長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導程序.doc

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長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導程序 為規(guī)范我市業(yè)主大會成立和召開程序，維護業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則〉的通知》，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就業(yè)主大會成立和召開程序規(guī)定如下： 一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序 （一）成立條件 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。 （二）提出申請 由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請。建設(shè)單位應當及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應當認真審核， 在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 （三）產(chǎn)生籌備組 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應當不少于50%?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表擔任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應當對業(yè)主代表的身份進行核實。 公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示15日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內(nèi)以書面形式實名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。 （四）召開籌備組會議 籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負責業(yè)務指導?；I備組應當做好以下工作： 1、確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； 2、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 4、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； 5、制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單； 6、制定業(yè)主委員會選舉辦法； 7、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局對前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。 （五）產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人 業(yè)主委員會委員為5人至11人，業(yè)主委員會委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。 業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選?；I備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補。 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應當對業(yè)主委員會候選人進行資格審查。業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后，應當在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。 （六）召開首屆業(yè)主大會 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。 業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行： （1）籌備組組織會議簽到并核實到會業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）； （2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等； （3）選舉業(yè)主委員會委員； （4）回收選票； （5）現(xiàn)場公開計票； （6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果； （7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果。 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行： （1）發(fā)放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。 （2）組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。 （3）組織計票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計票組，進行現(xiàn)場驗票、計票；計票結(jié)束后，計票及監(jiān)票人應當立即對計票結(jié)果簽名確認。必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。 （4）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。 業(yè)主大會籌備組應當以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于7日。 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。 業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。 （七）業(yè)主委員會備案 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)： 1、業(yè)主委員會備案申請表； 2、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的資料 （1）業(yè)主大會成立申請書； （2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表； （3）業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表； （4）業(yè)主大會表決事項結(jié)果匯總表； （5）業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復印件及身份證復印件（須提交原件核實）； 3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】； 4、業(yè)主大會議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】； 5、業(yè)主大會決定的其他重大事項。 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。 業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。 二、業(yè)主委員會換屆程序 （一）業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉，其程序應參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序。 （二）業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。 三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)程序 （一）基本條件 物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。 （二）組織主體 業(yè)主委員會會議提議或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議。 （三）聽取意見 1、業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。 2、對解聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應組織征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開業(yè)主大會。 （四）召開業(yè)主委員會會議 1、根據(jù)業(yè)主意見情況，對是否召開業(yè)主大會選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)進行表決； 2、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)方案； 3、將業(yè)主委員會決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)方案、業(yè)主大會召開時間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，應當有參會委員的簽字確認。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應當參加業(yè)主委員會會議并給予指導。 （五）召開業(yè)主大會 其程序與成立首屆業(yè)主大會相同；必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。 業(yè)主大會應當以書面形式將選聘和續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)結(jié)果和物業(yè)企業(yè)的服務承諾、服務內(nèi)容、收費標準等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于7日。 業(yè)主委員會應在公告結(jié)束之日5日內(nèi)與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 （六）其他有關(guān)要求 1、業(yè)主和業(yè)主大會應當從保持項目管理的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，慎用解聘權(quán)，保證物業(yè)項目的正常秩序。 2、物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應當在合同終止前3個月內(nèi)做好上述工作。 3、業(yè)主大會決定物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業(yè)服務企業(yè)。 4、聘用新物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和公安部門協(xié)助組織資料、場地移交。 四、其他相關(guān)規(guī)定 （一）業(yè)主的認定 1、依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）； 2、基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業(yè)主； 3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人； 4、因依法繼承或者受遺贈發(fā)生效力取得物權(quán)的人。 （二）業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定 1、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加； 2、業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意； 3、決定其他事項的（包括選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會 委員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等）應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 （三）公示位置的認定 在物業(yè)管理區(qū)域公示位置包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。