公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用【畢業(yè)論文 文獻(xiàn)綜述 開題報(bào)告 任務(wù)書】

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1、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用【畢業(yè)論文+文獻(xiàn)綜述+開題報(bào)告+任務(wù)書】 (2011屆) 畢業(yè)論文(設(shè)計(jì)) 題 目: 公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用 姓 名: 專 業(yè): 會(huì) 計(jì) 學(xué) 班 級(jí): 學(xué) 號(hào): 指導(dǎo)教師: 導(dǎo)師職稱: 年 月 日 摘 要:《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)??投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式,也可以采用公允價(jià)值模式。然而,2007年

2、年報(bào)顯示了絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本模式,而只有少數(shù)幾家公司采用了公允價(jià)值模式。如何推廣公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用,已成為現(xiàn)在亟待解決的問題。 本文以投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式為出發(fā)點(diǎn),分析了應(yīng)用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響;分析了公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的現(xiàn)狀;分析了大多數(shù)公司未采納公允價(jià)值模式計(jì)量的原因并結(jié)合實(shí)際情況提出了一些在上市公司推廣公允價(jià)值模式的對(duì)策與建議。 關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);后續(xù)計(jì)量;公允價(jià)值;成本模式

3、 Abstract:The accounting standards for enterprises no. 3 - investment real estate regulated, the follow-up measurement of the investment real estate can be measured through the cost pattern, it can also be measured through the fair value pattern. However, 2007 annual report sho

4、wed most enterprise applied the cost pattern to the investment real estate and only a few companies have adopted the fair value pattern. How to promote the fair and equitable value measurement model in the application of investment real estate, has become a problem about to be solved now Based on

5、 the investment real estate follow-up measurement model as the starting point, this paper analysed the influence applying the fair value pattern as the subsequent measurement of the investment real estate enterpriseMy paper also analysed the present situation of the application of the fair and equ

6、itable value measurement model in the investment real estate enterprise. Analysed the reason why most companies failed to adopt the fair value pattern, and some countermeasure and the suggestion of promoting the fair value pattern in the listed company combined with practical situation。 Key Word

7、s:Investment Real Estate; Subsequent Measurement; Fair Value; The Hirsch Model 目錄 一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定 1 一成本模式 1 二公允價(jià)值模式 2 (三)兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換 2 二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響 2 (一)對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 3 (二)對(duì)所有者權(quán)益的影響 3 (三)對(duì)利潤(rùn)的影響 3 (四)對(duì)稅負(fù)的影響 4 (五)案例分析 4 三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析 5 (一

8、)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量較少,但是呈增加趨勢(shì) 5 (二)確定公允價(jià)值金額的方法各異,需要進(jìn)一步規(guī)范 6 四、影響上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因分析 6 (一)準(zhǔn)則規(guī)定的限制較多,管理層的謹(jǐn)慎性考慮 7 (二)市場(chǎng)不成熟,獲得公允價(jià)值的成本較高 7 (三)利潤(rùn)波動(dòng)幅度加大 7 (四)基于稅收的考慮 8 五、加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的對(duì)策 8 (一)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)賦予公允價(jià)值模式和成本模式二者平等的地位 8 (二)確定合理的估值方法 9 (三)提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力 9 (四)制定稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)公司采用公允價(jià)值模式 10 參考文獻(xiàn) 12 致謝

9、 14 當(dāng)前,不管是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)IASB 還是美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)FASB在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定上都在由傳統(tǒng)的歷史成本會(huì)計(jì)向公允價(jià)值會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變將會(huì)對(duì)國(guó)際的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)界產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。為加強(qiáng)我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠與國(guó)際的財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相協(xié)調(diào)與趨同,我國(guó)新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系(《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006》及其應(yīng)用指南)也大量地引入了公允價(jià)值計(jì)量模式,其中明確的規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這一政策看起來(lái)對(duì)企業(yè)是十分有利的,然而事實(shí)上這卻與大多數(shù)上市房地產(chǎn)公司無(wú)緣。2007年年報(bào)顯示了絕大多數(shù)上市公司仍然沿用成本模式進(jìn)行計(jì)量,只有少數(shù)公司選擇采用公允價(jià)值對(duì)投

10、資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用為何形成這樣的現(xiàn)狀?如何才能夠更加廣泛地在投資性房地產(chǎn)公司中推行公允價(jià)值計(jì)量模式,成了現(xiàn)在亟待解決的問題。 一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)在計(jì)量時(shí),通常情況下應(yīng)當(dāng)采用成本模式,只有在滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。 一成本模式 在成本模式下,外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)按其實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量,它的成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬該資產(chǎn)的其他支出;企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括建筑成本、土地開發(fā)費(fèi)、安裝成本、

11、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。[1]企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。采用成本模式后續(xù)計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)分別按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)??固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)??無(wú)形資產(chǎn)》中的有關(guān)規(guī)定,按期或者按月計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;當(dāng)投資性房地產(chǎn)存在減值跡象時(shí),還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)??資產(chǎn)減值損失》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行有關(guān)的資產(chǎn)減值測(cè)試,若確定是存在減值的應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。以上的計(jì)提折舊或攤銷以及減值準(zhǔn)備都將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的費(fèi)用增加從而利潤(rùn)也會(huì)

12、隨之減少。 二公允價(jià)值模式 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:第一、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);第二、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。[2] 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的原賬面價(jià)值之間的差額將計(jì)入“公允

13、價(jià)值變動(dòng)損益”,年末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”,從而調(diào)整企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)。 (三)兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換也做了明確的規(guī)定,準(zhǔn)則第十二條指出:“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更,按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)?會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！盵3]在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的應(yīng)用指南中明確規(guī)定:“同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式?！? 在兩種不同的計(jì)價(jià)模式下,其對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)

14、值反映有著明顯區(qū)別。比較而言,由于公允價(jià)值計(jì)量模式采用了更接近于市場(chǎng)的價(jià)格反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,因而它更能夠公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,更加有利于報(bào)表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有情況,從而增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的決策有用性。 二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響 我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用十分嚴(yán)謹(jǐn),采用公允價(jià)值計(jì)量主要會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額、所有者權(quán)益、利潤(rùn)以及稅負(fù)等方面產(chǎn)生影響。本文將以金融街控股股份有限公司為例加以分析公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響。 (一)對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布之前,“投資性房地產(chǎn)”分別是在“存

15、貨”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的。而新準(zhǔn)則頒布后“投資性房地產(chǎn)”是在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示并核算,這一變化將對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響,尤其是對(duì)大量在存貨中進(jìn)行核算的投資性房地產(chǎn)企業(yè),因?yàn)閳?zhí)行了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后原先在“存貨”中進(jìn)行核算的投資性房地產(chǎn)將會(huì)全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算,這將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)(存貨)減少,流動(dòng)比率降低。 (二)對(duì)所有者權(quán)益的影響 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,以計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額來(lái)調(diào)整期初留存收益。[4]當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本,在這種情況下將原來(lái)按照成本模式計(jì)量的這部分

16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為按公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí),其影響結(jié)果是:所有者權(quán)益將會(huì)大大增加。除此之外,企業(yè)將其自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益,這都將有利于提高企業(yè)的規(guī)模。 (三)對(duì)利潤(rùn)的影響 采用公允價(jià)值計(jì)量模式,將會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)前利潤(rùn)。房地產(chǎn)行業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)之前的幾年里價(jià)值不斷上漲并且企業(yè)的投資性房地產(chǎn)幾乎都是按歷史成本計(jì)價(jià)的,所以投資性房地產(chǎn)存在著很大程度的升值,資產(chǎn)的真正價(jià)值可以通過采用公允價(jià)值模式計(jì)量得以實(shí)現(xiàn),這會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)得到大幅上升。此外,為了防止企業(yè)利用新準(zhǔn)則來(lái)操縱利潤(rùn),準(zhǔn)則明確規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值

17、模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益。[5]此外,采用新會(huì)計(jì)誰(shuí)則后,盈利的大幅波動(dòng)也只是?次性的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自2007年采用公允價(jià)值計(jì)量模式之后的每?年度,即使投資性房地產(chǎn)估值發(fā)生變動(dòng),其影響也不會(huì)像過渡期那么大。 (四)對(duì)稅負(fù)的影響 由于現(xiàn)行的稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為?般的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)來(lái)對(duì)待,因此采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與稅法規(guī)定之間的差異比較明顯:會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求期末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值,差額計(jì)入

18、損益,不再計(jì)提折舊或攤銷;而稅法則規(guī)定在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在待處理時(shí)一并計(jì)算應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額。計(jì)稅基礎(chǔ)的不同就會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。 (五)案例分析 1、公司簡(jiǎn)介 金融街控股股份有限公司(000402?SZ)系在深圳證券交易所上市的股份有限公司。原名重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司,成立于1996年6月18日,公司屬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。該公司第一大股東為北京金融街建設(shè)集團(tuán),截止2008年12月31日,該公司持有本公司股權(quán)為65,869.3847萬(wàn)股,持股比例為26.55%。[6]目前,公司從事的主要業(yè)務(wù)是北京金融街的總體規(guī)劃、土地開發(fā)、房

19、產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃和綜合管理。截至2010年,公司持續(xù)快速發(fā)展,資產(chǎn)總值達(dá)到將近169億元。 該公司在2008年持有的投資性房地產(chǎn)共計(jì)3,122,511,310元,占其總資產(chǎn)比例為11.69%,所占份額較大。[7]公司的投資性房地產(chǎn)均位于商業(yè)繁華地段,存在著較為活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),所以公司能夠取得同類或類似的房地產(chǎn)交易價(jià)格;F7/9購(gòu)物中心、F124金樹街底商鋪均位于北京市金融街商務(wù)區(qū)的核心,C3四合院位于北京市金融街南區(qū),都用于鋪面出租,重慶的嘉年華大廈位于重慶市觀音橋步行街,用于商鋪出租。[5]2008年3月31日公司董事會(huì)研究決定:從2008年1月1日起,對(duì)公司擁有的投資性房地產(chǎn)

20、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 2、數(shù)據(jù)分析 (1)對(duì)資產(chǎn)總額的影響 金融街公司于2008年改變計(jì)量模式后,公司的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面價(jià)值1,757,254,781.71元,增加了投資性房地產(chǎn)1,757,254,781.7l元,總資產(chǎn)也相應(yīng)增加1,757,254,781.71元,增加部分占到資產(chǎn)總額的6.4%,由此可以看出計(jì)量模式的改變對(duì)公司資產(chǎn)總額的影響較大。 (2)對(duì)所有者權(quán)益的影響 金融街公司在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式后,對(duì)2008年1月1日的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了追溯調(diào)整,所有者權(quán)益增加了1,317,941,086.

21、28元,其中留存收益增加1,272,458,203.67元增加未分配利潤(rùn)1,223,859,164.92元,增加盈余公積48,599,038.75元,資本公積增加有45,482,882.61元,其中轉(zhuǎn)入資本公積的部分是根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益。[8]由此可見,公允價(jià)值模式的采用對(duì)公司的所有者權(quán)益有著較大的影響。 (3)對(duì)利潤(rùn)的影響 金融街公司在2008年對(duì)投資性房地產(chǎn)改用公允價(jià)值模式計(jì)量,根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

22、的規(guī)定,這屬于會(huì)計(jì)政策變更,需要對(duì)上年同期凈利潤(rùn)進(jìn)行追溯調(diào)整。根據(jù)公司08年年報(bào)披露,公司07年利潤(rùn)總額調(diào)整前為1,119,022,485.93元,調(diào)整后的金額為2,815,633,424.16元,增加了1,696,610,938.23元,為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益導(dǎo)致,增長(zhǎng)幅度高達(dá)251.62%。 (4)對(duì)稅負(fù)的影響 金融街公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量后,08年的所得稅費(fèi)用為37,825.74元較07年的81,080.73元下降了53.35% 這是因?yàn)槟Ｊ阶兏罄麧?rùn)總額較去年同期調(diào)整后的數(shù)額大幅降低了,所以本期提取的所得稅費(fèi)用也隨之減少了。 三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量

23、的現(xiàn)狀分析 根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司發(fā)布的《關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》中得出,在1570家上市公司中,存在630家投資性房地產(chǎn)上市公司,占總數(shù)的40.13%。這些公司在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)呈現(xiàn)出了以下幾種狀況: (一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量較少,但是呈增加趨勢(shì) 由于采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給公司帶來(lái)不菲的賬面收益同時(shí)也會(huì)大大增加上市公司的凈資產(chǎn)。因此在新準(zhǔn)則出臺(tái)之前,社會(huì)各界普遍預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。許多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司和擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)資源的商業(yè)類公司都受到關(guān)注,其中包括陸家嘴、保利

24、地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新世界等公司。但是事實(shí)卻并非如此,在2006年的中報(bào)中,明確表示將使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公司寥寥無(wú)幾,之后在2006年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)公司只有方大A、津?yàn)I發(fā)展、金地集團(tuán)等9家,僅占上市公司總數(shù)的0.69%;2007年則增加到了18家詳見表1,占上市公司總數(shù)的1.1%。數(shù)量趨于增加。[9] 表1 2007年采用公允價(jià)值計(jì)量的滬深上市投資性房地產(chǎn)公司 公司名稱 代碼 公司名稱 代碼 方大集團(tuán) 000055 泛海建設(shè) 000046 津?yàn)I發(fā)展 000897 臥龍地產(chǎn) 600173 深發(fā)展A 000001 正和股份 600759

25、 勝利股份 000407 北京城建 600266 白云山 000522 萬(wàn)科A 000002 武漢控股 600168 北辰實(shí)業(yè) 601588 沱牌曲酒 600702 中華企業(yè) 600675 中國(guó)銀行 601988 首開股份 600376 金地集團(tuán) 600383 新湖中寶 600208 (二)確定公允價(jià)值金額的方法各異,需要進(jìn)一步規(guī)范 公允價(jià)值是資產(chǎn)或負(fù)債在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法來(lái)取得。從18家采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司來(lái)看,主要采用的方法見表2。 表2 2007年滬深上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值

26、金額確定方法情況表 方法 公司 第三方調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)評(píng)估 雙方談判 參考同類同條件房地產(chǎn) 未披露 合計(jì) 數(shù)量(家) 2 10 1 2 3 18 比例(%) 11 56 6 11 16 100 從表2中可以看出,上市公司確定公允價(jià)值金額的方法多種多樣,主要以房地產(chǎn)評(píng)估為主,其次是參考同類同條件房地產(chǎn)價(jià)格和第三方調(diào)查報(bào)告,少數(shù)企業(yè)沒有按規(guī)定披露確定的方法。上市公司所選用的方法與準(zhǔn)則的要求相比,存在著一定距離,有待進(jìn)一步規(guī)范。 四、影響上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因分析 在新準(zhǔn)則出臺(tái)時(shí),預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,但實(shí)際上使用公允價(jià)值

27、模式進(jìn)行計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司甚少。大多數(shù)公司由于種種原因仍決定采用成本模式。究其原因,有以下幾種: (一)準(zhǔn)則規(guī)定的限制較多,管理層的謹(jǐn)慎性考慮 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量所必須滿足的條件產(chǎn)生了一定的約束。盡管在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指南中對(duì)兩個(gè)條件已做出進(jìn)一步的補(bǔ)充說(shuō)明,但是上市公司仍然還存在著判斷本公司的房地產(chǎn)是否能夠滿足這些條件的困難,更何況,雖然財(cái)政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值計(jì)量模式,但是可以看出監(jiān)管層是不怎么鼓勵(lì)使用公允價(jià)值模式計(jì)量的。所以,公司為了避免在政策的運(yùn)用中出現(xiàn)偏差往往就會(huì)選擇暫不采用新政策。同時(shí),已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)將不得轉(zhuǎn)變

28、為成本模式的規(guī)定也使得謹(jǐn)慎的管理層暫時(shí)采取了觀望的態(tài)度。 (二)市場(chǎng)不成熟,獲得公允價(jià)值的成本較高 公司選擇采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量必然會(huì)面臨對(duì)它所擁有的全部投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和確定的問題,我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價(jià)值計(jì)量必須需要滿足的兩個(gè)條件具體分析下來(lái)是非常苛刻的。投資性房地產(chǎn)的所在地通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市,對(duì)于大中型城市應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。同類或類似的房地產(chǎn),對(duì)建筑物而言是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近;對(duì)土地使用權(quán)而言,是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相

29、同或相近的土地。[10]不能同時(shí)符合條件的,都不可以采用公允價(jià)值模式。然而,在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟的情況下,很難真正地通過市場(chǎng)取得公允透明的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)滿足新準(zhǔn)則,如此一來(lái),企業(yè)為了達(dá)到準(zhǔn)則的要求必然要花費(fèi)較高成本來(lái)獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。 (三)利潤(rùn)波動(dòng)幅度加大 在成本模式下,當(dāng)投資性房地產(chǎn)存在減值跡象時(shí),還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)??資產(chǎn)減值損失》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行有關(guān)的資產(chǎn)減值測(cè)試,若確定是存在減值的應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。同時(shí),在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)??資產(chǎn)減值》中也規(guī)定:“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn),在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@一規(guī)定明確企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn);而采用公允價(jià)值模式進(jìn)

30、行計(jì)量時(shí),應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)負(fù)債日的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整,兩者之間的差異則計(jì)入當(dāng)期損益。[11]會(huì)計(jì)利潤(rùn)是隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而同向變動(dòng)的。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入了加速發(fā)展的階段,房?jī)r(jià)升值的潛力較大,由于房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng),政府也相繼出臺(tái)了一些抑制房?jī)r(jià)的政策,使得一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅相應(yīng)放緩了,甚至有個(gè)別城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。由此可見,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將可能加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度,容易對(duì)投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者產(chǎn)生誤導(dǎo),從而將影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。 (四)基于稅收的考慮 在成本模式下,投資性房地產(chǎn)可以通過逐年計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷來(lái)進(jìn)行抵稅,

31、但是在公允價(jià)值模式下這種抵稅功能便不復(fù)存在。此外,還考慮到了房產(chǎn)稅,目前房產(chǎn)稅的兩種征收標(biāo)準(zhǔn)。一種是按照租金收入的12%征收,另一種是按照投資性房地產(chǎn)原值的80% 征收1.2% 的房產(chǎn)稅。[12]所以,采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量在當(dāng)前的房產(chǎn)稅政策下是不會(huì)產(chǎn)生影響的,但是如果稅收政策在未來(lái)做出了調(diào)整,改為以公允價(jià)值作為征收依據(jù),那么采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量對(duì)于房產(chǎn)稅的征收數(shù)額就會(huì)產(chǎn)生較大的影響。因此考慮到稅收對(duì)成本和利潤(rùn)所產(chǎn)生的影響,大多數(shù)企業(yè)不對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 五、加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的對(duì)策 在現(xiàn)實(shí)的會(huì)計(jì)環(huán)境下,雖然公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)際的應(yīng)

32、用過程中尚還存在許多弊端,但是毋庸置疑的是,公允價(jià)值模式取代成本模式已經(jīng)成為了不可逆轉(zhuǎn)的時(shí)代發(fā)展潮流。公允價(jià)值更加能夠體現(xiàn)相關(guān)性原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則,它符合會(huì)計(jì)的相關(guān)性、客觀性、真實(shí)性、一致性以及配比原則等會(huì)計(jì)原則的要求,同時(shí)它所提供的企業(yè)公允的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果也更加有利于會(huì)計(jì)信息使用者做出決策。因此,如何盡快地完善公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需要已經(jīng)成為現(xiàn)在我國(guó)急需解決的問題,針對(duì)上述所提及的原因,本人認(rèn)為可以采取以下措施: (一)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)賦予公允價(jià)值模式和成本模式二者平等的地位 鼓勵(lì)投資性房地產(chǎn)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不應(yīng)對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量附加過多的條件,用以配

33、合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。所以應(yīng)該修訂和完善準(zhǔn)則指南、案例講解等準(zhǔn)則配套材料,加強(qiáng)調(diào)查研究,出臺(tái)必要的解釋公告,及時(shí)解決準(zhǔn)則執(zhí)行中所出現(xiàn)的問題。 (二)確定合理的估值方法 在公允價(jià)值計(jì)量中,估值方法的運(yùn)用最需要技術(shù)性和職業(yè)來(lái)判斷。因此,估值方法的運(yùn)用也被社會(huì)各界認(rèn)為是在公允價(jià)值計(jì)量中的重點(diǎn)與難點(diǎn)。SFAS No.157指出,公允價(jià)值的評(píng)估方法有三大類即市場(chǎng)法、收益法和成本法。在實(shí)際所使用的估價(jià)方法都可以歸為這三類里的某一類。 市場(chǎng)法又稱為市場(chǎng)比較法,它是現(xiàn)在應(yīng)用最廣、最能夠反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)方法,是《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中首推的方法。通過大量的已經(jīng)成交的相同或相類似房地

34、產(chǎn)的成交價(jià)格,來(lái)確定待估房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)是它的實(shí)質(zhì)。[13]市場(chǎng)法就是從市場(chǎng)上的交易出發(fā),將同一類型的房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格和待估房地產(chǎn)加以比較,它所得出的估價(jià)判斷比其他幾種方法所得出的判斷更為直觀、更為可靠并且最能夠反映房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。 收益法又稱收益資本化法,它是指通過對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益現(xiàn)值的估測(cè)用來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。具體說(shuō)來(lái)就是預(yù)測(cè)估計(jì)對(duì)象的未來(lái)收益,然后將它轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。[14]收益法的實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)未來(lái)的收益作為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。它的基礎(chǔ)是預(yù)期原理,也就是說(shuō)決定房地產(chǎn)的現(xiàn)值,重要的并不是過去的因素而是未來(lái)的

35、因素。具體而言,房地產(chǎn)的現(xiàn)值,往往不是基于它的歷史成本、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)成本或者是過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,而是基于房地產(chǎn)未來(lái)所能夠給市場(chǎng)參與者帶來(lái)的收益或者能夠獲得的滿足和樂趣等等的預(yù)期。 成本法就是以當(dāng)前將要重置一項(xiàng)資產(chǎn)的服務(wù)能力的金額來(lái)計(jì)量公允價(jià)值。采用成本法確定資產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí),應(yīng)該按照當(dāng)前市場(chǎng)條件確定重新取得同樣一項(xiàng)資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額。[15]成本法的四個(gè)基本要素有:資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值及資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。應(yīng)用成本法確定公允價(jià)值需要考慮各項(xiàng)損耗因素,主要包括:有形損耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗。 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),可

36、根據(jù)投資性房地產(chǎn)所處的具體環(huán)境,選擇適當(dāng)合理的估值方法。 (三)提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力 首先,會(huì)計(jì)從業(yè)人員要轉(zhuǎn)變思想觀念,增強(qiáng)職業(yè)判斷意識(shí)。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)就一直以行業(yè)會(huì)計(jì)制度來(lái)規(guī)范會(huì)計(jì)行為,在行業(yè)會(huì)計(jì)制度中規(guī)定了明確的會(huì)計(jì)科目,并且對(duì)各科目的內(nèi)涵及其所包括的內(nèi)容作了具體詳細(xì)的解釋,會(huì)計(jì)人員只需要根據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定來(lái)做簡(jiǎn)單的是非判斷。另外,會(huì)計(jì)制度對(duì)會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)的選擇也作了詳盡的限制性規(guī)定,這也限制了會(huì)計(jì)人員做出判斷的范圍。這使會(huì)計(jì)人員在日常工作中不善于運(yùn)用職業(yè)判斷去處理復(fù)雜的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)。面對(duì)新形勢(shì)的要求,會(huì)計(jì)人員就要轉(zhuǎn)變觀念,提高自己對(duì)會(huì)計(jì)職業(yè)判斷必要性與重要性的認(rèn)識(shí),更新自

37、己的思維方式,改變過去那種按部就班的舊習(xí),增強(qiáng)自身職業(yè)判斷意識(shí)。 其次,加強(qiáng)實(shí)踐訓(xùn)練,提高職業(yè)判斷能力。會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力必須要通過不斷地訓(xùn)練、實(shí)踐,長(zhǎng)期積累才能夠形成。而作為一個(gè)高水平的會(huì)計(jì)人員,除了需要具備一定的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)及較高的理論素質(zhì)以外,還要善于實(shí)踐。會(huì)計(jì)人員需要在實(shí)踐中學(xué)會(huì)分析、判斷、綜合與總結(jié),從而養(yǎng)成一種良好的思維習(xí)慣。只有通過持續(xù)不斷地訓(xùn)練和實(shí)踐,會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力才會(huì)形成,并將會(huì)不斷提高。 第三,加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育。加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育,是提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力的重要保證。會(huì)計(jì)人員作為特殊行業(yè)的人員,既要擁有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì),又要有較

38、強(qiáng)的政策觀念與職業(yè)道德水平。會(huì)計(jì)人員在做出職業(yè)判斷時(shí),應(yīng)該實(shí)事求是、客觀公正。會(huì)計(jì)人員在日常工作中要堅(jiān)守職業(yè)道德并且要依法核算,確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)、有效。 (四)制定稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)公司采用公允價(jià)值模式 國(guó)家稅務(wù)總局于2007年7月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》,該通知規(guī)定企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等,在持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)將不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí),處置所取得的價(jià)款扣除其歷史成本之后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這是一項(xiàng)很好的鼓勵(lì)政策,今后,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該制定更多的優(yōu)惠政策,以更好地推動(dòng)公允價(jià)值的應(yīng)用

39、,減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。打消企業(yè)的顧慮,避免企業(yè)為了避稅而繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。 投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式具有積極的意義。采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,能更加合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性,有利于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。相信隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行,隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)或經(jīng)營(yíng)情況的變化,將會(huì)有更多的上市公司的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式,這也是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。 參考文獻(xiàn) [1] 孟冰.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的思考[J].會(huì)計(jì)之友,2009(11):76-78. [2] 高

40、春連.公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用的思考[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì),2009(3):2-5. [3] 鄭堂明.公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用的思考[J].科技信息,2008(4):184. [4] 詹二妹.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].科技信息,2008(3):107-108. [5] 栗德瓊.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析[J].中國(guó)外資,2009(5):33-34. [6] 葛家漱,竇家春.基于公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量研究[J].廈門大學(xué)學(xué)報(bào),2009(3):27-47. [7] 王健鳴.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的應(yīng)用問題[J].管理學(xué)家,

41、2009(6):37. [8] 寧延金,季紅.淺談公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用及影響[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2008(3):336. [9] 陳耀敏.公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用[J].會(huì)計(jì)之友,20087:49. [10] 王瑞,王麗文.公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)研究,20086:20-21. [11] 趙西卜,王艷紅,尚利.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施中應(yīng)注意的七大問題[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),20065:43-45. [12] 吳美霖.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,20095:17-19. [13] 蘭艷.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用及影響[J]

42、.現(xiàn)代商業(yè),2009(12):72-73. [14] 柳毅.公允價(jià)值計(jì)量-涵義、應(yīng)用與展望[J].太原大學(xué)學(xué)報(bào),20073:58-61. [15] 王葳葳.新準(zhǔn)則下公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].管理學(xué)家,2010(2):94-95. [16] 左承.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下公允價(jià)值對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的影響及應(yīng)用分析[J].交通財(cái)會(huì),2009(4).67-68. [17] 池雁紅,張集瓊.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊,2009(2):74-77. [18] 鄭昕.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用[J].長(zhǎng)三角,2009(4):27-28. [19]

43、 黃子瓊.公允價(jià)值的應(yīng)用分析與建議[J].金融會(huì)計(jì),20074:26-28. [20] James Cataldo,Morris McInnis.從凈收益視角看公允價(jià)值和歷史成本計(jì)量屬性的作用[J].會(huì)計(jì)研究,20097 :30. [21] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.225-270. [22] 謝詩(shī)芬.公允價(jià)值:國(guó)際會(huì)計(jì)前沿問題研究[M].湖南人民出版社,2004.240-241. [23] 吳正奎.公允價(jià)值計(jì)量對(duì)我國(guó)上市公司影響初探[D].復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.28-33. [24] Hits Joerg-Markus.The Decision

44、 Usefulness of Fair Value Accounting - A Theoretical Perspective [J]. European Accounting Review, 200711:323-362. [25] Penman Stephen H. Financial reporting quality: is fair value a plus or a minus.[J]Accounting & Business Research, 200712:33-43. 畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))任務(wù)書 題 目: 公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

45、 專 業(yè): 會(huì)計(jì)學(xué) 一、主要任務(wù)與目標(biāo): 在商學(xué)院規(guī)定的畢業(yè)論文撰寫期間內(nèi),根據(jù)師生共同商定的畢業(yè)論文選題《公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用》,綜合運(yùn)用本科階段所學(xué)專業(yè)知識(shí)和相關(guān)學(xué)科知識(shí),撰寫一篇具有一定的理論價(jià)值和應(yīng)用價(jià)值、篇幅不少于8000字的畢業(yè)論文。希望通過畢業(yè)論文的撰寫能夠?qū)蕛r(jià)值計(jì)量模式和投資性房地產(chǎn)有更深層次的認(rèn)識(shí)。對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生影響和存在的問題進(jìn)行較深入的研究,提出完善建議,以便更加真實(shí)可靠的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 二、主要內(nèi)容與基本要求: (一)研究的主要內(nèi)容 課題研究集中于以下幾個(gè)方面:(1)投資性房地產(chǎn)

46、計(jì)量模式的規(guī)定;(2)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生影響;(3)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析;(4)影響上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因分析;(5)加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的對(duì)策。 (二)基本要求 根據(jù)畢業(yè)論文設(shè)計(jì)參考選題及老師所提供的主要中英文參考書目(文獻(xiàn)),檢索相關(guān)中文文獻(xiàn)的數(shù)量要求不得少于20篇,外文文獻(xiàn)不得少于2篇;嚴(yán)格按照畢業(yè)論文撰寫進(jìn)度和計(jì)劃,完成文獻(xiàn)綜述、開題報(bào)告、外文翻譯以及畢業(yè)論文撰寫等項(xiàng)工作。文獻(xiàn)綜述應(yīng)較全面地反映與該課題直接相關(guān)的國(guó)內(nèi)外研究成果,特別是近年來(lái)的最新發(fā)展成果與研究動(dòng)態(tài),并應(yīng)指出該課題需要進(jìn)一步解決的問題,力求層次清晰、格

47、式規(guī)范;開題報(bào)告在主要說(shuō)明所選課題的歷史背景、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展均勢(shì)的基礎(chǔ)上,明確研究的基本內(nèi)容,擬解決的主要問題和研究方法及措施等;外文翻譯的文獻(xiàn)應(yīng)與畢業(yè)論文選題密切相關(guān),要求翻譯每篇2000單詞以上的外文翻譯二篇,應(yīng)忠實(shí)原文、語(yǔ)言流暢。畢業(yè)論文應(yīng)結(jié)構(gòu)完整、觀點(diǎn)鮮明、論證充分、思維嚴(yán)密、內(nèi)容充實(shí)、格式規(guī)范,力求有所創(chuàng)新。 三、計(jì)劃進(jìn)度: 2010.11.05?2010.11.22 完成畢業(yè)論文選題 2010.11.23?2011.01.10 完成文獻(xiàn)綜述、開題報(bào)告及外文翻譯 2011.02.21?2011.03.11 完成畢業(yè)論文初稿,確定實(shí)習(xí)單位 201

48、1.03.12?2011.05.03 畢業(yè)實(shí)習(xí),修改論文 2011.05.04?2011.05.12 畢業(yè)論文定稿 2011.05.23?2011.06.03 畢業(yè)論文答辯 推薦參考文獻(xiàn): [1] 孟冰.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的思考[J].會(huì)計(jì)之友,2009,(16).76-78. [2] 詹二妹.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].科技信息,2008,(3).107-108. [3] 葛家漱,竇家春.基于公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量研究[J].廈門大學(xué)學(xué)報(bào),2009,(3).27-47 [4] 趙西卜,王艷紅,尚利.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施中應(yīng)注意的七大問題[J].財(cái)會(huì)學(xué)

49、習(xí),2006,5:43-45. [5] 劉小濤.論公允價(jià)值在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的運(yùn)用[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2007,05 .36. [6] 王蕾,于鵬,楊雙,丘建龍.從2007年年報(bào)談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇[J].國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì),20088.40?42. [7] 陳耀敏.公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用[J].會(huì)計(jì)之友,200807.49. [8] Hitz, Joerg-Markus. The Decision Usefulness of Fair Value Accounting - A Theoretical Perspective.[J]. European Accounting

50、 Review,2007(16).323-362[9] Penman, Stephen H. Financial reporting quality: is fair value a plus or a minus.[J]. Accounting & Business Research,200712. 33-43

51、 畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))文獻(xiàn)綜述 題 目: 公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用 專 業(yè): 會(huì) 計(jì) 學(xué) 一、前言部分 (一)寫作目的 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分。被普遍認(rèn)為是受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一。其交易日趨活躍,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸

52、顯,而且由于投資性房地產(chǎn)的賬面凈值顯著低于公允價(jià)值,計(jì)量模式一旦改變,對(duì)上市公司影響巨大。隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的增多和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后公允價(jià)值會(huì)逐漸成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要計(jì)量屬性,這有利于引導(dǎo)市場(chǎng)更多的關(guān)注投資性房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值。然而,我國(guó)目前尚不具備在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用公允價(jià)值的客觀條件。因此。適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響顯得十分必要。文章著重探討了公允價(jià)值在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體運(yùn)用并分析公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響。對(duì)進(jìn)一步推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用起了積極的作用。 (二)相關(guān)概念

53、 1.公允價(jià)值 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

54、委員會(huì)1999年發(fā)布的《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)??金融工具:確認(rèn)和計(jì)量》第98段指出:在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定,即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的,不打算或不需要清算,不會(huì)大幅度縮減其經(jīng)營(yíng)規(guī)模,或按不利條件進(jìn)行交易。因此,公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制性交易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額1ASC,1999?！泵绹?guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)于2000年2月頒布的第7號(hào)概念公告對(duì)公允價(jià)值的定義是:“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中,自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)或負(fù)債的買賣或發(fā)生與清償?shù)膬r(jià)格FASB2000?！蔽覈?guó)新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則??基本準(zhǔn)則》中,把公允價(jià)值定義為:“在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交

55、換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”從比較中可以看出,我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用有所創(chuàng)新并且較為謹(jǐn)慎,這是順應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀,新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還嚴(yán)格規(guī)范了運(yùn)用公允價(jià)值的前提條件,即公允價(jià)值在具有商業(yè)實(shí)質(zhì)并能夠可靠計(jì)量時(shí)才能使用,值得注意的是,公允價(jià)值計(jì)量在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的大多數(shù)具體準(zhǔn)則中并不具有強(qiáng)制效力,也是充分考慮了我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與會(huì)計(jì)環(huán)境。

56、 2.投資性房地產(chǎn) 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASB)將投資性房地產(chǎn)定義為:“投資性房地產(chǎn),指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值,或兩者兼有而(由業(yè)主或融資租賃的承租人)持有的房地產(chǎn)(土地或建筑物,或建筑物的一部分,或兩者兼有)”。我國(guó)在2006 年頒布

57、的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)??投資性房地產(chǎn)》中對(duì)投資性房地產(chǎn)定義如下:“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”,它包括:已出租的建筑物;已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)三類,并不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。與IASB 類似。 (三)綜述范圍

58、 本文參考了2000-2010年間發(fā)表于《財(cái)會(huì)研究》、《會(huì)計(jì)之友》、《科技信息》、《中國(guó)外資》、《現(xiàn)代商業(yè)》、《管理學(xué)家》、《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》、《商場(chǎng)現(xiàn)代化》等學(xué)術(shù)雜志中的研究論文,借鑒了財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中的有關(guān)準(zhǔn)則,通過分析與總結(jié)這些文章,對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有了總體上的把握。 (四)相關(guān)主題及爭(zhēng)論焦點(diǎn)

59、 本文對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、企業(yè)利潤(rùn)、稅負(fù)等方面產(chǎn)生影響。指出了公允價(jià)值應(yīng)用的障礙,并對(duì)如何推廣公允價(jià)值的應(yīng)用給出了一些建議 我國(guó)在2006 年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)??投資性房地

60、產(chǎn)》中對(duì)投資性房地產(chǎn)定義與IASB 類似即投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。通過比較國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)、美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)委員會(huì)以及我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)公允價(jià)值的定義,可以看出我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用有所創(chuàng)新并且較為謹(jǐn)慎。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的環(huán)境下,如何將國(guó)外的理論應(yīng)用于國(guó)內(nèi)的實(shí)際,成為了理論界研究的一個(gè)焦點(diǎn)。 二、主題部分 (一)公允價(jià)值理論研究

61、 1. 國(guó)外學(xué)者的研究 《公允價(jià)值及其計(jì)量》(雷思?斯隆,2005)一文中圍繞會(huì)計(jì)計(jì)量理論問題展開深入研究,作者在文章中主要介紹了公允價(jià)值的特點(diǎn)及應(yīng)用的優(yōu)越性,對(duì)