【物業(yè)管理方案】物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算、編制

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1、 【物業(yè)管理方案】物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算、編制 一、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素 (1) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制理應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 (2) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。 (3) 物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。 (4) 物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

2、 二、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： (1) 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； (2) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； (3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； (4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； (5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (6) 辦公費(fèi)用； (7) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； (9) 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù) (1) 收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位時(shí)間費(fèi)率形式)和可收費(fèi)的管理面積。 (2

3、) 支出的編制依據(jù)包括： 1)管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。 2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。 四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法 （一） 確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng) 一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí);二是全面，不要漏項(xiàng);三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。 （二） 收集原始數(shù)據(jù) 服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理

4、、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測(cè)算基礎(chǔ)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出（成本）項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測(cè)算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需

5、“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”。 各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出（成本）總額，加上物業(yè)管理酬金（酬金制域法定稅費(fèi)及利潤(rùn)（包干制）后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 五、案例 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬m2,經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下： （1） 各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等50萬元 （2） 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)20萬元 (3) 清潔衛(wèi)生費(fèi)15萬元 (4) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)10萬元 (5) 公共秩序維護(hù)費(fèi)10萬元 (6) 辦公費(fèi)5萬元 (7) 固定資產(chǎn)折舊2萬元 (8) 物

6、業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)2萬元 (9) 業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)6萬元 合計(jì)120萬元 若釆用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%,則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元x(l+10%)-rl。萬m2H2月=1.1元/m2?月 若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬元，則該方目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)低為：(120萬元+12萬元)70萬m2T2月=1.1元/m2?月 在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。