2123730941房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)商與政府、消費者之間的博弈 (4000字)

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1、 房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)商與政府、消費者之間的博弈 (4000字) ok3w_ads(“s004”); ok3w_ads(“s005”); 摘 要 房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟整體發(fā)展有著極其重要的影響。然而，房價的過快上漲也產(chǎn)生了一系列的問題。從宏觀角度看，過快的房價上漲使得我國的房價收入比已經(jīng)超出了國際公認的警戒線，房地產(chǎn)業(yè)存在著巨大的泡沫已成為不爭的事實。借鑒國外發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)驗教訓，20世紀90年代日本泡沫經(jīng)濟和引發(fā)本次全球金融危機的美國次貸危機，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破裂會給經(jīng)濟造成巨大沖擊。從微觀角度看，2010年全國房價上漲速度和幅度都

2、是空前的。房價持續(xù)上漲，遠遠脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力，使得工薪階層收入者無法承擔購房、租房壓力。我國政府針對房價過快上漲的現(xiàn)狀已經(jīng)采取了一系列調(diào)控房價的政策，然而全國各地房價卻出現(xiàn)了不降反漲的局面。這一切都與中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商等不同的利益主體有著密切的關系。因此，房地產(chǎn)價格問題的實質(zhì)是多方利益相關者進行博弈的一個過程和結果。本文基于博弈論角度對房地產(chǎn)市場的利益相關者進行分析，探討房地產(chǎn)市場參與者的博弈過程，得出相關結論，為政府制定政策導向和實施政府管制提供依據(jù)。 一、 房地產(chǎn)市場的利益鏈條分析 作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)

3、相關度高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。但是目前在我國房地產(chǎn)市場上，由于產(chǎn)權不夠明確、法律不夠完善、有效的監(jiān)督機制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈關系。究其原因在于這個市場上復雜的利益鏈條。這個鏈條上充斥著多個利益主體，每個理性的經(jīng)濟人都追求自身的利益最大化。包括地方政府、銀行、開發(fā)商、腐敗官員、房地產(chǎn)中介、炒房者、普通房地產(chǎn)投資人、消費者等。當然最重要的利益主體為開發(fā)商、政府和消費者，三者之間的利益紛爭增加了房市的復雜性。 在中國房地產(chǎn)業(yè)的利益鏈條中，地方政府靠土地財政維持已經(jīng)是公開的秘密。就房地產(chǎn)市場的短期發(fā)展來看，

4、政府手中最大的資源是土地，土地是不要投入的。把土地拍賣出去，使地價得到升高，是個政府擴大財政收入最容易也最直接方式。地價當然會轉(zhuǎn)加到房價里面來，在提高房價以后，作為政府還可以從中分到營業(yè) 稅，所得稅。所以地方政府作為社會的管理者，必然會默許、甚至公開支持當?shù)胤績r的高漲。開發(fā)商是另一個重要的利益鏈條，一個開發(fā)項目除去各種成本至少還有20%~30%的利潤。房地產(chǎn)業(yè)涉及政府和銀行，因此資金規(guī)模要求高。我國開發(fā)商融資渠道單一，主要靠銀行信貸，高負債是開發(fā)商的普遍狀況。當資產(chǎn)負債率較高，不僅增加了企業(yè)自身風險，同時也使銀行貸款的風險加大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2009年，房地產(chǎn)開發(fā)商手中與信貸相關資金占

5、34.5%，2010年兩個月，這一比例已達到37.6%。對于真正的消費人群，他們希望房價能夠合理，讓他們買得起。在所有的利益主體當中，只有他們希望房價是下跌的。而對于炒房者同樣是推動房價上漲的利益鏈條之一。炒房的收入比辛苦工作得來的收入要輕松和高許多。坐等房價上漲，幾乎是一件毫無風險的事?？梢?，在這混亂的利益鏈條中，住房已成為各方追逐利益的工具，卻喪失了它的本質(zhì)屬性----居住。 二、房地產(chǎn)市場中的博弈主體 房地產(chǎn)市場中的利益相關者是指參與房地產(chǎn)市場并對其產(chǎn)生影響的各個群體，是房地產(chǎn)市場中博弈的重要參與者。主要分析以下三者之間的博弈。 1. 政府 這里又

6、可細分為中央政府和地方政府。政府肩負有使房地產(chǎn)經(jīng)紀持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展、保障居民住房等責任。其在博弈中的地位也是凌駕于其他參與者之上的,通過制定一定的博弈規(guī)則,規(guī)范參與者行為,實現(xiàn)社會福利最大化目標。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商通過支付一定的貨幣獲得土地開發(fā)權,在博弈規(guī)則許可的前提下,自主經(jīng)營,追求利潤最大化來實現(xiàn)其目標。值得一提的是,在我國現(xiàn)階段,開發(fā)商群體具有一定的壟斷地位。主要是因為開發(fā)商幾乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相關法律法規(guī)不健全的情況下,開發(fā)商擁有商品房定價權。 3. 房地產(chǎn)消費者 消費者在房地產(chǎn)博弈中處

7、于信息劣勢地位,如對房地產(chǎn)開發(fā)成本、樓盤質(zhì)量、真實的市場狀況等擁有不完全的信息。而且房地產(chǎn)作為生活必需品,消費者的價格需求彈性較小,房地產(chǎn)產(chǎn)品沒有替代品,因此消費者在一定的消費承受范圍內(nèi) 會參與博弈,如果超出這個范圍,就有可能退出博弈。 三、房地產(chǎn)市場各利益主體間的博弈分析 1．房地產(chǎn)商之間的博弈與合謀 在我國房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商之間最典型的博弈就是基于土地招標和拍賣過程中的博弈。在房地產(chǎn)招標過程中，房地產(chǎn)商同時向政府給出報價且價高者得。為了獲得土地的開發(fā)權，房地產(chǎn)商總是以接近甚至高于自己保留價格出價，這樣他們的利潤空間就會非常小甚至為負。由于房地

8、產(chǎn)開發(fā)商都是追逐利益的理性人，且由于房地產(chǎn)市場的壟斷性，為了避免競爭導致的利潤減少很可能在私下進行合謀。合謀主要有房地產(chǎn)商之間的合謀和房價合謀兩種形式。 (1)房地產(chǎn)商的合謀 假設市場中存在兩個房地產(chǎn)商A和B，他們合謀以低價獲得土地的開發(fā)權，例如A先報—個較低價格且不加價，B則可以用—個相對較高但遠低于兩者共同競爭獲得該土地的保留價格的價格獲得土地，從而兩者達成協(xié)議上的共同開發(fā)。假設兩者不合作則收益為O，而合作可以達到3的收益，如果一方選擇破壞協(xié)議可以獲得5的收益，而另一方由于機會成本的存在導致的損失為1，得出如下博弈矩陣。 從短期來看，房地產(chǎn)商A和B都有

9、破壞協(xié)議獲取高額利潤的動機，然而這樣做的后果會導致對方的不信任且在今后的博弈中都會采取不合作的策略而導致收益為O，所以從長遠利益考慮，房地產(chǎn)商都會選擇合作的策略。 表1 博弈矩陣 所以盡管政府出臺了一系列土地實行招標、拍賣、掛牌出讓的政策，然而在執(zhí)行時房地產(chǎn)商在私下極易形成合謀，導致政策得不到落實和公共利益的損失。 (2)房地產(chǎn)商之間關于房價的博弈與合謀 首先，房地產(chǎn)商都是理性人，并追求各自利潤最大化；其次，該地區(qū)只有兩個房地產(chǎn)商A和B，且出售同質(zhì)房產(chǎn)，都不降價時所得收益為5；一方降價而另一方不降價時。則降價方因為多賣出房屋獲得

10、收益為10，另一方則會導致無法出售而虧損，記為一1，如果都降價則收益減少為3，可得如下博弈矩陣與上一種分析相同，任何一個房地產(chǎn)商都不會選擇降價來獲得更多的收益，可以說他們的不降價是某種程度上的合謀。由于在某一地區(qū)性的房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)商的數(shù)量是有限的，他們往往通過價格領導者的定價來確定自己的價格，在這種壟斷性的市場中，房地產(chǎn)商通過比較定價的這種默契，以實現(xiàn)一種非正式的價格合謀來維持房價只升不降的價格剛性。 表2 博弈矩陣 2．房地產(chǎn)商和地方政府的博弈與合謀 在房地產(chǎn)市場中，地方政府與房地產(chǎn)商之間的博弈較多的體現(xiàn)在是否切實貫徹中

11、央政府所制定的政策，對高且過快上漲的房價進行調(diào)控和管制。在房地產(chǎn)市場上，地方政府對城市一級的土地進行壟斷經(jīng)營，一些地方政府為了追求經(jīng)濟目標和提高政績往往通過提高地價來獲得更多的財政收入和提高GDP。而對于房地產(chǎn)商而言，其目標是盡可能降低開發(fā)成本以提高利潤率，土地價格就是房地產(chǎn)商在開發(fā)成本中最重要的一項。因此，房地產(chǎn)商如何獲得土地，以怎樣的價格獲得土地等都對房價有著重要的影響。 從實際上來看，地方政府和房地產(chǎn)商會在一定程度上謀求—個共同的利益點以尋求共同利益最大化。雖然，中央政府已經(jīng)明令要求對房地產(chǎn)用地實施招標、拍賣和掛牌出售政策，但是目前，招標、拍賣和掛牌出售的土地占比例較小，而較大

12、部分土地都以協(xié)議出讓的形式售予房地產(chǎn)商。而這種協(xié)議出讓就會 導致房地產(chǎn)商的尋租行為，和地方政府達成協(xié)議或者私下的默契，大量囤積土地。由于大量土地得不到開發(fā)，就在供求關系上導致了房價的不合理上漲；且這些囤積的土地在計算房地產(chǎn)開發(fā)成本時往往采用重置成本計算，使得房產(chǎn)成本虛高，并最終以房價的形式轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上。 此外，地方政府為了從房地產(chǎn)市場中獲得更多地價的回報，往往會向房地產(chǎn)商提供許多政策上的優(yōu)惠和扶持，例如減免各種稅費、增加補貼和為房地產(chǎn)業(yè)宣傳造勢等，這些都對房價的虛高起到了推波助瀾的作用。 3．房地產(chǎn)商與消費者的博弈 房地產(chǎn)市場是一個信息不對稱具有壟斷

13、性質(zhì)的市場，作為普通購房者對房地產(chǎn)商品的各方面信息知道的較少，例如房價構成、房產(chǎn)成本、利潤率和市場對其的需求情況等，他們只能明確自身需求和購買能力。在做出購買決策前。消費者只能根據(jù)周圍人的行動來判斷，一旦由于某些原因造成先行者采取行動，就會有大批追隨者跟風，這就是典型的羊群效應。而房地產(chǎn)商經(jīng)常利用這一點，通過媒體宣傳、信息披露等手段來締造聲勢，使得大量消費者被動的產(chǎn)生購房需求，從而推動房價進一步上漲。并且，房地產(chǎn)商可以結成聯(lián)盟，獲得各種市場信息，占據(jù)市場主導地位并進行價格合謀。而廣大的消費者卻無法結成統(tǒng)一、有效的聯(lián)盟，因此不具備和房地產(chǎn)商討價還價的能力，只能作為價格的接受者。因此，在房地產(chǎn)商和

14、消費者的博弈中，兩者地位并非對等的，而是相差懸殊，消費者處于不利地位。 經(jīng)濟交易中的雙方遵循雙方交易原則，一方在決策時，要正確預見對方的反應。在房地產(chǎn)商與消費者的買賣博弈中，雙方?jīng)Q策如何獲得各自利益最大化，下面構建一個買賣博弈模型來分析這種對峙局面，分析房地產(chǎn)商與購房者他們各自的利益與現(xiàn)階段的行動策略。 在賣主甲和買主乙之間的“買-賣”博弈中，假定通過討價還價后確定了一價格。在此價格下，賣者賣成后獲得的效用為6，賣不成的效用為0；買者買成的效用為4，買不成的效用為0。而如果他們之間的交易不成功，無論是買主還是賣主都要等待和進行討價還價，假定等待和討價還價的成本均為1，則支付

15、矩陣為： 在上面的買賣博弈中，(賣成，買成)是納什均衡，這個博弈可以解釋為什么在現(xiàn)實中討價還價后買賣能做成，因為這對雙方來說都是最優(yōu)選擇。同時在“買一賣”博弈中，其均衡對雙方來說是全局最優(yōu)的。 在現(xiàn)階段房地產(chǎn)商與購房者的交易博弈中，房地產(chǎn)商能夠采取的三種策略是：降價、不降價、提價?；诂F(xiàn)在市場形勢及國家政策方面的分析，提高房價在同一水平的房地產(chǎn)項目中是不可行的策略。所以我們假定房地產(chǎn)商的策略是降價及不降價。有意購房者的策略只可能是觀望或者購買。 房地產(chǎn)商賣出房屋后，達到資金回流及快速清貨的目的，效用為5，賣不成的效用為O；購房者買成的效用為3，買不

16、成的效用為0。房地產(chǎn)商不降價時，消費者觀望，則整個市場的交易氛圍變差，雙方對交易的期望降到最低，市場的損害造成的是交易雙方的利益損失，各自效用為-2；房地產(chǎn)商降價時，購房者隨著價格達到心理預期價格漸漸進入市場買房，市場好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商也相當于轉(zhuǎn)移了一些效用給消費者，各自收益都為4。則支付矩陣為： 這個博弈中有一個納什均衡，即(降價，購買)，為什么(降價，購買)是納什均衡?因為給定房地產(chǎn)商不降價，購房者購買時得-l，不購買時效用為-2，所以購買是最優(yōu)戰(zhàn)略。給定購房者購買，房地產(chǎn)商不降價得1單位利潤，選擇降價得4單位利潤，房地產(chǎn)商的最優(yōu)戰(zhàn)略是不降價。因此，理智的開發(fā)

17、商和消費者之間博弈的結果應該是降價和購買。 買賣博弈中雙方交易原則最重要的表現(xiàn)是“零和博弈”。就是說“我所得即你所失”，總體來說利潤歸零。“零和博弈”產(chǎn)生的根源是信息不對稱，無論是在正式的商業(yè)交易中，還是在日常的買賣中，信息不對稱都作為一個隱含條件存在。一般來說，都是買方信息不對稱，由此導致買方經(jīng)常是虧損的那一方。 但在現(xiàn)實生活中，如果我們作為買方，我們可能不甘心付出較高的價格買一件并不值那么多的商品。如果我們作為賣方，我們可能不甘心商品賣不出個好價錢，那么我們就會想到要有所改進。如果大家都這么想，那么就可以通過各經(jīng)濟主體的共同努力達到目標，這其實是對“零和博弈”的改進。

18、 在“零和博弈”的大前提下，我們不可能達到完全競爭市場假說所描述的那種狀態(tài)，即雙方既無虧損，又無利潤，0+0=0。但是從經(jīng)濟學的角度來看，賣方一般對所售商品有一個“價格底線”的估計，買方有一種“期望價格”的心理預期。只要成交的價格位于這兩種價位之間，那么就可以說雙方的交易是成功 的，“零和博弈”的狀況得到了改進。 在房地產(chǎn)行業(yè)中，改進“零和博弈”的狀況要從房地產(chǎn)商與消費者兩方面來分析：建造房屋需要土地，而土地是一種稀缺資源，在任何一個區(qū)域內(nèi)，土地面積是固定的。用一句簡單的話說，房子是買一套就少一套，特別是在一些周邊環(huán)境及配套設施成熟的城中心，因為本身的高地價，房價有一定的高度，再加上

19、稀缺性，部分的房價甚至可能繼續(xù)上升。剛性房屋需求。“吃穿住行”是作為人的一個基本需求，房屋的需求有其剛性的一部分。房價的下跌在清出一些炒房者后，對于一般的需要購房的自住型消費者來說，就算他們開始采取觀望態(tài)度，但是在兩三個月后還是會人市購買。房地產(chǎn)商掌握這些剛性需求后，主動降價的可能性不是特別大。而且按照中國很多傳統(tǒng)的理財思想，一般會有一些備用金和風險金，所以在短期內(nèi)房屋價格不會有明顯下降。 四、博弈結論及啟示 基于房地產(chǎn)市場的博弈是一個相當復雜的博弈過程，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，居民能夠承受房價負擔，必須針對房地產(chǎn)市場中各方參與者的行為進行合理的規(guī)制和監(jiān)管。

20、然而，由于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有著重大影響，不能單純從價格和供求關系是否合理上來考慮，必須在不造成巨大經(jīng)濟沖擊的前提下使 房價趨于理性。要實現(xiàn)這一目標，關鍵在于完善激勵機制和博弈規(guī)則，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場各方參與者的利益均衡。 種種原因造成房價的高漲，房地產(chǎn)商必定不肯主動降價，使得房價成為一個社會民生問題，損害了社會公共利益。這時政府的介入是必要的。出臺一些速效性政策的同時，政府應該建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)機制與監(jiān)督機制，房地產(chǎn)行業(yè)的職能管理部門即各級政府直屬的建設管理局，可以通過指定相關的行業(yè)管理政策來調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者和社會的利益。對于“限價房”這一類發(fā)揮長期效用的政策，對最直接

21、房價上漲起限制作用且直接給與消費者利益的政策，要加大實施的范圍和力度。 消費者要保持理性。媒體、政府等等各種因素是消費者是否在現(xiàn)階段購房的參考。消費者對于房價要有—個期望價格，沒有任何商品的價格會無止境的跌，消費者需要做的是：在房價跌的時候，理智的等待房價回歸到自己心目中的期望價格，這時就可以入市了。低房價是否真的有益于消費者?按照“零和博弈”，一方所獲得的利潤正好是對方的虧損。房地產(chǎn)商要在低房價時獲得利潤，就要壓縮成本，壓縮成本就會降低房屋的質(zhì)量，劣質(zhì)的房屋最終反而損害消費者的利益。 在房地產(chǎn)商方面，房地產(chǎn)商是選擇低價的劣質(zhì)房屋還是價格合理的優(yōu)質(zhì)房屋?低的價格可能會吸引一

22、些急需購房而購買能力有限的消費者，但經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，更多的消費者反而會選擇價格較高、質(zhì)量優(yōu)良的房屋，結果減少了客源帶來直接經(jīng)濟損失；而且一旦房地產(chǎn)消費者投訴或房地產(chǎn)業(yè)職能管理部門檢查出來就要受到處罰，這就是房地產(chǎn)企業(yè)降低商品房產(chǎn)品質(zhì)量的成本。如果房地產(chǎn)商認為銷售劣質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本可能大于優(yōu)質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本的話，他自然會選擇銷售價格較高的優(yōu)質(zhì)房屋。 而且如果有房地產(chǎn)商一直采取降價的策略，在激烈競爭的房地產(chǎn)行業(yè)，其它的房地產(chǎn)商為了生存，也會迫于降價，由此引起價格戰(zhàn)，這不是一個良性的房地產(chǎn)市場，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。觸動市場，激發(fā)市場不是只有降價這一個策略，鑒于公

23、司的長期發(fā)展，更多的是要靠產(chǎn)品本身的質(zhì)量打動消費者。房價在回歸理性的同時，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的進程，房價的上漲是一個必然的趨勢。政府更多的是應該將房價的上漲控制在合理的增長速度內(nèi)，而不是過度控制，讓房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟中健康發(fā)展；要采取更有力的措施擠掉使房價 飆高的炒房者。對于消費者，要理性的消費，不要讓開發(fā)商眼花繚亂的促銷活動和煽動性的廣告語蒙住雙眼，優(yōu)質(zhì)的房屋、合理的房價才是正確的選擇。 我們應該意識到我國房地產(chǎn)博弈還是一個行為不規(guī)范、實力不對稱、風險不對等的博弈。博弈的最終結局：地方政府、地產(chǎn)商是最大的贏家，消費者是受害者。高房價，已經(jīng)在侵蝕了消費者的利益，加劇社會收

24、入分配的不公平，不利于穩(wěn)定公平和諧社會的建立。從博弈特點看，市場機制作用有限，不能單靠市場內(nèi)在因素控制日益趨高的房產(chǎn)價格，有必要采取市場系統(tǒng)以外的力量進行干預，包括行政和法律手段。 參考文獻 [1] 張維迎．博弈論與信息經(jīng)濟學[M]．上海三聯(lián)書店，2004 [2] 謝識予．經(jīng)濟博弈論(第二版)[M]．上海：復旦大學出版社，2002 [3] 方開群．對我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的一種解釋——價格合謀[J]．中國物價，2006(8) [4] 黃伯佳．房價調(diào)控中的中央政府與地方政府的博弈研究[D]．南京理工大學碩士學位論文，2007(6)

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