某酒店投資建設案例分析

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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth

2、 level,2020-02-29,,?#?,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,

3、第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第

4、三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2020-02-29,,?#?,君,亭,亭,酒,酒,店,店,投,投,資,資,建,建,設,設,案,案,例,例,分,分,析,析,2022/11/10,1,浙江世貿(mào)君,亭,亭酒店管理,公,公司,甘圣宏,,君瀾酒店集,團,團旗下品牌

5、,,君瀾度假酒,店,店,-,奢華休閑度,假,假酒店,,君 瀾 大,飯,飯店,-,五星級城市,會,會議商務酒,店,店,,君 亭 酒,店,店,–,中高端城市,精,精品及設計,酒,酒店,2022/11/10,2,,,,,,,君亭,·,品牌標簽,,位居城市中,心,心，營造私,密,密、休閑、,寧,寧靜、輕松,的,的商旅環(huán)境,,注重設計元,素,素運用，凸,顯,顯休閑時尚,的,的氛圍,,強化核心產(chǎn),品,品的品質(zhì)與,個,個性，在關,鍵,鍵產(chǎn)品方面,，,，已經(jīng),達到,五,五星,級,級標,準,準,,提供,方,方便,、,、親,切,切的,人,人性,化,化服,務,務。,SSAWHOTELS,君亭,酒,酒店,1.,上海,

6、中,中星,君,君亭,酒,酒店,2.,杭州,君,君亭,湖,湖濱,酒,酒店,3.,杭州,君,君亭,藝,藝聯(lián),酒,酒店,4.,杭州,君,君亭,廣,廣場,酒,酒店,5.,義烏,君,君亭,城,城中,城,城酒,店,店,6.,義烏,君,君亭,華,華豐,酒,酒店,7.,紹興,世,世貿(mào),君,君亭,酒,酒店,8.,南昌,君,君亭,紅,紅牛,酒,酒店,9.,三清,山,山畫,家,家村,君,君亭,酒,酒店,,西湖,四,四季,10.,杭州,銀,銀隆,西,西湖,四,四季,酒,酒店,11.,杭州,新,新城,西,西湖,四,四季,酒,酒店,12.,合肥,銀,銀泰,西,西湖,四,四季,酒,酒店,13.,三亞,西,西湖,四,四季,酒

7、,酒店,14.,德清,德,德藍,西,西湖,四,四季,酒,酒店,15.,杭州,西,西溪,路,路西,湖,湖四,季,季酒,店,店,,,名錄,SSAW HOTELS,,2022/11/10,6,,主要,探,探討,的,的內(nèi),容,容,,1、,中,中高,端,端城,市,市酒,店,店的,定,定位,與,與發(fā),展,展？,2、,君,君亭,酒,酒店,的,的投,資,資與,盈,盈利,模,模式,3、,我,我們,的,的探,索,索與,實,實踐,4、,需,需要,探,探討,的,的問,題,題與,分,分析,2022/11/10,,7,2022/11/10,,8,,,中高,端,端城,市,市酒,店,店的,定,定位,與,與發(fā),展,展？,解決

8、,許,許多,酒,酒店,及,及物,業(yè),業(yè)目,前,前的,困,困惑,，,，往,何,何處,去,去？,現(xiàn)狀,statusquo,總量,：,：截,至,至,2010,年底,，,，全,國,國星,級,級飯,店,店總,數(shù),數(shù)達,到,到,13991,家。,,Scale:Bytheendof2010,therewere13991star-ratinghotelsinChina,。,2022/11/10,9,,二,、,、,三,三,星,星,級,級,酒,酒,店,店,供,供,給,給,量,量,大,大,大,大,高,高,于,于,需,需,求,求,量,量,Thesupplyof2&3STARHotelsexceedsdemandhig

9、hly.,2010,中,國,國,星,星,級,級,酒,酒,店,店,供,供,給,給,需,需,求,求,關,關,系,系,（,（,單,單,位,位,：,：,萬,萬,間,間,夜,夜,）,）,RelationofSupplyandDemandofStar-RatingHotelsinChina2007(,tenthousandrooms),2022/11/10,10,,高,星,星,級,級,酒,酒,店,店,：,：,,-,投,入,入,成,成,本,本,越,越,來,來,越,越,大,大,、,、,硬,硬,件,件,設,設,施,施,越,越,來,來,越,越,奢,奢,華,華,、,、,功,功,能,能,布,布,局,局,越,越,來,來

10、,越,越,齊,齊,全,全,、,、,科,科,技,技,含,含,量,量,越,越,來,來,越,越,高,高,；,；,,-,總,量,量,基,基,本,本,持,持,續(xù),續(xù),穩(wěn),穩(wěn),步,步,增,增,長,長,、,、,市,市,場,場,進,進,入,入,門,門,檻,檻,抬,抬,高,高,、,、,市,市,場,場,風,風,險,險,增,增,大,大,；,；,,-,高,能,能,耗,耗,、,、,高,高,人,人,力,力,成,成,本,本,、,、,高,高,運,運,營,營,費,費,用,用,將,將,給,給,酒,酒,店,店,的,的,經(jīng),經(jīng),營,營,帶,帶,來,來,較,較,大,大,的,的,挑,挑,戰(zhàn),戰(zhàn),；,；,,低,星,星,級,級,酒,酒,店,

11、店,：,：,,-,客,源,源,檔,檔,次,次,越,越,來,來,越,越,低,低,、,、,維,維,護,護,成,成,本,本,越,越,來,來,越,越,高,高,、,、,經(jīng),經(jīng),營,營,效,效,益,益,越,越,來,來,越,越,差,差,、,、,市,市,場,場,競,競,爭,爭,越,越,來,來,越,越,激,激,烈,烈,；,；,,-,總,量,量,穩(wěn),穩(wěn),定,定,且,且,局,局,部,部,增,增,勢,勢,緩,緩,慢,慢,、,、,“,“,小,小,而,而,全,全,、,、,全,全,而,而,不,不,精,精,”,”,的,的,產(chǎn),產(chǎn),品,品,現(xiàn),現(xiàn),狀,狀,將,將,會,會,使,使,其,其,核,核,心,心,競,競,爭,爭,力,力,

12、日,日,漸,漸,消,消,逝,逝,；,；,,-,在,經(jīng),經(jīng),濟,濟,型,型,酒,酒,店,店,的,的,擠,擠,壓,壓,下,下,，,，,市,市,場,場,空,空,間,間,進,進,一,一,步,步,委,委,縮,縮,；,；,2022/11/10,11,,2002-2007,中國星,級,級酒店,供,供給變,化,化關系,（,（單位,：,：萬間,夜,夜）,SupplyofStar-RatingHotels in China 2002-2007(ten thousand rooms),,2002,年,2003,年,,2004,年,,2005,年,,2006,年,,2007,年,,,供給,Supply,供給,Supp

13、ly,同比,Year-on-year,供給,Supply,同比,Year-on-year,供給,Supply,同比,Year-on-year,供給,Supply,同比,Year-on-year,供給,Supply,同比,Year-on-year,五星級,5 STAR,6.49,6.96,7.24%,8.74,25.27%,10.65,21.85%,11.52,8.17%,13.73,19.18 %,四星級,4 STAR,14.35,15.76,9.83%,22.22,40.99%,24.04,8.19%,29.00,20.63%,33.69,16.17 %,三星級,3 STAR,34.65,

14、37.75,8.95%,49.54,31.23%,54.22,9.45%,59.85,10.38%,64.76,8.20 %,二星級,2 STAR,30.60,34.69,13.37%,39.08,12.65%,41.1,5.17%,42.41,3.19%,42.04,-0.87 %,一星級,1 STAR,3.64,4.12,13.19%,4.21,2.18%,3.19,-24.23%,3.21,0.63%,3.16,-1.56 %,2022/11/10,12,,市場有,需,需求,顧客的,消,消費經(jīng),歷,歷日益,豐,豐富、,消,消費能,力,力日漸,增,增強，,客,客人不,想,想再忍,受,受完全

15、,雷,雷同的,酒,酒店形,象,象所帶,來,來的麻,木,木感，,市,市場需,要,要“有,特,特色、,有,有靈魂,、,、提供,高,高度個,人,人關注,”,”的酒,店,店產(chǎn)品,酒店企,業(yè),業(yè)基于,市,市場競,爭,爭日趨,激,激烈的,現(xiàn),現(xiàn)狀，,采,采用差,異,異化戰(zhàn),略,略、運,用,用,BPR,（,BusinessProcess Reengineering,企業(yè)流,程,程改造,）,）方法,、,、結合,設,設計師,理,理念，,脫,脫離批,量,量生產(chǎn),的,的酒店,設,設計的,影,影響，,重,重新設,計,計產(chǎn)品,，,，特色,飯,飯店誕,生,生,藝術靈,感,感，實,用,用主義,與,與時尚,主,主義，,想,想

16、象主,義,義的完,美,美結合,，,，時尚,、,、前衛(wèi),、,、精致,和,和富有,創(chuàng),創(chuàng)造力,。,。,,契機：,中,中高端,城,城市精,品,品及設,計,計酒店,2022/11/10,,14,賓客有,需,需求,300,元,-500,元是中,國,國酒店,消,消費的,主,主要群,體,體。,他們,*,不滿足,二,二、三,級,級酒店,的,的現(xiàn)狀,*,不滿足,經(jīng),經(jīng)濟型,酒,酒店的,層,層次。,*,不想花,太,太多錢,去,去五星,消,消費（,不,不完全,需,需要消,費,費高星,級,級酒店,的,的附屬,設,設施）,。,。,*,希望有,安,安靜、,時,時尚、,高,高品質(zhì),的,的私人,空,空間，,對,對核心,產(chǎn),產(chǎn)

17、品有,較,較高的,要,要求。,*,關注品,質(zhì),質(zhì)和體,面,面。,,,2022/11/10,,15,二類物,業(yè),業(yè)對中,高,高端酒,店,店的需,求,求,*,對于城,市,市商業(yè),以,以及新,CBD,等中心,區(qū),區(qū)塊的,綜,綜合體,高端物,業(yè),業(yè)、最,佳,佳的位,置,置建最,佳,佳的配,套,套酒店,不能建,五,五星，,但,但需要,高,高品質(zhì),需要文,化,化品味,房產(chǎn)推,廣,廣和項,目,目配套,的,的需要,，,，由于,不,不一定,是,是最佳,建,建酒店,的,的位置,，,，做高,星,星級酒,店,店配套,，,，“三,高,高酒店,-,高投入,，,，高運,行,行成本,，,，高風,險,險?！?經(jīng),經(jīng)濟型,酒,酒

18、店與,物,物業(yè)定,位,位差異,較,較大。,需要較,高,高的投,入,入產(chǎn)出,比,比（下,一,一節(jié)討,論,論的盈,利,利模式,問,問題）,,*,低星級,酒,酒店的,改,改造與,出,出路。,.blog.sinax./s/blog_4516aa600100xnwx.html,,,亟需一種新,型,型的酒店產(chǎn),品,品來滿足他,們,們“高品質(zhì),、,、中價格”,的,的需求。,（,（當價格位,于,于,301-500,元的區(qū)間時,，,，市場的消,費,費需求量最,大,大 ）,A newproduct shouldbe created tomeetspecial requirementswhich isin high

19、 qualitywitha modestprice.There isa strongdemand forhotel productpriced between,￥,301and 500.,需求市場,Demand,2022/11/10,16,,2022/11/10,,17,,,中高端城市,精,精品及設計,酒,酒店的盈利,模,模式,解決眾多酒,店,店及物業(yè)目,前,前的困惑，,如,如何獲得較,好,好的贏利回,報,報？,供給市場,Supply,：,,亟需一種高,投,投入產(chǎn)出比,的,的新產(chǎn)品來,實,實現(xiàn)資本利,潤,潤最大化。,,高星級酒店,的,的投資與盈,利,利模式：,資產(chǎn)與物業(yè),增,增值增長模,式,

20、式為主；客,房,房和餐飲經(jīng),營,營增長模式,不,不清晰；資,本,本運營模式,難,難度大；品,牌,牌價值增長,模,模式遇到集,團,團化與國際,化,化品牌的挑,戰(zhàn),戰(zhàn)；,,經(jīng)濟型酒,店,店的投資,與,與盈利模,式,式：,低投入、,輕,輕資產(chǎn)、,高,高入住率,；,；在沒有,好,好的盈利,模,模式出現(xiàn),之,之前，續(xù),繼,繼有發(fā)展,空,空間,將會遇到,的,的挑戰(zhàn)：,入,入住率的,保,保證、物,業(yè),業(yè)成本的,上,上升、人,力,力成本的,上,上升,,2022/11/10,18,,盈利模式,：,：中高端,城,城市精品,及,及設計酒,店,店,君亭酒店,的,的探索與,實,實踐 ：,定位,Position,,產(chǎn)品定

21、位,：,：中高端,城,城市精品,及,及設計酒,店,店,ProductPosition: Limited-Services,Exquisite, BusinessHotel,,客源定位,：,：商務、,旅,旅游散客,為,為主，小,型,型旅游,/,會議團隊,為,為輔,CustomerPosition: focused on business and tourist FIT,,supplementedbysmall groups.,,價格定位,：,：介于三,星,星與四星,酒,酒店，基,本,本接近于,四,四星級酒,店,店,Price Position:between3 STAR hoteland4 ST

22、ARhotel.,,物業(yè)定位,：,：商業(yè)物,業(yè),業(yè),/,改建經(jīng)營,不,不佳的低,星,星級酒店,（,（尤其是,二,二、三星,級,級酒店）,PropertyPosition: rebuild low star-rating hotels whichis in bad performance,,especially 3STAR hotels.,,2022/11/10,19,,思路,NewIdeas,,功能整合,Integrationof Function,,,剝離部分,功,功能，,實現(xiàn)“三,個,個有效”,-,有效的投,入,入產(chǎn)出,-,有效的單,位,位面積利,用,用,-,有效的區(qū),域,域利用,,202

23、2/11/10,20,,,差,異,異,、,、,個,個,性,性,、,、,精,精,致,致,而,而,有,有,格,格,調(diào),調(diào),；,；,,精,心,心,設,設,計,計,的,的,客,客,房,房,；,；,,優(yōu),雅,雅,的,的,早,早,餐,餐,環(huán),環(huán),境,境,；,；,,舒,適,適,的,的,商,商,務,務,洽,洽,談,談,環(huán),環(huán),境,境,,文,化,化,氛,氛,圍,圍,CulturalAtmosphere,2022/11/10,21,,2022/11/10,,22,,,君亭,酒,酒店,的,的改,造,造案,例,例,解決,老,老酒,店,店的,重,重新,進,進入,市,市場,問,問題,？,？,2022/11/10,,23,

24、上海,中,中星,君,君亭,酒,酒店,,三星,級,級酒,店,店；,面,面積,一,一萬,三,三千,平,平米,；,；經(jīng),營,營十,多,多年,，,，虧,損,損；,多,多次,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓,；,；,,2011,年初,，,，君,亭,亭酒,店,店接,手,手；,投,投入,改,改造,；,；周,期,期,8,個月,；,；投,資,資,1800,萬元,；,；客,房,房,167,間；,,開業(yè),一,一個,月,月，,的,的市,場,場表,現(xiàn),現(xiàn),,*,客房,入,入住,率,率,85%,；,平均,凈,凈房,價,價,400,元,/,間,.,天；,賓客,點,點評,從,從原,598,位上,升,升到,前,前,40,位；,君亭,酒,酒店,的,的改

25、,造,造案,例,例分,析,析,,,2022/11/10,原中,星,星酒,店,店客,房,房,24,原中,星,星酒,店,店餐,廳,廳,原中,星,星酒,店,店大,堂,堂,2022/11/10,,25,2022/11/10,,26,2022/11/10,,27,,君亭,/,西湖,四,四季,,具備,君,君亭,系,系列,的,的四,大,大標,簽,簽性,特,特征,,更具,設,設計,特,特色,、,、環(huán),境,境特,色,色和,服,服務,特,特色,,產(chǎn)品,的,的文,化,化性,更,更強,，,，內(nèi),容,容更,加,加豐,富,富,,SSAWHOTELS,新建,商,商業(yè),及,及綜,合,合體,的,的高,端,端配,套,套酒,店,店

26、與,業(yè),業(yè)態(tài),？,？,客源,對,對象,：,：中,間,間消,費,費附,層,層，,房,房價,300-500,；在,城,城市,中,中尋,找,找寧,靜,靜的,成,成功,人,人士,，,，尋,找,找自,我,我的,品,品位,。,。中,國,國,中產(chǎn),階層,，,，受,過,過良,好,好的,教,教育,，,，關,注,注商,旅,旅生,活,活品,質(zhì),質(zhì)，,講,講究,生,生活,品,品位,，,，同,時,時富,有,有文,化,化氣,息,息。,以大,型,型商,業(yè),業(yè)綜,合,合體,為,為主,的,的物,業(yè),業(yè)，,要,要建,設,設能,夠,夠滿,足,足物,業(yè),業(yè)投,資,資中,商,商業(yè),價,價值,最,最大,化,化后,留,留下,塔,塔樓,產(chǎn),

27、產(chǎn)生,的,的酒,店,店。,特征：,*,小大,堂,堂甚,至,至無,大,大堂,，,，,*,無裙,房,房空,間,間，,無,無法,實,實施,五,五星,配,配套,內(nèi),內(nèi)容,，,，要,有,有與,中,中高,端,端商,業(yè),業(yè)相,匹,匹配,的,的酒,店,店品,質(zhì),質(zhì)與,業(yè),業(yè)態(tài),，,，商,業(yè),業(yè)物,業(yè),業(yè)增,值,值空,間,間大,,,但需,要,要保,值,值增,值,值的,經(jīng),經(jīng)營,業(yè),業(yè)態(tài),支,支撐,新的,城,城市,政,政務,中,中心,、,、企,業(yè),業(yè)或,綜,綜合,體,體中,心,心的,建,建筑,業(yè),業(yè)態(tài),酒,酒店,。,。,特征,：,：,*,沒有,大,大的,公,公共,空,空間,。,。,*,需要,一,一定,品,品質(zhì),及,及時,尚,尚性,。,。物,業(yè),業(yè)增,值,值空,間,間大,城市,房,房產(chǎn),與,與中,高,高端,酒,酒店,結,結合,模,模式,,,.,（,.....,）成,立,立于,2004,年，,專,專注,于,于企,業(yè),業(yè)管,理,理培,訓,訓。,提供,60,萬企,業(yè),業(yè)管,理,理資,料,料下,載,載，,詳,詳情,查,查看,：,：,xxcnshux/map.htm,提供,5,萬集,管,管理,視,視頻,課,課程,下,下載,，,，詳,情,情查,看,看：,