西安市房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（西安市公寓建設(shè)項目）

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- 目 錄 第一章 總論 .................................................... 1 發(fā)單位簡介 ............................................... 1 設(shè)項目簡介 ............................................... 2 目建設(shè)的必要性 ........................................... 4 行性研究編制依據(jù) ......................................... 5 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................................... 6 行性研究的主要結(jié)論 ....................................... 8 第二章 市場分析 ............................................... 10 地產(chǎn)宏觀市場分析 ........................................ 10 安 房地產(chǎn)市場分析 ........................................ 12 目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .................................... 17 目 析 ............................................. 24 型案例分析 .............................................. 27 格定位 .................................................. 27 建項目定位 .............................................. 30 第三章 項目建設(shè)條件 ........................................... 32 然條件 .................................................. 32 目規(guī)劃用地條件 .......................................... 32 目外部協(xié)作條件分析 ...................................... 33 - 設(shè)實施條件分析 .......................................... 34 第四章 項目開發(fā)方案 ........................................... 35 設(shè)規(guī)模 .................................................. 35 目規(guī)劃設(shè)計思想 .......................................... 35 動安全 .................................................. 37 境保護(hù) .................................................. 37 筑節(jié)能 .................................................. 40 設(shè)進(jìn)度安排 .............................................. 40 第五章 項目營銷策劃方案 ........................................ 42 目營銷策劃方案 .......................................... 42 目定價 .................................................. 42 目市場推廣 .............................................. 42 目銷售 .................................................. 46 目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃 ............................ 49 第六章 投資估算及資金籌措 ...................................... 54 目總投資估算的依據(jù) ...................................... 54 目的總投資估算的原則 .................................... 55 投資估算 ................................................ 55 目總投資的資金來源 ...................................... 61 第七章 財務(wù)評價 ............................................... 61 礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 ............................................ 61 - 務(wù)盈利能力分析 .......................................... 61 償能力分析 .............................................. 62 虧平衡分析 .............................................. 62 感性分析 ................................................ 63 態(tài)評價指標(biāo) .............................................. 65 目財務(wù)評價結(jié)論 .......................................... 65 第八章 結(jié)論及建議 ............................................. 66 案評價結(jié)論 .............................................. 66 建設(shè)單位的建議 .......................................... 66 附件： - 第一章 總論 發(fā)單位簡介 科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國家和實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2006年設(shè)立 ,2009年經(jīng)第二屆董事會批準(zhǔn)更名為西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。 （ 1）戰(zhàn)略思想 秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅持科學(xué)發(fā) 展觀，堅持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。立足西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)西安的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。 （ 2）戰(zhàn)略目標(biāo) 以基地開發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國家民用航天基地打造成為世界一流國內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。 力爭在三年內(nèi)形成社會認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā) 量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。 （ 3）經(jīng)營理念 - 1）科技服務(wù)生活。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技服務(wù)生活”的理念。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運(yùn)作，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴(kuò)張，促進(jìn)公司做大作強(qiáng)。 3）樹立企業(yè)品牌。為社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻(xiàn)，貫徹品牌經(jīng)營理念，打造有責(zé)任心的企業(yè)形象。 4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會效益彰顯、經(jīng)濟(jì)效益突出的經(jīng)濟(jì)實體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。 設(shè)項目簡介 （ 1） 項目名稱：航天公寓 （ 2）項目位置 項目位于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。 具體位置見圖 1- 圖 1天公寓項目用地位置圖 （ 3）項目規(guī)模 項目占地面積 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 。項目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600 平方米，容積率 （ 4）項目建設(shè)的法律許可情況 西安國家民用航 天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司已完成了該項目立項、計劃、規(guī)劃定點及征地合同手續(xù)，目前已取得國有土地使用權(quán)證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。 3、項目周邊環(huán)境 （ 1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長安街 - （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。 （ 3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院 —— 二級甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項目僅有一路之隔。 （ 4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對缺乏，但項目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項目也會規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套。 （ 5）環(huán)境：項目西側(cè)有規(guī)劃實施中的景觀軸， 2 個區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 從總體情況來看，項目周邊環(huán)境適合于公寓項目開發(fā)。 4、物業(yè)類型定位：項目定位于高端、花園式、精裝修公寓。 目建設(shè)的必要性 1、滿足航天基地中高端物業(yè)市場的需要 市場調(diào)查結(jié)果表明，航天基地住宅市場存在著較大的需求潛力，尤其是中高檔物業(yè)市場；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高 收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實力的投資者、臨時居住的企業(yè)高級顧問及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。針對以上述實際狀況，項目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。本項目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場的需要，并順應(yīng)基地的強(qiáng)勢發(fā)展需要。 2、發(fā)揮土地級差效益的需要 項目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開發(fā)?；貎?nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將- 對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起 到積極的作用。 3、項目用地及時開發(fā)的需要 本項目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均于 2008年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔ā崃νǎ?。同時，開發(fā)單位作為基地管委會的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā)優(yōu)勢，項目建設(shè)十分迫切。 行性研究編制依據(jù) 1、國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計價格 [2002]10 號）； 2、國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計價 格〔 2002〕 1980號）； 3、國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計價格 [1999]1283號）； 4、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 5、 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實施細(xì)則》的通知（市建發(fā) [2000]418號）； 6、陜西省物價局、陜西省財政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》（陜價行發(fā) [2005]90號）； 7、陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》； 8、項目規(guī)劃設(shè)計方案； 9、類似工程估算 、概算指標(biāo)； 10、委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； - 11、委托方提供的有關(guān)其他資料； 12、受托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的資料； 13、 有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價的基本參數(shù)和指標(biāo)。 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 項目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 總建筑面積 9680 上建筑總面積 4080 層住宅建筑面積 0000 層公寓建筑面積 0000 套商業(yè)建筑面積 080 - 下建筑面積 600 3 停車位 個 300 上停車位 個 160 下停車位 個 140 4 容積率 建筑密度 2、項目總投資 表 1 總投資估算表 序號 項目 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2134 2 前期工程費(fèi)用 2202 3 建安工程費(fèi)用 14536 4 公寓精裝修費(fèi)用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 740 5 項目管 理費(fèi)用 383 6 市場推廣費(fèi)用 870 7 工程監(jiān)理費(fèi) 84 8 不可預(yù)見費(fèi) 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 3、項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) （ 1）項目財務(wù)評價指標(biāo)： - 投資回收期： （稅前） （稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： 稅前） 稅后） 貸款償還期： （ 2）資本金財務(wù)評價指標(biāo)： 財務(wù)凈現(xiàn)值： 820 萬元 內(nèi)部收益率： （ 3）靜態(tài)評價指標(biāo)： 銷售利潤率： 總成本利潤率： 行性研究的主要結(jié)論 1、西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃方面 ● 西安城市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長；西安房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，本項目具有較好的發(fā)展機(jī)遇。 ● 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項目的發(fā)展提供了良好的時機(jī)。 2、市場前景 ● 高端、中高端客戶豐富，且 目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項目具備一定的市場支撐。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。 ● 本項目已經(jīng)過深入的市場調(diào)研，市場接受程度和購房意向較好，具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場受眾群體。 3、經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論 - 根據(jù)項目財務(wù)評價指標(biāo)的計算可知，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時間。項目經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險能力，市場前景看好。 - 第二章 市場分析 地產(chǎn)宏觀市場分析 國宏觀經(jīng)濟(jì) 概況 2008 年美國次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)。2009 年世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，中國經(jīng)濟(jì)形勢更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。 國家統(tǒng)計局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值元，按可比價格計算，同比增長 比上年同期回落 增速趨勢看，一季度 速繼續(xù)探底，為 1999年第四季度以來的新低， 2008 年第四季度經(jīng)濟(jì)增速為 一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 比上年同期加快 中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 3 而 08年一季度增長 全年增長 如果剔除投資價格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10個百分點。受 4 萬億投資計劃的拉動，一季度新開工項目計劃總投資規(guī)模大幅度增長，繼去年 1000 億元的中央擴(kuò)大投資落實后，今年下達(dá)的 1300億元的投資計劃也已下達(dá)了 1100億元。而在寬松信貸刺激下，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685 億元，同比增長 國內(nèi)消費(fèi)略放緩，總體保持平穩(wěn)。一季度社會消費(fèi)零售總額同比增長 15%，去年同期增長 剔除價格影響因 素后基本保持平穩(wěn) ， 主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計劃的影響，縣及縣以市場銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費(fèi) 增速。 - 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 1、市場供給分析 2009年一季度 ，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4880億元，同比增長 增幅比 1提高 去年同期回落 中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長 比 1提高 百分點，比去年同期回落 百分點， 2009年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 比增長 增幅比 1回落 去年同期回落 屋新開工面積 比下降 降幅比 1屋竣工面積 9922萬平方米，同比增長 增幅比 1回落 中，住宅竣工面積 8117 萬平方米，增長 比 1回落 2009 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 4742 萬平方米，同比下降 而去年同期則是增長 完成土地開發(fā)面積5223 萬平方米，同比下降 而去年同期則是增長 2、市場銷售分析 2009 年一季度 ，全國商品房銷售面積 11309 萬平方米，其中，商品住宅銷售面積增長 辦公樓銷售面積下降 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 1，商品房銷售額 5059億元，同比增長 其中，商品住宅銷售額增長 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 20%和 3、 開發(fā)資金來源 分析 - 2009 年一季度 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070億元，同比增長 其中，國 內(nèi)貸款 2545 億元，增長 利用外資 150 億元，增長 企業(yè)自籌資金 3791億元，增長 其他資金 3585億元，增長 在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長 個人按揭貸款 984億元，增長 4、各主要城市商品房交易“價穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢 1 月份和 2 月上旬國內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期國內(nèi)一線及二線多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對各主要城市數(shù)據(jù)對比分析來看，在房地產(chǎn)市場成交量上升的同時，房價并沒有出現(xiàn)較大 的下調(diào)， 08年底各樓盤大幅打折吸引購房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價格。 在市場投資增速放緩、開發(fā)量下降、房價總體平穩(wěn)的背景下，國內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長走勢，前期市場“量價齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。 安房地產(chǎn)市場分析 安市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 西安 2009年 一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。初步核算全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，增長 高出全國 百分點，高出全省 百分點。 一季度西安固定資產(chǎn) 投資 256． 71億元，增長 其中，房地產(chǎn)投資 比增長 工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐漸好- 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進(jìn)一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計完成 長 而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長。 一季度 西安的消費(fèi)市場保持活躍。元，同比增長 受眾多利好政策刺激，汽車市場更是持續(xù)升溫。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 比增長 其中，國內(nèi)旅游實現(xiàn)收入 元，同比增長 20％， 而海外旅游市場降幅較大。此外，房地產(chǎn)市場開始回升。一季度西安房屋銷售價與上年持平。全市商品房銷售面積 比增長 此外， “ 四區(qū)兩基地 ” 普遍存在著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻、固定資產(chǎn)投資壓力加大等困難，經(jīng)濟(jì)增長趨緩，發(fā)展增速出現(xiàn)下滑，但整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)逐月回暖的趨勢。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計完成投資 比增長 其中，高新區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 量居 “ 四區(qū)兩基地 ” 第 1 位，增速居第 1 位。 安房地 產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2009 年一季度，西安樓市銷售面積達(dá)到 1912967 平米，與上季相比上升 較去年同比增長 銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913萬元，較上期增長 較去年同比勁增 百分點。本季度商品房投資額同比增長 增幅明顯。同時施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例增長。急需一年之久的剛性需求在 09年一季度得到明顯釋放，使得市場銷量直線走高，各指標(biāo)均大幅超過上年同期水平。 1、市場供給分析 - 2009 年一季度，西安 市商品房投資額為 412068 萬元，與去年同期相比增長 環(huán)比上季度增長 圖 2商品房投資額完成表 2009 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 與去年同比增長 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長 同比增長 2009 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 與去年同比增長 百分點。 圖 2商品 房各季度施工、竣工、新開工面積表 2、市場銷售分析 西安一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場面，各物業(yè)成交情況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長， 1 季度全市商品房成交面積達(dá)到 1912967 平米，環(huán)比上季度增長 在歷年之中尚屬首次。在同- 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長 成交金額方面也有較大幅度的增長比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，同比增幅達(dá)到 表 2 西安房地產(chǎn)市場銷售情況統(tǒng)計表 項目 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計 銷售面 積 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 銷售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷售均價 （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市場平均成交價格為 4678 元 /平方米，較上期微增 與去年同比上升 分物業(yè)類型在售均價情況：普 通住宅在售均價為 4114元 /平方米，同比上年上漲 環(huán)比上季上浮 商服用房在售均價為 9127元 /平方米，同比上漲 寫字樓在售均價為 5218 元 /平方米，同比上升 環(huán)比上升 別墅類在售均價為 6459 元 /平方米，同比上浮 環(huán)比上升 - 圖 2商品房市場各季度銷售面積及銷售額統(tǒng)計圖 2009 年 1 季度西安商品房空置面積有所增長，平方米，較上季度增加 較上年同期相比增長 圖 2商品房住宅價格及變動率走勢圖 一季度西安住宅市場平均成交價格為 4594 元 /平方米，與去年同比上升 西安房價進(jìn)入 08年下半年后，環(huán)比比率變動幅度在 1%左右，與國內(nèi)一線城市相比西安房價表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國內(nèi)一線城市房價大幅波動的態(tài)勢。 安房地產(chǎn)市場預(yù)測 雖然 08年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)樓市成交量受到一定影響，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。 09 年一季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將產(chǎn) 生積極帶動作用。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強(qiáng)有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，- 但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復(fù)蘇。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲 得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09年房地產(chǎn)銷量將超過 08年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。 目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 業(yè)基地發(fā)展概況 1、西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2006 年 7 月，享有市級經(jīng)濟(jì) 管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。 2007 年 12月 26日，國家發(fā)改委批復(fù)成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 方公里，預(yù)留約 于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號線、西康高速，地理位置優(yōu)勢，交通便利，區(qū)內(nèi)有國家一級文物漢宣帝杜陵。 - 圖 2產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 2、航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場化運(yùn)作 ” 的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項目建設(shè)的高地。 2008 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個過億產(chǎn)業(yè)項目集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億太陽能光伏項目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項目等三個投資過億的項目同日開 工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的亮點。航天五院西安分院項目、 7171廠技改項目、神州軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項目等三大航天項目和四院復(fù)合管項目、六院民品項目先后入?yún)^(qū)； 2008年 11月 30日， 1500 噸硅片項目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達(dá)到 35億元； 2008年西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實現(xiàn)了 10 個項目開工建設(shè)、 10 個項目建成達(dá)產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽能光伏新能源、服- 務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。 2008 年 8 月 29 日，經(jīng)國家科技部和商務(wù)部會審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊資金為一億美金的長安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 11 月 27日， 1000 兆瓦太陽能項目等三個過億項目集中開工。 12 月 20 日，隆基硅項目正式投產(chǎn)，預(yù)計 2009 年實現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。航天基地也得到眾多國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅 2008 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺。土地報批獲得突破性進(jìn)展， 2007 年完成 1890 畝土地報批， 2008 年完成 3300 畝土地報批，為項目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中國航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲備了 40個航天項目，將陸續(xù)進(jìn)入基地。預(yù)計到 2009年基地銷售收入達(dá)到 100億元， 2010 年，基地的銷售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10 萬人，形成 10－ 20個有自主知識產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5－ 8 家在國內(nèi)外具有較強(qiáng)競爭力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。到 2015年十二五末時，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流的國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場處于成長初期，市場基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長安區(qū)房地產(chǎn)市場和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場以及對 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場狀況。 1、長安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 長安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)， 04年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場。 長安板塊從 2004年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價適中等優(yōu)勢引起了人們的關(guān)注。進(jìn)入 2006 年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動。隨著長安與西安主城區(qū)的融合，以后地- 鐵的開通，再加上大學(xué)城的日益擴(kuò)大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長安的擴(kuò)展等等，這些都為長安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 2007西安房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長 安區(qū)購房的人，比例占全市購房人群的 。在未來 10 年乃至更長的時間內(nèi)，長安的目標(biāo)是打造具有國際競爭力的 “ 生態(tài)長安 ” 、 “ 科教長安 ” 、 “ 文化長安 ” 。通過 “ 五橫十縱 ” 等道路建設(shè)規(guī)劃全面對接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達(dá) 39%，區(qū)域配套全面升級 圖 2西安長安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計圖 從 2002年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 007年的 年來長安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長 39%，區(qū)域 配套全面升級。 （ 2）開發(fā)量年增幅過 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2002 年以前，長安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設(shè)區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長安區(qū)商品- 房開發(fā)開始逐步增長， 2002 年長安區(qū)商品房施工面積 平米，至2006 年已達(dá)到 平方米，開發(fā)量增長了近五倍，平均年開發(fā)增幅達(dá) 截止 08 年長安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項目數(shù)已達(dá) 30余個。 目前長安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。自長安區(qū)商品房市場啟動 之初長安路軸線便一直是長安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點區(qū)域，目前長安路諸如地鐵二號線等交通建設(shè)令人矚目，完成了長安區(qū)與西安城南、城北的對接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動脈快速發(fā)展；另一條交通干線 —— 西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 · 維也納森林、盛世長安等項目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長安。 除兩軸線發(fā)展之外，長安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富力 城的開發(fā)在很大程度上提升了長安房地產(chǎn)的影響力，200 畝的 “ 金橋 ” 項目慧谷闌珊也即將啟動。此外長安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項目的開發(fā)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2002 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬平方米，而至 2006年市場銷售已達(dá) 66萬平米，平均年銷售量增長幅度也達(dá) 40%以上。 2003 年以來長安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購房人群的 40%以上。 - 而隨著市場的高走，價格也逐步上行，這種以投資為目的地購買行為也由此開始縮減。而與此同時隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 2、曲江房地產(chǎn)市場分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。曲江已成為西安城市的名片和名副其實的會客廳。 曲 江南接長安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國展中心、西安國際會議中心、外商會所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，同時坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方 便，“距城市不遠(yuǎn)，離自然很近”，被譽(yù)為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認(rèn)的最佳居住地。 （ 1）地根緊縮，地價飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江新區(qū)的地價由 2002 年的每畝 30 萬元飆升至 2007 年的每畝 300 萬元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08- 年受全國以及西安整體樓市的影響，雖然地價略有下調(diào)，但是依然保持在 250 /畝之間。 圖 2西安曲江板塊土地價格走勢圖 （ 2）區(qū)域住宅市場供應(yīng)充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。土地市場的快速發(fā)展也帶動了區(qū)域內(nèi)的住宅市場的開發(fā)，傲視西安的土地價格注定了區(qū)域高人一籌的房價。西安房地產(chǎn) 信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價從 03年的 2000多元 /㎡，已經(jīng)升至 2008年的近 5000元 /㎡。升幅較大，如下圖所示： - 圖 2西安曲江板塊住宅價格走勢圖 目前在曲江匯集了有中海國際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項目，特別是占地 1000畝的中海國際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對曲江乃至全市住宅市場都是一個重要的補(bǔ)給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40％的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢，目前區(qū)域的項目皆以“自然優(yōu)勢、旅游地 產(chǎn)”為賣點，項目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價（均價在 5000 元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項目最大的不足，區(qū)域項目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著曲江新區(qū)建設(shè)進(jìn)程有條不紊的進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場具有較高的投資以及升值潛力。 長安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得項目周邊 區(qū)域的市場滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于西安市地鐵 2 號線的建設(shè)，項目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，市場前景看好。 目 析 針對本項目所面對的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅進(jìn)行分析： 1、優(yōu)勢分析（ - （ 1）政策支持 項目位于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會會大力支持本項目的開發(fā)建設(shè)。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的熱點區(qū)域。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級的員工對于便利的居住條件的需求越來越多 ，而本項目作為航天基地開發(fā)的第一個服務(wù)公寓項目，有著巨大的優(yōu)勢。 （ 4）客戶資源 本項目開發(fā) 公司作為基地管委會的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā) 優(yōu)勢 。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均已完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）? 2、劣勢分析（ （ 1） 項目規(guī)模較小 項目占地面積 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 （ 2）項目周邊生活配套匱乏 西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2006年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建設(shè)中，周邊生活配套相對匱乏。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) - （ 4）形象影響 由于項目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對項目的整體形象產(chǎn)生一定影響。 （ 5）項目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場認(rèn)知度不夠 3、機(jī)會分析（ （ 1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點項目，未來會用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來發(fā) 展空間巨大。 （ 2）項目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項目具有很大的升值空間。 （ 3）潛在消費(fèi)者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費(fèi)者也將增加。 4、威脅分析（ （ 1）航天基地內(nèi)的富力城樓盤將對本項目有所沖擊； （ 2）長安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會瓜分本項目的客源，使項目面臨一定的競爭壓力。 5、結(jié)論 根據(jù)以上 項目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地區(qū)域價值；通過突出的定位、物業(yè)開發(fā)模式或建立鮮明的項目形象和品牌形象，在區(qū)域市場中脫 穎而出；充分利用現(xiàn)有資源，實現(xiàn)差異化，建立獨(dú)有核心價值體系，力爭實現(xiàn)價格突破并快銷。 - 型案例分析 通過對本項目所在航天基地周邊長安區(qū)住宅市場的調(diào)查，該區(qū)域存在具有競爭性的中高檔住宅項目，這些項目與本項目既互相競爭又相互促進(jìn)，選取的新建、在建典型案例如表 2示： 表 2 典型案例對比表 序號 名稱 銷售均價 （元 /平方米） 規(guī)模 竣工日期 1 宇恒國際 3600 總建筑面積 2010 年 3 月 2 新 界 3300 總建筑面積 5萬㎡ 2009年 12月 3 朝華美域 3800 總建筑面積 4萬㎡ 2010 年 3 月 4 長安相府 4300 總建筑面積 7萬㎡ 2010 年 4 月 5 華城國際 4800 總建筑面積 26萬㎡ 2010年 12月 6 長延居?會展明珠 4700 總建筑面積約 17萬㎡ 2010年 12月 格定位 本項目的價格定位均采用市場比較法進(jìn)行定位，主要針對本項目公寓、配套商業(yè)用房和停車位選取可比實例并進(jìn)行價格定位。 1、住宅價格定位 住宅采用市場比較定價法，但本項目周圍的住宅項目較少，所以采- 用的可比實例（住宅項目）與本項目有一定的距離。但根據(jù)此住宅的地理位 置、項目定位、銷售時間等幾個方面考慮不同的項目間的差異性，并對參照的幾個住宅項目價格賦予不同的權(quán)重值，表 2－ 3 內(nèi)容為所選案例的銷售價格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 表 2－ 3 可比實例銷售價格及修正系數(shù)權(quán)重表 項目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價 (元 ) 區(qū)域因素 交易時間 個別因素 宇恒國際 3600 100/100 100/96 100/98 界 3300 100/102 100/101 100/101 華美域 3800 100/98 100/101 100/100 中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實例與本項目的近似程度，依經(jīng)驗設(shè)置的數(shù)值。修正系數(shù)按以下方法計算： 每個因素的取值以項目為基準(zhǔn)值計算，實例的因素取值參照基準(zhǔn)值計算。最終的修正系數(shù)為同一實例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 宇恒國際 修正系數(shù)： 100/100× 100/96× 100/98= 界 修正系數(shù)： 100/102× 100/101× 100/101=華美域 修正系數(shù)： 100/98× 100/101× 100/100=實例的比準(zhǔn)價格為：均價×修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價格如下： 宇恒國際 ： 3600× 3816 元 /㎡ ； 新 界 ： 3300× 3168 元 /㎡ ； 朝華美域 ： 3800× 3838 元 /㎡ ； 本住宅銷售價格： 住宅銷售均價 =3816× 168× 838× - 3628 元 /㎡ 根據(jù)以上計算結(jié)果，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項目高層住宅銷售均價為 3500元 /㎡。 2、公寓價格定位 公寓采用市場定價法，但本項目周圍的公寓較少，所以采用的可比實例（公寓項目）與本項目有一定的距離。但根據(jù)此公寓的地 理位置、項目定位、銷售時間等幾個方面考慮不同的項目間的差異性，并對參照的幾個樓盤價格賦予不同的權(quán)重值，表 2－ 3 內(nèi)容為所選案例的銷售價格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 表 2－ 3 可比實例銷售價格及修正系數(shù)權(quán)重表 項目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價 (元 ) 區(qū)域因素 交易時間 個別因素 摩登 850 100/101 100/94 100/98 豐國際公寓 5100 100/103 100/97 100/102 延居?會展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實例與本項目的近似程度，依經(jīng)驗設(shè)置的數(shù)值。修正系數(shù)按以下方法計算： 每個因素的取值以項目為基準(zhǔn)值計算，實例的因素取值參照基準(zhǔn)值計算。最終的修正系數(shù)為同一實例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 摩登 100/101× 100/94× 100/98=豐國際公寓 修正系數(shù)： 100/103× 100/97× 100/102=延居?會展明珠 修正系數(shù)： 100/102× 100/98× 100/94=實例的比準(zhǔn)價格為：均價×修正系數(shù)，具體比準(zhǔn) 價格如下： 摩登 4850× 5190 元 /㎡ ； - 立豐國際公寓 ： 5100× 4998元 /㎡ ； 長延居?會展明珠 ： 4700× 4982 元 /㎡ ； 本項目公寓銷售價格： 公寓銷售均價 =5190× 998× 982× 5070 元 /㎡ 根據(jù)以上計算結(jié)果，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項目高層精裝修公寓銷售均價為 5000元 /㎡。 3、配套商業(yè)用房價格定位 本項目配套商業(yè)用房在項目建成后采取出售方式經(jīng)營， 采用市場比較法進(jìn)行價格定位。 由于項目配套商業(yè)用房地處飛天路和神舟三路交叉路口，地理位置優(yōu)越；并且本項目定位為中高檔的精裝修公寓，結(jié)合項目整體形象和基地商業(yè)配套的定位等因素，本項目的商業(yè)用房定位中高檔。根據(jù)項目類似工程，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項目配套商業(yè)用房銷售均價為 10000 元 /㎡ 。 4、停車位價格定位 按照目前西安市長安區(qū)和曲江板塊車位的市場行情，并結(jié)合項目自身情況，保守考慮取車位的價格為 個。 建項目定位 檔次定位 項目發(fā)展處于西安國家民用航天 產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域形象較佳的區(qū)域之一，且擁有較為稀缺的土地資源，項目價值較高，且高端、中高端客戶對本項目的認(rèn)同度高。綜合市場競爭情況以及自身的條件，本項目定位- 于高檔公寓及配套商業(yè)項目。 客戶定位 本項目的目標(biāo)客戶定位為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實力的投資者、臨時居住的企業(yè)高級顧問及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。 產(chǎn)品定位 通過精細(xì)的規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)新的戶型打造現(xiàn)代、大氣的城市高品質(zhì)酒店式公寓，力求將本項目打造成為能代表西安國 家民用航天產(chǎn)業(yè)基地形象的一個地標(biāo)性建筑，并在本項目實現(xiàn)高尚的品質(zhì)感和完善的酒店式服務(wù)理念。 此外，項目應(yīng)注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對高新技術(shù)、設(shè)備的運(yùn)用及運(yùn)用環(huán)保生態(tài)的技術(shù)。 - 第三章 項目建設(shè)條件 然條件 1、溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱，冬季干冷。年平均氣溫 最高氣溫為 出現(xiàn)在 1966 年 6月 21日），最低氣溫為 出現(xiàn)在 1977年 1 月 30 日）。 2、降雨量：年平均降水量為 最大降雨量為 143