房地產(chǎn)投資項目不確定性概述

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2、性,性,分,分,析,析,.,（,.,.,.,）,專,專,業(yè),業(yè),提,提,供,供,企,企,管,管,培,培,訓(xùn),訓(xùn),資,資,料,料,7,1,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),投,投,資,資,項,項,目,目,的,的,不,不,確,確,定,定,性,性,概,概,述,述,7,1,1,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),投,投,資,資,項,項,目,目,不,不,確,確,定,定,性,性,的,的,含,含,義,義,由,于,于,環(huán),環(huán),境,境,、,、,條,條,件,件,及,及,有,有,關(guān),關(guān),因,因,素,素,的,的,變,變,動,動,和,和,主,主,觀,觀,預(yù),預(yù),測,測,能,能,力,力,的,的,局,局,限,限,，,，,所,所,確,確,定,定,

3、的,的,基,基,礎(chǔ),礎(chǔ),數(shù),數(shù),據(jù),據(jù),、,、,基,基,本,本,指,指,標(biāo),標(biāo),和,和,項,項,目,目,的,的,經(jīng),經(jīng),濟(jì),濟(jì),效,效,益,益,結(jié),結(jié),論,論,，,，,有,有,時,時,不,不,符,符,合,合,評,評,價,價,者,者,和,和,決,決,策,策,者,者,所,所,作,作,的,的,某,某,種,種,確,確,定,定,的,的,預(yù),預(yù),測,測,和,和,估,估,計,計,，,，,這,這,種,種,現(xiàn),現(xiàn),象,象,就,就,稱,稱,為,為,不,不,確,確,定,定,性,性,。,。,71房,地,地產(chǎn),投,投資,項,項目,的,的不,確,確定,性,性概,述,述,712房,地,地產(chǎn),投,投資,項,項目,的,的主,要

4、,要不,確,確定,性,性因,素,素,租售,價,價格,、,、土,地,地費,用,用、,開,開發(fā),周,周期,、,、建,安,安工,程,程費,、,、融,資,資成,本,本、,出,出租,率,率、,建,建筑,面,面積,和,和投,資,資收,益,益率,等,等因,素,素是,主,主要,的,的不,確,確定,性,性因,素,素。,投,投資,分,分析,有,有必,要,要對,上,上述,因,因素,或,或參,數(shù),數(shù)的,變,變化,對,對財,務(wù),務(wù)評,價,價結(jié),果,果產(chǎn),生,生的,影,影響,進(jìn),進(jìn)行,深,深入,研,研究,，,，從,而,而為,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資決,策,策提,供,供科,學(xué),學(xué)的,依,依據(jù),。,。,71房,地,地產(chǎn),投

5、,投資,項,項目,的,的不,確,確定,性,性概,述,述,713房,地,地產(chǎn),投,投資,不,不確,定,定性,分,分析,的,的作,用,用,1,不確,定,定性,分,分析,可,可以,幫,幫助,投,投資,者,者做,出,出正,確,確的,投,投資,決,決策,。,。,2,不確,定,定性,分,分析,可,可以,預(yù),預(yù)測,投,投資,項,項目,的,的抗,風(fēng),風(fēng)險,能,能力,。,。,本書,中,中，,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資項,目,目的,不,不確,定,定性,分,分析,主,主要,包,包括,臨,臨界,點,點分,析,析、,敏,敏感,性,性分,析,析。,.,（,.,.,.,）,專,專業(yè),提,提供,企,企管,培,培訓(xùn),資,資料,

6、72臨,界,界點,分,分析,721臨,界,界點,分,分析,的,的含,義,義,臨界,點,點，,是,是房,地,地產(chǎn),開,開發(fā),項,項目,盈,盈利,與,與虧,損,損的,分,分界,點,點，,在,在這,一,一點,上,上，,項,項目,的,的收,入,入與,支,支出,持,持平,，,，凈,收,收入,等,等于,零,零。,它,它是,開,開發(fā),企,企業(yè),的,的銷,售,售收,入,入扣,除,除銷,售,售稅,金,金后,與,與成,本,本相,等,等的,經(jīng),經(jīng)營,狀,狀態(tài),，,，即,邊,邊際,利,利潤,等,等于,固,固定,成,成本,時,時企,業(yè),業(yè)所,處,處的,既,既不,盈,盈利,又,又不,虧,虧損,的,的狀,態(tài),態(tài)。,72臨,

7、界,界點,分,分析,臨界,點,點分,析,析是,對,對房,地,地產(chǎn),投,投資,項,項目,中,中的,各,各變,量,量進(jìn),行,行綜,合,合分,析,析的,一,一種,技,技術(shù),經(jīng),經(jīng)濟(jì),分,分析,方,方法,，,，臨,界,界點,分,分析,的,的目,的,的是,確,確定,投,投資,活,活動,的,的盈,虧,虧臨,界,界點,，,，以,及,及有,關(guān),關(guān)因,素,素變,動,動對,盈,盈虧,臨,臨界,點,點的,影,影響,等,等問,題,題。,通過,臨,臨界,點,點分,析,析，,投,投資,者,者可,以,以判,斷,斷投,資,資項,目,目對,市,市場,需,需求,變,變化,的,的適,應(yīng),應(yīng)能,力,力、,盈,盈利,能,能力,和,和抗

8、,風(fēng),風(fēng)險,能,能力,。,。它,特,特別,適,適用,于,于先,開,開發(fā),后,后出,售,售的,投,投資,項,項目,的,的經(jīng),濟(jì),濟(jì)評,價,價。,72臨,界,界點,分,分析,722臨,界,界點,分,分析,的,的數(shù),學(xué),學(xué)模,型,型,1,成,成本,與,與業(yè),務(wù),務(wù)量,房地,產(chǎn),產(chǎn)項,目,目的,開,開發(fā),經(jīng),經(jīng)營,成,成本,與,與其,他,他商,品,品經(jīng),營,營成,本,本一,樣,樣，,按,按成,本,本額,與,與業(yè),務(wù),務(wù)量,的,的關(guān),系,系可,分,分為,固,固定,成,成本,與,與變,動,動成,本,本兩,類,類。,固定,成,成本,是,是指,在,在一,定,定范,圍,圍內(nèi),不,不隨,業(yè),業(yè)務(wù),數(shù),數(shù)量,的,的

9、變,化,化而,變,變化,的,的相,對,對穩(wěn),定,定的,成,成本,。,。變動,成,成本,是,是指,那,那些,隨,隨著,業(yè),業(yè)務(wù),數(shù),數(shù)量,的,的變,化,化而,變,變化,的,的成,本,本。,72臨,界,界點,分,分析,2,臨,臨界,點,點分,析,析的,數(shù),數(shù)學(xué),模,模型,假設(shè),產(chǎn),產(chǎn)量,和,和銷,量,量相,同,同，,則,則：,利潤=單,位,位售,價,價,銷,銷量-,單,單,位,位售,價,價,銷,銷量,銷,售,售稅,率,率-,單,單位,變,變動,成,成本,銷,量,量-,固,固,定,定成,本,本,=單,位,位售,價,價,銷,銷量,（1-,銷,銷售,稅,稅率,）,）-,單,單,位,位變,動,動成,本,本

10、,銷,銷量-,固,固,定,定成,本,本,設(shè)：,Z,：表,示,示利,潤,潤；,P,：表,示,示單,位,位售,價,價；,Q,：表,示,示產(chǎn),（,（銷,）,）量,；,；,r,：表,示,示銷,售,售稅,率,率；,C,v,：表,示,示單,位,位變,動,動成,本,本；,C,F,：表,示,示固,定,定成,本,本；,則上,述,述公,式,式可,表,表示,為,為：,臨界,點,點分,析,析可,分,分為,線,線性,分,分析,和,和非,線,線性,分,分析,。,。,.,（,.,.,.,）,專,專業(yè),提,提供,企,企管,培,培訓(xùn),資,資料,72臨,界,界點,分,分析,723線,性,性分,析,析,1,線,線性,分,分析,的,

11、的應(yīng),用,用條,件,件,1）,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)產(chǎn),品,品的,總,總銷,售,售收,入,入和,生,生產(chǎn),總,總成,本,本是,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)開,發(fā),發(fā)面,積,積（,或,或產(chǎn),品,品產(chǎn),量,量）,的,的線,性,性函,數(shù),數(shù)；,2）,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)產(chǎn),品,品的,生,生產(chǎn),量,量和,銷,銷售,量,量相,等,等，,即,即開,發(fā),發(fā)的,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)能,全,全部,銷,銷售,出,出去,；,；,3）,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)產(chǎn),品,品的,固,固定,成,成本,和,和單,位,位租,售,售價,格,格在,產(chǎn),產(chǎn)品,租,租售,期,期間,保,保持,不,不變,；,；,4）,同,同時,開,開發(fā),幾,幾種,不,不同,類,類型,的,的

12、房,地,地產(chǎn),產(chǎn),產(chǎn)品,時,時，,應(yīng),應(yīng)將,其,其組,合,合折,算,算成,一,一種,產(chǎn),產(chǎn)品,；,；,5）,計,計算,所,所使,用,用的,各,各種,數(shù),數(shù)據(jù),是,是正,常,常生,產(chǎn),產(chǎn)年,度,度的,數(shù),數(shù)據(jù),。,。,72臨,界,界點,分,分析,利用,臨,臨界,點,點分,析,析的,數(shù),數(shù)學(xué),模,模型,我們,知,知道,，,，它,含,含有,相,相互,聯(lián),聯(lián)系,的,的6,個,個變,量,量，,給,給定,其,其中5個,，,，便,可,可求,出,出另,一,一個,變,變量,的,的值,。,。所,以,以，,公,公式,經(jīng),經(jīng)過,變,變形,，,，可,以,以分,別,別求,出,出,Z,、,Q,、,P,、,C,v,、,C,F

13、,。,72臨,界,界點,分,分析,3,線,線性,分,分析,的,的應(yīng),用,用,4,臨,臨界,點,點分,析,析的,圖,圖解,法,法,將銷,量,量、,成,成本,、,、利,潤,潤之,間,間的,關(guān),關(guān)系,反,反映,在,在直,角,角坐,標(biāo),標(biāo)系,中,中，,即,即形,成,成臨,界,界點,分,分析,的,的圖,解,解法,。,。,.,（,.,.,.,）,專,專業(yè),提,提供,企,企管,培,培訓(xùn),資,資料,72臨,界,界點,分,分析,繪制,臨,臨界,點,點分,析,析圖,，,，可,按,按下,列,列步,驟,驟進(jìn),行,行：,1）,選,選定,直,直角,坐,坐標(biāo),系,系，,以,以收,入,入和,成,成本,為,為縱,軸,軸，,產(chǎn),

14、產(chǎn)量,或,或銷,售,售量,為,為橫,軸,軸。,2）,在,在縱,軸,軸上,找,找出,固,固定,成,成本,數(shù),數(shù)值,，,，以,此,此為,起,起點,，,，繪,制,制一,條,條與,橫,橫軸,平,平行,的,的固,定,定成,本,本線,。,。,3）,以,以固,定,定成,本,本線,的,的起,始,始點,為,為起,點,點，,以,以單,位,位變,動,動成,本,本為,斜,斜率,，,，繪,制,制總,成,成本,線,線。,4）,以,以坐,標(biāo),標(biāo)原,點,點為,起,起點,，,，以,單,單價,為,為斜,率,率，,繪,繪制,銷,銷售,收,收入,線,線。,72臨,界,界點,分,分析,724非,線,線性,分,分析,線性分,析,析是在,

15、假,假設(shè)房,地,地產(chǎn)項,目,目的銷,售,售收入,和,和生產(chǎn),總,總成本,與,與產(chǎn)銷,量,量呈線,性,性關(guān)系,的,的條件,下,下進(jìn)行,的,的分析,。,。,而在實,際,際中，,固,固定成,本,本、單,位,位產(chǎn)品,可,可變成,本,本和售,價,價等均,會,會發(fā)生,變,變動，,銷,銷售收,入,入和生,產(chǎn),產(chǎn)成本,與,與產(chǎn)銷,量,量的關(guān),系,系并不,一,一定是,線,線性關(guān),系,系。在,這,這種情,況,況下就,要,要采用,非,非線性,分,分析方,法,法進(jìn)行,分,分析。,72,臨,臨界點,分,分析,綜上所,述,述，房,地,地產(chǎn)投,資,資項目,的,的臨界,點,點分析,，,，主要,是,是根據(jù),房,房地產(chǎn),開,開發(fā)

16、經(jīng),營,營成本,、,、產(chǎn)（,銷,銷）量,（,（建筑,面,面積）,、,、售價,和,和利潤,之,之間的,函,函數(shù)關(guān),系,系進(jìn)行,預(yù),預(yù)測、,分,分析房,地,地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)項目,盈,盈利能,力,力和考,察,察項目,承,承受風(fēng),險,險能力,的,的一種,技,技術(shù)方,法,法。但,應(yīng),應(yīng)用這,一,一方法,，,，只能,對,對項目,風(fēng),風(fēng)險作,定,定性分,析,析，而,無,無法定,量,量測度,其,其風(fēng)險,的,的大小,，,，即對,項,項目的,風(fēng),風(fēng)險只,能,能進(jìn)行,程,程度上,的,的描述,，,，這是,臨,臨界點,分,分析在,技,技術(shù)上,的,的局限,性,性。,.,（,.,.,.,）專,業(yè),業(yè)提供,企,企管培,訓(xùn),訓(xùn)資料,73,敏,敏感性,分,分析,73,1敏,感,感性分,析,析的含,義,義,敏感性,分,分析是,研,研究和,預(yù),預(yù)測項,目,目的主,要,要變量,發(fā),發(fā)生變,化,化時，,導(dǎo),導(dǎo)致項,目,目投資,效,效益的,主,主要經(jīng),濟(jì),濟(jì)評價,指,指標(biāo)發(fā),生,生變動,的,的敏感,程,程度的,一,一種分,析,析方法,。,。,在房地,產(chǎn),產(chǎn)投資,分,分析中,，,，其主,要,要經(jīng)濟(jì),指,指標(biāo)是,凈,凈現(xiàn)值,、,、內(nèi)部,