(qū)外人員進出，同時減少外部人,/,車流對小區(qū)住戶的干擾。對外經(jīng)營的會所在交通組織上，需保證內(nèi)部人流與外部人流的的均能便利地到達，還應(yīng)考慮外部人員的停車需要，在會所入口附近設(shè)置地面停車或地下車庫出入口。,7.2,功能配置,本

19、產(chǎn)品系項目周邊生活設(shè)施設(shè)備，小區(qū)會所主要是作為城市生活的補充，建議配置以家庭康樂活動及運動健身為主的功能空間，具體可參照表,7.2.1.,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,小區(qū)規(guī)模（計容建筑面積）,配置建議,適宜面積,備注,25,萬㎡以下,應(yīng)配置泳池，兒童游樂室,/,場,500~1500,㎡,北方地區(qū)建議設(shè)室內(nèi)恒溫游泳室,25,萬㎡,~60,萬㎡,室內(nèi)可設(shè)置乒乓球室，羽毛球室等運動設(shè)施，應(yīng)設(shè)室外運動場地，如網(wǎng)球場等，宜配置休閑功能，如棋牌室等,1500,㎡,~3000,㎡,乒乓球臺應(yīng)不小于,2,臺，羽毛球場應(yīng)不小于,2,個,60,萬㎡以上,除增加多種運動健身功能外，可配置休閑餐飲類，大型餐飲宜考慮外地

20、,3000,㎡以上,大型居住小區(qū)一般根據(jù)周邊資源而區(qū)分不同檔次的小區(qū)組團，可分別設(shè)置不同檔次的會所。,項目,配置建議,適宜面積,備注,泳池（室內(nèi),/,室外）,應(yīng)配置,主泳池≧,12*25m,配置更衣、淋浴,,兒童游樂室,/,場,應(yīng)配置,1,間,1,、需有專人看管；,2,、室外兒童活動場可在銷售時期作為銷售體驗要點設(shè)計；,室外網(wǎng)球場,選配,2,個,,表,7.2.1,不同小區(qū)規(guī)模的會所配置建議,表,7.2.2,會所基本配置內(nèi)容,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,8,、銷售區(qū)域,8.1,銷售區(qū)域,8.1.1,規(guī)劃布局,,1,、 規(guī)劃階段需大體確定售樓部位置，銷售展示區(qū)域的面積范圍，銷售路線的長度與設(shè)計，樣板

21、房的基本種類與數(shù)量等，以便后續(xù)的設(shè)計及施工的有序進行。,,2,、售樓區(qū)域設(shè)置在小區(qū)內(nèi)時，宜利用沿街的永久建筑，如 沿街商鋪或會所等做售樓部以增加其可達性。,,3,、售樓部宜鄰近結(jié)合小區(qū)主入口序列景觀或其他特色景觀布置。,,4,、注意銷售區(qū)域面積及參觀流線長度的控制，有利于提升展示效果，控制成本及加快建設(shè)速度。,,5,、分期銷售的項目，需綜合考慮各期展示的樣板房區(qū)與售樓部之間的參觀路線的組織，銷售周期，相關(guān)展示區(qū)域的建筑周期，及分期驗收交樓節(jié)點等，建議售樓部在不同開發(fā)分期間設(shè)置，售樓路線不宜穿越交樓時間間隔較長的不同分期區(qū)域設(shè)置。,8.1.2,交通組織,,1,、銷售區(qū)域內(nèi)應(yīng)根據(jù)客戶需求配置停車位

22、；,,2,、客戶的參觀通道宜與管理人員及其他區(qū)內(nèi)施工人員的通路想獨立；,,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,8.2,售樓部,8.2.1,功能配置,客戶區(qū)域,配置建議,后勤區(qū)域,配置建議,接待區(qū),應(yīng)配置,辦公室,應(yīng)配置,模型展示區(qū),應(yīng)配置,財務(wù)室,應(yīng)配置,洽談區(qū),應(yīng)配置,會議室,宜配置,VIP,室,應(yīng)配置,儲藏間,應(yīng)配置,簽約區(qū),應(yīng)配置,保潔休息室,宜配置,吧臺,應(yīng)配置,,,衛(wèi)生間,應(yīng)配置,,,影音室,選擇性配置,,,若售樓部利用永久建筑時，應(yīng)預(yù)留與永久功能相關(guān)的設(shè)施設(shè)備與空間，符合今后實際經(jīng)營的要求。,8.2.2,設(shè)計風(fēng)格,,1,、建筑風(fēng)格宜采用,Art Deco/,新古典,,2,、室內(nèi)風(fēng)格宜采用簡歐

23、風(fēng)格,8.3,樣板間,8.3.1,樣板間室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格,主要室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格為簡歐，可結(jié)合各地客戶群的喜好采用其他設(shè)計風(fēng)格。,8.3.2,銷售體驗,——,都市軸心，優(yōu)雅情調(diào),,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,1,、運用香檳主題顏色,2,、生活場景的營造,,,,保利產(chǎn)品線,香檳系,8.4,室外銷售展示區(qū),8.4.1,總體要求,,1,、銷售展示區(qū)集中綠地面積宜不小于,2000㎡,，總綠地面積宜不小于,3000㎡,。,,2,、銷售展示區(qū)應(yīng)設(shè)置項目邊緣地塊，對外交通連接便利，其下不應(yīng)設(shè)置地下室及項目連接市政的主要管線。,8.4.2,硬景景觀,,1,、在展示區(qū)出入口、售樓部周邊宜設(shè)置具標(biāo)志性的硬質(zhì)景觀，突顯項目的名稱

24、及獨特性，如：疊水池、,LOGO,景墻、獸頭墻等，集中綠地應(yīng)以綠化造景為主，利用地形、蜿蜒園路、復(fù)層綠化和時花等公共營造展示區(qū)自然、生態(tài)、濃郁的綠色景觀。,,2,、,1.5~2m,的步行園路宜設(shè)計成為綠樹夾道的綠化景觀。,8.4.3,綠化景觀,,1,、綠化可適當(dāng)種植景觀大樹（胸徑,30cm,以上），喬木胸徑平均約,20cm,以上，形成疏林草地；小喬木、花灌木結(jié)合地被復(fù)層種植；主要通道及景觀節(jié)點選用時花。,,2,、應(yīng)根據(jù)售樓展示區(qū)開放時間，選擇期間生長狀況好、花期合適的種植品種，同時，需保證植物種植后能立刻形成良好的景觀效果，保證種植密度、植物不大量掉葉、成活率高。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,1

25、,、產(chǎn)品線定位,,1.1,客戶屬性,1.1.1,健康養(yǎng)老型,,空巢家庭、有老人同住的家庭。孝敬老人，為了讓老人就醫(yī)更便利，父母年紀(jì)大了想和他們住在一起。是子女照顧老人的地方，讓老人安享晚年的地方。,1.1.2,富貴之家型,,家庭高收入，是社會所認同的成功人。社會地位提升，希望與其社會地位相當(dāng)?shù)娜俗≡谝黄穑彿烤哂懈L(fēng)特性，周圍人都買，自己也想買，消費存在一定的炫耀心理。購房是事業(yè)成功的標(biāo)志，可以給自己掙得面子、體現(xiàn)社會地位。,,1.2,產(chǎn)品需求,1.2.1,健康養(yǎng)老型,,看中外部環(huán)境，靠近景色優(yōu)美的風(fēng)景，空氣質(zhì)量好，小區(qū)或周邊游大規(guī)模的園林和良好綠化。,1.2.2,富貴之家型,,帶有社會標(biāo)簽意

26、味的房屋特征明顯，周邊小區(qū)的檔次也要很好、擁有高素質(zhì)的小區(qū)居民、有名氣的開發(fā)商。,,1.3,結(jié)論,,產(chǎn)品線定位：豪華型居住，高端品質(zhì)。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,2,、規(guī)劃原則,,2.1,區(qū)位資源,2.1.1,區(qū)位：城郊或郊區(qū)。,2.1.2,資源：擁有較為優(yōu)良的自然資源，周邊有基本的社區(qū)生活配套。,,2.2,小區(qū)規(guī)模,2.2.1,計算容積率建筑面積：建議控制在,12-50,萬㎡的范圍內(nèi)。,2.2.2,容積率：,1.0-2.0,。,,2.3,建筑品類,類獨棟別墅、高層住宅。,,2.4,小區(qū)規(guī)劃格局,2.4.1,布置盡可能多的類獨棟產(chǎn)品，提高整個小區(qū)的溢價率。,2.4.2,高層和多層結(jié)合布置，無明

27、顯景觀資源的場地，南低北高布局；有優(yōu)秀景觀資源的場地，類獨棟產(chǎn)品宜置于面向資源的一側(cè)。,2.4.3,高層住宅應(yīng)沿單側(cè)或,L,型布置，避免對別墅區(qū)的包圍。,2.4.4,圍繞內(nèi)外景觀，將品質(zhì)及形象較佳的產(chǎn)品放置小區(qū)主要位置，有利于形象的展示，不同類型的產(chǎn)品通過景觀帶分隔。,2.4.5,類獨棟產(chǎn)品需要盡量融入景觀環(huán)境，營造更廣泛的綠化環(huán)境，提高樓盤宜居舒適度。,2.4.6,突出小區(qū)主入口，可考慮與會所結(jié)合。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,2.5,類獨棟產(chǎn)品的布局方式,2.5.1,四拼型（手拉手）,產(chǎn)品優(yōu)勢：南北通透，布局傳統(tǒng)，英法兩種風(fēng)格搭配自然，色彩豐富；中間三層，端頭兩層的高低結(jié)合，形體錯落有致。（

28、一般適用于規(guī)劃地形）,產(chǎn)品劣勢：容積率比較傳統(tǒng)聯(lián)排略低。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,2.5.2,串聯(lián)型（ 葡萄串）,產(chǎn)品優(yōu)勢：,庭院較私密，組合具有圍合空間的特點，類獨棟感較強；可達到較高容積率。（適用于規(guī)則地形或者不規(guī)則地形）,產(chǎn)品劣勢：,自身遮擋較大，但可通過退臺降低，院落陰影范圍比傳統(tǒng)聯(lián)排偏大。,2.5.3,錯拼型,產(chǎn)品優(yōu)勢：,擁有姣好采光，入口 門庭連接，類獨棟感較強（適用于不規(guī)則地形，可以由不利朝向調(diào)整為較優(yōu)朝向。）,產(chǎn)品劣勢：,容積率較傳統(tǒng)別墅略低，庭院空間不規(guī)則。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,3,、小區(qū)交通組織,3.1.1,別墅區(qū)與高層區(qū)的流線關(guān)系,,林語系列定位為城郊的別墅與高層

29、住宅的組合樓盤。兩個區(qū)域各自在空間上占有完整的區(qū)域，設(shè)置獨立的出入口，并在流線上相互分流。,3.1.2,別墅區(qū)交通流線組織,,由主環(huán)路串聯(lián)起各組別墅的產(chǎn)品，通過盡端路分別入戶，構(gòu)成“魚骨狀”層次分別的道路結(jié)構(gòu)。起到節(jié)約交通面積和提高業(yè)主私密性的作用。,3.1.3,高層區(qū)交通流線組織,,參見高層系列相關(guān)章節(jié),,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,3.1.4,小區(qū)出入口,,車行出入口應(yīng)結(jié)合人行出入口設(shè)置，出入口兼顧車輛及人行的管理；出入口應(yīng)合理分布，以便各組團人、車流出入便捷，人、車出入口總數(shù)不宜多于,3,個。項目常用的出入口形式是雙向車行兼雙向人行出入口。,,設(shè)計要求：,a,、雙向出入口的收費崗?fù)の挥谛熊?/p>

30、道的中間以管理車輛進出，人行出入口位于車行道右側(cè)，各根據(jù)項目情況設(shè)置值班保安亭管理人行進入；,b,、入口右側(cè)的人行出入口宜單獨設(shè)置人行出入的鐵門。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,3.3,別墅區(qū)停車方式,3.3.1,住戶地面停車,停車方式,地面停車,設(shè)計說明,采取地面停車時，應(yīng)少保證,1,車位,/,戶。端頭戶宜配置,2,車位。停車位尺寸宜為,5.5m*2.8m,，不應(yīng)小于,5.5*2.5m,。停車位與建筑邊線距離宜大于,1m,，車位短邊不應(yīng)對于地下采光井的通風(fēng)口，避開汽車尾氣排入地下室。,圖紙照片,,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,停車方式,地庫停車,設(shè)計說明,條件允許的項目可考慮設(shè)置地下車庫停車，應(yīng)注意

31、控制地下車庫坡道的坡度，并設(shè)置緩沖坡道，避免刮擦汽車底盤。,圖紙照片,,3.3.2,住戶地庫停車,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,4,、建筑形體與外立面,4.1,英式別墅,4.1.1,建筑風(fēng)格取向與定義,,淺綠的操場，深綠的樹林，點綴著尖頂?shù)膭e墅和小樓，構(gòu)成了英倫風(fēng)情最基本的圖景。英式風(fēng)格的標(biāo)志性特征在于紅色磚墻，多重人字形屋頂，再配以手工打制的原木木筋，鐵藝欄桿，整體滲透著質(zhì)樸、自然的氣息。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,4.1.2,設(shè)計原則,,建筑形體與外立面的設(shè)計原則從遠景、中景、近景,3,個尺度分析。遠景主要在于形體及體量上的控制，中景尺寸和近景尺度包含了主要的外立面風(fēng)格要素。,,遠景尺度，將建

32、筑與環(huán)境融合，空間組織有序、體量、坡屋面等外部觀感的類同，營造整個小區(qū)和諧統(tǒng)一的整體效果。,,中景尺度，將建筑的整體形象呈現(xiàn)出來。三段式的構(gòu)圖原則，建筑主題顏色與材質(zhì)的處理，彰顯建筑風(fēng)格的立面要素，既穩(wěn)定端莊又具有特色。,,近景尺度，可觀察到建筑的細部元素。如外門窗、陽臺欄桿，立面裝飾構(gòu)件、細腳等，均需配合英式風(fēng)格特點而設(shè)計。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,4.1.3,外立面風(fēng)格要素,A,三段式構(gòu)圖原則,形體立面,外立面風(fēng)格要素,三段式構(gòu)圖原則,設(shè)計說明,三段式是英式立面造型的重要特征，形成端莊優(yōu)雅的繁體感覺。基座通常選用石材：中部墻體門窗以外露的深色木筋飾線；頂部高聳深灰色人字形坡屋面，配以檐溝

33、、老虎窗、煙囪等英式構(gòu)件,,圖紙照片,,,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,B,外門窗,形體立面,外立面風(fēng)格要素,外門窗,設(shè)計說明,1,、設(shè)置窗套，深色仿木窗套或淺色仿石窗套；,2,、外門窗鋁合金建議深色,,圖紙照片,,,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,C,陽臺，欄桿,形體立面,外立面風(fēng)格要素,陽臺，欄桿,設(shè)計說明,1,、成品,GRC,花式構(gòu)件欄桿；,2,、裝飾性鐵藝欄桿；,,圖紙照片,,,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,D,煙囪,形體立面,外立面風(fēng)格要素,煙囪,設(shè)計說明,1,煙囪是詮釋英式建筑最好元素之一，底部石材基座，中部為紅磚貼面，尖頂選用石材或淺色涂料畫。,,圖紙照片,,,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,5,、

34、室外公共區(qū)域與半公共空間,5.1,園林風(fēng)格取向與定義,,園林植物種植宜采用自然生態(tài)的風(fēng)格，園建宜延續(xù)建筑的英式和法式的風(fēng)格，在園建尺度、材料選擇和細部做法與建筑外立面相一致，形成風(fēng)格統(tǒng)一的室外景觀環(huán)境。,5.2,別墅區(qū)與多層、高層區(qū)的景觀帶設(shè)計原則,,在同時具有別墅和多層、高層的項目中，為保持別墅區(qū)的私密性，別墅區(qū)與多層個、高層之間應(yīng)有天然的屏障，如溪澗、河道、綠化種植帶、微地形、較大豎向高差等景觀帶做分隔，使兩個區(qū)車流、人流完全隔離，互不影響。景觀帶應(yīng)保證從兩個方向觀看，均有良好的景觀效果。,5.3,別墅區(qū)綠化景觀,5.3.1,植物種植,a,、別墅區(qū)內(nèi)宜選用高大、分枝點多的喬木；,,,,保利

35、產(chǎn)品線,林語系,b,、不同組團可選用不同行道樹及植物，以突出各組團識別性。,5.3.2,植物規(guī)格要求,,適量種植景觀大樹，建議與建筑高度想匹配，不宜選用低矮喬木；喬木平均胸徑,12cm,以上，小喬木、灌木結(jié)合地被復(fù)層種植，復(fù)層種植面積占綠地面積大于,60%,。,5.4,別墅區(qū)的室外半公共,5.4.1,設(shè)計原則,從小區(qū)公共空間到戶內(nèi)的私密空間遵循“小區(qū)公共空間 街巷（組團道路） 庭院,,,院門,,門廊,戶內(nèi)”的原則。,街巷：營造傳統(tǒng)的社區(qū)鄰里空間的場所，也是連接組團級別半公共空間與小區(qū)公共空間的紐帶。,院門：街巷與庭院的空間界面，意味著從公共空間邁入了私人領(lǐng)域。,,

36、,,保利產(chǎn)品線,林語系,庭院：是家庭日?；顒拥闹匾獔鏊?，因其位于開敞的室外，其中人的活動既有家庭的內(nèi)部性也有鄰里交流的半公共性，空間性質(zhì)上完成了從街巷空間到戶內(nèi)空間的過渡。,門廊：是庭院與戶內(nèi)的空間過渡，半圍閉的空間兼室外的開放性和室內(nèi)的庇護功能。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,6,、社區(qū)配套設(shè)施,——,會所,會所是社區(qū)重要的配套設(shè)置，其設(shè)置首先應(yīng)考慮社區(qū)住戶的需求。林語系的會所是作為城郊生活的支持，其配置應(yīng)考慮將生活配套補充完善。規(guī)劃時應(yīng)特別注意會所的交通組織，保證社區(qū)住戶到達的便利性，也應(yīng)考慮外部人流方便的進入，以實現(xiàn)對外經(jīng)營。同時考慮外部車輛的停放問題。,6.1,規(guī)劃位置及交通組織,在會所的

37、規(guī)劃初期，應(yīng)確定其是否在銷售時期兼顧售樓部功能，并與物管溝通明確會所是否對外經(jīng)營。,A,、在銷售區(qū)間兼做售樓部的會所，應(yīng)滿足售樓部設(shè)置對規(guī)劃位置及交通組織的要求。,B,、對外經(jīng)營的會所，應(yīng)靠近小區(qū)主入口或次入口。在交通組織上，應(yīng)保證內(nèi)部人流與外部人流均應(yīng)能便利的到達，還應(yīng)考慮外部人流的停車問題，應(yīng)在會所附近設(shè)置地面停車位或鄰近有進入地下車庫的入口。,C,、僅服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部住戶的會所，會所可利用小區(qū)中心園林或下沉庭院設(shè)置，營造良好的空間和景觀效果。,6.2,設(shè)計風(fēng)格取向,A,、建筑風(fēng)格宜采用英,/,法式或與高層的風(fēng)格相匹配。,B,、室內(nèi)風(fēng)格宜采用簡歐風(fēng)格,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,7,、銷售區(qū)域

38、,7.1,規(guī)劃布局,7.1.1,銷售區(qū)域規(guī)劃,銷售區(qū)域規(guī)劃應(yīng)注意以下四點：,A,、宜結(jié)合并利用小區(qū)中整體規(guī)劃中主入口區(qū)域的園林景觀節(jié)點；,B,、銷售區(qū)域應(yīng)能涵蓋各種典型的別墅棟樓，以滿足集中展示樣板房的需要；,C,、應(yīng)注意銷售區(qū)域面積及參觀流線的控制，以控制成本、加快建設(shè)速度，同時也有利于銷售時期的管理；,D,、分期銷售的項目，需考慮各期展示的規(guī)劃,7.1.2,售樓部規(guī)劃,A,、售樓部可考慮與會所結(jié)合設(shè)置；,B,、應(yīng)組織好售樓部與樣板房區(qū)的交通流線，售樓部至樣板房區(qū)應(yīng)有良好的可達性，方便參觀。,C,、售樓部前宜留出一定的入口緩沖空間，一方面營造良好的空間感受，另一方面有利于人員的疏散。,7.2

39、,交通組織,A,、銷售區(qū)域內(nèi),/,附近應(yīng)配置足夠的停車位；,B,、考慮銷售展示的交通方式。當(dāng)銷售路線,>1000,米時，宜配置電瓶車。,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,7.3,售樓部設(shè)計,7.3.1,設(shè)計風(fēng)格取向,A,、建筑風(fēng)格宜采用英,/,法式與高層的風(fēng)格相匹配；,B,、室內(nèi)風(fēng)格宜采用簡歐風(fēng)格；,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,7.3.2,功能、面積配置,7.4,樣板房區(qū),7.4.1,樣板房設(shè)計風(fēng)格,建議采用法式古典或英式田園的設(shè)計風(fēng)格。,7.4.2,銷售體驗,A,、多層次空間體驗：,展示宅前道路、私家花園道別墅門廊、別墅戶內(nèi)多層次的空間，并通過生活場景的營造強化不同的空間體驗。,B,、突出戶外生活場景

40、：,,,,保利產(chǎn)品線,林語系,通過軟裝的布置如桌椅、陽傘、燒烤臺、動物玩具、花園飾品、假花藝等對完成后的園林草坪、木平臺、路邊、河邊等部位進行二次裝點，增添室外生活趣味，打造戶外生活場景，突出別墅強調(diào)戶外生活的特性。,7.4.3,園林設(shè)計要求,銷售展示區(qū)集中綠地面積宜不小于,2000,平，總綠地面積宜不小于,3000,平。,在展示區(qū)出入口、售樓部周邊宜設(shè)置具標(biāo)志性的硬質(zhì)景觀，突顯項目的名稱及獨特性，如：疊水池、,LOGO,景墻、獸頭墻等。集中綠地應(yīng)以綠化造景為主，利用地形、蜿蜒園路、復(fù)層綠化和時花等公共營造展示區(qū)自然、生態(tài)、濃郁的綠色景觀。,綠化可適量種植景觀大樹，建議與建筑高度相匹配，不宜選

41、用低矮喬木；喬木胸徑平均為,20cm,以上，形成疏林草地；小喬木、花灌木結(jié)合地被復(fù)層種植；主要通道及景觀節(jié)點選用時花。,銷售展示區(qū)應(yīng)設(shè)置項目邊緣地塊，對外交通連接便利。,,萬科產(chǎn)品線介紹,,,,萬科產(chǎn)品線,金色家園系列,,深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、沈陽萬科金色家園、南京萬科金色家園,城市花園系列,,上海萬科城市花園、深圳萬科城市花園、成都萬科城市花園、天津萬科城市花園、沈陽萬科城市花園、長春萬科城市花園,四季花城系列,,深圳萬科四季花城、武漢萬科四季花城、沈陽萬科四季花城、上海萬科四季花城、南昌萬科四季花城,自然人文系列,,深圳萬科,17,英里花園、深圳萬科東海岸、深圳萬科金域藍灣、

42、深圳萬科第五園、上海萬科蘭喬圣菲、上海萬科藍山小城、天津萬科水晶城、北京萬科西山庭院,城市中心區(qū),——,以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對集中，戶型不大，用地規(guī)模偏小,城市郊區(qū),——,交通條件和產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件比較好，產(chǎn)品以多層為主，兼有高層和局部低層聯(lián)排別墅類型住宅，規(guī)模適中,城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模大盤,——,多在大的發(fā)展區(qū)域之中,(,大型居住區(qū)或大型開發(fā)區(qū),),，產(chǎn)品類型多元，規(guī)模較大,特色資源項目,,,,萬科產(chǎn)品線,萬科產(chǎn)品模式,——,以客戶為導(dǎo)向,延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶,,,萬科現(xiàn)在“以客戶為導(dǎo)向”的操作模式,,準(zhǔn)確尋找客戶群；,發(fā)掘客戶關(guān)注的產(chǎn)品價值；,在產(chǎn)品中貫徹客戶價值這一唯一準(zhǔn)繩；,

43、通過產(chǎn)品的反饋，不斷,完善。,,,,,產(chǎn)品,土地,客戶,客戶細分,,,使萬科關(guān)注客戶,“,首次購房,—,首次換房－二次換房－退休用房,”,的終身購房計劃，帶來的客戶群擴大，大大延伸了其產(chǎn)品線。,,,,萬科產(chǎn)品線,萬科的客戶細分,——,以家庭為核心,,,,9%,富貴之家,,,務(wù)實之家,25%,,不同支付能力群體,購房核心驅(qū)動要素,,房屋價值,,生命周期,,,,支付能力,,,,青年之家,青年持家,小太陽家庭,后小太陽家庭,中年之家,孩子三代,老年一、二、三代,,,望,子 成,龍,31%,,健,康,養(yǎng),老,6%,,社,會,新,銳,29%,,支,付,能,力,高,低,,萬科選定緯度中的“房屋價

44、值，家庭生命周期、家庭收入”三個指標(biāo)作為細分緯度。,其他緯度作為驗證指標(biāo)或描述指標(biāo)。,細分的核心緯度是房屋價值,。,,,,萬科產(chǎn)品線,萬科從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進行三方面對客戶群,細分五,類,基本情況,經(jīng)濟務(wù)實家庭,(25%),生活狀態(tài),房屋需求,健康養(yǎng)老家庭,(6%),職業(yè)新銳家庭,(29%),富貴之家,(9%),望子成龍家庭,(31%),工作,3-5,年，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩,在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富,對房屋的社會標(biāo)簽價值有認同，房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要,收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭

45、的最大特點,有著強烈的家庭觀念,這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性,處于社會中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會地位,工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多,房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等,有足夠經(jīng)濟實力的退休老人，同時又較為關(guān)心自身的生活。,進行老年人喜歡的安靜運動,房屋是老人安享晚年的地方，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構(gòu)等是看重的因素,收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房,價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省,購房謹(jǐn)慎認真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實的購

46、房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān),“首次購房,—,首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計劃，使得萬科將每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅。客戶細分帶來的客戶群擴大大大延伸了其產(chǎn)品線,,按照收入、生命周期、價值取向的分類,,,,萬科產(chǎn)品線,萬科對主要客戶類別的細分,客戶類別,基礎(chǔ)特征,購房動因,產(chǎn)品需求特征,年輕家庭,25-30,歲，以經(jīng)濟型客戶為主,首次置業(yè),對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設(shè)計、傾向于購買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于,90,平米左右的緊湊型兩房兩廳,小小太陽,25-30,歲,,,以普通職員和一般管理者

47、為主，經(jīng)濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松,首次置業(yè)或改善型,經(jīng)濟務(wù)實型：價格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶型以緊湊兩房為主,,,,中間收入水平：其對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視,,,,高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌,小太陽,35-39,歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松,改善型,經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主,,,,中間收入水平：對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注,,,,高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房,后小太陽,4

48、0-45,歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大,改善型,經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主,,,,中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學(xué)購房；需求戶型以三房為主,,,,高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房。,空巢家庭,45,歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主,安度晚年,以經(jīng)濟型空巢家庭客戶為主，對價格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。,成功人士,——,滿足心理需求,傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求,首次置業(yè),首次或二次置業(yè),二次或三次置業(yè),多次置業(yè),,,,萬科產(chǎn)品線,萬科不同目標(biāo)客群所對

49、應(yīng)的產(chǎn)品,客戶,類別,需求,特征,選擇產(chǎn)品,項目名稱,年輕,家庭,首次,置業(yè),高層,金色家園,,,多層、小高層,四季花城,,,小高層、高層,新里程,小,小,太,陽,家,庭,首次,置業(yè),多層、小高層,四季花城,,,小高層、高層,魅力之城,,改,善,居,住,多層、小高層、高層,城市花園,,,小高層、高層,魅力之城,,,高層,金色家園,,,小高層、高層,萬科城,,,小高層、高層,新里程,小,太,陽,家,庭,改,善,居,住,高層,金色家園,,,多層、小高層、高層,城市花園,,,小高層、高層,魅力之城,,,小高層、高層、花園洋房,萬科城,,,小高層、高層,新里程,客戶,類別,需求,特征,選擇產(chǎn)品,項目名

50、稱,后,小,太,陽,家,庭,改,善,居,住,高層,金色家園,,,多層、小高層、高層,城市花園,,,多層、小高層,四季花城,,,小高層、高層,新里程,,,小高層、高層,魅力之城,,,小高層、高層、花園洋房,萬科城,,,高層,金域蘭灣,空,巢,家,庭,安,度,晚,年,高層,金色家園,,,多層、小高層、高層,城市花園,,,多層、小高層,四季花城,,,小高層,魅力之城,成,功,人,士,投,資,或,改,善,高層,金色家園,,,高層,金域蘭灣,,,高層、花園洋房,萬科城,,,聯(lián)排別墅,萬科藍山、燕南園,,,獨棟別墅,十七英里、第五園,,,,萬科產(chǎn)品線,四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于地

51、塊屬性,屬性,系列名稱,特點,目標(biāo)客群,相關(guān)的樓盤名稱,成熟產(chǎn)品系列,金色系列,市區(qū)高層高密度住宅,城市白領(lǐng),金色家園,,城花系列,城郊的中低密度住宅,白領(lǐng)、金領(lǐng),城市花園、,假日風(fēng)景,,花城系列,大規(guī)模郊區(qū)低密度住宅,向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級,四季花城,創(chuàng)新產(chǎn)品系列,高檔系列,位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅,高端客群,十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸,,,,金色系列：,0-10,公里,城花系列：,11-30,公里,四季系列：,》30,公里,,,,萬科產(chǎn)品線,主流成熟產(chǎn)品系列要素分析,系列名稱,所在區(qū)域,（距市區(qū)的距離）,,交通條件及出行方式,規(guī)模,（,m,2,）,容積率,產(chǎn)品組合,

52、,戶型區(qū)間（,m,2,）,,配套,核心價值點,金色家園,成熟區(qū)域,（,0-10,公里）,,交通便捷，出行方便,10-30,萬,2-6,以小高層、高層為主，輔以洋房,,70-130,,主要依靠周邊配套,城市中心區(qū)高品質(zhì)生活,城市花園,城鄉(xiāng)結(jié)合部,（,11-30,公里）,,交通較便捷，出行依賴地鐵,不定,20-30,萬,1.2-1.9,以多層、小高層為主，輔以高層和洋房,,70-130,,主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主,城鄉(xiāng)圍合式住宅生活,四季花城,近郊區(qū),（大于,30,公里）,,交通較便捷，通勤時間較長,25-70,萬,1-1.5,以多層、花園洋房為主，配以少量小高層,,65-140,,內(nèi)

53、部生活配套相對完善,大社區(qū)小圍合,成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo),以二,居、,三居,為主,，戶,型面,積區(qū),間逐,漸增,大,,多,層,產(chǎn),品,占,總,開,發(fā),規(guī),模,的,80%,距離,市區(qū),較遠,，但,是城,市未,來發(fā),展的,重點,區(qū)域,,,,萬科產(chǎn)品線,細化土地屬性，初步建立細化后土地屬性同客戶的對應(yīng)關(guān)系，完成品類框架,,細化土地屬性,,,同客戶對應(yīng),,,,萬科產(chǎn)品線,,城市住宅（,GOLDEN,系列）,——,都市,.,時尚生活,,適合都市人生活的多元化成熟居住模式,萬科,GOLDEN,系列，打造適合都

54、市人生活的多元化成熟居住模式，讓繁華中的都市居住更細膩，溫情 ，營造成熟人文氛圍與歸屬感，在核心版塊引領(lǐng)主流生活。,萬科,GOLDEN,三大特征：第一，地處于市區(qū)繁華地段，周邊生活配套齊全；第二，有主動向城市開放的商業(yè)街區(qū)；第三，業(yè)主一般就業(yè)于項目周邊區(qū)域，客戶群年輕、時尚，一般是具有較高的文化素質(zhì)和良好的受教育程度。,深圳,GOLDEN,系列產(chǎn)品,金域華庭（暫用名）,,——,商務(wù)住宅,東方尊峪,,——,城市改善,金域東郡,,——,城市棲居,萬科品類細分,,,,萬科產(chǎn)品線,,城市住宅類（,GOLDEN,系列）細分,共性：,現(xiàn)在或未來規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物

55、業(yè)組成主要為高層洋房,特性：,周邊環(huán)境及居住氛圍的差異，容積率要求也有所不同,品類,項目價值,土地屬性,客戶需求價值,*,容積率,主力細分客戶構(gòu)成,,,,,主力戶型,,,,,,客戶選擇,,客戶細分,,,,,,,,,價值排序,比例,家庭生命周期,年齡,(,購買力,),購買動機,,G1,商務(wù)住宅,便捷的城市生活,1.,寫字樓密集，,交通高度發(fā)達,，但噪音干擾較大,2.,享受,市中心級別配套,，周邊人群情況較復(fù)雜,3.,商業(yè)價值高,但,居住價值一般,注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì),----,----,----,商務(wù)人士,----,投資,單房一房,,,,,,,,頂級商務(wù)人士,,投資,二房三房,G2,

56、城市改善,,1.,交通便利,，通常較為安靜,2.,周邊,配套完善,3.,宜居宜住,追求居住改善和品質(zhì),約,2.0,1,10,％,孩子三代,35-45,歲,改善,四房,,,,,,2,40,％,后小太陽,40-45,歲,改善,三房,,,,,,3,40,％,小太陽,35-39,歲,改善,三房,,,,,,4,10%,老年一代,45-50,歲,空巢,二房,G3,城市棲居,,1.,公共交通密集,，站點在步行距離內(nèi),2.,周邊有,較完善的生活配套,3.,居住價值一般,低總價優(yōu)勢,約,3.0,1,85,％,青年之家,25-35,歲,棲居,一房二房,,,,,,2,15%,青年持家,25-30,歲,棲居,二房,金

57、色系列,,,,萬科產(chǎn)品線,金色系列,-G1,（商務(wù)住宅）,,,,,萬科產(chǎn)品線,城市住宅案例,金域華庭,G1,品類特征,金域華庭,客戶需求價值,注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì),地處城市中心功能拓展區(qū),，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活,土地屬性,交通：寫字樓密集，交通高度發(fā)達，但噪音干擾較大,交通：地處城市軸心北延段，,多條干道及軌道通達,,配套：享受市中心級別配套，周邊人群情況較復(fù)雜,配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等,配套設(shè)施完善,,居住價值：商業(yè)價值高但居住價值一般,居住價值：匯聚品味與潮流，,商務(wù)氛圍濃厚，居住環(huán)境一般,,,,,萬科產(chǎn)品線,城市住宅案例,金域華庭,G1,商務(wù)住

58、宅,——,品位與商務(wù)俱享的都市居所,項目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū),,基本信息,位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角,項目占地：,68300,平米,建筑面積：,188934,平米,物業(yè)組成：一期為,84-88,平米的精裝高層，及少量,,LOFT,公寓和聯(lián)排別墅,設(shè)施及交通配套,西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道,4,號線,商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備,項目定位,以便捷交通、時尚商業(yè)、簡約建筑、新城規(guī)劃，令項目充滿積極進取、追求品位、掌握潮流以及國際視野和前瞻性思維的氣質(zhì)，更將成為匯聚品

59、味與潮流的都市居所,,,,萬科產(chǎn)品線,63,金色系列,-G2,（城市改善）,,,,,萬科產(chǎn)品線,城市住宅案例,東方尊峪,交通規(guī)劃,深鹽第二快速干道,地鐵,8,號線及公交車站,項目定位,上風(fēng)上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居,設(shè)計理念,自然第一，建筑第二,整體規(guī)劃,住宅：共,21,棟,11-26,層高層純住宅,會所：,6000,平方米中央會所，設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場、,SPA,水療館、中西餐廳、健身房等,泛會所：規(guī)劃有親子廣場、生態(tài)游樂場等多個主題泛會所，并提供休閑器械,園林：,8,萬㎡天然溪谷園林,商業(yè)：,4000,平米社區(qū)商業(yè),學(xué)校：自身配備幼兒園，同時臨近項目

60、規(guī)劃有公立小學(xué),,,,萬科產(chǎn)品線,65,金色系列,-G3,（城市棲居）,,,,,萬科產(chǎn)品線,城市住宅案例,G3,品類特征,金域東郡,客戶需求價值,低總價優(yōu)勢,力求經(jīng)濟實用,土地屬性,交通：公共交通密集，站點在步行距離內(nèi),交通：位于市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心，,交通路網(wǎng)發(fā)達,,配套：周邊有較完善的生活配套,配套：教育，購物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等,配套齊全,,居住價值：居住價值一般,居住價值：容積率較高，,無自然環(huán)境優(yōu)勢,金域東郡,,,,,萬科產(chǎn)品線,城市住宅案例,金域東郡,G3,城市棲居,——,都市經(jīng)濟的舒適居所,,基本信息,位置：深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心,占地面積：,104801㎡,容積

61、率：一期,3.0,，二期,A,區(qū),2.8,，二期,B,區(qū),3.0,覆蓋建筑率：,≤,25%,建筑面積：,316660㎡,車位規(guī)劃：一期,797,個,開發(fā)節(jié)奏：,2007,年第一期，整體共,3,年,,設(shè)計理念,整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體項目形象，營造了具有城市感的項目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計的訴求,規(guī)劃設(shè)計上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動空間，同時在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動場所,建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項目整體典雅的氣

62、質(zhì),戶型設(shè)計上，力求戶型的經(jīng)濟實用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入戶花園，增加空間層次及實用性,,,,萬科產(chǎn)品線,城郊住宅類（,CITY,系列）細分,品類,項目價值,土地屬性,客戶需求價值,*,容積率,主力細分客戶構(gòu)成,,,,,主力戶型,（平方米）,,,,,,客戶選擇,,客戶細分,,,,,,,,,價值排序,比例,家庭生命周期,年齡,(,購買力,),購買動機,,C,城郊改善,舒適居所,(,第一居所,),1.,交通便捷,，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近,2.,項目,基本配套設(shè)施齊備,3.,相對市中心居住密度低,，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,追求舒適居住,約為,1.0,至,1.5,1,10,

63、％,孩子三代,35-45,歲,改善,四房,150-240,,,,,,2,20,％,后小太陽,40-45,歲,改善,三房,130-200,,,,,,3,30,％,小太陽,35-39,歲,改善,三房,130-200,,,,,,4,30,％,小小太陽,25-30,歲,改善,三房,110-130,,,,,,5,5,％,老年一代,45-50,歲,空巢,二房,90-100,,,,,,6,5,％,青年持家,30-35,歲,改善,三房,110-130,共性：,位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達，基礎(chǔ)配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房,,城花系列,,,,萬科產(chǎn)品線,69,城花

64、系列,-C,（城郊改善）,,,,,萬科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,第五園,C,品類特征,第五園,客戶需求價值,追求舒適居住,綜合配套及,功能完善,的，反映中式居住精髓的,生態(tài)園區(qū),土地屬性,交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近,交通：地處深圳城市發(fā)展,中軸線上的中央地帶,，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達,,配套：項目基本配套設(shè)施齊備,配套：項目,內(nèi)部配套十分完善,,居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,居住價值：容積率僅為,1.48,，園區(qū)環(huán)境,注重自然與人的和諧,,,,,萬科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,第五園,C,品類特征,第五園,客戶需求價值,追求舒適居住,綜合配套及,

65、功能完善,的，反映中式居住精髓的,生態(tài)園區(qū),土地屬性,交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近,交通：地處深圳城市發(fā)展,中軸線上的中央地帶,，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達,,配套：項目基本配套設(shè)施齊備,配套：項目,內(nèi)部配套十分完善,,居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,居住價值：容積率僅為,1.48,，園區(qū)環(huán)境,注重自然與人的和諧,,,,,萬科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,第五園,項目配套,五園書院，寧靜致遠,占地,1500,平方米，文化定位秉承中國四大書院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館,古色古香，徽州老屋,“老房子”是萬科為發(fā)掘和保護中國傳統(tǒng)民

66、居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動等,中式特色，文化商業(yè)街,占地,6000,平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤萬家超市、中國銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街,蔥蘢覆蓋，園林泳池,在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處,便利為上，健身娛樂,在社區(qū)中各個架空層錯落著各種健身娛樂設(shè)施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間,成長樂趣，幼兒中心,高檔幼兒園，幼齡教育機構(gòu)，童年最大的樂趣,,,,萬科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,萬科城,C,品類特征,萬科城,客戶需求價值,追求舒適居住,依地勢高低設(shè)計,，首創(chuàng)的,親地別墅社區(qū),土地屬性,交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近,交通：處于深圳中軸，有,城市干線,通達,CBD,，,地鐵,4-6,號線及,BRT,2,號線均設(shè)有站點,,配套： 項目基本配套設(shè)施齊備,配套：,完善,，居住舒適性較好,,居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,居住價值：容積率僅為,1.1-1.3,，建有可,循環(huán)人工濕地系統(tǒng),,,,,萬科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,萬科城,C,