資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)項(xiàng)目四--房地產(chǎn)評(píng)估課件

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,*,,*,項(xiàng)目七 房地產(chǎn)評(píng)估,[知識(shí)目標(biāo)],,1、了解土體使用權(quán)、建筑物的特性；,,2、熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)；,,3、熟悉影響建筑物價(jià)值的主要因素；,,4、掌握土地、建筑物評(píng)估的主要方法；,,5、熟悉在建工程的評(píng)估方法；,,6、 了解房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的內(nèi)容；,,7、了解土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性、我國(guó)土地使用權(quán)的基本特性；,,8、掌握運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的資本化率的種類(lèi)、收益法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式及其應(yīng)用；,,9、　熟悉市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的因素修正；,,10、掌握市場(chǎng)法評(píng)估房

2、地產(chǎn)的計(jì)算公式及其應(yīng)用；,,11、熟悉成本法評(píng)估土地、新建房地產(chǎn)及舊建筑物的計(jì)算公式和具體操作步驟；,,12、熟悉土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益的計(jì)算；,,13、了解基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路、適用范圍及操作步驟；,,14、了解路線(xiàn)價(jià)法的內(nèi)涵、在建工程的特點(diǎn),2024/10/22,項(xiàng)目七 房地產(chǎn)評(píng)估,重點(diǎn)：,房地產(chǎn)評(píng)估的各種方法使用條件以及具體計(jì)算。,,難點(diǎn)：,收益法和成本法中對(duì)利息的處理，市場(chǎng)法的參數(shù)修正計(jì)算。,,[,能力目標(biāo),],,,1,、能知道土地評(píng)估的影響因素，能對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估；,,,2,、能區(qū)別土地、房屋和房地產(chǎn)三者之間的關(guān)系；,,,3,、能對(duì)建筑物、房地產(chǎn)進(jìn)行收益法

3、、市場(chǎng)法、成本法進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)估。,,重點(diǎn)：收益法和成本法的計(jì)算。,2024/10/22,項(xiàng)目七 房地產(chǎn)評(píng)估,[,工作案例,],某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地,900,平方米，地上,200,平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為每平方米,4,萬(wàn)元人民幣，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格每平方米,1,萬(wàn)元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為,5,。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值大約是多少？并說(shuō)明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),§任務(wù)綜述,,主要在于了解土地、建筑物的特性與房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)，理解房地產(chǎn)評(píng)估的原則

4、，了解建筑物分類(lèi)，了解影響建筑物價(jià)值的主要因素,,§知識(shí)要點(diǎn),,一、土地與土地使用權(quán),,（,一）土地,,指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。由土壤，氣候，地質(zhì)，地貌，生物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。從評(píng)估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個(gè)立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識(shí)。,,（,二）土地的特性,,1土地的自然特性,,（1）位置的固定性。,,( 2）質(zhì)量的差異性。,,（3）不可再生性。,,（4）效用永續(xù)性。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),二、土地資產(chǎn)價(jià)格體系,,（一）土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型,,1,、基準(zhǔn)地價(jià),,基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，是各城鎮(zhèn)按不同

5、的土地級(jí)別、不同的地段分別評(píng)估和預(yù)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。定義中可以看到：,,（,1,）基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均低價(jià)，它可以是級(jí)別或區(qū)段的平均地價(jià)，也可以是路段地價(jià)的平均值；,,（,2,）基準(zhǔn)地價(jià)是各類(lèi)用地的平均地價(jià)，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價(jià)；,,（,3,）基準(zhǔn)地價(jià)市政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；,,（,4,）基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),2,、標(biāo)定地價(jià),,標(biāo)定地價(jià)是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常

6、經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。定義中可以看到：,,（,1,）標(biāo)定地價(jià)市政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)；,,（,2,）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估；,,（,3,）標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。,,3,、土地使用權(quán)出讓底價(jià),,土地使用權(quán)出讓底價(jià)，是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。,,4,、轉(zhuǎn)讓價(jià)格,,地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格

7、。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),5,、出租價(jià)格,,地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱(chēng)土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。,,（,1,）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。,,（,2,）國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。,,除上述地價(jià)外，還有土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格等。,,基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓價(jià)格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。,,它們都不是地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場(chǎng)交易地價(jià)的作用。,,基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估的參考和依據(jù)。,2024/10/22,拓展知識(shí)：影響地產(chǎn)價(jià)格的因素,一、一般因素,,影響地價(jià)的一般因素是指對(duì)土地價(jià)格

8、高低及其變動(dòng)具有普遍性、,一般性和共同性影響的因素。,,1,、行政因素。,,2,、社會(huì)因素。,,3,、經(jīng)濟(jì)因素。,,（,1,）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。,,（,2,）居民收入和消費(fèi)水平。,,（,3,）物價(jià)變動(dòng)。,,（,4,）儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支和金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。,,4,、其它一般因素。,2024/10/22,拓展知識(shí)：影響地產(chǎn)價(jià)格的因素,二、區(qū)域因素,,區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。,,1,、影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素。,,（,1,）商業(yè)繁華程度。,

9、,（,2,）交通便捷度。,,（,3,）環(huán)境優(yōu)劣度。,,（,4,）規(guī)劃限制。,,（,5,）其它因素。,,2,、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素。,,（,1,）位置。,,（,2,）交通便捷度。,,（,3,）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。,,（,4,）公用設(shè)施完備度。,,（,5,）環(huán)境質(zhì)量度。,,（,6,）規(guī)劃限制。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),三、房地產(chǎn)的概念,,房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在習(xí)慣一般稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。,,,1,、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。,,,,

10、2,、權(quán)益（物權(quán)）是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。,,,,3,、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所的距離。距離有空間直線(xiàn)距離、交通路線(xiàn)距離和交通時(shí)間距離。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：,,（,1,）房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷(xiāo)售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。,,（,2,）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷(xiāo)售，通常要,3,～,5,年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。,,（,

11、3,）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。,,,7,、難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),8,、政策限制性。房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。,,【,典型考題,2】,以下屬于房地產(chǎn)的特征的有（　?。?,A,、位置固定性,B,、供求區(qū)域性,,C,、使用長(zhǎng)期性,D,、投資大量性,,E,、保值與增值性,,【,答案,】ABCDE,,

12、【,要點(diǎn)辨析,】,土地和房屋的特點(diǎn)有許多共性，但也有一些細(xì)微差別，知道一些共性的東西。,,,2024/10/22,拓展知識(shí)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,3,、行政因素。,,（,1,）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。,,（,2,）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。,,（,3,）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。,,（,4,）行政隸屬關(guān)系變更。,,（,5,）交通管制。,,4,、心理因素。,,,二、區(qū)域因素,,區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性,。,2024/10/22,1、商服繁華因素,,2、道路通達(dá)因素,,3、交通便捷因素,,4、城市設(shè)施狀況因素,

13、,（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。,,（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。,,（3）文化娛樂(lè)設(shè)施：主要包括電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施,,5、環(huán)境狀況因素,,拓展知識(shí)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,2024/10/22,拓展知識(shí)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,三、個(gè)別因素,,1,、土地的個(gè)別因素,,（,1,）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。,,（,2,）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來(lái)說(shuō)，宗地面積必須適宜

14、，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。,,（,3,）形狀因素。土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。,,（,4,）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。,,（,5,）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線(xiàn)性關(guān)系。,,（,6,）用途因素。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用

15、地的地價(jià)是遞減的。,,（,7,）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高,2024/10/22,拓展知識(shí)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,2、建筑物的個(gè)別因素,,(1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。,,（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。,,（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。,,

16、（4）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。,,（5）建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),五、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制,,按照房地產(chǎn)管理的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，,具體分為五種情況：,,（,1,）居住地,70,年；,,（,2,）工業(yè)用地,50,年；,,（,3,）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地,50,年；,,（,4,）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地,40,年；,,（,5,）綜合或其它用地,

17、50,年。,,在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。,,建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計(jì)算。,2024/10/22,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。,,,1,、土地價(jià)格,,包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。,,,2,、建筑物價(jià)格,,指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。,,,3,、房地產(chǎn)價(jià)格,,指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。,2024/10/22,（四）按

18、房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià),,地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。,,房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：,,單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。,,樓面地價(jià)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。,,樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格,/,建筑總面積,,容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。,,容積率＝建筑總面積,/,土地總面積,,樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格,/,建筑總面積＝（土地單價(jià),×,土地總面積）,/,建筑總面積＝土地單價(jià),/,容積率,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),2024/10/22,【,典型考題,3】,宗土地，單價(jià)為,

19、8 000,元,/,平方米，規(guī)劃容積率為,5,，土地資本化率為,10%,，則其樓面地價(jià)為（ ）元,/,平方米。,,A,、,1 600,,B,、,8 000 C,、,40 000,,D,、,80 000,,【,答案,】A 8000÷5,＝,1600,,（五）其它價(jià)格類(lèi)型,,公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。,,申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。,,七、房地產(chǎn)評(píng)估的原則,,1,、 合法原則,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),2024

20、/10/22,（,2,）房地產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格來(lái)確定。,,（,3,）房地產(chǎn)價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。由于土地的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及交易量少的特點(diǎn)，在土地估價(jià)時(shí)很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。,,5,、 房地合一原則：,由于房屋建筑物和土地相互依存的內(nèi)在聯(lián)系，應(yīng)把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進(jìn)行評(píng)估。,,6,、 評(píng)估基準(zhǔn)日原則,：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。,,,任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),任務(wù)一 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí),2024/10/22,拓展知識(shí)： 建筑物及其分類(lèi),建筑物是指與土地組

21、合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類(lèi)。,,房屋建筑物基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。,,一、按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi),,,1,、鋼結(jié)構(gòu)。,,,2,、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。,,,3,、混合結(jié)構(gòu)。,,（,1,）磚混結(jié)構(gòu)。,,（,2,）磚木結(jié)構(gòu)。,,,4,、其它結(jié)構(gòu)。,,二、按建筑物使用功能分類(lèi),,1,、工業(yè)用建筑物,,2,、民用建筑,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,（一）收益為無(wú)限年期的房地產(chǎn)價(jià)值，年金計(jì)算,,計(jì)算公式為：,,房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益,/,資本化率,,這種理論包含著三個(gè)假設(shè)前提：,,（,1,）凈收益每年不變；,,（,2,）資本化率固定；,,（,3,）收益為

22、無(wú)限年期。,,（二）收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值，年金計(jì)算,,計(jì)算公式為：,,房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益,A×,（,P/A,，,r,，,n,）,,這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式。,r,為資本化率，成立條件為：,,（,1,）凈收益每年不變；,,（,2,）資本化率固定且大于零；,,（,3,）收益年期有限為,n,。,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,（三）收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值，每年不等計(jì)算,,計(jì)算公式為,：房地產(chǎn)價(jià)格＝∑各年凈收益,Rt/,（,1,＋,r,）,n,,這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式。,r,為資本化率，成立條件為：,,（,1,）凈收益每年不等；,,（,2,）

23、資本化率固定且大于零；,,（,3,）收益年期有限為,n,。,,三、凈收益,,總收益，是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益，被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。,,【,要點(diǎn)辨析,】,最佳利用狀態(tài)，是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,（一）凈收益的含義,,,1,、定義：凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。,,【,要點(diǎn)辨析,】,接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念，有時(shí)題中會(huì)以月出現(xiàn)。,,,2,、在確定凈收益時(shí)，必須

24、注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀(guān)收益的區(qū)別。,,（,1,）實(shí)際凈收益,,①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。例如：,ⅰ,、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓?zhuān)?ⅱ,、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；,ⅲ,、收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；,ⅳ,、土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,②由于受到多種因素的影響，實(shí)際取得的凈收益通常不能直接用于評(píng)估,,（,2,）客觀(guān)凈收益,,①指房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下，

25、用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱(chēng)為客觀(guān)純收益。,,由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。,,②只有客觀(guān)凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。,,3,、凈收益的計(jì)算公式,,凈收益＝客觀(guān)總收益－客觀(guān)總費(fèi)用,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,（二）客觀(guān)總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）,,1、含義：總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。,,2、確定客觀(guān)總收益時(shí)候要注

26、意以下問(wèn)題,,（1）求取總收益時(shí)，是以客觀(guān)收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。,,（2）在計(jì)算以客觀(guān)收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。,,（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^(guān)的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,【,典型考題,4】,在正常情況下，用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益應(yīng)該是房地產(chǎn)的（　?。?。,,A,、實(shí)際總收益－實(shí)際總費(fèi)用,B,、實(shí)際總收益－客

27、觀(guān)總費(fèi)用,,C,、客觀(guān)總收益－實(shí)際總費(fèi)用,D,、客觀(guān)總收益－客觀(guān)總費(fèi)用,,【,答案,】D【,解析,】,用收益法評(píng)估，房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益,/,資本化率，而這里的凈收益指的是客觀(guān)總收益減去客觀(guān)總費(fèi)用。,,（三）客觀(guān)總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）,,,,1,、定義,：總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出（付現(xiàn)），如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。作為從總收益中扣除的總費(fèi)用，要做認(rèn)真分析，剔除不正常的費(fèi)用支出，選擇正常支出作為費(fèi)用。,,,2,、總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀(guān)費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。,,,3,、房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金

28、等。,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,【,典型考題,5】,下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中收益額的說(shuō)法正確的有（　?。?,A,、房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益,,B,、凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀(guān)凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期），只有客觀(guān)凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù),,C,、凈收益＝客觀(guān)總收益－客觀(guān)總費(fèi)用,,D,、總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀(guān)費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用,,E,、總費(fèi)用包含各種費(fèi)用，例如折舊費(fèi)、管理費(fèi)等,,

29、【,答案,】ABCD,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,四、資本化率,,資本化率又稱(chēng)為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小呈正相關(guān)的關(guān)系。,,（一）資本化率的實(shí)質(zhì),,1、資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。,,2、資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。,,3、投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,（二）求取資本化率的方法,,凈收益與售價(jià)比率法,,這種方法運(yùn)用的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)商品的替代性?？梢酝ㄟ^(guò)選取多個(gè)案例的資本化率取平均值的辦法來(lái)消除各種偶然因素的影

30、響。,,（1）收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。,,（2）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。,,（3）對(duì)所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,（三）資本化率的種類(lèi),,1,、綜合資本化率,,（,1,）定義：將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率，既包括土地也包括建筑物。,,（,2,）適用對(duì)象及凈收益的范圍內(nèi)涵：評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。,,2,、建筑物資本化率,,

31、（,1,）適用對(duì)象：建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。,,（,2,）凈收益的范圍內(nèi)涵：采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,3,、土地資本化率,,（,1,）適用對(duì)象：土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值,,（,2,）凈收益的范圍內(nèi)涵：采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。,,4,、綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系,,房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益,,或＝房地合一的價(jià)值（,L,＋,B,）,×,房地合一的年收益率,,房地合一的年收益率，

32、即綜合資本化率,r,。,,土地凈收益＝土地價(jià)值（,L,）,×,土地的年收益率（,r,1,）,,建筑物凈收益＝建筑物價(jià)值（,B,）,×,建筑物的年收益率（,r,2,）,,（,L,＋,B,）,×r,＝,L×r,1,＋,B×r,2,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,【,典型考題,6】,某房地產(chǎn)土地價(jià)值,600,萬(wàn)元，建筑物價(jià)值,1 400,萬(wàn)元，綜合資本化率為,8,、,5%,，建筑物資本化率為,10%,，則土地資本化率最可能為（　 ?。?。,,A,、,8% B,、,6%,,C,、,5% D,、,4%,,【,答案,】C【,解析,】,（,L,＋,B

33、,）,×r,＝,L×r,1,＋,B×r,2,,所以：（,600,＋,1 400,）,×8.5%,＝,600×r,1,＋,1 400×10%,，從而有,r,1,＝,5%,。,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,五、計(jì)算公式,,（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值,,房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益,/,綜合資本化率,,房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用,,房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金,,（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值,,,1,、由土地收益評(píng)估土地價(jià)值，適用于空地出租,,土地價(jià)值＝土地凈收益,/,土地資本化率,,土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用,,土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋

34、稅金,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,2,、由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值,,（,1,）方法一：建筑物價(jià)值扣除法,,土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物現(xiàn)值,,建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)－年貶值額,×,已使用年數(shù),,當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額＝（建筑物重置成本－殘值）,/,耐用年限,,【,要點(diǎn)辨析,】,非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價(jià)值？不一定。如果有殘余價(jià)值，應(yīng)該予以考慮。,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,（,2,）方法二：建筑物收益扣除法,,土地價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）,/,土地資本化率,,建筑物純收益＝建筑物

35、現(xiàn)值,×,建筑物資本化率,,（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值,,1,、建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值,,2,、建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）,/,建筑物資本化率,2024/10/22,任務(wù)二 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,,【,要點(diǎn)辨析,】,（,1,）在運(yùn)用以上公式求取房地產(chǎn)凈收益時(shí)，都是通過(guò)房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費(fèi)用而得到的。計(jì)算的都是無(wú)限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，用,A×,（,P/A,，,r,，,n,）或∑,Rt/,（,1,＋,r,）,n,,計(jì)算。而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。（,2,）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)。,,【,典

36、型考題,7】,有一宗土地，出讓年期為,40,年。資本化率為,6%,，預(yù)計(jì)未來(lái)前,5,年的純收益分別為,30,萬(wàn)元、,32,萬(wàn)元、,35,萬(wàn)元、,33,萬(wàn)元和,38,萬(wàn)元，第,6,～,40,年每年純收益大約穩(wěn)定保持在,40,萬(wàn)元左右。要求：試用收益法評(píng)估該宗地的價(jià)值。,,【,答案,】,宗地的價(jià)值,P,＝,30/,（,1,＋,6%,）＋,32/,（,1,＋,6%,）,2,＋,35/,（,1,＋,6%,）,3,＋,33/,（,1,＋,6%,）,4,＋,38/,（,1,＋,6%,）,5,＋,40×,（,P/A,，,6%,，,35,）,×,（,1,＋,6%,）,-5,,,＝,28.3019,＋,28.4

37、799,＋,29.3867,＋,26.1391,＋,28.3958,＋,433.3599,＝,574.06,（萬(wàn)元）。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,§,任務(wù)綜述,,市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法之一，主要掌握市場(chǎng)法使用條件以及具體參數(shù)的修正方法，能對(duì)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法評(píng)估。,,§,知識(shí)要點(diǎn),,一、適用范圍,,市場(chǎng)法只要有適合的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：,,,1,、沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；,,,2,、某些類(lèi)

38、型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；,,,3,、很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；,,,4,、風(fēng)景名勝區(qū)土地；,,,5,、圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。,,【,要點(diǎn)辨析,】,不要和收益法的范圍混淆。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,二、基本思路,,市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。,,三、計(jì)算公式,,通過(guò)交易情況因素修正，將可比交易實(shí)例修正為正常交易情況下的價(jià)格；通過(guò)交易日期因素修正，

39、將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日下的價(jià)格；通過(guò)房地產(chǎn)狀況因素修正，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為被估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,要點(diǎn)辨析,】,注意這三個(gè)基準(zhǔn)，否則后面計(jì)算時(shí)哪個(gè)是分子分母，該大于,100,還是小于,100,，容易出錯(cuò)。,,房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。這些因素還可以細(xì)分為若干因素修正。容積率和土地使用年期這兩個(gè)因素屬于權(quán)益狀況，由于這兩個(gè)因素的影響力較大，情況特殊，可以單獨(dú)進(jìn)行修正。,,市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：,P,＝,P'×A×B×C,,式中：,P——,被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；,,,P'—

40、—,可比交易實(shí)例價(jià)值；,,,A——,交易情況修正系數(shù)；,,,B——,交易日期修正系數(shù)；,,,C——,房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。,,在實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式為：,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,要點(diǎn)辨析,】,搞清哪個(gè)是分子分母，該大于,100,還是小于,100,，分母都是可比的，即是參照物的，,100,不一定是可比的，就是基準(zhǔn)日的問(wèn)題。,,【,視野拓展,】,市場(chǎng)法的計(jì)算公式也可以是：,,在上式中，,P',、,A,、,B,的含義同前；,C,為以可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)即,l00,，而確定被估對(duì)象房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)。對(duì)公式是不是到底誰(shuí)為,100,，有點(diǎn)糊涂了？抓住基

41、本點(diǎn)：哪個(gè)為基準(zhǔn)，哪個(gè)就是,100,，明白了？,,如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,四、操作步驟,,,(,一,),收集交易資料；,,,(,二,),確定可比交易案例；,,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，評(píng)估基準(zhǔn)日與案例交易日期可相差較遠(yuǎn)，但所選取的交易案例資料通常不應(yīng)該超過(guò)三年。如果市場(chǎng)變動(dòng)劇烈，變化較快，則只宜選取較近時(shí)期的交易實(shí)例，最好是近兩年以?xún)?nèi)的。,,,(,三,),因素修正；,,因素修正包括：交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正等。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,1,、交易情況修正

42、。,,,(1),有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易。,,,(2),交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。,,,(3),買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。,,,(4),其它特殊交易的情形。,,,(5),特殊的交易方式。,,通過(guò)交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,3,、房地產(chǎn)狀況修正。,,【,典型考題,8】,某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評(píng)估住宅的價(jià)格

43、比參照交易住宅的價(jià)格高,15%,，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（ ）。,,A,、,100/115????? B,、,85/100?? C,、,115/100????? ??D,、,100/85,,【,答案,】D【,解析,】,房地產(chǎn)狀況指數(shù)，以待估對(duì)象狀況為,100,,4,、容積率修正,。容積率與地價(jià)并非呈線(xiàn)性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。,,容積率修正可采用下式計(jì)算：,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,典型考題,10】,某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：,,容積率,0.1 0.4 0.7 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0

44、 2.2,,修正系數(shù),0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.3 1.4 1.6 1.8 2.0,,可比案例宗地地價(jià)為每平方米,2 700,元，容積率為,2.0,，待估宗地規(guī)劃的容積率為,1.8,，經(jīng)容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格最接近于（　　）元／平方米。,,A,、,2 160,,B,、,2 400,,C,、,2 430,,D,、,3 240,,【,答案,】B【,解析,】,可比實(shí)例交易價(jià)格,P,＝,2?700×1.6/1.8,＝,2?400,（元／,M2,）。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,5,、土地使用年期修正。土地的使用期限越長(zhǎng)，土地的總收益就越多，土地利用

45、效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：,,,,式中：,K——,將可比實(shí)例使用年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)；,,,r——,資本化率；,,,m——,被估對(duì)象的使用年期；,,,n——,可比實(shí)例的使用年期。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,要點(diǎn)辨析,】,可比始終在分母。土地使用年期修正后地價(jià)＝比較實(shí)例價(jià)格,×K,。注意這個(gè)時(shí)間是在評(píng)估時(shí)點(diǎn)以后的時(shí)間，還有時(shí)間是在評(píng)估點(diǎn)以前，主要考慮的是物價(jià)變化。,,【,典型考題,11】,某一待估宗地剩余使用年限為,25,年，土地還原利率為,10%,，所選的參照物剩余使用年限為,20,年，則土地使

46、用年限修正系數(shù)為（　?。?,A,、,0.92 B,、,1.07 C,、,1.09 D,、,0.94,,【,答案,】B【,解析,】,＝,,(,四,),確定房地產(chǎn)價(jià)值,,通過(guò)計(jì)算公式求取的若干個(gè)價(jià)格，可能不完全一致。而被評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)值卻只能有一個(gè)。求取最終的房地產(chǎn)價(jià)值可采用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，例如簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法等。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,典型考題,12】,某評(píng)估機(jī)構(gòu)用市場(chǎng)法對(duì)一棟大樓進(jìn)行評(píng)估，選擇了三個(gè)參照物，其交易價(jià)格分別為,110,萬(wàn)元、,125,萬(wàn)元和,132,萬(wàn)元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、

47、區(qū)域因素及個(gè)別因素后計(jì)算的三個(gè)參照物的修正系數(shù)分別為,1.08,、,1.03,和,0.98,，則該大樓的評(píng)估值最接近于（?。?,A,、,132.12,萬(wàn)元,B,、,126.00,萬(wàn)元,,C,、,119.89,萬(wàn)元,D,、,125.64,萬(wàn)元,,【,答案,】D【,解析,】,（,110×1.08,＋,125×1.03,＋,132×0.98,）,÷3,＝,125.64,萬(wàn)元,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,典型考題,13】,有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類(lèi)似的四宗土地,A,、,B,、,C,、,D,的具體情況如下：,,成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 區(qū)域

48、因素 容積率 剩余年限個(gè)別因素,,評(píng)估宗地,1.1 30,,,A 690 2001.8.1 0,＋,2% 1.0 38,－,1%,,B 700 2000.8.1,＋,7% 0 1.1 30,－,2%,,C 730 2002.8.1 0,－,3% 1.4 38,－,1%,,D 730 2003.8.1,－,5%,＋,3% 1.0 35,＋,8%,,上表中成交價(jià)的單位為：元,/,平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表：,,時(shí)間,1999 2000 2001 2002 2003 2004,,指數(shù),100 107 110 108 113 115,2024/10/22,任務(wù)三 市

49、場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在,1,～,1.5,之間時(shí)，容積率每增加,0.1,，宗地單位地價(jià)比容積率為,1,時(shí)的地價(jià)增加,5%,；超過(guò),1.5,時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng),0.1,，單位地價(jià)比容積率為,1,時(shí)的地價(jià)增加,3%,。該類(lèi)土地的折現(xiàn)率為,8%,。表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問(wèn)題：（,1,）為什么要進(jìn)行交易

50、情況修正？（,2,）在上述可比案例，已知有一個(gè)是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問(wèn)這兩種情況分別應(yīng)該是,A,、,B,、,C,、,D,中的哪一個(gè)？（,3,）根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地,2004,年,8,月,1,日的價(jià)值。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,答案,】,1,、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易

51、中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：（,1,）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,（,2,）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買(mǎi)鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。,〈3〉,買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。（,4,）其它特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方。（,5,）特殊的交易方式。如拍賣(mài)、招標(biāo)等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。

52、通過(guò)交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,2、在上述可比案例中，B是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說(shuō)明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正－5%，說(shuō)明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。,,3、容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。,,容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6,,地價(jià)指數(shù) 100 105 110 115 120 125 128,,128＝125＋100×3%×[（1.6－1.5）/0.1],,,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估

53、中的應(yīng)用,4、土地使用權(quán)年限因素修正。,,除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下：,,交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：,,,,D使用年限修正系數(shù)：,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,,5,、案例修正計(jì)算,,成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素評(píng)估值,,A,、,690×115/110×100/100×100/102×105/100×0.9517×100/99,＝,713.86,,B,、,700×115/107×100/107×100/105×105/100×1×100/98,＝,717.4

54、7,,C,、,730×115/108×100/100×100/97×105/120×0.9517×100/99,＝,674.07,,2024/10/22,任務(wù)三 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,D,、,730×115/113×100/95×100/103×105/100×0.9660×100/108,＝,713.06,,,6,、評(píng)估結(jié)果,,案例,C,的值為異常值，應(yīng)予剔除。其它結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。,,因此，待估宗地的評(píng)估值＝（,713.86,＋,717.47,＋,713.06,）,÷3,＝,714.80,（元,/,平方米）,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)

55、用,§任務(wù)綜述,,成本法在房地產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)比較特殊的方法，涉及的概念和計(jì)算也比較復(fù)雜，要求大家掌握一些基本概念。,,,§知識(shí)要點(diǎn),,一、適用范圍,,成本法與其它評(píng)估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)地等特殊性的房地產(chǎn)評(píng)估比較適用。,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【典

56、型考題14】運(yùn)用成本法對(duì)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其適用范圍主要是（　?。?。,,A、新開(kāi)發(fā)地　　 B、學(xué)校用地,,C、公園用地　　 D、商業(yè)用地,,E、機(jī)場(chǎng)用地,,【答案】ABCE 【解析】關(guān)注各種方法的適用范圍,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,,二、基本思路,,建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。由于房屋與其所依附的土地具有不同的自然及經(jīng)濟(jì)特性

57、，如房屋是人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)物，一般隨時(shí)間變化會(huì)發(fā)生貶值，而城市土地既是自然的產(chǎn)物，同時(shí)又由于人類(lèi)的改造而凝結(jié)著人類(lèi)勞動(dòng)，因此房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與土地價(jià)值評(píng)估的成本法計(jì)算公式并不相同。,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,三、土地評(píng)估的成本法操作步驟,,成本法的基本公式為,：,,土地價(jià)值＝待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋稅費(fèi)＋土地增值收益,,（一）計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用,,分為兩種情況：,,1,、國(guó)家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括：,,土地補(bǔ)償費(fèi),,地上附著物,,青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,視野拓展

58、,】,,征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前,3,年平均產(chǎn)值的,6,～,10,倍；征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前,3,年平均年產(chǎn)值的,4,～,6,倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前,3,年平均年產(chǎn)值的,15,倍。,,征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。,,按照以上規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

59、，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和，不得超過(guò)土地被征收前,3,年平均年產(chǎn)值的,30,倍。,,,2,、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,(,二,),計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。,,,1,、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”，是指通水、通路、通電，平整地面。“七通一平”，是指通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通

60、熱、通路，平整地面。,,【,典型考題,15】,土地的“三通一平”是指（　　）。,,A,、通水、通熱、通路、平整地面,B,、通水、通路、通氣、平整地面,,C,、通水、通路、通電、平整地面,D,、通氣、通電、通訊、平整地面,,【,答案,】C,,,2,、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。,,,3,、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,典型考題,15】,某宗土地的土地取得成本為,500,萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為,1 000,萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)期為,1,年，銀行一年期貸款利率為,8%,。該土地投資利息為（　?。?/p>

61、,,A,、,120,萬(wàn)元,B,、,80,萬(wàn)元,C,、,60,萬(wàn)元,D,、,100,萬(wàn)元,,【,答案,】B 【,解析,】500×1×8%,＋,1 000×1×8%×0.5,＝,80,萬(wàn)元,,【,要點(diǎn)辨析,】,計(jì)算利息時(shí)要注意的問(wèn)題：（,1,）不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息。（,2,）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利。（,3,）關(guān)于開(kāi)發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。,,① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。,,② 期初一次性投入：全期計(jì)息。,,③ 均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。,,④ 分段均勻投入（例如：第一年投入,30%,，第二年投入,70%,）

62、：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間。即,30%,按,1.5,年計(jì)算，,70%,按,0.5,年計(jì)算。,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,（四）計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi),,投資利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)。投資利潤(rùn)計(jì)算通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵。,,稅費(fèi)，取得土地和開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用。,,（五）計(jì)算土地增值收益,,土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）,×,增值收益率,,,1,、土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。,

63、,,2,、土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配。,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,【,典型考題,16】,某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為,15 000M 2,，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝,10,萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里,2,億元，土地開(kāi)發(fā)周期為,2,年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的,35%,，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為,10%,，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%,，銀行貸款年利率為,6%,，試評(píng)估該土地的價(jià)值。,[,注：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（土地取得費(fèi)＋開(kāi)發(fā)成本）,×,直接成本利潤(rùn)率,],,【,答案,】,該土

64、地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估,,（,1,）計(jì)算土地取得費(fèi)。,,土地取得費(fèi) ＝,10,（萬(wàn)元,/,畝）＝,150,（元,/,平方米） 提示：,1,畝＝,667,平方米,,（,2,）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。,,土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ＝,2,（億元,/,平方公里）＝,200,（元,/,平方米）提示：,1,平方公里＝,106,平方米,,（,3,）計(jì)算投資利息,,土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則,,土地取得費(fèi)利息＝,150×[,（,1,＋,6%,）,2,－,1],＝,18.54,（元,/,平方米）,,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息＝,200×35%×[,（,1,＋,6%,）,1.5,－,1],＋,200

65、×65%×[,（,1,＋,6%,）,0.5,－,1],,＝,6.39,＋,3.84,＝,10.23,（元,/,平方米）,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,（,4,）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。,,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝,[,（,1,）＋（,2,）,]×10%,＝,35,（元,/,平方米）,,（,5,）計(jì)算土地出讓增值收益,,土地出讓增值收益＝,[,（,1,）＋（,2,）＋（,3,）＋（,4,）,]×15%,＝,62.07,（元,/,平方米）,,（,6,）計(jì)算土地價(jià)值。,,土地單價(jià)＝（,1,）＋（,2,）＋（,3,）＋（,4,）＋（,5,）,,＝,150,＋,200,＋,18.54,＋,10.23

66、,＋,35,＋,62.07,＝,475.84,（元,/,平方米）,,土地總價(jià)＝,475.84×15 000,＝,7 137 600,（元）,,該宗地單價(jià)為,475.84,元,/,平方米，總價(jià)為,7 137 600,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟,,新建房地產(chǎn)價(jià)值,,＝土地取得費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋正常利潤(rùn),,（一）土地取得費(fèi)用,,1、土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購(gòu)買(mǎi)等,,2、按照土地的取得途徑不同，分別測(cè)算土地的取的費(fèi)用,,3、土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金,,,（二）開(kāi)發(fā)成本,,開(kāi)發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：,,1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。其包括臨時(shí)用地、水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)；工程勘察測(cè)量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、可行性研究費(fèi)、建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)等。,2024/10/22,任務(wù)四 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其包括由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的紅線(xiàn)內(nèi)外的自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明等建設(shè)費(fèi)用。,,3,、房屋建筑安裝工程費(fèi)。其包括建筑安