城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正體系.doc

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螄肅薃袁肅肄芃蚃聿肅 5城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正體系 城市房地產(chǎn)價(jià)格的高低是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素綜合作用形成的。如何掌握各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，建立合理的影響因素修正表是運(yùn)用城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格去確定現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵。 5.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正的主要內(nèi)容 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正可分為區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、權(quán)益因素修正。區(qū)域因素修正是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)域因素進(jìn)行修正，區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等。個(gè)別因素修正是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)個(gè)別因素進(jìn)行修正，個(gè)別因素修正的主要內(nèi)容包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等。權(quán)益因素修正是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素進(jìn)行修正，權(quán)益因素修正的主要內(nèi)容包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。 5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正系數(shù)表的編制 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正系數(shù)表是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在不同因素條件下修正為物業(yè)價(jià)格的系數(shù)體系，以便能在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)格。 編制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正系數(shù)表的同時(shí)，要編制與各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)說(shuō)明表。 5.2.1城市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的選擇 5.2.1.1居住房地產(chǎn)的影響因素 --區(qū)域因素。主要指地段位置、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施。 --個(gè)別因素。主要指成新率、朝向、樓層、通風(fēng)采光、房型功能。 --權(quán)益因素。年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正。 5.2.1.2商業(yè)房地產(chǎn)的影響因素 --區(qū)域因素。主要指地段位置、繁華成度、交通狀況、配套設(shè)施。 --個(gè)別因素。主要指臨街狀況、建筑結(jié)構(gòu)、層高、寬深比率、建筑裝修。 --權(quán)益因素。年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正。 5.2.1.3工業(yè)房地產(chǎn)的影響因素 --區(qū)域因素。主要指環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施。 --個(gè)別因素。主要指成新率、層高、土地個(gè)別因素。 --權(quán)益因素。年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正。 5.2.2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的影響程度的確定 權(quán)重Wi反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的影響程度。權(quán)重確定原則： 5.2.2.1權(quán)重值與因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權(quán)重值之和＝1 ； 5.2.2.2權(quán)重值可單獨(dú)選用特爾斐測(cè)定法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ù_定,也可用特爾斐測(cè)定法結(jié)合其它兩種方法來(lái)確定； 5.2.2.3不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響程度不同，分析時(shí)不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。 5.2.3城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的修正幅度的計(jì)算 5.2.3.1修正幅度值的計(jì)算 以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬{(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常房地產(chǎn)價(jià)格的上限、下限值等,分別以房地產(chǎn)價(jià)格同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式見(jiàn)式 Fl＝[(Vmax-Vc)/Vc]*100％ ……………………(1) 下調(diào)幅度的計(jì)算公式見(jiàn)式(55)： F2＝[(Vc-Vmin) /Vc]*100％ ……………………(2) 式中：F1--房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上調(diào)最大幅度； F2--房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)最大幅度； Vc—城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格； Vmax--級(jí)別或區(qū)域正常房地產(chǎn)價(jià)格的最高值； Vmin--級(jí)別或區(qū)域正常房地產(chǎn)價(jià)格的最低值。 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值．將物業(yè)價(jià)格修正幅度劃分成五個(gè)檔次。 5.2.3.2影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格各因素修正幅度的確定 根據(jù)不同因素對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響程度權(quán)重值，按式(3)和式(4)計(jì)算各因素的修正幅度。 F1i=Fl*Wi ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(3) F2i=F2*Wi ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(4) 式中：F1i--某一因素的上調(diào)幅度； F2i--某一因素的下調(diào)幅度； Wi--某一因素對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響權(quán)重。 以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間．內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／2，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間。內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i／2，同時(shí)確定較劣條件下的房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 5.2.4城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正系數(shù)表的編制 按“優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣”確定各種房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，要量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)。影響因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。按此編制修正系數(shù)表，并通過(guò)已有房地產(chǎn)價(jià)格點(diǎn)的檢驗(yàn)、核校,編制出一個(gè)類(lèi)型區(qū)域和城鎮(zhèn)級(jí)別的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正系數(shù)表。 5.3住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要影響因素的選擇及修正 5.3.1住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要影響因素 5.3.1.1區(qū)域因素 --地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級(jí)別、人口密度。 --環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質(zhì)量、景觀環(huán)境、治安狀況。 --交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達(dá)度、對(duì)外交通距離、路網(wǎng)密度。 --配套設(shè)施。主要指市政配套、公共設(shè)施配套、小區(qū)配套。 --其他因素。 5.3.1.2個(gè)別因素 --成新率。主要指房屋的新舊程度。 --朝向。主要指房屋主臥室的朝向。 --樓層。主要指房屋所在的自然層。 --通風(fēng)采光。主要指房屋的間距、通風(fēng)采光情況。 --房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是時(shí)尚房型。 5.3.1.3權(quán)益因素 --年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修正。 --產(chǎn)權(quán)狀況修正。主要指房該房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、劃撥土地上的房產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)房屋的修正。 5.3.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素修正 5.3.2.1區(qū)域因素修正 區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。 住宅房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 < M M— M M— M M— M > M 離片區(qū)中心距離 < M M— M M— M M— M > M 土地級(jí)別 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 人口密度 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 配套設(shè)施 市政配套 供水 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 排水 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供電 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 供氣 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供熱 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 通訊設(shè)施 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 公用設(shè)施配套 中 學(xué) < M M— M M— M M— M > M 小 學(xué) < M M— M M— M M— M > M 醫(yī) 院 < M M— M M— M M— M > M 體育場(chǎng)館 < M M— M M— M M— M > M 公 園 < M M— M M— M M— M > M 商場(chǎng) < M M— M M— M M— M > M 菜 場(chǎng) < M M— M M— M M— M > M 小區(qū)配套 會(huì)所 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 健身房 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 游泳館 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 車(chē)庫(kù) 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 網(wǎng)球場(chǎng) 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 　 　 　 　 　 　 交通狀況 道路通達(dá)度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站點(diǎn)距離 < M M— M M— M M— M > M 公交車(chē)次 　 　 　 　 　 對(duì)外交通距離 距火車(chē)站距離 < M M— M M— M M— M > M 距飛機(jī)場(chǎng)距離 < M M— M M— M M— M > M 距碼頭距離 < M M— M M— M M— M > M 路網(wǎng)密度 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 水環(huán)境 80--100 60---80 40--60 20---40 0--20 氣環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 聲環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 景觀環(huán)境 自然景觀 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 小區(qū)景觀 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 綠化率 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 治安環(huán)境 治安狀況 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 交通管制 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 住宅房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 離片區(qū)中心距離 土地級(jí)別 人口密度 配套設(shè)施 市政配套 供水 排水 供電 供氣 供熱 通訊設(shè)施 公用設(shè)施配套 中 學(xué) 小 學(xué) 醫(yī) 院 體育場(chǎng)館 公 園 商場(chǎng) 菜 場(chǎng) 小區(qū)配套 會(huì)所 健身房 游泳館 車(chē)庫(kù) 網(wǎng)球場(chǎng) 交通狀況 道路通達(dá)度 公交便捷度 距公交站點(diǎn)距離 公交車(chē)次 對(duì)外交通距離 距火車(chē)站距離 距飛機(jī)場(chǎng)距離 距碼頭距離 路網(wǎng)密度 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 水環(huán)境 氣環(huán)境 聲環(huán)境 景觀環(huán)境 自然景觀 小區(qū)景觀 綠化率 治安環(huán)境 治安狀況 交通管制 合計(jì) 5.3.2.2個(gè)別因素修正 1） 成新率 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及相關(guān)法律、法規(guī)：各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限一般為： （1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； （2）磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； （3）磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； （4）磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； （5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。 計(jì)算公式為： 年折舊額=建筑物重置價(jià)（1-殘值率）耐用年限 成新率=1-房屋已使用年數(shù)（1-殘值率）耐用年限 房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。 按建設(shè)部房屋完損等級(jí)確定成新率 分類(lèi) 成新 條件 分部 完全好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危 險(xiǎn) 房 全新 全部符合 大部符合 全部符合 大部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 1 0.9—1 0.8—0.9 0.7—0.8 0.6—0.7 0.5—0.6 0.4—0.5 0.4以下 結(jié) 構(gòu) 和 樓 地 面 地基 基礎(chǔ) 有足夠承載能力，無(wú)不均勻沉降 有承載能力，有少量不均勻沉降 承載能力不足，有較大不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生一定影響 有明顯不均勻下降且有繼續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重影響上部結(jié)構(gòu)安全和正常使用 承載能力嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重不均勻沉降，已引起結(jié)構(gòu)傾斜、位移、開(kāi)裂、扭曲，房屋隨時(shí)有倒塌可能 承重 構(gòu)件 完好堅(jiān)固，屋架、墻體完好 承重構(gòu)件、木屋架各部件節(jié)點(diǎn)連接基本完好 承重墻體產(chǎn)生下垂變動(dòng)，有輕微裂縫，木屋架有局部腐朽 承重墻體嚴(yán)重?fù)p壞，有明顯下垂變形，木架端節(jié)點(diǎn)腐朽，有明顯下垂變形或傾斜 構(gòu)件嚴(yán)重腐朽，開(kāi)裂變形，已超過(guò)極限，喪失穩(wěn)定性 非承 重墻 墻體完好牢固，無(wú)破損 磚墻體輕微裂縫，面層破損 部分墻體裂縫，間隔墻面層局部損壞，失修嚴(yán)重 墻體裂縫、傾斜 墻體嚴(yán)重開(kāi)裂、傾斜，部分倒塌 屋面 不滲漏，排水設(shè)施暢通 局部滲漏，排水設(shè)施基本暢通 局部漏雨，局部高低不平 嚴(yán)重漏雨，木屋架?chē)?yán)重腐朽，排水設(shè)施嚴(yán)重銹料、斷裂不全 墻體嚴(yán)重開(kāi)裂、傾斜，部分倒塌 樓 地 面 整體面層完好、平整 整體面層基本完好 整體面層局部空鼓、裂縫 整體面層嚴(yán)重空鼓、裂縫 破爛不堪 分類(lèi) 成新 條件 分部 完全好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 全新 全部符合 大部符合 全部符合 大部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 1 0.9—1 0.8—0.9 0.7—0.8 0.6—0.7 0.5—0.6 0.4—0.5 0.4以下 裝 飾 門(mén)窗 完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，油漆完好 少量開(kāi)關(guān)不靈，油漆尚完好 部分開(kāi)關(guān)不靈，油漆老化剝落 大部分開(kāi)關(guān)不靈，翹曲變形，部件殘缺腐朽，油漆完好 門(mén)外墻抹灰 完整牢固，無(wú)空鼓、裂縫 稍有空鼓、裂縫風(fēng)化 局部裂縫、空鼓、剝落，勒腳嚴(yán)重侵蝕風(fēng)化 普遍空鼓、裂縫、風(fēng)化脫落，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松、脫落、墻面滲水 頂棚 完整牢固，無(wú)破損和下垂脫落 少量面層翹裂、缺損 局部破損，頂棚下垂變形，面層破爛脫落 面層破料不堪，嚴(yán)重下垂變形，吊筋松動(dòng)、彎曲、斷裂、腐朽、蛀蝕 細(xì)木裝修 完整牢固，油漆完好 稍有松動(dòng)，殘缺油漆尚完好 木材部分腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆老化 木材部分嚴(yán)重腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆脫落 設(shè) 施 水衛(wèi) 上下水管暢通無(wú)阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件整齊 上下水管基本暢通無(wú)阻，各種衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件缺損 上下水管不夠暢通，衛(wèi)生器具部分損壞 上下水管?chē)?yán)重堵塞、銹蝕、漏水，衛(wèi)生器具零件大部分損壞、殘缺 電 線路及各種照明裝置完好，絕緣良好 線路及各種照明裝置基本完好，個(gè)別零件缺損 設(shè)備陳舊，電線部分老化，少量照明裝置有損壞、殘缺 設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不合要求 2） 房屋朝向修正（%） 以主臥朝南為基礎(chǔ)，根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的調(diào)查值確定北、西、東、三個(gè)方向的朝向修正系數(shù)。 主臥朝向 北 西 東 南 修正系數(shù) 0 3） 樓層修正（%） 以二層為基礎(chǔ)，根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的調(diào)查值確定不同樓層價(jià)格相對(duì)二層價(jià)格的樓層修正系數(shù)。 總層數(shù) 層次 高層 樓房 七層 樓房 六層 樓房 五層 樓房 四層 樓房 三層 樓房 二層 樓房 一層 樓房 1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 3 4 5 6 7 8-11 12-(頂層-1) 頂層 樓層修正以自然層為標(biāo)準(zhǔn)。 4） 通風(fēng)采光修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的通風(fēng)、采光、房屋間距等因素調(diào)查值，綜合確定通風(fēng)采光修正的五級(jí)分值及修正系數(shù)值。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 5） 房型功能修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的房型功能等因素調(diào)查值，綜合確定房型是否成套及各種常見(jiàn)房型的五級(jí)分值和修正系數(shù)值。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 5.3.2.3權(quán)益因素 1)年限修正 住宅房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格進(jìn)行年限修正。 年限修正E=Kn/K70=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）70] n為剩余土地使用年限 r為土地報(bào)酬率 2)產(chǎn)權(quán)狀況修正 主要是對(duì)特殊產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行正常的修正，目前常見(jiàn)的有房改房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、劃撥土地上的房地產(chǎn)等。產(chǎn)權(quán)狀況修正可依據(jù)各地市政府文件對(duì)房地產(chǎn)中屬于國(guó)家和其他單位及個(gè)人的部分進(jìn)行扣減。 5.4商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要影響因素的選擇及修正 5.4.1商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要影響因素 5.4.1.1區(qū)域因素 --地段位置。主要指離市商服中心距離、離片區(qū)商服中心距離、土地級(jí)別、人口密度。 --繁華程度。主要指人流量、商業(yè)職能總數(shù)、消費(fèi)環(huán)境、治安狀況。 --交通狀況。主要指停車(chē)狀況、道路通達(dá)度、對(duì)外交通距離、路網(wǎng)密度。 --配套設(shè)施。主要指市政配套、商業(yè)區(qū)配套、物流配送。 --其他因素。 5.4.1.2個(gè)別因素 --臨街狀況。主要指商業(yè)房產(chǎn)臨街狀況、臨什么街、是否多面臨街。 --建筑結(jié)構(gòu)。主要指商業(yè)房產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)。 --樓層。主要指商業(yè)房產(chǎn)所在的自然層。 --層高。主要指商業(yè)房產(chǎn)的房屋高度。 --寬深比率。主要指商業(yè)房產(chǎn)的臨街寬度與進(jìn)深的比率。 --建筑裝修。主要指商業(yè)房產(chǎn)的裝修程度。 5.4.1.3權(quán)益因素 --年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修正。 --產(chǎn)權(quán)狀況修正。主要指劃撥土地上及其他特殊產(chǎn)權(quán)的商業(yè)房產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)商業(yè)房產(chǎn)的修正。 5.4.2商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素修正 5.4.2.1區(qū)域因素 區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。 商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地 段 位 置 離市商服中心距離 < M M— M M— M M— M > M 離片區(qū)商服中心距離 < M M— M M— M M— M > M 土地級(jí)別 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 人口密度 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 配 套 設(shè) 施 市政配套 供水 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 排水 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供電 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 供氣 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供熱 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 通訊設(shè)施 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 商業(yè)區(qū)配套設(shè)施 銀行 < M M— M M— M M— M > M 餐飲店 < M M— M M— M M— M > M 停車(chē)場(chǎng) < M M— M M— M M— M > M 停車(chē)位 自動(dòng)扶梯 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 　 　 　 　 　 　 物流配送 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 交 通 狀 況 道路通達(dá)度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 停車(chē)狀況 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 對(duì)外交通距離 距火車(chē)站距離 < M M— M M— M M— M > M 距飛機(jī)場(chǎng)距離 < M M— M M— M M— M > M 距碼頭距離 < M M— M M— M M— M > M 路網(wǎng)密度 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 繁 華 程 度 人流量 80--100 60---80 40--60 20---40 0--20 商服職能總數(shù) 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 消費(fèi)環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 治安環(huán)境 治安狀況 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 交通管制 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市商服中心距離 離片區(qū)商服中心距離 土地級(jí)別 人口密度 配套設(shè)施 市政配套 供水 排水 供電 供氣 供熱 通訊設(shè)施 商業(yè)區(qū)設(shè)施配套 銀行 餐飲 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)位 自動(dòng)扶梯 物流配送 交通狀況 道路通達(dá)度 停車(chē)狀況 對(duì)外交通距離 距火車(chē)站距離 距飛機(jī)場(chǎng)距離 距碼頭距離 路網(wǎng)密度 繁華程度 人流量 商服職能總數(shù) 消費(fèi)環(huán)境 治安環(huán)境 治安狀況 交通管制 合計(jì) 5.4.2.2個(gè)別因素 1） 臨街狀況 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的臨街狀況等因素調(diào)查值，綜合確定一面臨街、路角臨街、二面前后臨街等商業(yè)用房的臨街五級(jí)分值和修正系數(shù)值。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 2） 建筑結(jié)構(gòu)修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的調(diào)查值，綜合城市房屋重置價(jià)格確定商業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)。 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 修正系數(shù) 3)樓層修正（%） 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)樓層的租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的樓層修正系數(shù)。 樓層 一層 二層 三層 四層 四層以上 修正系數(shù) 樓層修正以自然層為標(biāo)準(zhǔn)。 4)寬深比修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)房的進(jìn)深、開(kāi)間、租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的寬深比修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 5)層高修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)房的層高、租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的層高修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 6） 裝修修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)房的裝修、租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的裝修修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 5.4.2.3權(quán)益因素 1）年限修正 商業(yè)房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)尚可收益年限相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)年限進(jìn)行年限修正。 年限修正E=Kn/K40=[1-1/（1+R）n]/ [1-1/（1+R）40] 年限修正E=〔1-1 /[S（1-M）（1-k）12]n〕 n為房地產(chǎn)尚可收益年限 R為不同種類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)報(bào)酬率 S為定級(jí)區(qū)域不同商業(yè)類(lèi)別的租售比 M為不同商業(yè)類(lèi)別的正常經(jīng)營(yíng)空置率 K為不同商業(yè)類(lèi)別的正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)率 不同種類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)報(bào)酬率可根據(jù)租售比、正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)率和正常經(jīng)營(yíng)空置率求取。 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 商業(yè)店鋪 餐飲店 賓館 寫(xiě)字樓 … 正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)率（占租金比率） 稅金 管理費(fèi) 維修費(fèi) 保險(xiǎn)金 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) … 合計(jì) 正常經(jīng)營(yíng)空置率 租售比 報(bào)酬率 2）產(chǎn)權(quán)狀況修正 主要是對(duì)特殊產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行正常的修正，目前常見(jiàn)的有劃撥土地上的商業(yè)房地產(chǎn)等。產(chǎn)權(quán)狀況修正可跟據(jù)各地市政府文件對(duì)房地產(chǎn)中屬于國(guó)家和其他單位及個(gè)人的部分進(jìn)行扣減。 5.5工業(yè)(和倉(cāng)儲(chǔ))房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要影響因素的選擇及修正 5.5.1工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要影響因素 5.5.1.1區(qū)域因素 --地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級(jí)別。 --環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質(zhì)量、三廢處理環(huán)境。 --交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達(dá)度、對(duì)外交通距離、路網(wǎng)密度。 --配套設(shè)施。主要指市政配套。 --其他因素。 5.5.1.2個(gè)別因素 --成新率。主要指房屋的新舊程度。 --跨度。主要指廠房的橫跨距離。 --層高。主要指廠房自然層的高度。 5.5.1.3權(quán)益因素 --年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修正。 --產(chǎn)權(quán)狀況修正。主要指劃撥土地或其他產(chǎn)權(quán)上的廠房與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)廠房的修正。 5.5.2工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素修正 5.5.2.1區(qū)域因素修正 區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。 工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 < M M— M M— M M— M > M 離片區(qū)中心距離 < M M— M M— M M— M > M 土地級(jí)別 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 配套設(shè)施 市政配套 供水 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 排水 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供電 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 供氣 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供熱 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 通訊設(shè)施 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 交通狀況 道路通達(dá)度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站點(diǎn)距離 < M M— M M— M M— M > M 公交車(chē)次 　 　 　 　 　 對(duì)外交通距離 距火車(chē)站距離 < M M— M M— M M— M > M 距飛機(jī)場(chǎng)距離 < M M— M M— M M— M > M 距碼頭距離 < M M— M M— M M— M > M 路網(wǎng)密度 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 水環(huán)境 80--100 60---80 40--60 20---40 0--20 氣環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 聲環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 三廢環(huán)境處理 廢水處理 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 廢氣處理 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 廢渣處理 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 離片區(qū)中心距離 土地級(jí)別 配套設(shè)施 市政配套 供水 排水 供電 供氣 供熱 通訊設(shè)施 交通狀況 道路通達(dá)度 公交便捷度 距公交站點(diǎn)距離 公交車(chē)次 對(duì)外交通距離 距火車(chē)站距離 距飛機(jī)場(chǎng)距離 距碼頭距離 路網(wǎng)密度 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 水環(huán)境 氣環(huán)境 聲環(huán)境 三廢環(huán)境處理 廢水處理 廢氣處理 廢渣處理 合計(jì) 5.5.2.2個(gè)別因素 1)成新率 建筑物成新率可參考5.3.2.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格成新率確定辦法確定。 2)跨度修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中工業(yè)廠房的跨度調(diào)查值，綜合確定城市工業(yè)廠房的跨度修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 3)層高修正 根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中工業(yè)廠房的層高調(diào)查值，綜合確定城市工業(yè)廠房的層高修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 修正系數(shù) 5.5.2.3權(quán)益因素 1)年限修正 工業(yè)房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)城市工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格進(jìn)行年限修正。 年限修正E=Kn/K70=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）50] n為剩余土地使用年限 r為土地報(bào)酬率 2)產(chǎn)權(quán)狀況修正 主要是對(duì)特殊產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，目前常見(jiàn)的有劃撥土地上的工業(yè)房地產(chǎn)等。產(chǎn)權(quán)狀況修正可依據(jù)各地市政府文件對(duì)房地產(chǎn)中屬于國(guó)家和其他單位及個(gè)人的部分進(jìn)行扣減。 6.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的應(yīng)用 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格系數(shù)修正法，是利用城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估房地產(chǎn)的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正，從而求取待估房地產(chǎn)在估價(jià)期日價(jià)格的方法。 6.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格系數(shù)修正法的計(jì)算公式 6.1.1城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格系數(shù)修正法的計(jì)算公式 房地產(chǎn)價(jià)格={[城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格（1+∑區(qū)位修正系數(shù)）（1+朝向修正系數(shù)）（1+樓層修正系數(shù)）通風(fēng)采光修正系數(shù)房型功能修正系數(shù)- 磚混房屋重置價(jià)格 ] 年限修正系數(shù)+房屋評(píng)估重置價(jià)格成新率}建筑面積（1-產(chǎn)權(quán)狀況修正）。 6.1.2商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及租售比系數(shù)修正法的計(jì)算公式 Vc=A/S V=Vc(1+∑Fi) b1b2b3b4b5b6〔1-1 /[S（1-M）（1-k）12]n〕 V--為待估房地產(chǎn)價(jià)格 Vc—為定級(jí)區(qū)域不同商業(yè)類(lèi)別的城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 A--為定級(jí)區(qū)域不同商業(yè)類(lèi)別的標(biāo)準(zhǔn)租金 S--為定級(jí)區(qū)域不同商業(yè)類(lèi)別的租售比 Fi--為區(qū)域修正系數(shù) Bi--為個(gè)別修正系數(shù) M--為不同商業(yè)類(lèi)別的正常經(jīng)營(yíng)空置率 K--為不同商業(yè)類(lèi)別的正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)率 N--為房地產(chǎn)尚可收益年限 6.1.3城市工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格系數(shù)修正法的計(jì)算公式 房地產(chǎn)價(jià)格={[城市工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格（1+∑區(qū)位修正系數(shù)）（1+跨度修正系數(shù)）（1+樓層修正系數(shù)）- 框架房屋重置價(jià)格 ] 年限修正系數(shù)+房屋評(píng)估重置價(jià)格成新率}建筑面積（1-產(chǎn)權(quán)狀況修正）。 蒀羄肀膇蚃袇羆膆螅蠆