物業(yè)問題百問百答

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1、 物業(yè)管理百問百答 1．什么是物業(yè)管理？ 指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對其定義為：“物業(yè)管理就是對業(yè)主、住戶或用戶、客戶（可以統(tǒng)稱為甲方）提供的公共性服務(wù)。特別是那些客戶和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作。” 2．物業(yè)管理公司應(yīng)該向小區(qū)居民提供什么樣的服務(wù)？ 主要有公共性服務(wù)、特約性專項服務(wù)、代辦服務(wù)三大類。 常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括①房屋建筑主體的管理、②房屋設(shè)備、設(shè)施和管

2、理、③環(huán)衛(wèi)管理、④綠化、⑤治安、⑥消防、⑦車輛道路、⑧代辦服務(wù)。 國家建設(shè)部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》： （1）接到住用戶要求維修電話和報修，應(yīng)立即做好登記工作。 （2）家庭水電急修不過夜，對房屋小修等其它問題，應(yīng)自報修時記三 日內(nèi)進(jìn)行。 （3）維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。 （4）維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。 （5）凡屬住戶自費的維修項目，要公開收費標(biāo)準(zhǔn)，不亂收或多收費。 （6）建立維修服務(wù)回訪制度，由住用戶對維修質(zhì)量提出評議。 特約性專項服務(wù)實質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為滿足一部分業(yè)主的需求而提供的服務(wù)，如代購物品、車船票、代人接小孩或

3、提供商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項目。 代辦服務(wù)實質(zhì)上是特約服務(wù)的補(bǔ)充和完善。 3．開發(fā)商能否在售房階段向購房者承諾物業(yè)管理條件？ 大多數(shù)的購房者都非常關(guān)心入住后的物業(yè)管理問題，所以在簽定購房合同時往往會詳細(xì)詢問。開發(fā)商一般都會詳細(xì)說明將來需收取的物業(yè)管理數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，甚至將此內(nèi)容寫進(jìn)購房合同中?？墒强蛻羧胱『?，有時卻發(fā)現(xiàn)實際情況與當(dāng)初開發(fā)商的承諾不盡相同，例如原來說的24小時熱水無法開通、或者原定的物業(yè)管理費卻要漲價等等。 住戶找物業(yè)管理公司詢問，物業(yè)管理公司往往稱自己是依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)收費，開發(fā)商說的不算數(shù)。找開發(fā)商詢問，開發(fā)商則稱，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒有辦法約

4、束。 這種情形，是由于沒有將物業(yè)管理與商品房屋買賣之間的關(guān)系理順而導(dǎo)致的。 物業(yè)管理在我國是個新興的行業(yè)，目前很多開發(fā)商自己直接從事所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理工作，一些地方甚至仍然是企事業(yè)、機(jī)關(guān)的房管科、行政科在從事本單位住宅區(qū)的物業(yè)管理工作，所以關(guān)系較難理順，某些人士甚至認(rèn)為物業(yè)管理就是一種售后服務(wù)。指導(dǎo)思想比較亂，也就容易出問題。 分析上述問題的關(guān)鍵之處有兩點，一是開發(fā)商能不能對物業(yè)管理問題作出承諾，二是對這種承諾引發(fā)的法律后果，開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任。 對于第一個問題，物業(yè)管理與房屋買賣均是兩種獨立的法律關(guān)系。房屋買賣當(dāng)事人一方是開發(fā)商，另一方是購房客戶，兩者間是買賣合同關(guān)系。物業(yè)

5、管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客戶往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但無論如何，不能抹殺這兩種合同關(guān)系的獨立與區(qū)別。而物業(yè)管理費用、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，實際上就是物業(yè)管理法律關(guān)系中的種種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，只能由物業(yè)管理公司予以確立。 在房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議，確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費等事項。然后，開發(fā)商在售樓時，可以對相關(guān)物業(yè)管理問題做出必要的說明、解釋，以便增加該物業(yè)的賣點，同時方便廣大的購房者進(jìn)行綜合的比較、選擇、決定。 但是開發(fā)商不

6、能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當(dāng)處理他人的權(quán)利。開發(fā)商沒有簽定這種條款的主體資格，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽定協(xié)議。 即便如此，開發(fā)商也不能在購房合同中承諾物業(yè)管理條款。因為從法律上講，兩者是獨立承擔(dān)民事責(zé)任的主體，不能互相取代。第二個問題，如果開發(fā)商已經(jīng)就物業(yè)管理問題在合同中具體承諾，那么這種承諾有沒有法律效力？開發(fā)商有沒有什么法律責(zé)任？ 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第71條規(guī)定：“行為人因?qū)π袠I(yè)的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造

7、成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”。依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，對于重大誤解情形，一方有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開始起無效。 同時，我國《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；……有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失……”。 這就是說，如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟(jì)損失，則該客戶可以要求撤銷該購房合同，雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失，例如裝修費等，則可以提出索賠請求。 4．物業(yè)管理費有哪些項目構(gòu)成？有哪幾種定價方式？ 根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒

8、布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費[1996]266號），住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目： （1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； （2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費； （3）綠化管理費； （4）清潔衛(wèi)生費； （5）保安費； （6）辦公費； （7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； （8）法定稅費； 此外，物業(yè)管理費用中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤；對于高檔住宅 小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。 與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種定價形式。 ５．物業(yè)管理

9、公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費是否合理？ 物業(yè)管理費可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理費。 6．業(yè)主公約或物業(yè)管理公約是什么性質(zhì)的文件？ 業(yè)主公約或物業(yè)管理公約在北京統(tǒng)稱為房屋使用管理維修公約。房屋使用管理維修公約（以下簡稱“公約”）是明確業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的契約性文件。公約包括業(yè)主共有財產(chǎn)所有權(quán)的界定與收益權(quán)的分配、業(yè)主委員會的組建與運作方式、物業(yè)管理服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。 公約的設(shè)立一般有兩種方式。一種是在業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會和業(yè)主大會討論確定；另一種是在業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商負(fù)責(zé)起草，開發(fā)

10、商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同簽署承諾書遵守，第一種方式設(shè)立公約，可以最大限度地體現(xiàn)業(yè)主的意愿，業(yè)主也容易接受，但業(yè)主委員會成立前，分散的業(yè)主無法設(shè)立公約，因此，我市公約的設(shè)立基本上采用第二種方式。即：開發(fā)商在辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證之前，應(yīng)起草公約并報市小區(qū)辦核準(zhǔn)。開發(fā)商售物業(yè)的市場準(zhǔn)入證（相當(dāng)于我市頒發(fā)的銷售許可證）。 由此可見，公約核準(zhǔn)制度是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府對房地產(chǎn)行業(yè)管理不可缺少的手段之一。 7．業(yè)主有權(quán)拒簽《房屋使用管理維修公約》嗎？ 《房屋使用管理維修公約》應(yīng)作為購房合同的附件，如對公約不認(rèn)可，就不能購買房屋，否則的話，后期的物業(yè)管理就無法可依。 8．公共樓道可以隨意

11、占用嗎？ 公共樓道屬于公共地方和設(shè)施，根據(jù)建設(shè)部1994年33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和北京市人民政府1995年21號令《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在房屋共用部位亂堆亂放。如產(chǎn)權(quán)人和使用人違反規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告，并有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。 9．公共區(qū)域的照明費如何分?jǐn)偅? 住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由受益人即樓內(nèi)全體

12、人分?jǐn)?。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。 10．物業(yè)管理收費分為幾大類？ 物業(yè)管理服務(wù)收費按性質(zhì)、特點可分為公共性服務(wù)費、公眾代辦性服務(wù)費和特約服務(wù)費。 公共性服務(wù)費，是指為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性服務(wù)的費用。 公眾代辦性服務(wù)費（不包括安裝申請代辦），是指為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人代繳水電費、燃?xì)赓M、有線電視費、電話費、房屋自有部位和自用設(shè)備的修繕等費用。 特約服務(wù)費，是指為滿足房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人專門需要而提供的個別服務(wù)的費用，包括房屋裝修、代購商品、家電維修、住戶室內(nèi)衛(wèi)生打掃等。 11．物業(yè)管理公司

13、與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？ 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實際損失和違約責(zé)任為準(zhǔn)。 綜上所述，物業(yè)管理公司確實無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進(jìn)行管理。 12．物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？ 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。 某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)

14、某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停天然氣的措施，以迫使該住戶及早交款。 該物業(yè)管理公司遂照常此辦理，使得該住戶無法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強(qiáng)烈不滿。 分析這個案例，在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房價款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是責(zé)權(quán)利一致?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享

15、有另外一個法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。 上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商也有權(quán)要求其承擔(dān)這種民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任，甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，也可以打官司。 但如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等。這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實現(xiàn)，而其他人（

16、包括開發(fā)商）則不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。 現(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式迫使住戶按時交款，其實質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利。這顯然是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。 而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。 13．物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？ 北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這

17、樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。 有此物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿而拒絕交費；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容而拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。 這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一有人的合法權(quán)益。 14．業(yè)主家中遭盜賊襲擊，保安是否

18、有權(quán)制止？ 北京某小區(qū)的物業(yè)管理公司聲承諾提供24小時保安服務(wù)，結(jié)果有一天晚上，住戶家里遭盜賊盜竊。住戶發(fā)現(xiàn)后，給小區(qū)保安部打電話，要保安部速來抓小偷。沒想到保安部一口回絕，理由是：小區(qū)保安人員只負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的治安，并制止住戶間打架、斗毆等行為，不負(fù)責(zé)住戶家中的刑事或治安案件。通過這件事，大家不禁要問，所謂“24小時保安”究竟有什么意義呢？小區(qū)的保安的職責(zé)究竟是什么呢？ 這個問題實際上是物業(yè)管理企業(yè)的保安部門究竟有沒有保護(hù)住戶生命、健康、財產(chǎn)安全的義務(wù)的問題。由于沒有相應(yīng)的法規(guī)，我們只能按照現(xiàn)有的法規(guī)推理一下，即把保安與警察、私人保鏢的職責(zé)做一個比較來說明問題。 警察是國家公務(wù)員，

19、其負(fù)有保護(hù)公民生命、健康、財產(chǎn)安全的義務(wù)，這是法定的職責(zé)，不能夠以任何理由不履行或部分不履行。而私人保鏢不同，其義務(wù)完全由其簽定的雇傭合同確定。如果合同僅規(guī)定其負(fù)有部分或有限的義務(wù)，或者雇主存在著一些違約情形，則私人保鏢完成可以不采取保衛(wèi)、救護(hù)雇主的行動。 物業(yè)管理企業(yè)的保安部門則具有警察的某些公益性特點及私人保鏢的契約性特點。保安隸屬于物業(yè)管理企業(yè)，是企業(yè)而不是公務(wù)員，因此“保護(hù)公民生命、健康、財產(chǎn)安全”是他們的服務(wù)內(nèi)容而不是天職，只能由該物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理公約確定，而不會是法定的。 所以，不能簡單地要求保安部門像警察那樣無條件地保衛(wèi)住戶，也不能簡單地認(rèn)同保安部門減輕自己職責(zé)的辯

20、解，而要依據(jù)物業(yè)管理公約來辨明是非對錯。 物業(yè)管理公約是廣大住戶與物業(yè)管理企業(yè)的契約，住戶承擔(dān)交費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。而物業(yè)管理服務(wù)一般均包含保安服務(wù)。如果在物業(yè)管理公約中，明確規(guī)定了保安部門應(yīng)當(dāng)保護(hù)住戶的生命、健康、財產(chǎn)安全，這就是物業(yè)管理企業(yè)合同義務(wù)的一部分，也就形成了保安部門的約定職責(zé)，必須履行。無論住戶是在家中還是在公共區(qū)域受到不法侵害，只要屬于小區(qū)物業(yè)管理范圍，保安就有義務(wù)盡力、盡快地保護(hù)、救助受害住戶，這是其履行合同義務(wù)、職責(zé)的表現(xiàn)。反之，如果合同明確規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)不負(fù)有此種義務(wù)，則保安部門便無此職責(zé)。 15．物業(yè)公司可否代業(yè)主出租房屋？ 物業(yè)管理公司負(fù)

21、責(zé)物業(yè)及其配套設(shè)備設(shè)施的管理和為用戶提供服務(wù)，物業(yè)管理內(nèi)容并不包括租賃服務(wù)。有些業(yè)主由于自身工作忙，所購置的物業(yè)不在居住地，且業(yè)主信息不靈，不了解出租行情等原因，往往將物業(yè)出租交給管理公司負(fù)責(zé)。管理公司為業(yè)主出租物業(yè)不屬管理公司份內(nèi)應(yīng)做的工作，屬為業(yè)主提供的特約服務(wù)，可以收取一定的咨詢服務(wù)費。 管理公司在接受業(yè)主委托、出租物業(yè)前要注意如下幾點： 1）物業(yè)管理公司必須得到業(yè)主出具的書面委托書方可開展物業(yè)出租工 作。委托書應(yīng)列明租金范圍、委托時期、傭金（中介服務(wù)費）數(shù)額 等。 2）管理公司應(yīng)設(shè)身處地替業(yè)主著想，本著為業(yè)主服務(wù)的宗旨，想方設(shè) 法出租業(yè)主委托的物業(yè)。管理公司收取的中介服務(wù)費

22、最好明顯低于 委托中介顧問公司所收取的服務(wù)費。 16．業(yè)主沒有住已買下的房屋，是否可以不交物業(yè)管理費？ 不能不交物業(yè)管理費。管理費是物業(yè)管理綜合服務(wù)收費，無法像室內(nèi)水電費可以按實際使用而計收。況且，物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)公共地方和公用設(shè)施的管理，個別業(yè)主物業(yè)暫時空置時，其室內(nèi)的水電消耗小而交費?。▽嵱媽嵔唬?，可管理公司的運作并未因此而減少工作量，減少其費用支出。所以，業(yè)主沒有住已買下的房屋，仍應(yīng)向管理公司交足物業(yè)管理費。 17．出現(xiàn)緊急情況，物業(yè)公司是否能破門進(jìn)入業(yè)主家中？ 雷小姐住在二樓，三樓的鄰居國慶期間外出。某天，雷小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，意識到三樓鄰居家可能漏水了。她向該樓宇的物業(yè)

23、管理公司反映情況，公司稱：三樓住戶不在家，不能入室檢修。結(jié)果情形越來越糟，雷小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些受損相當(dāng)嚴(yán)重，而物業(yè)管理公司仍然不來維修。雷小姐沒有辦法，打110電話，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開三樓房門入內(nèi)維修，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)的東西也被泡的不成樣子。 對此，雷小姐極為不滿，斥責(zé)物業(yè)管理公司沒有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱，住戶不在家，公司無權(quán)破門而入。后三樓住戶回來后，對于他們破門而入的行為感到很惱火，三方矛盾很大。 這是個比較典型的問題，其實質(zhì)是物業(yè)管理公司緊急避險及免責(zé)問題，由于缺乏法律的調(diào)整，使得當(dāng)事人各方難以達(dá)成共識。 什么是

24、緊急避險呢，就是為了使第三人或本人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。以本案為例，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的財產(chǎn)。在三樓住戶家中無人的情況下，為了減少損害，就必須破門而入修復(fù)三樓水管、水道，但客觀上又會對三樓住戶的門窗、玻璃等財產(chǎn)造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險行為。 緊急避險行為由于其所保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國《民法通則》對此予以認(rèn)可。但是，三樓住戶是無辜的第三人，由于緊急避險而遭受的損失，是否應(yīng)受賠償、如何賠償，卻是個問題。由于我國沒有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，所以，本案中的物業(yè)管理

25、公司生怕惹麻煩而不愿去搶修，也是可以理解的。 對于責(zé)任問題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償”。 從上面的法律規(guī)定可以看出，當(dāng)出現(xiàn)漏水等嚴(yán)重情形時，是可以采取緊急避險行為的，措施得體情況下，無論是物業(yè)管理公司還是二樓住戶，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，三樓的住戶受到了一些財產(chǎn)損失，作為受益人，雷小姐應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓住戶家私的損害，所以該住戶實際上也是受

26、益人之一。因此三樓住戶也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。 另一方面，我們可以看出，作為物業(yè)管理公司而言，工作中，必然會由于特殊原因而對業(yè)主造成一些損害而不應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任，否則誰也干不下去。 無論現(xiàn)在還是將來，物業(yè)管理公司都要依據(jù)物業(yè)管理合同的約定從事物業(yè)管理工作，這就迫使物業(yè)管理公司必須將相關(guān)的免責(zé)條款盡可能詳盡地寫在物業(yè)管理合同中以維護(hù)自己的利益，但又不能走向什么責(zé)任都不承擔(dān)的另一極端。 請注意我國《合同法》第五十三條規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的”，即無論在何種情況下造成的業(yè)主或用戶的人身損害，都是不能免責(zé)的。我們建議將物業(yè)

27、管理公約中的免責(zé)條款約定為：“物業(yè)管理者進(jìn)行如下物業(yè)管理活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任： （1）為救助人命而造成的必要財產(chǎn)損失（比如有人在房間中企圖自殺，物業(yè)管理者為救助人命，不得不破門、破窗而入）； （2）為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失（比如業(yè)主房間內(nèi)漏水、失火又無人在內(nèi)，為不使其造成巨大損失，物業(yè)管理者強(qiáng)行入內(nèi)救治）； （3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失； （4）其他類似上述情況的情形?！? 這樣，看起來好像對物業(yè)管理者多了一些約束或控制，但是實際上，卻明確了其免責(zé)條件，使之具有可操作性，才能從根本上避免糾紛與麻

28、煩。 18．物業(yè)公司是否應(yīng)定期向業(yè)主公開其收支及財務(wù)狀況？ 據(jù)京價（房）字[2000]163號《北京市適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》中第十六條規(guī)定：物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期（每年至少一次）向住戶公布收費收入和支出項目，接受業(yè)主委員會和產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）的監(jiān)督。物業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)實施管理，其管理所需費用的項目，數(shù)額的總括情況已在委托合同中列明，在實際工作中，物業(yè)公司對費用的使用采用預(yù)算制，預(yù)算經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后的具體使用情況應(yīng)定期（年、季）向業(yè)主委員會報送財務(wù)報表，業(yè)主委員會可根據(jù)業(yè)主的要求在適當(dāng)?shù)膱龊弦赃m當(dāng)?shù)男问较驑I(yè)主公布。 19．如因斷電造成業(yè)主家的電器損壞或未保存的電腦資料丟失，物業(yè)公

29、司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？ 一般情況下，因斷電不會造成電器損壞，只會造成電器暫時不能使用，一旦恢復(fù)供電，電器可恢復(fù)使用。特殊情況下，因供電事故造成電器損壞時，需由權(quán)威部門認(rèn)定事故原因，分清事故責(zé)任。若認(rèn)定為物業(yè)公司操作人員的責(zé)任事故，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)。 一般來說，業(yè)主購置的物業(yè)中包括的供電電源不是“不間斷電源”，物業(yè)公司不能做出保障不間斷供電的承諾，因此也不承擔(dān)因斷電造成的未保存的電腦資料丟失的責(zé)任。特殊情況下，若業(yè)主購置的物業(yè)中包括的供電電源為不間斷電源，確因物業(yè)公司在運行、維護(hù)中操作不當(dāng)造成斷電，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 20．業(yè)主入住后能否以房屋質(zhì)量存在問題而拒交物業(yè)管理費？ 現(xiàn)在有不少的小區(qū)

30、，在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題。例如，房屋建筑質(zhì)量有問題，有虛假廣告情形、配套設(shè)施設(shè)備不足或質(zhì)量問題、面積有誤差、房款計算錯誤等等，這此問題往往等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已經(jīng)將樓盤銷售完畢，怎么辦？很多業(yè)主便自發(fā)地以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，廣大業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？ 對于這個問題，其實無論是業(yè)主還是物業(yè)管理公司，現(xiàn)在大都很明白這么一點；物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。 單純從法律關(guān)系看，物業(yè)管理確實與房屋買賣是兩個不同的法律關(guān)系。

31、但在實踐中，這樣的界限有時非常模糊。很多開發(fā)商在營銷的過程中，關(guān)于物業(yè)管理方面進(jìn)行了不少運作與宣傳，給人感覺物業(yè)管理工作很像是這個樓盤的售后服務(wù)工作。 例如，很多開發(fā)商在廣告中，將物業(yè)管理也作為一個賣點，有些在促銷活動中，還將優(yōu)惠、免收物業(yè)管理費作為一種促銷的手段，甚至將物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)的條件、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容等寫入了房屋買賣合同。這就足以使廣大的業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理活動是房屋建設(shè)、銷售的一部分。既然這樣。業(yè)主往往認(rèn)為，自己在入住后的抗?fàn)幃?dāng)然就可以對物業(yè)管理公司來。 實踐中，還有一個現(xiàn)象：由于目前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的不完善，真正市場化競爭與運作、發(fā)展的格局遠(yuǎn)沒有形成，很多物業(yè)管理公司往

32、往極度依靠開發(fā)商，與開發(fā)商有千絲萬縷的關(guān)系。 有些開發(fā)商在蓋完房子后搖身一變，直接成立個物業(yè)管理公司管理自己的樓盤；有些樓盤的開發(fā)商，干脆連物業(yè)管理公司都不成立，就成立自己的物業(yè)管理部提供物業(yè)管理服務(wù)。這些機(jī)構(gòu)的人員、啟動資金等大都是開發(fā)商提供的，有些開發(fā)商則是物業(yè)管理公司的股東。所以有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)收取的物業(yè)管理費還要向開發(fā)商分流一部分。還有一些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是通過開發(fā)商的關(guān)系才得到管理樓盤的業(yè)務(wù)，自然比較聽話。 因此，就有不少的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與開發(fā)商聯(lián)系緊密。在業(yè)主，只能理解為開發(fā)商與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是一回事、一套人馬兩塊牌子。在這一點上，所謂的“兩個獨立民事主體”就沒有說服力了。 很多物業(yè)

33、管理公司在業(yè)主入住時，代替開發(fā)商為業(yè)主辦理入住手續(xù)。有的物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性預(yù)交一年的物業(yè)管理費，不交就不給鑰匙。這個時候，哪里還是什么“兩個獨立民事主體”?有些開發(fā)商，要求物業(yè)管理公司幫助其向某些業(yè)主施壓，甚至可能停水、電，這個時候，恐怕也很難說是什么“兩個獨立民事主體”。但是，一旦損害到自己利益的時候，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)就要提出“兩個獨立民事主體”,把物業(yè)管理關(guān)系與房屋買賣關(guān)系截然分開，這顯然有些太牽強(qiáng)。 對于我們前面談到的案例，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)管理公司與開發(fā)商的不同關(guān)系而有不同的處理方式。 如果物業(yè)管理公司確實是開發(fā)商的一個部門或者有其他的資產(chǎn)紐帶關(guān)系，那么，業(yè)主應(yīng)該可以拒交物業(yè)管理費，

34、這實際上可以理解為一種債務(wù)的抵銷。 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，由于前期的質(zhì)量問題或其他問題，開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補(bǔ)償?shù)?，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。雖然兩法律關(guān)系不同，但由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是開發(fā)商的一部分或者有其他資產(chǎn)紐帶關(guān)系，業(yè)主可以提出將債務(wù)抵銷的要求。 但這是特定的，不能濫用。如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實是單純的兩個民事主體，則他們之間是相對獨立的，互相之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等等問題負(fù)責(zé)，因此不能提出以物業(yè)管理費抵銷前述遺留問題產(chǎn)生的損

35、失，應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。 至于前期出現(xiàn)的遺留的問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)等解決。通過保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 21.在維修中需換件時，業(yè)主使用了物業(yè)公司提供的物品，如在今后中因物品存在質(zhì)量問題而造成業(yè)主人身或財產(chǎn)的損害應(yīng)由誰來賠償損失？ 有了物業(yè)公司后，我們的生活的確方便了許多。家中的水龍頭漏水了，馬桶堵塞了，燈泡憋了諸如此類的生活瑣事，一個報修電話，物業(yè)公司立即上門進(jìn)行維修。維修過程中發(fā)現(xiàn)需要換件，經(jīng)過業(yè)主的認(rèn)可，維修工人使用了物業(yè)公司提供

36、的物件。但在業(yè)主使用的過程中發(fā)生了事故，經(jīng)檢驗發(fā)現(xiàn)是由于更換過的物件存在質(zhì)量問題而造成了事故的發(fā)生。此時的責(zé)任應(yīng)由誰來承擔(dān)呢？ 我國《消費者權(quán)益保護(hù)法》中有明確規(guī)定：“消費者因購買、使用或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利?！彪m然是物業(yè)公司向業(yè)主提供了物件，但物業(yè)公司并不是以此為營利手段，僅是為了方便維修而備用，該物件僅是物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的工具，所以物業(yè)公司對于業(yè)主來說不是該物件的銷售者。但這并不是說物業(yè)公司就不負(fù)賠償責(zé)任了。作為物業(yè)服務(wù)的提供者，物業(yè)公司有義務(wù)為接受其服務(wù)的消費者提供安全的服務(wù)。對出現(xiàn)的事故應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。但同時作為該物件的消費者，物業(yè)公司可以根據(jù)我國

37、《消費者權(quán)益保護(hù)法》第三十五條的規(guī)定：“消費者或者其他受害者因商品缺陷造成人身、財產(chǎn)損害的可以向銷售者要求賠償，也可以向生產(chǎn)者要求賠償”。及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定向相關(guān)的責(zé)任人進(jìn)行索賠。 22.業(yè)主可以隨時查閱物業(yè)公司的財務(wù)收支狀況嗎？ 業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的收費和費用支出有疑問，需了解收支狀況時可通過業(yè)主委員會查閱物業(yè)公司的財務(wù)帳薄或聘請會計師（審計師）事物所核查。但個人不能向物業(yè)管理公司提出查詢。 23.部分業(yè)主不交費，大家怎么辦？ 向物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會反映和投訴，必要時由物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主提出仲裁和上訴，以至解決。 24．物業(yè)管理公司隨意漲價，行嗎？ 不行，物業(yè)管理

38、公司進(jìn)行收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，要根據(jù)國家法令、地區(qū)規(guī)定、管理情況、業(yè)戶要求等情況，報業(yè)主委員或多數(shù)業(yè)主同意、區(qū)、市物價局備案方可調(diào)整的。 ------------下面黃顏色是贈送的簡歷模板不需要的可以下載后編輯刪除 簡歷——智聯(lián)招聘 男 | 已婚 | 1988 年月生 | 戶口：湖南 | 現(xiàn)居住于廣東深圳-寶安區(qū) 3年工作經(jīng)驗 | 團(tuán)員 | 廣東省深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)陳屋村2巷518101 E-mail: 求職意向 ·工作性質(zhì)： 全職 ·期望職業(yè)

39、： 銷售業(yè)務(wù)、銷售管理、市場 ·期望行業(yè)： 專業(yè)服務(wù)/咨詢(財會/法律/人力資源等)、教育/培訓(xùn)/院校、通信/電信運營、增值服務(wù) ·工作地區(qū)： 深圳 ·期望月薪： 4001-6000元/月 ·目前狀況： 我目前處于離職狀態(tài)，可立即上崗 職業(yè)目標(biāo) 喜歡營銷管理類工作，喜歡有挑戰(zhàn)的工作，大學(xué)四年一直在挑戰(zhàn)自己，挑戰(zhàn)自己的極限，一直在做營銷的兼職，堅信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信自己總有一天會成功的！只有自己不敢做的，沒有做不成的，做銷售10分靠天，九分靠人做，市場是人做出來的。 工作經(jīng)

40、歷 2013/01 -- 2014/04 超越電腦專賣店 | | 市場主管 行業(yè)類別：計算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月 工作描述： 在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護(hù)工作。 2011/06 -- 2012/11 衡陽市教育培訓(xùn)學(xué)校 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月 工作描述： 為學(xué)校制定招生計劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣

41、傳）開展招生工作，定期到中小學(xué)校門口駐點宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開展招生工作。 項目經(jīng)驗 教育經(jīng)歷 2007/09 --2011/06 在校學(xué)習(xí)情況 曾獲 院校級三等獎 在校實踐經(jīng)驗 2008/03 -- 2010/10 大學(xué)生英語周刊衡陽市推銷員到衡陽市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開學(xué)期間向?qū)W生和家長推銷《學(xué)生英語報》 *2009-2010年《學(xué)生英語報》衡陽地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，負(fù)責(zé)在衡陽各高校組建團(tuán)隊銷售《學(xué)生英語報》，團(tuán)隊培訓(xùn)，團(tuán)隊維護(hù)，最后指導(dǎo)團(tuán)隊銷售。 *2009-2010年。衡陽行動者文化傳播有限公司　招生代理

42、 　　負(fù)責(zé)公司在衡陽地區(qū)的自考、成人高考、家教培訓(xùn)的招生工作，制訂季度招生計劃，實行電話營銷，接待客戶的來訪、洽談工作。到各醫(yī)院和各事業(yè)單位接觸式發(fā)放傳單并且交談留下有意向人的電話以后回訪。并且做出了良好的業(yè)績。 培訓(xùn)經(jīng)歷 證書 語言能力 英語：讀寫能力良好 | 聽說能力良好 企業(yè)合同管理制度 一、 合同管理總賬 1、目的和依據(jù) 為加強(qiáng)公司的合同管理工作，預(yù)防、減少和及時解決合同糾紛，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益、根據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)政府部門規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，制定本制度。 2、適用范圍 本制度適用于公司及其所屬

43、各單位與外簽訂的各類合同、協(xié)議等，包括但不限于買賣合同，借款合同、租賃合同、加工承攬合同、運輸合同、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、倉儲合同、保險合同等。 3、合同管理原則 合同管理必須遵循依法辦事，預(yù)防為主，層層把關(guān)，跟蹤監(jiān)督，及時調(diào)整，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益的原則。 4、保守商業(yè)秘密 管理、參與合同工作的一切有關(guān)人員，應(yīng)當(dāng)為公司保守商業(yè)秘密。 二、 合同管理職責(zé) 1、企業(yè)合同管理部門的主要管理職責(zé) （1）認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹執(zhí)行《中華人民共和國合同法》和有關(guān)條例，依法保護(hù)本企業(yè)的合法權(quán)益。 （2）制定、修訂本公司合同管理制度、辦法，組織實施合同管理工作。 （3）審查合同，防止不完善或不

44、合法的合同出現(xiàn)。 （4）協(xié)助合同承辦人員依法簽訂合同，參與重大合同的談判與簽訂。 （5）做好合同統(tǒng)計、歸檔、保管工作。 （6）監(jiān)督、檢查本公司合同簽訂、履行情況。 （7）代表本公司處理與外單位的合同糾紛。 （8）按期統(tǒng)計，匯總本公司的合同簽訂、履行、合同糾紛處理情況等，并及時向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。 2、采購、銷售部門的主要職責(zé) （1）依法簽訂、變更、解除本部門的合同。 （2）嚴(yán)格審查本部門所簽訂的合同、重大合同提交相關(guān)部門會審。 （3）對所簽合同認(rèn)真執(zhí)行，并定期自查合同履行情況。 （4）在合同履行過程中，加強(qiáng)與其它各有關(guān)部門聯(lián)系，發(fā)生問題及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。 （5）合同原件交與合同

45、管理部門，本部門也要做好合同的登記、統(tǒng)計、歸檔工作。 3、財務(wù)部門的主要職責(zé) （1）加強(qiáng)與采購、銷售等有關(guān)部門的，及時通報合同履行中的應(yīng)收應(yīng)付情況。 （2）財務(wù)部見合同付款，做好與合同有關(guān)的應(yīng)收應(yīng)付款項的統(tǒng)計、分析，提出處理建議，妥善保管收、付憑證。 （3）配合銷售部做好合同管理工作。 三、合同審簽管理 （1）公司對外簽訂合同，應(yīng)由法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人進(jìn)行，未經(jīng)授權(quán)任何人不得以公司名義對外簽訂合同。 （2）除及時清結(jié)者外，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，合同文本應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的合同示范文本，合同相對方提供的合同文本必須送交有關(guān)部門審核。 （3）合同按種類統(tǒng)一編號。 （4）合

46、同及其有關(guān)的書面材料，應(yīng)當(dāng)語言規(guī)范，字跡清晰，條款完整，內(nèi)容具體，用語準(zhǔn)確，無歧義。 （5）訂立合同必須完備合同條款，合同條款一般包括當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所、標(biāo)的、數(shù)量和質(zhì)量，價款和付款方式，履行的期限、地點、方式、違約責(zé)任及解決爭議的方法等。 （6）對外簽訂合同，要明確選擇糾紛管轄地。 （7）法定代表人或合同承辦人應(yīng)當(dāng)親自在合同文本上簽名蓋章。 （8）簽訂合同，應(yīng)當(dāng)加蓋單位的合同專用章或公章。嚴(yán)禁在空白合同文本上加蓋合同專用章或公章，單份合同文本達(dá)二頁以上的須加蓋騎縫章。 四、合同審簽程序 （1）簽訂合同前必須嚴(yán)格審查對方當(dāng)事人的主體資格。 對方需提供上一年度年檢過的公司法

47、人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，并加蓋該公司公章。 （2）簽訂合同前需要審查代理人的代理身份和代理資格。 （3）簽訂合同必須認(rèn)真審查對方當(dāng)事人的履約能力。 （4）簽訂合同應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查對方當(dāng)事人提供的有關(guān)證明資料。 （5）合同承辦人應(yīng)將合同的副本或復(fù)印件一份及時送交本單位財務(wù)部門備案，作為財務(wù)部門收付款物的依據(jù)。 五、合同履行、變更和解除 1、合同履約管理 （1）法定代表人、公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)合同的履行。合同承辦單位、部門和人員具體負(fù)責(zé)其訂合同的履行。 （2）在履行合同過程中，根據(jù)情況的變化，應(yīng)當(dāng)對對方當(dāng)事人的履行能力進(jìn)行跟蹤調(diào)查。如發(fā)現(xiàn)問題，合同承辦人及時處理，必要時經(jīng)單位負(fù)責(zé)人同意，可

48、實地調(diào)查合同標(biāo)的情況和對方當(dāng)事人的履約能力。 （3）接收標(biāo)的必須經(jīng)過嚴(yán)格的驗收程序，對不符合制度和合適合同標(biāo)的應(yīng)在法定期限內(nèi)及時提出書面異議。 （4）合同結(jié)算必須通過本單位財務(wù)部門進(jìn)行，對合法有效的合同，財務(wù)部門必須在合同約定的期限內(nèi)結(jié)算，對未經(jīng)合法授權(quán)或超權(quán)限簽訂的合同，財務(wù)部門有權(quán)拒絕結(jié)算。 （5）凡與合同有關(guān)的來往文書、電信、信函、電話記錄都應(yīng)作為履約證據(jù)留存。對我方當(dāng)事人的履約情況，除妥善保存有關(guān)收付 憑證外，還要做好履約記錄。 2、合同的變更和解除 （1）對方當(dāng)事人作為款物接收人而要求變更接收人時，必須有書面變更協(xié)議。嚴(yán)禁未取得對方當(dāng)事人的書面材料而憑口頭約定向已變更的接收

49、人發(fā)貨或付款。 （2）我方當(dāng)事人遇有不可抗力或者其他原因無法履行合同時，應(yīng)當(dāng)及時收集有關(guān)證據(jù)，并立即以書面形式通知對方當(dāng)事人，同時積極采取補(bǔ)救措施，減少損失。 （3）發(fā)現(xiàn)對方當(dāng)事人不履行或不完全履行合同時，合同承辦人應(yīng)當(dāng)催促對方當(dāng)事人采取有效補(bǔ)救措施，收集、保存對方當(dāng)事人不履行合同的有關(guān)證據(jù)，及時向公司報告。 （4）我方當(dāng)事人因故變更或解除合同，應(yīng)當(dāng)及時以書面形式通知對方當(dāng)事人，說明變更解除合同的原因和請求對方書面答復(fù)的期限，盡快與對方當(dāng)事人達(dá)成變更或解除合同的協(xié)議。 六、合同糾紛處理 1、合同糾紛管理 （1）為解決合同糾紛所采取的各項措施，必須在法定的訴訟時效和期間內(nèi)進(jìn)行。 （

50、2）發(fā)現(xiàn)對方當(dāng)事人利用合同進(jìn)行詐騙等犯罪活動時，應(yīng)當(dāng)立即向單位負(fù)責(zé)人報告并向公安機(jī)關(guān)報案。 （3）合同承辦部門人員應(yīng)配合好公司行政部參加仲裁或訴訟。 （4）合同糾紛發(fā)生后，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。 （5）合同發(fā)生糾紛后，需要委托代理人參加訴訟活動的，應(yīng)當(dāng)及時委托有資質(zhì)的代理人參與處理糾紛。 （6）解決合同申請書、起訴書、證據(jù)、答辯書、協(xié)議書、調(diào)解書 仲裁書、裁定書、判決書等，在結(jié)案后十日內(nèi)，由承辦人送交行政部備案。 2、合同糾紛處理程序 （1）發(fā)生合同糾紛，合同承辦部門、人員應(yīng)立即報告公司領(lǐng)導(dǎo)和行政部，銷售部、采購部、財務(wù)部等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時提供解決糾紛所需的相

51、關(guān)材料。 （2）在處理合同糾紛過程中，對于可能因?qū)Ψ疆?dāng)事人的行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，應(yīng)當(dāng)及時向法院申請財產(chǎn)保全。 （3）合同糾紛發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)依法采取一切措施，積極收集、整理有關(guān)證據(jù)，在證據(jù)可能滅失或者難以取得的情況下，應(yīng)當(dāng)向法院申請促使證據(jù)。 （4）向法院提供原始證據(jù)時，必須先行復(fù)制，并請求法院的承辦人員出具證據(jù)收執(zhí)。 七、合同資料管理 1、檔案資料內(nèi)容 下列資料可以作為合同檔案： （1）談判記錄、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件； （2）對方當(dāng)事人的法人營業(yè)執(zhí)照、營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)法人執(zhí)照的副本復(fù)印件； （3）對方當(dāng)事人履約能力證明資料復(fù)印件； （4）對方

52、當(dāng)事人的法定代表人或合同承辦人的職務(wù)資格證明，個人身份證明、介紹信、授權(quán)委托書的原件或復(fù)印件； （5）我方當(dāng)事人的法定代表人的授權(quán)委托書的原件和復(fù)印件； （6） 雙方簽訂或履行合同的往來最電傳、電子郵件、信函、電話記錄等書面材料廠 （7）登記、見證、鑒證、公證等文書資料庫 （8）合同正本、副本及變更、解除合同的書面協(xié)議； （9）標(biāo)的驗收記錄的； （10）交接、收付標(biāo)的、款項的原始憑證復(fù)印件。 2、合同資料的歸檔、統(tǒng)計與管理 （1）公司所有合同都必須統(tǒng)一編號，由行政部妥善保管。 （2）合同承辦人辦理完畢簽訂、變更、履行及解除合同的各項手續(xù)后十日內(nèi)，應(yīng)將合同檔案資料移交行政部。 （3）借閱合同須辦理登記手續(xù)，有關(guān)企業(yè)秘密的合同還須主管領(lǐng)導(dǎo)的簽批。 八、附則 （1）凡因本按規(guī)定處理合同事宜，未及時匯報情況和跌合同有關(guān)資料而給公司造成損失的，追究相關(guān)負(fù)責(zé)人和責(zé)任人的相應(yīng)責(zé)任。 （2）行政部應(yīng)定期將履行完畢或不再履行的全身表關(guān)資料按合同編號 整理，由行政部主管確認(rèn)后交檔案管理人員存檔，不得隨意處置、銷毀、遺失。 專業(yè)技能 附件 附件簡歷 | 簡歷內(nèi)容 |