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1、,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,,*,市場(chǎng),營(yíng)銷與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的,STP,分析,第一節(jié) 市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇,第一部分 市場(chǎng)細(xì)分,,,第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)選擇,,,第三部分 市場(chǎng)定位,,一、市場(chǎng)細(xì)分的概念,,二、市場(chǎng)細(xì)分的客觀依據(jù)與基礎(chǔ),,三、市場(chǎng)細(xì)分的意義,,四、市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)和方法,,,,第一部分 市場(chǎng)細(xì)分,市場(chǎng)細(xì)分就是從區(qū)別消費(fèi)者不同需求出發(fā)，根據(jù)消費(fèi)者需求和購買行為的明顯的差異性，并以此作為標(biāo)準(zhǔn)將整體市場(chǎng)細(xì)分為兩個(gè)或更多的具有類似需求的消費(fèi)者群，從而確定企業(yè)營(yíng)銷目標(biāo)市場(chǎng)的過程。,,一、市場(chǎng)細(xì)分的概念,,,（一）消
2、費(fèi)者需求的同質(zhì)性和異質(zhì)性。消費(fèi)者需求的同質(zhì)性和異質(zhì)性在市場(chǎng)上常表現(xiàn)出不同的類型，一般來講有三種類型：①同質(zhì)型偏好②分散型偏好③群組型偏好。,,（二）企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的局限性和舍棄性。,二、市場(chǎng)細(xì)分的客觀依據(jù)與基礎(chǔ),,市場(chǎng)細(xì)分就是“同中求異，異中求同”地劃分顧客群體的過程。,,1.,同質(zhì)偏好,,2.,分散偏好,,3.,集群偏好,,同質(zhì)偏好 （,Homogeneous preferences,）,,分散偏好 （,Diffused preferences,）,,集群偏好,(Clustered preferences),,（一）通過市場(chǎng)細(xì)分，有利于企業(yè)特別是中小企業(yè)發(fā)掘最好的市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)，使企業(yè)取得優(yōu)勢(shì)地
3、位。,,（二）市場(chǎng)細(xì)分有利于企業(yè)科學(xué)分配和集中使用資源，以最小的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)最大營(yíng)銷效益。,,（三）市場(chǎng)細(xì)分有利于企業(yè)針對(duì)市場(chǎng)需求特征制訂或調(diào)整企業(yè)的營(yíng)銷方案，有的放矢地采取適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷策略。,,（四）市場(chǎng)細(xì)分有利于更好地滿足消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，能夠始終不斷地開拓市場(chǎng)。,,（五）市場(chǎng)細(xì)分有效地避免了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),三、市場(chǎng)細(xì)分的意義,,（一）消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)：,,①,地理細(xì)分,,②人口細(xì)分,,③,心理細(xì)分,,④行為細(xì)分,四、市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)和方法,,（二）產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)：,,①,最終用戶,,,②,顧客規(guī)模,,,③,其他變量,,,（三）市場(chǎng)細(xì)分的方法,,,①單一因素法,,,②綜合
4、因素法,,,③系列因素法,,,（四）市場(chǎng)細(xì)分的步驟,,,①選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍,,,②估計(jì)潛在顧客的基本需求,,,③分析潛在顧客的不同需求,,,④剔除潛在顧客的共同需求,,,⑤為這些分市場(chǎng)暫時(shí)定名,,,⑥進(jìn)一步認(rèn)識(shí)各細(xì)分市場(chǎng)的特點(diǎn)，作進(jìn)一步細(xì)分或合并,,,⑦測(cè)量各分市場(chǎng)的大小，從而估算可能的獲利水平,,（五）進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)應(yīng)注意的問題,,,①在選擇市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同企業(yè)的自身?xiàng)l件及產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行切合實(shí)際的選擇，不能生搬硬套，不講實(shí)效。,,②市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)是動(dòng)態(tài)的。,,③在選擇細(xì)分市場(chǎng)的方法時(shí)，往往選擇綜合因素法或系列因素法。因?yàn)橛绊懴M(fèi)需求的因素往往是多方面的且是相互關(guān)聯(lián)的。單一
5、因素細(xì)分的市場(chǎng)很不具體，缺乏實(shí)際意義，一個(gè)理想的細(xì)分市場(chǎng)往往是由多個(gè)因素綜合劃分來確定的。,,1,．可衡量性,,2,．可實(shí)現(xiàn)性,,3,．可盈利性,,4,．可區(qū)分性,,五、市場(chǎng)細(xì)分的原則,,一、選擇目標(biāo)市場(chǎng),,二、目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略,,三、影響目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略的因素,第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)選擇,1,．市場(chǎng)集中化,,2,．選擇專業(yè)化,,3,．產(chǎn)品專業(yè)化,,4,．市場(chǎng)專業(yè)化,,5,．市場(chǎng)全面化,一、選擇目標(biāo)市場(chǎng),市場(chǎng)集中化,single-segment concentration,皮鞋,運(yùn)動(dòng)鞋,旅游鞋,產(chǎn) 品,兒童,青年,老年,市 場(chǎng),,,,,,,,,,,選擇專業(yè)化,selective
6、specialization,皮鞋,運(yùn)動(dòng)鞋,旅游鞋,產(chǎn) 品,兒童,青年,老年,市 場(chǎng),,,,,,,,,,產(chǎn)品專業(yè)化,product specialization,皮鞋,運(yùn)動(dòng)鞋,旅游鞋,產(chǎn) 品,兒童,青年,老年,市 場(chǎng),,,,,,,,,,市場(chǎng)專業(yè)化,market specialization,皮鞋,運(yùn)動(dòng)鞋,旅游鞋,產(chǎn) 品,兒童,青年,老年,市 場(chǎng),,,,,,,,,,,市場(chǎng)全面化,full market coverage,皮鞋,運(yùn)動(dòng)鞋,旅游鞋,產(chǎn) 品,兒童,青年,老年,市 場(chǎng),,,,,,,,,,,無差異
7、性營(yíng)銷戰(zhàn)略,,差異性營(yíng)銷戰(zhàn)略,,集中性營(yíng)銷戰(zhàn)略,二、,目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略,,企業(yè)把整體市場(chǎng)看作一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)，不進(jìn)行細(xì)分，用一種產(chǎn)品、統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷組合對(duì)待整體市場(chǎng)。,,無差異性營(yíng)銷戰(zhàn)略［,1,］,營(yíng)銷組合,,?,?,?,?,?,?,????,?,,?,,?,,?,,?,?,,?,,?,,?,,?,,?,,?,,無差異性營(yíng)銷戰(zhàn)略［,2,］,最大的優(yōu)點(diǎn)是成本的經(jīng)濟(jì)性；,,最大的缺點(diǎn)是顧客的滿意度低；,,適用范圍有限。,差異性營(yíng)銷戰(zhàn)略［,1,］,細(xì)分市場(chǎng),A,細(xì)分市場(chǎng),B,細(xì)分市場(chǎng),C,細(xì)分市場(chǎng),×,細(xì)分市場(chǎng),···,營(yíng)銷計(jì)劃,A,營(yíng)銷計(jì)劃,B,營(yíng)銷計(jì)劃,C,? ? ? ?,,? ? ? ? ?,?
8、? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?,? ? ? ? ?,? ? ? ? ? ? ? ? ?,? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?,,,,企業(yè)在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的資源及實(shí)力選擇若干個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，并為此制定不同的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。,,最大優(yōu)點(diǎn)是可以有針對(duì)性地滿足不同顧客群體的需求，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力；能夠樹立起良好的市場(chǎng)形象，吸引更多的購買者。,,最大缺點(diǎn)是市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用大幅度增加。,差異性營(yíng)銷戰(zhàn)略［,2,］,集中性營(yíng)銷戰(zhàn)略［,1,］,? ? ? ?,,? ? ? ? ?,? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?,? ? ? ? ?,? ? ?
9、 ? ? ? ? ? ?,? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?,細(xì)分市場(chǎng),A,細(xì)分市場(chǎng),B,細(xì)分市場(chǎng),C,細(xì)分市場(chǎng),×,細(xì)分市場(chǎng),···,,營(yíng)銷計(jì)劃,C,企業(yè)在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的資源及實(shí)力選擇某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，并為此制定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。,,專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，能滿足特定顧客的需求。,,集中資源，節(jié)省費(fèi)用。,,經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大。,,適合資源薄弱的小企業(yè)。,,集中性營(yíng)銷戰(zhàn)略［,2,］,1,．企業(yè)能力,,2,．產(chǎn)品同質(zhì)性,,3,．產(chǎn)品壽命周期階段,,4,．市場(chǎng)的類同性,,5,．競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略,四、影響目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略的因素,一、市場(chǎng)定位的含義,,二、市場(chǎng)定位的步驟,,三、市
10、場(chǎng)定位的方式,,四、市場(chǎng)定位的戰(zhàn)略,,第三部分 市場(chǎng)定位,定位為什么？,馬的啟示,有差異的，與眾不同的事物才容易吸引人的注意力。,,同樣，要令你的品牌能吸引消費(fèi)者，而不被浩如煙海的商品所淹滅，就要盡力造成差異，追求與眾不同，以使消費(fèi)者易于將其與其他品牌區(qū)分開來，并進(jìn)而在心目中占有一定的位置,——,定位,馬的啟示,When zebras fall in love,市場(chǎng)定位,(Marketing positioning),是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的地位和顧客對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，勾畫與傳遞本企業(yè)產(chǎn)品、形象的活動(dòng)過程。,一、市場(chǎng)定位的含義,定位論的蘊(yùn)生,1969,，,Ries and T
11、rout,1969,年，,A·,里斯,( Al Ries),和,J·,屈特,( Jack Trout),在美國(guó)營(yíng)銷雜志,《,廣告時(shí)代,》,和,《,工業(yè)營(yíng)銷,》,上發(fā)表了一系列文章，首次提出了定位這一概念。此舉在營(yíng)銷廣告界引起熱烈反響，甚至掀起了一場(chǎng)思想論戰(zhàn)。,70,年代，定位觀念日趨成熟，發(fā)展成較為完善的理論。,1979,年，兩位大師合作出版了第一本確定定位理論的專著,《,定位：攻心之戰(zhàn),》,。該書出版后，一時(shí)洛陽紙貴。到,80,年代，經(jīng)過,10,年的發(fā)展和實(shí)踐，定位論越過,USP,理論和品牌形象論，被奉為經(jīng)典。,1,、歷史淵源,50,年代初羅瑟,·,瑞夫斯（,Rosser Reeves,）提
12、出,USP,理論，要求向消費(fèi)者說一個(gè)“獨(dú)特的銷售主張”（,Unique Selling Proposition,），簡(jiǎn)稱,USP,理論。,USP,理論包括三個(gè)方面： 一是每個(gè)廣告不僅靠文字或圖象，還要對(duì)消費(fèi)者提出一個(gè)建議，即買本產(chǎn)品將得到的明確利益； 二是這一建議一定是該品牌獨(dú)具的，是競(jìng)爭(zhēng)品牌不能提出或不曾提出的； 三是這一建議必須具有足夠力量吸引、感動(dòng)廣大消費(fèi)者，招徠新顧客購買你的東西。,1954,年，瑞夫斯為,M&M,糖果所作的“只溶在口，不溶在手”廣告創(chuàng)意是,USP,理論典范之作。,USP,理論,2,、主要傳播理論的比較,,過度傳播的社會(huì)，,,過分簡(jiǎn)單的頭腦,,極其簡(jiǎn)化的信息,,3
13、,、基本假設(shè),二、市場(chǎng)定位的步驟,明確競(jìng),,爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),選擇競(jìng),,爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),顯示競(jìng),,爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),,,三、市場(chǎng)定位的戰(zhàn)略和實(shí)現(xiàn),,（一）產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略 如科龍的雙高效空調(diào)使科龍擠入三甲。農(nóng)婦山泉的農(nóng)夫果園，三種水果在里面。,,（二）價(jià)格的差異化,,如奧克斯空調(diào),,（三）渠道差異化,,商務(wù)通,,（四）促銷差異化,,農(nóng)婦山泉有點(diǎn)甜,,樂百氏,27,層凈化,,（五）服務(wù)差異化等,,,(,六）人員差別化戰(zhàn)略,,(,一,),初次定位,,,(,二,),重新定位,,,(,三,),對(duì)峙定位（迎頭定位）,,,(,四,),回避定位（避強(qiáng)定位）,四、市場(chǎng)定位的方法,對(duì)比定位,:,,非常可樂（中國(guó)人自己的可樂）,,紅桃,K,定
14、位于“補(bǔ)血快”,,,血爾定位于“功效持久”,,,定位的方法,,價(jià)格定位：,,康柏、,IBM,、,SONY,手提電腦,,戴爾電腦：“國(guó)際品質(zhì)，本土價(jià)格”,產(chǎn)品特色定位：,,“只溶在口，不溶在手”,M&M,奶油巧克力、,,,產(chǎn)品利益定位：,,寶潔的五朵金花：海飛絲、潘婷、飄柔、潤(rùn)妍、沙宣,,,使用時(shí)機(jī)定位：,,紅牛：渴了累了喝紅牛；,,腦白金：今年過年不收禮，收禮只收腦白金；,,使用者類型定位：,,金利來，男人的世界；,,娃哈哈果奶：,,哈藥集團(tuán),——“,生產(chǎn)老百姓用的起的好藥”,,老百姓大藥房,—,老百姓自己的藥房,,,白加黑,——,服藥方法,,海王銀得菲,——,關(guān)鍵時(shí)刻，怎能感冒,,正源丹,—
15、—,因體虛而反復(fù)感冒的人 （對(duì)老人、有怕冷感覺的婦女）,,“,快克,”,,“,速效感冒膠囊,”,,——,快,,感冒藥的定位,五、定位圖,理解定位圖,,定位圖是一種直觀的、簡(jiǎn)潔的定位分析工具，,,一般利用平面二維坐標(biāo)圖作直觀比較,,其坐標(biāo)軸代表消費(fèi)者評(píng)價(jià)品牌的特征因子,,圖上各點(diǎn)則對(duì)應(yīng)市場(chǎng)上的主要品牌,,,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分依據(jù),,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分程序與方法,,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分評(píng)估,,1,、住宅市場(chǎng)細(xì)分依據(jù),,人文,,地理,,心理,,環(huán)境,,2,、商業(yè)用房市場(chǎng)細(xì)分依據(jù),,使用性質(zhì),,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分依據(jù),第一輪市場(chǎng)細(xì)分,,第二輪市場(chǎng)細(xì)分,,第三輪市場(chǎng)細(xì)分,,二、房地
16、產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分程序與方法,第一部分 目標(biāo)市場(chǎng)概述,,第二部分 影響目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要因素,,第三部分 目標(biāo)市場(chǎng)選擇程序,,第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位,,第三節(jié) 房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇,,第一部分 目標(biāo)市場(chǎng)概述,一、,目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷,,,二、,目標(biāo)市場(chǎng)的概念,,,三、,目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)具備的條件,,,四、,細(xì)分市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),,,,,將整體市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，然后根據(jù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，從中正確選擇一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，并相應(yīng)地采取一定的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，使之適應(yīng)每個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的需要，取得理想的營(yíng)銷成果，這就是目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷。目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷主要包括三個(gè)步驟：,,細(xì)分市場(chǎng)、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)定位。,,一、目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷
17、,,,所謂目標(biāo)市場(chǎng)是指在市場(chǎng)細(xì)分基礎(chǔ)上所確定的最佳細(xì)分市場(chǎng)，即企業(yè)所確定的以相應(yīng)的產(chǎn)品滿足其需求、為其服務(wù)的那個(gè)消費(fèi)者群。它是企業(yè)所確定的營(yíng)銷服務(wù)對(duì)象。,二、目標(biāo)市場(chǎng)的概念,⑴,擁有較理想的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求,,,⑵企業(yè)優(yōu)勢(shì)符合市場(chǎng)的特征,,,⑶競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未控制市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不激烈,三、目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)具備的條件,,⑴,細(xì)分市場(chǎng)需求定量分析,,⑵,企業(yè)需求與銷售潛力,,⑶,企業(yè)成本分析,四、細(xì)分市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),,企業(yè)可采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇戰(zhàn)略方式主要有以下五種：,,⑴產(chǎn)品與市場(chǎng)集中化,,⑵,產(chǎn)品專門化,,⑶,市場(chǎng)專門化,,⑷有選擇的專業(yè)化,,⑸全面進(jìn)入化,五、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇策略,,確定
18、目標(biāo)市場(chǎng)涵蓋戰(zhàn)略時(shí)，有三種選擇：,(1),無差異市場(chǎng)營(yíng)銷,,(2),差異市場(chǎng)營(yíng)銷,,(3),集中市場(chǎng)營(yíng)銷,,,上述三種目標(biāo)市場(chǎng)涵蓋戰(zhàn)略各有利弊，企業(yè)在選擇時(shí)需要考慮五方面的主要因素，即企業(yè)資源、產(chǎn)品同質(zhì)性、市場(chǎng)同質(zhì)性、產(chǎn)品所處的生命周期階段、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)市場(chǎng)涵蓋戰(zhàn)略等。,,(1),企業(yè)資源,,(2),產(chǎn)品同質(zhì)性,,(3),市場(chǎng)同質(zhì)性,,(4),產(chǎn)品生命周期階段,,(5),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略,,1,、市場(chǎng)規(guī)模,,2,、資源條件,,3,、環(huán)境條件,,4,、盈利性因素,,5,、風(fēng)險(xiǎn)性因素,,6,、政策性因素,,第二部分 影響目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要因素,房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇程序圖（,P187,）,,第三
19、部分 目標(biāo)市場(chǎng)選擇程序,第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容,,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本程序,,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的原則,,,項(xiàng)目市場(chǎng)屬性定位,,項(xiàng)目功能屬性定位,,項(xiàng)目產(chǎn)品屬性定位,,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)屬性定位,,,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容,P:189,,,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本程序,1,、實(shí)事求是，尊重客觀規(guī)律的原則,,2,、循序漸進(jìn)，逐漸深化的原則,,3,、虛實(shí)結(jié)合，以實(shí)為主的原則,,受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則,,差別化準(zhǔn)則,,個(gè)性化準(zhǔn)則,,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的原則,制定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo),,分析消費(fèi)者心理,,選擇目標(biāo)市場(chǎng),,明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),,尋找最佳切入點(diǎn),,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的
20、流程,質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì),,價(jià)格優(yōu)勢(shì),,服務(wù)優(yōu)勢(shì),,發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì),富力地產(chǎn)集團(tuán)的富力花園,,新材料、新技術(shù)的應(yīng)用,,大量保溫隔熱節(jié)能材料的綜合應(yīng)用，小區(qū)智能化綜合布線保證,15,年不落后,,先賣環(huán)境、先買建筑、先賣服務(wù),,價(jià)格已成為營(yíng)銷戰(zhàn)的一把利器，可以克敵，也可以傷己。（喬治 斯蒂格勒）,,預(yù)計(jì)價(jià)格、心理價(jià)格、實(shí)際價(jià)格,,錦城花園,7000——12500,,,,銷售服務(wù)、物業(yè)管理、客戶服務(wù),,祈福新村,——,多彩的社區(qū)活動(dòng),,大連海昌新城,——,私人化、個(gè)性化的服務(wù),,大型住宅項(xiàng)目,30,％以上的銷售單位是通過親友介紹、人際傳播來實(shí)現(xiàn)的。,,口碑效應(yīng),,,符合消費(fèi)的需求層次、符合潮流與時(shí)尚,,概念不能過于專一、針對(duì)一定規(guī)模、具有一定購買能力消費(fèi)人群。,,概念應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售推廣以及物業(yè)管理方面具有演繹和發(fā)展的空間。,,廣州奧林匹克花園,,深圳的金海灣家園,,房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)與演繹,帝王式,,傳統(tǒng)式,,古典式,,港臺(tái)式,,歐美式,,時(shí)尚式,,創(chuàng)意式,,樓盤的命名與注冊(cè),深圳寶安電子城成功案例,,案例,第一 市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略,,第二 市場(chǎng)選擇戰(zhàn)略,,第三 市場(chǎng)定位戰(zhàn)略,,,市場(chǎng)細(xì)分,,確認(rèn)細(xì)分變量并細(xì)分市場(chǎng),,描繪細(xì)分市場(chǎng)的結(jié)構(gòu),目標(biāo)市場(chǎng),,評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)的吸引力,,選擇目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng),市場(chǎng)定位,,識(shí)別目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)可能的定位,,選擇、設(shè)計(jì)和宣傳定位,,,目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略,
市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的STP分析
