國家稅務總局稽查培訓材料稅務稽查案例房地產開發(fā)企業(yè)稽查案例

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1、第三章 房地產開發(fā)企業(yè)稽查案例 3-1 某房地產公司隱瞞收入偷稅案 本案特點：本案稅務稽查人員采取了多種方法，從多個環(huán)節(jié)和部門收集相關證據，對房地產行業(yè)收入的真實性進行了詳細檢查，檢查方法運用合理，問題考慮周全，對行業(yè)檢查具有一定的指導作用。 一、案件背景情況 （一）案件來源 2006年3月，某市地方稅務局稽查局（以下簡稱稽查局）接到群眾舉報，反映某房地產開發(fā)有限公司在開發(fā)A花園和B賓館項目中，拖欠稅款60多萬元，隱瞞收入偷稅100多萬元。 （二）納稅人基本情況 某房地產開發(fā)有限公司2000年12月登記注冊，注冊資本618萬元，。2000年1月至2005年12月期間,

2、該公司共開發(fā)A花園、B賓館、C大廈三個房產項目，并且三個項目都已完成施工。 該公司企業(yè)所得稅實行核定應稅所得率征收方式征收；土地增值稅實行先預征、后清算管理辦法。到2005年12月31日止，該公司未進行土地增值稅的清算。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預案 稽查局接到舉報案件后，檢查人員圍繞納稅人的涉稅情況開展調查：一是到主管稅務機關了解稅收管理情況。該公司開業(yè)以來，所開發(fā)的三個工程項目均已完成施工，共申報地方各稅102萬元，繳納57萬元，尚欠繳45萬元。2003年、2004年和2005年近三個納稅年度，各只有一次申報稅款記錄，其他申報都是零申報，且其開發(fā)的B賓館項目，從未申報繳納

3、稅款。二是到房產管理部門了解銷售登記情況。發(fā)現該公司開發(fā)的三個項目基本已銷售，但多數未辦理產權登記相關手續(xù)。檢查人員初步認為該公司有偷稅現象，迅速成立專案組，全面負責本案的查處。 （二）檢查具體方法 1.賬面檢查，發(fā)現疑點 檢查人員在履行了相關的法定程序后，對納稅人的有關賬簿和憑證進行了檢查。通過檢查發(fā)現，該公司會計科目設計不全、會計賬簿登記不實、賬表勾稽關系不平、會計憑證裝訂不齊。針對這種情況，專案組決定抓住時機，報經市局局長批準后，實施調賬檢查。2006年3月28日，專案組調取了該公司2000年6月至2005年12月的記賬憑證、會計賬簿以及部分售房合同等資料。 檢查人員按工作內容分

4、成兩個小組，一組負責賬面收入、預收款憑據記賬聯的金額、號碼和售房合同中的面積、單價、金額等資料電腦錄入，并進行對比分析；另一組負責到產權登記部門、購房對象等進行項目銷售情況和房源情況的外圍調查。通過對賬面收入、收款憑據的分析和房產項目的銷售、收款、合同的比較，發(fā)現三個疑點：一是入賬的收款憑據記賬聯缺號；二是收款憑據記賬聯金額與售房合同中的金額有差異；三是部分實際已售房但未發(fā)現銷售合同，并且這部分銷售房屋在賬簿中沒有收入記錄。 2.詢問調查，外圍取證 根據三個疑點，專案組初步認為舉報人的舉報內容基本屬實。經過研究，專案組決定對該公司財務人員、法定代表人分別進行詢問。 檢查人員首先對該公司會

5、計人員進行詢問，請她解釋賬上的三個疑點問題。會計人員反映：公司自開業(yè)以來，已換了兩任會計，第一任會計已在一年多前辭職，現不知去向，以前會計上如何進行賬務處理她不清楚。公司按揭銷售的房屋有兩種情況，一種是真實的銷售，取得銀行按揭款會計上做“預收賬款”處理；另一種是借親友、及公司員工的名義銷售，實際并沒有真正實現銷售，取得的銀行按揭款會計上做“長期借款”處理?，F會計上賬務處理是出納給多少發(fā)票會計做多少賬，向稅務機關申報納稅時聽從法人代表的安排，其他的情況就不知道。檢查人員通過第一次對會計人員的詢問后發(fā)現，要取得案件突破，關鍵是要突破法人代表。 當檢查人員找公司法人代表進行詢問時，法人首先將責任推

6、到前任會計身上。但經過檢查人員的擺事實、講道理，耐心宣傳，最后在事實面前，法人交待，公司另有一本代收水電費賬，記錄了部分售房尾款收入。專案組獲得這一重要線索后，及時調取了該公司收款票據存根和代收水電費賬簿，同時，責成該公司限期提供所有售房合同。 專案組將調取的收款憑據存根聯號碼、金額和代收水電費賬簿中收款憑據記賬聯號碼、金額電腦錄入后，與錄入的該公司賬面情況合并進行對比分析，發(fā)現憑據存根、賬面收入、售房合同三者還多處不一致，與其房屋銷售廣告、房屋平面圖上標示的房源相比，還有部分店面銷售合同、收入未如實提供。 專案組在進行詢問、實地核查的同時，展開了外圍詳細調查。到城建規(guī)劃部門調取了《房屋規(guī)

7、劃許可證》和《驗收合格證》；到購房戶了解購房付款和付款票據取得情況；到房管部門查閱了該公司銷售房產辦理產權證的情況等，發(fā)現該公司A花園“五號樓”11個店鋪已辦理了產權證，取得售房款93萬元，而在該公司賬簿上沒有記錄。 專案組再次對公司財務人員和法定代表人進行詢問。通過講事實、政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司開發(fā)的C大廈其中一部分房屋銷售款由另一合作股東直接收取，沒有進入公司賬，但房產證由公司統(tǒng)一辦理；除了部分自用店面外，還有一部分已辦理了銀行按揭銷售。財務人員交待：部分借用他人身份證辦的假按揭銷售房產，實際并未銷售，所以取得銀行按揭款記入“長期借款”和“其他應付款”科目，未作“銷

8、售收入”處理。 專案組立即到辦理按揭的銀行進行調查，通過按揭銀行的貸款記錄，獲取了該公司賬外更多的收入。同時，通過對該公司辦公室人員的調查，獲取了該公司最后的售房明細表和全部售房合同，并再一次對該公司法定代表人進行了詢問，最后，專案組又查獲了9本收款憑據。在收集大量證據的基礎上，將另一合作股東自售房合同、收款收據進行歸集統(tǒng)計，查清了該公司偷稅的全部事實。 稽查局對該公司涉稅一案研究后，認為此案事實清楚，涉案金額較大，并且納稅人有主觀故意行為，應提交稅務案件審理委員會審理。 （三）檢查中遇到的困難和阻力及相關證據的認定 1．檢查取證難 由于該公司設有二套賬，有主觀偷稅行為，在接受稅務檢

9、查過程中，存在嚴重的抵觸情緒，不如實提供房產銷售已開具發(fā)票、預收款收據、收款憑據、轉讓合同等有關資料，導致專案組在辦案過程中經常處于進展緩慢的境地。檢查人員從分析賬簿原始憑證和售房合同入手，結合外圍調查取證、現場檢查，抽絲剝繭，并耐心細致地宣傳解釋，該公司在事實面前才不得不提供第二套賬，并且像“擠牙膏”一樣逐步提供有關資料，最后才得以查清該公司全部的偷稅事實， 2．文書送達難 該公司法人代表面對稅務部門的詢問三緘其口，在檢查人員掌握其偷稅證據后，不得不如實交待兩套賬，但由于其還存在僥幸心理，對檢查人員的取證處處不予配合，使得案件的查處十分艱難。最后一次通知法人代表接受詢問，法人代表也以種種

10、理由拒不到場，后來對稅務文書《送達回證》也拒絕簽收。為此，稽查局提請公安機關提前介入，爭取了公安機關的支持配合。公安機關及時派出2名干警協(xié)助調查，公安人員負責傳喚被詢問人員，并協(xié)助收集有關證據；在稅務文書《送達回證》拒絕簽收的情況下，公安人員請其他人作為見證人證明文書已送達，迫使公司法人代表接受稅務文書，保證了案件的順利結案。 3．核實收入難 雖然該公司開發(fā)了三個房產項目，但由于都是分別銷售，如B賓館屬于產權式賓館，按間銷售，因此，核對工作量十分巨大。專案組對每次獲取的售房信息進行錄入核對，其結果對案件的查處都有重要影響，再加上涉及稅額較大，認定實現收入工作客觀上延長了查處時間。檢查人員采

11、取查實一筆請該公司財務人員和法人代表核對一筆的辦法，及時固定證據。與此同時，為提高查處質量和效率，檢查人員請審理人員提前對《稽查底稿》進行審核，加快了案件的查處和審理進度。 三、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 通過近四個月的內查外調，專案組徹底查清了該公司開發(fā)的三個房產項目從2000年到2005年度收入情況及隱瞞收入少繳稅收情況。其中：①采用虛假納稅申報手段，少申報賬面銷售不動產應稅收入（含預收售房款）979.2萬元；②設立賬外賬少列收入（含預收售房款、銀行按揭、售房現款）1257.5萬元，未進行納稅申報；③在賬簿上少列售房收入（取得銀行按揭款掛“長期借款”賬戶553.5萬

12、元、掛“其它應付款”賬戶91.8萬元）645.3萬元；④簽訂銷售不動產合同170份，金額2845.7萬元，啟用賬簿12本,應繳印花稅0.8萬元，已申報繳納印花稅0.2萬元。 根據稅收政策規(guī)定計算以上問題，該公司共少繳地方稅費267.9萬元。其中少繳營業(yè)稅146.3萬元、城市維護建設稅10.2萬元、教育費附加4.4萬元、企業(yè)所得稅77.9萬元、土地增值稅28.5萬元、印花稅0.6萬元。 （二）處理結果 1．根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條第一款、第四條、《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條、第三條、《國務院關于

13、教育費附加征收問題的緊急通知》第一條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條及其《實施細則》第二條、第五條、第六條、第十六條、《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第七條以及原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條、現行《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規(guī)定，追繳該公司營業(yè)稅146.3萬元、城市維護建設稅10.2萬元、教育費附加4.4萬元、企業(yè)所得稅77.9萬元、土地增值稅28.5萬元、印花稅0.6萬元。 2.根據原《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十條和現行《中華人民共和國稅收征收

14、管理法》第三十二條的規(guī)定，加收滯納金79.1萬元。 3．根據原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條和現行《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款、第八十六條規(guī)定，對少繳的營業(yè)稅、城市建設維護稅、企業(yè)所得稅定性為偷稅，處以罰款234.4萬元。 4、根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款、《國家稅務總局關于印花稅違章處罰有關問題的通知》的規(guī)定，對少繳的印花稅處以一倍罰款0.6萬元。 鑒于該公司的偷稅行為已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一款的規(guī)定，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十七條和國務院《行政執(zhí)法機關移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條及有關規(guī)定

15、，將該公司移送司法機關追究刑事責任。 由于公司開發(fā)的B賓館是產權式酒店，投資成本過大、債務過多，賓館自開業(yè)以來一直處于虧損狀態(tài)，多位債權人已向法院起訴要求公司償付債務。法院受理后，已在清理公司債權、債務，準備對公司進行破產并拍賣B賓館。公安機關受理此案后進行立案查處，并已向法院申請在拍賣B賓館時協(xié)助執(zhí)行稽查稅款、滯納金和罰款的入庫。 四、案件分析 （一）查處本案的認識及體會 本案中，專案組抓住時機，采用內查外調多種辦法，及時發(fā)現納稅人隱瞞收入偷稅情況，直到最后移送公安機關偵查處理。主要抓住了以下四個關鍵環(huán)節(jié)： 1.抓住了舉報案源的立案環(huán)節(jié) 稽查局收到舉報人舉報后，通過查前預案準備，

16、敏銳地分析出這個案件可能是一個重大偷稅案件，迅速成立了專案組，調集了精干力量，集中精力查處此案。 2.抓住了重大案件的詢問環(huán)節(jié) 專案組在納稅人的收款憑據的記賬聯、存根聯、售房合同等對比分析中發(fā)現該公司有偷稅情況后，先后三次對其法定代表人進行了詢問，終于使其在事實面前提供了賬外賬、收款票據以及售房合同，從而為案件的查處找到了突破口。 3.抓住了有效證據的收集環(huán)節(jié) 專案組首先向征收、管理部門收集了納稅人申報、繳納稅款的有關證據；其次從按揭銀行、房管部門、規(guī)劃設計審批部門等單位入手，收集了納稅人辦理銀行按揭、產權過戶、房源分布等證據；最后對本案查處中收集的證據進行了仔細的甄別，從中找到了最有

17、價值的案件證據。 4.抓住了重大案件的處理環(huán)節(jié) 專案組在掌握充分證據的基礎上，運用合法程序，依據國家稅收法律、法規(guī)，補征了少繳稅款，對偷稅給予了一倍的罰款，同時，根據納稅人偷稅情節(jié)，及時移送公安機關偵查，使這一重大稅務案件的查處圓滿結束。 （二）工作建議 1.征管部門對零申報項目要及時反饋 一是征收部門要對納稅人按期申報的數據與財務報表數據進行審核，及時發(fā)現表與表之間的邏輯錯誤；二是要做好納稅申報提醒服務，切實提高納稅服務水平；三是要密切關注納稅人申報異?，F象，對納稅申報數據異常及零申報等情況及時與管理部門溝通，防止出現人為零申報行為的發(fā)生。 2.要切實落實稅收管理員制度 稅源監(jiān)

18、控是稅收管理員制度的重要工作。稅收管理員要切實負起稅源管理職責，加強與有關部門的信息共享，嚴密監(jiān)控房地產開發(fā)項目進展情況，對房地產銷售情況，要按期開展巡查巡管工作，促使納稅人按期足額申報稅款，實現稅源的精細化、科學化管理。 3.要有重點地開展納稅評估 納稅評估是稅務部門對納稅人納稅申報的真實性、準確性做出定性和定量判斷，并采取進一步征管措施的管理行為。稅源管理部門對房地產開發(fā)行業(yè)要切實加強評估工作。一是要注意收集房地產行業(yè)的生產經營信息，科學設置評估預警值；二是要運用評估指標預警值，準確篩選評估對象；三是要通過納稅評估程序，及時發(fā)現納稅人存在的涉稅問題，最大限度地避免稅收流失，努力營造良好

19、、和諧的征納環(huán)境。 4.要加強部門協(xié)作，堅持聯合辦案制度 一是要強化稅務系統(tǒng)內部征、管、查聯動機制，實現信息資源共享，形成合力；二是要加強與國稅稽查部門的協(xié)作與配合，逐步建立重大案件聯合檢查、復雜案件會審、典型案件定期交流分析、情報交換制度。三是要建立稅警之間穩(wěn)定、緊密的合作機制，理順公安介入時機和案件移送等問題，發(fā)揮各自優(yōu)勢，突破地稅稽查調查取證難這一難題，力求案件查深查透。 思考題 1．在房地產案件查處過程中，應從哪些有關部門獲得相關證據？ 2．對重大案件查處，如何加強部門協(xié)作，實現聯合辦案？ 考試練習題 1.稅務機關對納稅人欠稅經責令后仍逾期不繳的，如何處罰？ 2．行政機

20、關違反《行政執(zhí)法機關移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》，逾期不將案件移送公安機關或應移送不移送的，如何處理？ 3-2 某房地產公司隱匿收入偷稅案 本案特點：本案房地產企業(yè)財務制度較為健全，稅務檢查人員注重房地產開發(fā)基礎數據分析比對，運用“解剖式”方式檢查，從而發(fā)現納稅人設置兩套賬隱匿收入的違法事實。本案對行業(yè)性稅收檢查具有參考價值。 一、案件背景情況 （一）案件來源 2007年1月20日，某市地方稅務局稽查局（以下簡稱稽查局）收到一封群眾舉報信，反映某房地產開發(fā)公司有銷售收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為。針對舉報信和舉報材料反映的內容，稽查局領導按規(guī)定將該公司列入了檢查計劃。 （二）納

21、稅人基本情況 某房地產開發(fā)有限公司成立于2003年12月，是由集體企業(yè)改制而成，股東全部為自然人，注冊資本5000萬元。具有國家二級房地產開發(fā)資質。公司成立以來，在市內黃金地段，先后成功開發(fā)了“A花園”和“B新城”兩個比較有影響力的高檔住宅小區(qū)和兩座正在施工中的豪華寫字樓，其中兩個住宅小區(qū)已經開發(fā)完畢，賬面上體現全部銷售完畢。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預案 舉報人舉報該公司存在收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為，但沒有提供具體的線索和相關證據，舉報人堅稱，如果稅務機關不查處，還要繼續(xù)向上一級稅務機關舉報?；榫诸I導對此高度重視，召集有關人員專門召開會議，進行了細致研究和周密部署

22、，并成立了由一名副局長為組長，五名稽查業(yè)務骨干為成員的專案小組。根據會議部署，檢查小組制定了詳細的檢查計劃和實施方案。 （二）檢查具體方法 檢查人員經過初步查看征管資料和外部調查，了解到某房地產公司生產經營管理較規(guī)范，財務核算制度健全，財務人員對會計和稅收業(yè)務知識也比較熟悉，該單位2005年被市政府評為“納稅百強單位”。面對這些情況，檢查人員有些猶豫：到底是舉報人出于個人目的惡意報復，還是該單位偷稅手段隱蔽。為穩(wěn)妥起見，報經領導批準，決定以房地產行業(yè)稅收專項檢查的名義，正常調取該單位2004-2006年的賬務資料進行檢查。 根據檢查計劃，檢查人員打破“就賬查賬”的常規(guī)檢查方法，采取全

23、面檢查與重點檢查、賬面檢查與實地檢查相結合的方法，以營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅為重點檢查稅種，以商品房開發(fā)面積、銷售價格及售房收入為重點檢查項目，對該單位進行“解剖式”檢查。 1.核對賬務資料 檢查人員分成兩個小組，第一組檢查人員，把“A花園”和“B新城”兩個小區(qū)的征用土地費用、建筑安裝成本、配套費、商品房開發(fā)面積、商品房銷售面積、商品房銷售數量、銷售收入等內容進行了詳細的統(tǒng)計和核查，并制成電子表格進行歸類分析，進而全面掌握企業(yè)賬面開發(fā)經營成本、收入和地方稅收申報繳納等情況。同時，第二組檢查人員從公司的“工程資料賬”方面入手，責令該單位提供以下經營管理資料：土地征用協(xié)議、土地使用證、規(guī)

24、劃設計平面圖、建筑施工合同、工程竣工驗收報告、工程決算書、房屋測繪報告、商品房預售許可證、銷售臺賬、銷售合同等。分小區(qū)、分樓盤，分年份，把公司成立以來所有的商品房開發(fā)面積、竣工驗收面積、可銷售面積、銷售價格、預收款項、銷售收入等項目進行了認真細致的檢查和統(tǒng)計。經過20多天緊張有序的工作，第一組檢查人員初步的檢查結果是：該單位除了賬面一部分房款用自制內部收據代替發(fā)票入賬和少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅65400元外，沒有發(fā)現舉報人所說的收入不入賬問題。該單位賬務處理比較規(guī)范完整，賬面上的銷售面積、銷售價格、銷售收入、銷售利潤等都比較符合邏輯關系。該公司對查出的上述問題予以認可。 2.進一步檢查工程資料

25、 檢查人員沒有輕信對賬面的檢查結論，而是繼續(xù)對該單位“工程資料賬”進行檢查。根據工程設計圖紙、工程決算書、工程竣工驗收報告和預售許可證等資料，逐一統(tǒng)計了每個小區(qū)、每個樓盤的建筑工程決算面積、可供銷售的面積。根據企業(yè)提供的商品房銷售合同，逐一統(tǒng)計出了全部的銷售面積，包括主房、配房、閣樓和停車位等各部分面積。20多天后，第二檢查小組的有關統(tǒng)計和檢查數據資料終于出來了。經過對第一小組與第二小組取得的資料匯總對比分析，“A花園”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為157296平方米，財務賬面上實際銷售的面積為148796平方米，存在約7050平方米的差額。“B新城”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為1254

26、10平方米，財務賬面上實際銷售的面積為120430平方米，存在約4980平方米的差額。即截止2006年12月31日，該公司賬面上應該還有約12030平方米的開發(fā)產品，但實際上，該公司賬面上兩個住宅小區(qū)的“開發(fā)產品”、“開發(fā)成本”期末均無余額，開發(fā)產品即商品房已經全部銷售完畢。 3.實地調查核實 在與企業(yè)財務人員核實上述情況時，他們一口否認存在差額的事實，一會兒說是商品房銷售合同上的面積不準確，一會兒又說是檢查人員的統(tǒng)計錯誤造成的。為確保數據萬無一失，一組檢查人員又加班加點對有關資料重新核對了一遍，也沒有發(fā)現統(tǒng)計錯誤。另一組檢查人員又先后去了建設局、房產管理局、規(guī)劃局等單位進行了外圍調查取證

27、，調出了與該公司工程開發(fā)施工有關的工程決算書、工程竣工驗收報告、商品房預售許可證和商品房銷售合同等關鍵性外部證據資料。經比對，有關內容與企業(yè)提供的原始資料內容是一致的，此舉進一步鞏固了檢查證據資料，尤其是房屋銷售面積的證據。那兩組統(tǒng)計面積為什么會出現如此大的差額呢？問題是不是就出在這差額上呢？針對決算面積與實際銷售面積存在差額的這一重大疑點，面對財務人員拒不承認差額事實和推諉的狀況，檢查人員積極做好財務人員的思想工作，先后五次到兩個小區(qū)的現場查看。通過對每個小區(qū)，每個樓盤的逐一核對，最后終于發(fā)現了面積存在差額的原因，該公司故意隱匿開發(fā)產品和銷售不入賬等違法事實逐步浮出水面。原來，“A花園”小區(qū)

28、的面積差額原因在于地下停車位。該小區(qū)的地下停車場決算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準規(guī)劃出了555個停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務賬“開發(fā)產品-停車位”實際入賬只有366個計10980平方米，差額即實際少入賬“開發(fā)產品-停車位”189個計5670平方米。“B新城”的面積差額源自沿街商用房，該小區(qū)的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財務“開發(fā)產品-沿街商用房”實際入賬只有20380平方米，差額即實際少入賬“開發(fā)產品-沿街商用房”4980平方米。其中，無償撥付給下屬單位-某物業(yè)公司1580平方米，用作辦公場所，剩余3400平方米全部銷售。 在鐵的事實和證

29、據面前，企業(yè)財務人員和負責人不得不承認了隱匿開發(fā)產品和售房收入的事實。原來，該公司財務人員根據企業(yè)法定代表人的安排，為了達到少繳稅款的目的，對納稅事項進行了“籌劃”：建立一套真實的所謂“管理會計賬”，用于企業(yè)內部生產經營管理。建一套“財務賬”，用于報稅等應付稅務機關。財務人員根據以往稅務機關“就賬查賬”的檢查方式，打起“工程大、住戶多、施工和銷售時間長”的擦邊球，利用小區(qū)沿街商用房和停車位在規(guī)劃數量上不確定的漏洞，把財務賬上的“成本、產品、收入”等各種勾稽關系處理協(xié)調的情況下，把開發(fā)產品—地下停車位和沿街商用房的其中一部分不反映在財務賬上，以達到隱匿收入偷逃稅的目的。在實地調查過程中，檢查人員

30、還通過采取抽樣調查的方式，通過走訪住戶、電話咨詢等途徑，對住房、地下停車位和沿街商用房的銷售價格、銷售面積和銷售時間等情況進行了調查取證，進一步固定了有關證據。 （三）檢查中遇到的困難和阻力及相關證據的認定 1．納稅人不配合 該公司財務人員熟悉財務稅收知識，法定代表人又是人大代表,因此,他們在檢查初期能積極配合檢查，提供有關涉稅資料，在賬面檢查結果出來時，也認可檢查結果。但隨著檢查人員對“工程資料賬”深入檢查時，財務人員的態(tài)度就發(fā)生了變化，對檢查人員不再配合，財務人員相互推諉甚至逃避、阻撓檢查。法定代表人找市局領導“反映情況”，歪曲“檢查人員在無事生非，故意找毛病”。面對種種壓力，在各級

31、領導的支持下，檢查人員邊做納稅人的思想工作，邊按計劃繼續(xù)檢查下去。最后在鐵的證據面前，納稅人終于承認了違法事實。 2.檢查難度大 該單位偷稅的手段隱蔽，正常的“就賬查賬”檢查方式無法發(fā)現違法問題，這需要檢查人員對其生產經營情況進行全面的“解剖式”檢查。這種檢查方式，檢查時間長，耗費大量的人力、物力和精力，納稅人的經營資料繁瑣，復雜，量大，需要檢查人員進行認真的梳理、歸類和統(tǒng)計，有的還需要去外單位調查取證，容易引起納稅人的不滿，這需要檢查人員具備處理各種復雜矛盾和關系的能力。 三 、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 經檢查核實，某房地產開發(fā)公司主要采取設置真假兩套賬方式，隱

32、匿部分開發(fā)產品從而隱匿銷售收入，進行虛假納稅申報，偷逃國家稅款。具體作案手段是：該單位財務人員按照正常的企業(yè)內部財務和經營管理制度，建立了一套全面真實反映企業(yè)開發(fā)成本、開發(fā)產品和售房收入的“管理會計賬”，用于內部經營管理。同時又建立了一套成本、費用真實，但產品、收入不真實的“財務賬”，用于向稅務機關申報納稅，達到偷稅目的。經檢查認定，該單位主要存在以下違法事實： 1．隱匿收入偷逃稅 公司開發(fā)建設的“A花園”小區(qū)的地下停車場決算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準，劃出了555個停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務賬實際入賬只有366個計10980平方米，實際少入賬停車位

33、189個計5670平方米。該部分車位全部銷售完畢，平均售價每平方米2150元，與市場價格基本相近，視同計稅價格，共計在賬簿上少列收入1219萬元。 該單位開發(fā)建設的“B新城”小區(qū)中的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財務賬沿街商用房實際入賬只有20380平方米，實際少入賬沿街商用房4980平方米。其中，無償撥付給下屬法人單位1580平方米，剩余3400平方米全部銷售。根據該單位提供的賬外資料，該部分沿街商用房的平均售價每平方米4250元，與市場價格基本相近，視同計稅價格，共計在賬簿上少列收入2116.5萬元。 同時發(fā)現，該單位采用進行虛假的納稅申報手段，少繳納土地增值稅42.5

34、萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅6.5萬元。 2．未按規(guī)定開具發(fā)票 公司在預售和銷售商品房時向客戶開具自制的收款收據，并且沒有全部入賬，共使用收據12本，開具金額6523萬元。根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條第（十一）項的規(guī)定，屬于未按規(guī)定開具發(fā)票行為。 （二）處理結果 經稅務案件審理委員會審理，稅務機關依法作出如下處理： 1．根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條第一款、第四條、《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條、第三條、《國務院關于教育費附加征收問題的緊急

35、通知》第一條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、第五條、第六條、第七條《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》第二條、第三條以及《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條、六十三條第一款規(guī)定，追繳該公司少繳營業(yè)稅166.7萬元、企業(yè)所得稅82萬元、土地增值稅42.5萬元、城市維護建設稅11.7萬元和教育費附加5萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅6.5萬元，并同時對少繳納稅款按規(guī)定加收滯納金。 2．根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款規(guī)定，對該公司采取“偽造賬簿、記賬憑證”、“虛假納稅申報” 、“在賬簿

36、上少列收入”等手段，少繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，定性為偷稅，處少繳納稅款一倍罰款。 3．根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條以及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條第（十一）項的規(guī)定，對未按規(guī)定開具發(fā)票的行為處以一萬元的罰款。 四、案件分析 （一）查處本案的認識及體會 1.注重房地產開發(fā)基礎資料收集分析 與其它大量不規(guī)范的房地產企業(yè)相比，某房地產公司的財務核算比較規(guī)范，如果僅僅按常規(guī)的方法進行賬面檢查，根本無法發(fā)現該公司存在的隱匿開發(fā)產品問題。針對這種情況，檢查人員側重了基礎數據的收集分析，并結合實地檢查，從源頭入手，先

37、后多次深入現場查看，才發(fā)現并查清了隱匿地下車位和沿街商業(yè)用房等賬外涉稅違法問題。 2.注重實地調查 利用開發(fā)小區(qū)沿街商用房和停車位在規(guī)劃數量上不確定的因素，隱匿收入進行偷逃稅現象，在房地產行業(yè)有著一定代表性。由于車位和商用房具體面積、數量在規(guī)劃上沒有明確，所以很容易讓開發(fā)商做鉆空子，如T公司就只是把銷售的部分車位和沿街房作了賬務收入處理。如果不進行銷售面積與決算面積等基礎數據的收集分析、不進行實地調查和賬物核實，無法掌握真實的開發(fā)產品的數量和銷售情況，也就發(fā)現不了這一違法事實。 3.注重外圍調查 本案的成功查處，得益于采取了全面細致的“解剖式”檢查。在案件檢查中，檢查人員突破了地稅部門

38、孤軍作戰(zhàn)的局面，先后得到了房產管理局、規(guī)劃局、建設局、土地局等部門的鼎力配合和支持，為提供和固定證據提供了有利保障。該案件的成功查處，在檢查房地產行業(yè)稅收方面具有重要的意義，也對提升房地產行業(yè)稅收管理水平有著重要的借鑒。2007年下半年，該市地方稅務局在全系統(tǒng)房地產行業(yè)稅收管理和稽查方面，全面推廣了該方法，取得了顯著成績，使全市房地產行業(yè)稅收管理水平上了一個新臺階。 4.注重行業(yè)特點檢查 近年來，隨著稅收管理的規(guī)范和企業(yè)財務人員的業(yè)務提高，納稅人的財務管理也越來越規(guī)范，偷稅的手段也越來越隱蔽，這就需要檢查人員在檢查方式上需要創(chuàng)新，積極探索和尋找符合行業(yè)經營特點的檢查方法和思路。 （二）

39、工作建議 1.充分利用和完善綜合治稅平臺，加強稅源動態(tài)監(jiān)控 充分發(fā)揮社會綜合治稅的網絡功能，加強與國土局、規(guī)劃局、房產局和建設局等部門的信息交流和溝通，從源頭上及時了解、掌握房地產開發(fā)企業(yè)的開業(yè)登記、土地征用、工程規(guī)劃、工程施工、竣工驗收和房屋銷售等開發(fā)經營狀況，并建立健全房地產行業(yè)的基礎信息臺賬，及時了解房地產公司的開業(yè)登記、土地征用、工程施工和房屋銷售等第一手資料，進一步加強稅源動態(tài)監(jiān)控。 2.加強對納稅人的賬務、涉稅資料的管理 在日常稅源管理中，加強對納稅人的賬簿、憑證管理，尤其是與涉稅有關的用于經營管理的原始資料的管理，如建立健全保管賬、領料單等，從而確保財務資料的真實、完整、

40、準確。 3．創(chuàng)新稽查思路和方法，嚴厲打擊偷逃稅行為 借鑒和完善本案“解剖式”檢查思路，在工作中研究、探討符合行業(yè)特點的檢查方法，查找納稅人偷稅的途徑、方式和證據，通過規(guī)范、細致、全面的專項檢查，加大對房地產、建筑等行業(yè)的偷逃稅行為的打擊力度，以達到“以查促管”的目的，進一步規(guī)范行業(yè)稅收秩序。 思考題 1．你認為本案件在查處房地產行業(yè)中有哪些經驗值得學習和借鑒？ 2．請試用本案檢查房地產業(yè)的思路和方法，提出模擬檢查建筑行業(yè)的方法和步驟。 考試練習題 1．舉報的形式有哪幾種？ 2．納稅人哪些情況屬于逃避、拒絕、阻撓稅務機關檢查的行為？ 3-3 某

41、墓園隱匿收入偷稅案 本案特點：本案稅務機關在對墓園行業(yè)檢查中，查前準備充分、預案制定周密，聯合公安機關辦案方法得當，講究策略，取證過程簡捷，對檢查同類行業(yè)有一定的參考價值。 一、案件背景情況 （一）案件來源 2006年5月8日，某省地稅局稽查局（以下簡稱稽查局）接到群眾舉報，反映某墓園從1996年～2003年存在大量隱匿墓地銷售收入的問題，金額高達數千萬元。由于被舉報人社會背景復雜，經營項目比較特殊，涉嫌偷稅數額較大，稽查局向省公安廳經偵總隊進行了全面案情通報，商請公安機關提前介入聯合查辦此案。 （二）納稅人基本情況 某墓園于1996年注冊成立，注冊資本532萬元。該單位經營性

42、質為有限責任公司，非政府民政性經營墓園，經營地址遠離城區(qū)。經營范圍：石雕、骨灰公墓、花卉種植。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預案 稽查局和省公安廳經偵總隊領導對這起群眾舉報案件高度重視，專門召開聯席辦公會議，共同做出工作部署： 1.共同選派精干人員組成聯合專案組，由稽查局一名副局長和省公安廳經偵總隊一名副總隊長具體負責。 2.聯合專案組各司其職，全面收集整理企業(yè)稅收征管資料，進行動態(tài)和靜態(tài)分析。 3.先行開展外圍調查取證，然后從現有賬簿憑證入手進行偵查、檢查。 （二）檢查具體方法 1．實地摸查 根據舉報線索，檢查人員了解到，該墓園經理楊某的父親曾在省直機關某單位擔任過領

43、導職務，后下海經商，有一定的社會背景，如果正面接觸會給檢查工作帶來一定的壓力和不便。經分析研究決定，先由稅務機關實施檢查，公安機關提前協(xié)助配合，從外圍對該墓園的經營情況進行調查，根據初查情況再適當增加辦案力量。 檢查人員以購買墓地為名，對該墓地的整體情況進行調查了解。銷售人員把墓園的情況做了簡要的介紹：該墓園占地約18公頃，主要墓型有屏壁式、中式、歐式、自由式四種，相應的墓園分為四個區(qū)。從1996年開始開發(fā)并陸續(xù)對外銷售，每一種墓區(qū)按開發(fā)先后又分為A、B、C、D、E、F六個小區(qū)。墓地小的一個不到2平方米，大的則達到100平方米左右。每種墓區(qū)每年的銷售價格不一，以2005年為例，屏壁式墓型的銷

44、售價為每平米3000元至5000元；中式墓型的銷售價為每平米8000元至20000元；歐式墓型的銷售均為每平米18000元至50000元；自由式墓型的銷售價格為每平米70000元至800000元。客戶選定墓型后，交款時還要按銷售價的5%一次性交納50年管理費，之后由墓園辦理墓權證，并按墓號建立檔案。 檢查人員對整個墓地情況有了一個初步掌握之后，以選墓型為由讓銷售人員帶領對四個墓區(qū)分別走了一遍，了解各個墓區(qū)的分布、開發(fā)和銷售情況。調查結束后，根據調查情況結合舉報線索，檢查組每兩人一組，分成四個小組，按墓區(qū)劃分任務，每組負責一區(qū)，詳細統(tǒng)計開發(fā)和銷售情況。為了避免打草驚蛇，每次只出動一組，每組隔兩

45、天一次，交替進行。由于墓園位于郊區(qū)的山地上，加之墓園本身的氛圍，每次只有兩人進行調查，在工作的過程中，每個人都承受了巨大的心理壓力。 通過四組同志歷時十五天細致的工作，終于基本摸清了墓園的經營情況，從調查情況看，由于該墓園所處的地理位置和自然風景俱佳，所以墓地銷售情況非常好，存在涉稅問題的可能性極大。 2．突擊調賬 檢查人員根據所掌握的情況，對案情進行了初步分析，將意見和建議分頭向各自領導進行了匯報。經過研究，上級決定立案檢查。在公安機關支持配合下，2006年5月25日，專案組對該墓園實施了聯合檢查。到達墓園后，檢查人員向企業(yè)財務人員出示了執(zhí)法文書和證件，要求配合接受檢查。財務人員以經理

46、不在為由拒絕接受檢查，在公安人員配合下，財務人員不得不與楊某取得聯系。檢查人員向楊某說明身份，說清來意后，楊某以在外有事為由，拒不回來配合檢查，并關閉手機。經向專案組領導請示后，檢查人員向該墓園依法下達了《調取賬簿資料通知書》和調賬清單，把該墓園1996年至2006年的所有賬簿、憑證、報表、納稅申報表、合同檔案及相關資料調入專案組，連夜組織稅務檢查人員按照先期調查所掌握的情況，對其歷年的銷售情況進行核實。 經檢查發(fā)現，專案組先期調查所掌握的銷售數量遠遠多于企業(yè)賬載數量，賬面明顯存在隱瞞收入事實。公安機關根據檢查結果，加大了對財務人員的訊問力度，在鐵的事實面前，墓園會計、出納員承認了墓園經理楊

47、某為了達到少繳稅款的目的，指使兩人設置兩套帳，隱匿經營收入的涉稅違法事實，并交待了另一套賬藏匿在經理辦公室內。據此，檢查專案組整理相關證據，形成報告，提出處理意見后，移交公安機關。公安機關依法對經理辦公室進行搜查，發(fā)現了另一部分賬簿資料，經檢查人員核對，正是該墓園隱匿的“賬外賬”，賬載收入均未向主管稅務機關申報納稅。 數據計算出來后，檢查人員確認了企業(yè)的違法事實。在案件處理過程中，經理一方面不配合檢查，拖延時間；另一方面動用社會關系干擾辦案，企圖逃避稅收責任，但在法律的威懾下，經理最后還是來到專案組接受處理。 三、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 檢查人員經過檢查確認：該墓

48、園從1996年開始開發(fā)公墓，1996年～2003年實際銷售墓地共取得經營收入5866萬元，采取設“賬外賬”的辦法隱匿收入，其中：在“經營收入”科目賬載金額合計為2967萬元，另設“賬外賬”從1996年～2003年共隱匿經營收入2899萬元，這部分金額未向稅務機關申報繳納企業(yè)所得稅。 由于該墓園1996年～2003年的成本、費用有大量“白條子”入賬，按照稅法規(guī)定不能準確核算應納稅所得額，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十五條第一款第四項規(guī)定，專案組對該墓園應納稅額進行了核定。考慮到該墓園實際經營狀況及經營特點，依據其1996年～2003年兩套賬簿記載的相關成本、費

49、用、收入和利潤，以及法定代表人、會計張某的陳述、申辯意見，核定該墓園銷售墓地收入的應稅所得率為30%。，該墓園從1996～2003年在賬簿上少列經營收入共計28990786.99元，經稅務機關核定應補繳企業(yè)所得稅2870087.91元。 （二）處理結果 1．根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第五條及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第四十七條、《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》國稅發(fā)【2000】038號，根據原《征管法》第二十三條第三款、第四十條及現行《征管法》第三十五條第一款第四項、第六十三條第一款規(guī)定，追繳該墓園少繳的企業(yè)所得稅2870087.91元

50、。 2．根據原《征管法》第二十條第二款，現行《征管法》第三十二條規(guī)定，加收滯納金172.067萬元。 3．根據原《征管法》第四十條、現行《征管法》第六十三條第一款、第八十六條的規(guī)定，對該墓園在賬簿上少列收入造成少繳企業(yè)所得稅的行為定性為偷稅，處罰款143萬元 4．鑒于該墓園的偷稅行為已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一款的規(guī)定，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十七條和國務院《行政執(zhí)法機關移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條及有關規(guī)定，將該墓園偷稅案移送司法機關追究刑事責任。 該墓園為求得法律的從輕處理，對該案查補的稅款、滯納金、罰款全部繳納入庫。 四、案例分析 此案的

51、查處，有以下方面的認識和體會： 1．要重視和發(fā)揮群眾舉報在稅務案件查處中的重要作用 本案是經群眾舉報得到的線索，如果沒有舉報，稅務機關較少會對墓地銷售行為進行檢查，因為該行業(yè)畢竟具有一定的特殊性。由此可分析，墓地銷售行業(yè)容易發(fā)生偷逃稅行為，存在稅收流失問題。 2．稅務機關與公安機關進行聯合辦案是本案成功查處的重要保障 墓園開發(fā)基本都是在幽靜偏僻的地方，實施檢查時，執(zhí)法力度非常重要，納稅人一旦銷毀證據將很難查實，因此，對此類案件的檢查最好有公安人員的配合。 3．墓地銷售行業(yè)的應稅所得率需要規(guī)范明確 由于墓地開發(fā)的成本不易核實，許多材料都是“白條”入賬。因此，找出合理依據，確定使納稅人

52、認可的成本非常重要，這是保證確定應稅所得率合理的前提，有利于稅款、納稅金和罰款的核定計算及繳納入庫。 思考題 1．本案的查處，對稅務機關加強經營墓地行業(yè)的稅收管理和檢查有哪些啟示意義？ 2．殯葬行業(yè)的稅收政策是否需要進一步修改完善？哪些方面需要修改完善？ 3.你對本案中稅務機關核定稅款的方法及依據有何認識？ 考試練習題 1．現行稅法對經營性公墓提供的殯葬服務，是否征收營業(yè)稅？ 2．新實施的《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（試行）規(guī)定什么情況下，納稅人應及時向稅務機關申報調整已確定的應納稅額或應稅所得率？ 3-4 某房地產公司虛增供料偷稅案 本案特點：本案稅務機關運用預警指

53、標分析選案，檢查中深入分析建筑成本指標，發(fā)現疑點，調查取證，查實納稅人以甲方供料的名義虛增成本事實，對行業(yè)檢查具有一定的參考價值。 一、案件背景情況 （一）案件來源 根據人工與計算機相結合的選案方式，某房地產開發(fā)有限公司被列入市地稅局稽查局2005年度的地方稅收檢查對象。 （二）納稅人基本情況 某房地產開發(fā)有限公司成立于2001年4月，實收資本1000萬元。經營范圍：房地產開發(fā)、銷售。2005年營業(yè)收入963萬元，營業(yè)成本777萬元，利潤總額38萬元，應納稅所得額為0。2005年度共實現地方各稅42.6萬元。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預案 1．初步分析單位經營狀況。該

54、單位2005年毛利潤率19%，利潤率3.96%，所得貢獻率為0。該企業(yè)的毛利潤率、利潤率都較低，不符合當時的房地產行業(yè)經營情形。檢查重點鎖定在企業(yè)所得稅上，一是看收入的確認是否準確及時；二是看相關成本、費用是否真實，發(fā)票是否合法，是否存在多結轉銷售成本的現象。 2．查詢稅務管理情況。查詢發(fā)現，稅務機關未對該單位進行過納稅評估，自2001年來也未進行過稅務檢查。因此，在檢查過程中，應著重注意納稅人所得稅申報是否符合稅收管理的規(guī)定。 通過分析，確定檢查重點是企業(yè)所得稅，其次是營業(yè)稅及土地增值稅。 （二）檢查具體方法 1．發(fā)現疑點 檢查人員首先全面審核了該公司的會計報表、賬簿、憑證及有關合

55、同、施工許可證等資料，從中了解到：該房地產開發(fā)公司2005年期間主要開發(fā)了1號樓和2號樓項目，該項目從2003年底開工建設，2005年竣工驗收，可售面積5360.12平方米，2005年兩座樓大部分開發(fā)產品已實現銷售，銷售面積3588.64平方米。 在對該企業(yè)2005年的總體情況掌握之后，1號樓和2號樓的開發(fā)成本引起了檢查人員的注意，賬面記載1號樓開發(fā)成本651萬元，2號樓開發(fā)成本680萬元，這意味著1號樓每平方米開發(fā)成本2511.55元，2號樓每平方米開發(fā)成本2457.93平方米，而這其中土地及拆遷補償費只占到了每平方米不到300元。也就是說，退除土地及拆遷補償費，每平方米房地產開發(fā)成本仍高

56、達2100多元，這與2005年建安成本每平方米不足1000元的市場價格相差甚遠，因此，基本可以斷定該企業(yè)肯定存在虛列房地產開發(fā)成本的問題，檢查人員把1號樓和2號樓的開發(fā)成本作為了檢查的重中之重。 2．分析疑點 根據前期確定的檢查重點，檢查人員首先對該房地產開發(fā)企業(yè)1號樓、2號樓項目平均每平方米2483元的開發(fā)成本項目進行了剖析。剖析發(fā)現：1號樓、2號樓項目土地成本、基礎設施費、前期工程費和配套設施費都比較符合實際情況，與同行業(yè)的市場成本價格相差不大，基本不會存在大的問題。問題出現在該項目的建安工程費卻高達每平方米1300多元，這與市地稅局制定的房地產開發(fā)企業(yè)所得稅警戒線指標相差很大。所謂的

57、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅警戒線指標，是指市地稅局針對部分房地產開發(fā)企業(yè)存在建安成本核算不實的情況，根據日常對房地產企業(yè)的檢查和專門調查取得的一些數據資料而制定的房地產企業(yè)建安工程費單位費額警戒線。具體數據如下： 建筑安裝工程平方米造價（參考）指標 單位：元/平方米 結構特征 主要裝修標準 2003年平方米造價 2004年平方米造價 2005年平方米造價 2006年平方米造價 磚混（普通住宅） 普通 550 600 650 720 磚混（商住樓） 普通 650 700 730 760 框架綜合樓 普通 1180 1250 1250 1300

58、 應該說，房地產開發(fā)企業(yè)所得稅警戒線指標對檢查人員開展檢查工作起到了很好的指導和參考作用。對照上表，該房地產開發(fā)企業(yè)１號樓和２號樓屬磚混商住樓結構，2005年每平方米建安成本的警戒線指標是730元。該房地產開發(fā)企業(yè)１號樓和２號樓實際每平方米1300多元的建安成本已遠遠超過了警戒線指標，由此可以斷定該房地產開發(fā)企業(yè)肯定存在虛列建安成本的現象。經過進一步查看１號樓和２號樓的《工程決算書》及甲方供料等成本項目，發(fā)現該房地產開發(fā)企業(yè)虛列建安成本的途徑有兩個：一是虛增甲方供料金額；二是虛列電費。 3．排查疑點 檢查人員發(fā)現，根據１號樓和２號樓的建筑安裝合同規(guī)定，甲方供料的范圍主

59、要是鋼筋、水泥和木材，而這三大材在這兩座樓的供料金額高達600多萬元，這個數值顯然是不正常的。因甲方供料最終都要通過一些購料發(fā)票來入賬，因此檢查人員對該房地產開發(fā)企業(yè)的甲方供料發(fā)票是否真實、合法、有效逐一進行了嚴格的審查。經審查發(fā)現，該企業(yè)供料入賬發(fā)票存在以下問題：①使用了一些通過不正當渠道獲取的假發(fā)票。獲取的假發(fā)票的特征主要體現在：一是發(fā)票紙張與同類真發(fā)票的紙張在紙質上不一樣；二是有的發(fā)票無監(jiān)制章或者無發(fā)票防偽圖案；三是發(fā)票右上方的發(fā)票代碼不正確。②使用了填制不規(guī)范的發(fā)票。反映在發(fā)票字軌號碼與發(fā)票填開時間邏輯關系不一致。如發(fā)票批印時間為2004年，而填開時間卻是2003年及以前年度。同時發(fā)現

60、發(fā)票不是一次復寫，存在“大頭小尾”填開現象。③使用了過期發(fā)票。④存在借用發(fā)票開具現象。經查詢，發(fā)現有些發(fā)票領用單位與發(fā)票開具蓋章單位不一致。該房地產開發(fā)企業(yè)最終通過以上手段虛增1號樓、2號樓甲方供料金額443萬元。 檢查過程中發(fā)現，1號樓列支電費168771.97元，2號樓列支電費174133.37元。檢查人員憑以往的檢查經驗認為，如此高額的電費支出發(fā)生在一個每座樓建筑面積不到3000平方米的項目上很不正常。帶著這個疑問，在納稅人拒不交待事情真相的情況下，檢查人員先后到施工現場進行察看，并到當地供電公司調查了解情況，經調查，該房地產開發(fā)企業(yè)與相鄰的某單位合用一個變壓器，供電公司只就兩個單位的

61、用電總額對該房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。顯然，該房地產開發(fā)企業(yè)把應屬于相鄰某單位的電費也列在了1號樓和2號樓項目上，共虛列電費支出23萬元。 （三）檢查中遇到的困難和阻力及相關證據的認定 1．核實真實用電情況較難 在對該案檢查過程中，該企業(yè)拒不提供開發(fā)的1號樓、2號樓項目用電的真實情況，檢查人員對其下達《稅務事項告知書》后仍不提供相關資料，一直編造各種理由狡辯其電費發(fā)生的合理性。檢查人員于是到施工現場進行察看，除摸清開發(fā)項目周邊環(huán)境及項目供電情況外，仍難以取到該企業(yè)虛列電費的有力證據。于是檢查人員又到當地供電公司了解情況，可供電公司財務人員聲稱并不了解情況，只提供線索說負責該區(qū)域抄電表的人

62、員可能更了解有關情況，但抄表人員并不想提供事情的真相。檢查人員及時向其宣傳有關稅收法律法規(guī)，抄表員最終道出了兩個單位合用一個變壓器的事情真相。在事實面前，該房地產企業(yè)不得不承認其虛列電費的事實，并提供出其實際繳納電費的真實資料。 2．發(fā)票協(xié)查時間較長 對從外地購料取得的不合法發(fā)票的認定目前可行的辦法主要是通過異地發(fā)票協(xié)查的方式進行，而異地發(fā)票協(xié)查方式不但耗費時間長，而且有時并無回復，這樣，一方面拖延了檢查時間，另一方面也增加了對異地不合法發(fā)票的認證難度。 三、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 該房地產公司利用不合法票據編造虛假成本費用項目，在賬簿上多列支出，主要違法事實

63、如下： 1．1號樓成本核算不實及取得單據不合法共列支成本2506100.92元，2號樓成本核算不實及取得單據不合法共列支成本2347169.21元，2005年兩座樓實際共結轉不符合稅法規(guī)定的銷售成本2088432.33元。 2．2005年在“財務費用”列支應計入開發(fā)產品成本的貸款利息35527.5元，當年結轉開發(fā)產品按比例應分攤貸款利息16889.42元，企業(yè)所得稅稅前多列支貸款利息18638.08元。 以上合計應調增應納稅所得額2107070.41元，計算少繳企業(yè)所得稅695333.23元。 （二）處理結果 1．根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第二、三、四、六條及《中華人民

64、共和國稅收征收管理法》第三十二條、第六十三條第一款之規(guī)定，追繳企業(yè)所得稅695333.23元；對滯納企業(yè)所得稅稅款按日加收萬分之五的滯納金；對少繳企業(yè)所得稅處以1倍罰款695333.23元。 2．該單位2005年度偷稅數額695333.23元，占當年應納稅額比例62.7%，已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一款的規(guī)定，根據《征管法》第七十七條和國務院《行政執(zhí)法機關移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條及有關規(guī)定，將該單位移送司法機關追究刑事責任 四、案件分析 （一）查處本案的認識和體會 1．要重視發(fā)票真實性的檢查 本案中,該房地產開發(fā)企業(yè)通過取得大量不合法發(fā)票的手段虛增供料金額,

65、達到偷逃國家稅款的目的，因此，稅務檢查人員應加強對發(fā)票的辨別和審核能力。本案中也正是源于檢查人員對不合法發(fā)票的準確核實,才找到了該納稅人虛增供料金額的違法事實。 2．要善于運用邏輯分析方法檢查 稅務檢查工作離不開科學性分析，稅務檢查人員要善于運用科學、合理的分析方法，及早發(fā)現企業(yè)存在的偷漏稅嫌疑，使檢查工作做到有的放矢，提高檢查質量。 3．稅務檢查工作切忌就賬查賬 在本案中，針對施工電費的檢查，單從賬面上看發(fā)票都是合法的，但如果不進行科學分析,不進行實地落實和了解情況，就很容易把這個問題忽略，從而造成檢查的漏洞。因此，在具體的稽查工作中，既要重賬,又不能唯賬,只有從賬面到實際，從實際到

66、賬面的多次反復，才是辦案的要訣。 （二）工作建議 1．加強專業(yè)知識培訓 目前，部分房地產開發(fā)企業(yè)認為稅務人員不太精通建筑業(yè)和房地產業(yè)的專業(yè)知識，因而編造一些虛假的納稅資料，尤其是編造一些虛假的建筑合同、工程預決算書等資料來達到偷逃國家稅收的目的。針對這種現狀，稅務機構應加強這方面的培訓，學習房地產和建筑專業(yè)知識，提高檢查人員的專業(yè)查賬能力。同時也可有針對性的制定一些行業(yè)警戒線指標,使稅務人員在日常檢查和管理過程中起到借鑒作用,便于更好的開展工作。 2．進一步搞好社會綜合治稅工作 在對房地產開發(fā)企業(yè)的檢查過程中，經常會對一些房地產開發(fā)項目的成本費用的真實性進行核實，有時單從房地產開發(fā)企業(yè)方面落實難度很大，因此稅務機關要加強與建委、國土資源局等相關單位的工作協(xié)調及配合，獲取相關涉稅資料，實現資料共享。 3.做好納稅宣傳輔導 房地產行業(yè)發(fā)展迅速，稅收政策相應變化也比較快，因此，征收管理部門應加強對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收政策宣傳和納稅輔導，強化日常監(jiān)控，防患于未然。 4．建立發(fā)票查詢平臺 在對本案的檢查中涉及對異地開具發(fā)票的審查認定工作，但從目前情況看,有些地區(qū)發(fā)票領購等信息都