【經典資料】地產營銷推廣方案

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1、地產營銷推廣方案http:/ A A市場篇市場篇總體特征總體特征競品現狀競品現狀B B定位篇定位篇 項目分析項目分析價值體系價值體系項目定位項目定位C C整合執(zhí)行篇整合執(zhí)行篇 如何整合如何整合重要節(jié)點重要節(jié)點階段執(zhí)行階段執(zhí)行http:/ A PART A 市場篇市場篇總體特征總體特征競品分析競品分析http:/ 3唐人街均價3700-3800元/ 一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%（六月份前按揭付款優(yōu)惠1%）4金輿名苑住宅價格：37804200，住宅總共195套，最高單價為18樓小戶型，小戶型總共16套，目前余2套，商業(yè)兩層，一樓商業(yè)17800元/m2,2樓商業(yè)7600元/m2,一次性付款優(yōu)惠4

2、%，按揭優(yōu)惠2%5恒宇尊城排號誠意金2萬，可沖抵購房款3萬，開盤定購可同時享受額外優(yōu)惠5翰林院均價3780，一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1% 推出部分特價房源均在4樓，均價2980元http:/ 結u銷售排行前三名均為大體量樓盤或品牌開發(fā)商樓盤；u第四名金輿名苑，與本案的位置及形態(tài)都極為相似u現階段各樓盤優(yōu)惠較前幾個月有所調整，均提高了優(yōu)惠幅度u現階段各樓盤銷售價格較前幾個月無調整由此可見近段時間崇州房地產市場銷售情況并不良好，在均價沒有上浮的情況下，優(yōu)惠幅度卻出現了上浮，因此可以理解為近期崇州房價出現了部分下調。http:/ B PART B 定位篇定位篇項目分析項目分析價值體系價值體系項目

3、定位項目定位http:/ 1）崇州核心地段 2）集中商業(yè)稀缺：住宅+酒店+集中商業(yè) 3）住宅產品設計小空間，大尺度并采用新科技 4）高品質物業(yè)服務項目核心競爭力概括項目核心競爭力概括崇州核心區(qū)，復合型生活空間崇州核心區(qū)，復合型生活空間http:/ 月光尚品城市的城市的格調的格調的中鐵漢嘉御景金波攬月自然的自然的品牌的品牌的花雨澗金輿名苑項目定位要素洞察 項目分析項目分析價值體系項目定位唐人街http:/ 客群分析客群分析崇州城區(qū)崇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)本項目溫江邛崍、大邑成都目標客戶區(qū)域構成示意目標客戶區(qū)域構成示意項目分析項目分析價值體系項目定位http:/ 主力客戶群 基本指數 客戶類型地域、職業(yè)、收入等

4、特征客戶心理特征消費行為特征與本案契合度周邊原著民兩代以上在城居住，有較強烈的改善居住條件的要求。對老城區(qū)擁有強烈的地緣情結。希望改善居住環(huán)境政府公務員工作穩(wěn)定，有一定的優(yōu)越感，收入相對較高。優(yōu)越感強，需要環(huán)境較好的高品質樓盤，一定程度體現身份。需要高尚的社區(qū)形象來滿足自身地位投資客戶擁有不止一處房產，收入高選取有增值潛力的樓盤作為投資對象。二次置業(yè)者居多，看好項目的升值空間租房白領工作區(qū)域多為市中心，收入較高，因城東房租相對較低，周邊配套較成熟而在此租房向往大城市的生活，希望在崇州安家，希望選擇離市中心相對較近，交通便利的物業(yè)。注重項目的性價比及人文性，追求有品位的社區(qū)。多為省內二級城市客戶

5、，職業(yè)特征不明顯，年齡偏大http:/ 他們的城市居住理想城市核心或稀缺地段交通暢達完善配套優(yōu)秀的 建筑品質高品質的居住氛圍合理價格優(yōu)秀的 物業(yè)服務http:/ 1、區(qū)位價值、區(qū)位價值城市核心城市核心打造崇州核心區(qū)域“高品質精致生活高品質精致生活”的標桿性項目2 2、戶型設計價值、戶型設計價值大尺度、大開間、大用途大尺度、大開間、大用途小戶型與大尺度的完美結合3 3、景觀設計價值、景觀設計價值空中連廊，立體花園城市與自然和諧共生，讓城市融入自然項目價值體系分解http:/ 4、社區(qū)先進配套價值、社區(qū)先進配套價值打造崇州核心區(qū)域真正的高科技項目新風系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、生態(tài)滅蚊系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)5 5

6、、物業(yè)管理價值、物業(yè)管理價值品牌物業(yè)服務機構品牌物業(yè)服務機構集約、復合功能服務個性化品牌物業(yè)服務內容6 6、高端商務酒店提升附加值、高端商務酒店提升附加值品牌商務酒店入駐品牌商務酒店入駐提升項目品質，同時提升產品附加提升項目品質，同時提升產品附加值值http:/ 城市居住城市居住價值聯盟價值聯盟購物中心配套完善小空間大尺度城市商務酒店高質量建筑空中連廊立體花園高新科技配套高性價比外立面時尚大氣崇州核心交通暢達酒店式物業(yè)服務http:/ 察 人 性 和 世 界真正解讀產品對位并塑造消費者價值觀雕 塑 品 牌 核 心 價 值和客群精神層面心有靈犀項目定位項目定位項目分析價值體系定位依據與標尺 富有

7、穿透力與競爭對手明顯區(qū)隔富有感召力和創(chuàng)意空間http:/ C PART C 整合執(zhí)行篇整合執(zhí)行篇如何整合如何整合重要節(jié)點重要節(jié)點階段執(zhí)行階段執(zhí)行http:/ 控制風險 提升價值如何整合如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行http:/ 樹立標桿1.樹立項目位于老城的核心地位，樹立城市居住高品質樓盤的標桿2.營造本案高品質城市生活的氛圍（通過現場及戶外廣告）如何整合如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行http:/ 立足銷售1.定位：滿足和服務于本案的多元化、個性化。2.主力店招商：引進部分主力店，帶動整個商業(yè)氛圍。3.酒店物業(yè)：先銷售，后引進高端商務酒店入駐。如何整合如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行http:/ 附加價值酒店物業(yè)

8、：引進高端商務酒店入駐，勢必將提升項目的附加價值，從而為銷售價格的溢價空間提供保障。如何整合如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行http:/ 提升價值1.采用高新科技配套,增加項目自身賣點2.大型集中商業(yè),滿足客戶的一切生活所如何整合如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行3.優(yōu)質的物業(yè)服務,讓客戶真正體驗酒店服務http:/ 戶外廣告投放：以崇州城區(qū)戶外大牌及道旗為主2. 公關及活動策劃：定期舉辦小型參與性強的公關活動3. 現場包裝體系：體驗空間，情景營銷、指示系統(tǒng)等4. 主流紙媒體：在重要時間節(jié)點是投放商報或華西都市報5. DM或其它特殊傳播手段1、五大推廣手段5 5大推廣手段，統(tǒng)合在大推廣手段，統(tǒng)合在2 2條線索之

9、下：條線索之下：整體性線索：整體性線索：崇州核心復合型城市生活空間純產品線索：純產品線索：小空間，大尺度，大用途如何整合如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行2、兩大線索每個階段產品推廣主題在每個節(jié)點，重點各不同，但彼此又聯系緊密。http:/ 紙紙電電 視視戶戶 外外短信網絡短信網絡泛目標客戶少量主流報紙崇州城區(qū)目標客群分眾營銷主體客戶夾報 道旗現場現場活活 動動崇州電視臺強烈指引直效公關體驗營銷群發(fā)短信DM如何整合如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行3、推廣途徑整合主流房產網http:/ 8.1 10.1 11.112.1開發(fā)商品牌與項目品牌無縫鏈接期開發(fā)商品牌導入期項目品牌樹立與銷售推廣期開盤暨項目強銷期工程節(jié)點

10、推廣階段銷售節(jié)點1月22:開盤日 9.11.12.1蓄客黃金周完成報建樣板間具備參觀條件強力蓄客期http:/ 8月月9 9月月月光尚品營銷推廣實操性部署區(qū)域核心價值炒作月光尚品整合傳播推廣要素推廣要素配合要素9 9月月1.借中鐵炒作快鐵之勢，宣傳項目所在區(qū)域的核心價值，從而提升項目自身價值。1.戶外廣告宣傳。2.借勢宣傳。3.通過各種途徑在逐步推廣區(qū)域價值。1.現場具備一定的參觀條件2.區(qū)域與現場指示系統(tǒng)建立、臨時接待處啟用3.商業(yè)街開始與目標商家進行接洽，招募商家（餐飲、 娛樂場所為主）階段執(zhí)行階段執(zhí)行如何整合重要節(jié)點1010月月http:/ 1：階段工作安排：階段工作安排 1、報建通過2

11、、第三方工作（沙盤 戶型 原觀瀾云座售樓部裝修 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)平面渲染 住宅平面渲染 效果圖第二次渲染）3、工程進度計劃表4、回款計劃表5、銷售人員培訓月光尚品營銷推廣實操性部署8 8月月9 9月月http:/ 9月月1010月月1、對項目展開全面整合推廣，重點為廣告媒介投放、戶外廣告。2、有針對性地展開小眾圈層營銷。3、注重公司品牌與項目品牌的聯動。1、宣傳推廣逐步升溫，全面向準客戶推介產品，并抓住黃金周時機伺機開始誠意認籌。2.、配合下述多種蓄客手段進行相應的廣告投放與推廣。手段一：整合目標客戶資源；手段二：整合年輕公務員資源；手段三；整合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主資源；手段四：整合各兄弟項目客

12、戶資源；手段五：專業(yè)機構分銷；手段六：整合目標客戶消費終端；手段七：利用外展點與巡展；手段八：全員營銷；手段九：直效營銷或團購；手段十：各會員組織或消費俱樂部DM；項目具備一定的參觀條件；現場指示系統(tǒng)建立；銷售中心投入啟用；物業(yè)服務形象建立；9 9月月1010月月月光尚品營銷推廣實操性部署http:/ u 崇州城區(qū)戶外廣告（品牌傳播）u 現場指示系統(tǒng)u 網絡廣告u 特殊媒體廣告發(fā)布月光尚品營銷推廣實操性部署9 9月月1010月月http:/ 電視類使用原則：在項目認購及銷售期適當選擇本地電視臺進行短期高密度播出，迅速建立項目形象及傳達細節(jié)主張。 使用建議：第一選擇：崇州電視臺新聞檔 戶外類使用原則：長期投放戶外大牌，沖擊力強，塑造品牌形象，提示目標群。另外，縮短戶外廣告畫面的更換時間，使戶外及時有效的跟隨品牌推廣和銷售節(jié)奏。http:/ 網絡類使用原則：在搜房網等網站投放網絡廣告；同時通過短信數據庫實現客戶鎖定；創(chuàng)意性推廣：網上體驗館（網站）。http:/ 、銷售中心 b、樣板房 c、通道工地現場體驗；整體營造情景體驗氣氛，現場感染客戶。http:/