江蘇省建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)項目稅收管理辦法討論稿.doc

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江蘇省建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)項目稅收管理辦法 （征求意見稿） 第一章 總則 第一條 為了加強和規(guī)范建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理，貫徹執(zhí)行“以票控稅、網(wǎng)絡(luò)比對、稅源監(jiān)控、綜合管理”的治稅方針，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和其他相關(guān)法律、行政法規(guī)及規(guī)章，結(jié)合我省實際，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱建筑業(yè)是指建筑安裝工程作業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。本辦法所稱的房地產(chǎn)業(yè)是指專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務。 第三條 凡江蘇省范圍內(nèi)提供建筑業(yè)勞務和銷售不動產(chǎn)的單位和個人以及外地來蘇提供建筑業(yè)勞務的單位或個人（以下簡稱納稅人）均適用本辦法。 第二章 項目登記管理 第四條 主管稅務機關(guān)要加強與發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、交通、招投標管理等有關(guān)部門的聯(lián)系，采集建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)工程項目的立項、開工建設(shè)等信息。 第五條 江蘇省范圍內(nèi)本地建筑工程項目與本地施工企業(yè)承接的異地建筑工程項目均必須辦理項目登記。建筑工程項目的登記對象為工程建設(shè)方與施工方，即實行建筑業(yè)雙向登記，但下列情況除外： （一）代開票納稅人承接的工程總造價（合同總金額）在10萬元以下的項目，工程建設(shè)方與施工方均不需辦理項目登記。 （二）建筑工程項目在異地的，異地建設(shè)方不需辦理項目登記。 （三）建筑工程項目實行分包或轉(zhuǎn)包的，由總包方統(tǒng)一進行項目登記，分包方與轉(zhuǎn)包方不需再辦理項目登記。 （四）獨立核算單位內(nèi)部提供建筑業(yè)勞務的，不需辦理項目登記。 第六條　建設(shè)方必須自建設(shè)工程項目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》30日內(nèi)向其工程項目所在地主管稅務機關(guān)進行項目登記，必須如實填寫《建筑業(yè)工程項目登記表》（見附件1）并提供下列證件、資料： （一）工程承發(fā)包合同、分包合同、轉(zhuǎn)包合同、施工合同及其工程預算資料原件及復印件。 （二）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件及復印件； （三）主管稅務機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證件及資料。 房地產(chǎn)項目的建設(shè)方在取得《房屋預售許可證》后，還需如實填寫《房地產(chǎn)項目新開工登記表》（見附件7）。 第七條　工程施工方應在建筑工程合同簽定并申報領(lǐng)取《建設(shè)工程項目施工許可證》之日起30日內(nèi)向其工程項目所在地主管稅務機關(guān)申請辦理項目登記，如實填寫《建筑業(yè)工程項目登記表》（見附件1）并提供下列證件、資料： （一）施工方的營業(yè)執(zhí)照副本、稅務登記證副本原件及復印件； （二）工程承發(fā)包合同、分包合同、轉(zhuǎn)包合同、施工合同及其工程預算資料原件及復印件； （三）《建設(shè)工程項目施工許可證》原件及復印件； （四）本地施工方的開戶銀行及帳號，外來施工方在工程所在地的開戶銀行及帳號； （五）外來施工方的《外出經(jīng)營稅收管理證明》原件及復印件； （六）主管稅務機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證件及資料。 納稅人提供異地建筑業(yè)應稅勞務的，應同時按照上述規(guī)定向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行建筑工程項目登記。 第八條 建設(shè)方與施工方在工程項目登記信息發(fā)生變動之日起三十日內(nèi)，必須向主管稅務機關(guān)申報辦理變更項目登記。 建設(shè)方與施工方在進行項目變更登記時，必須如實填寫《建筑工程項目變更登記表》（見附件2），同時繳回《建筑業(yè)工程項目登記表》并提供相關(guān)變更資料。主管稅務機關(guān)審核后向申請單位重新填發(fā)《工程項目登記表》。 第九條 建設(shè)方與施工方在建筑項目施工過程中，發(fā)生停緩建的，在決定停緩建之日起十五日內(nèi)，向項目登記主管稅務機關(guān)申請辦理工程項目停緩建登記，填寫《建筑業(yè)工程項目停緩建登記表》（見附件3）。在復建之日起十日內(nèi)向主管稅務機關(guān)辦理復建手續(xù)及變更項目登記。 第十條 施工方在建筑業(yè)工程項目完工并經(jīng)相關(guān)部門竣工驗收及出具工程決算審計報告書之日起30日內(nèi)，持下列有關(guān)資料向建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關(guān)申請建筑工程項目清算： （一）《工程項目登記表》； （二）竣工結(jié)算報告、工程項目結(jié)算書； （三）工程決算審計報告書。 主管稅務機關(guān)在辦理工程項目清算時，應對工程結(jié)算價款、甲供材、設(shè)備扣除等項目進行核實確定，同時清繳稅款，在項目清算結(jié)束后，出具《建筑工程項目清算表》（見附件4）。 第十一條 主管地方稅務機關(guān)完成工程項目清算工作，且清繳稅款入庫后，出具《建筑工程項目注銷登記表》（見附件5），交工程項目登記人。 第十二條 應辦理項目初始登記而未登記，應辦理項目變更登記而未登記，應辦理停緩建登記而未登記，應辦理清算而未清算，并經(jīng)主管稅務機關(guān)通知仍未辦理相關(guān)手續(xù)的，可由主管稅務機關(guān)發(fā)出催辦通知書，責令工程雙方在通知書發(fā)出之日起十五日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。 第十三條 主管地方稅務機關(guān)要結(jié)合建筑工程項目登記信息，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、銷售、竣工登記備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定向主管地方稅務機關(guān)報送相關(guān)資料。主管地方稅務機關(guān)應建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臺賬，根據(jù)企業(yè)報送的《新開發(fā)項目開工登記表》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售明細表》以及有關(guān)資料，詳細記錄各開發(fā)項目的涉稅信息，具體應包括以下基本指標。 房地產(chǎn)項目登記情況，包括（1）開發(fā)項目名稱；（2）項目坐落地址；（3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價款；（4）支付的土地補償費、公共設(shè)施配套費等各項費用；（5）開發(fā)項目總建筑面積；（6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積；（7）項目施工建筑總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預（決）算金額；（9）項目可供銷售面積；（10）已銷售（含預售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售房屋收取總價款等。 稅款繳納情況，包括：（1）納稅人識別碼；（2）稅款征收方式；（3）繳納稅款種類和各稅種的申報期；（4）各稅繳納情況及其所屬期；（5）緩繳、欠繳稅款情況；（6）稅收罰款和滯納金繳納等。 主管稅務機關(guān)可根據(jù)管理的需要，自行設(shè)計臺賬格式，增加相關(guān)信息。 第三章 稅收管理 第十四條 納稅人從事建筑業(yè)、房地產(chǎn)按下列規(guī)定分別確定計稅營業(yè)稅額。 （一）納稅人從事建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物質(zhì)和動力的價款在內(nèi)，甲供材料應全額計入工程造價，一并計征營業(yè)稅。納稅人從事安裝工程作業(yè)，其計稅營業(yè)額不包括設(shè)備價值在內(nèi)。設(shè)備的價值，按購買設(shè)備時銷售單位開具的增值稅發(fā)票（或工商企業(yè)通用發(fā)票）上注明的設(shè)備價款（含增值稅）確定，上述設(shè)備，僅指已在工程設(shè)計圖紙上所列設(shè)備清單上標明，且在省以上稅務機關(guān)文件中列舉范圍內(nèi)的設(shè)備。對設(shè)備本體以外但屬于設(shè)備成套供貨范圍并隨同設(shè)備本體到貨，且其價款與設(shè)備本體價款開具在同一張發(fā)票上的零件、配件、附件等也可作為設(shè)備的組成部分。對未列入本通知設(shè)備范圍的其他設(shè)備，經(jīng)主管稅務機關(guān)調(diào)查核實并逐級請示后，報省地方稅務局明確。 納稅人的自建行為或提供建筑業(yè)勞務價款明顯偏低的，其計稅營業(yè)額按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定的原則確定。 建筑業(yè)總承包人將工程分包（轉(zhuǎn)包）給他人的，以工程的全部價款減去付給分包（轉(zhuǎn)包）人工程價款后的余額為計稅營業(yè)額。但分包人（轉(zhuǎn)包人）進行再分包（再轉(zhuǎn)包）時，不得扣除其支付給再分包人（再轉(zhuǎn)包人）的價款。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的不動產(chǎn)，其營業(yè)額包括全部價款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，如開發(fā)商向購房者收取延期付款利息、集中供熱、管道煤氣、有線電視、電話等費用（不包括住房維修基金）。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅。所稱“購置的不動產(chǎn)”、“受讓的土地使用權(quán)”，是指開發(fā)商不參與開發(fā)、建設(shè)，以購買或者交換方式，直接取得所有權(quán)（或使用權(quán)）原屬于其他單位和個人的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)：“購置或受讓原價”是指購買不動產(chǎn)實際支付的價款，取得土地使用權(quán)實際支付的價款，不包括房產(chǎn)、土地使用權(quán)交易過程中繳納的稅費和土地整理費用，并且必須憑發(fā)票等合法有效憑據(jù)才可計算扣除。 納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)過程中發(fā)生“銷售退回”行為的，經(jīng)主管稅務機關(guān)審核確認，可以將退付款項沖減當期應納房地產(chǎn)營業(yè)稅的計稅營業(yè)額。 納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為計稅營業(yè)額。 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低的，可按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定確定計稅營業(yè)額。 第十五條 納稅人從事建筑業(yè)、房地產(chǎn)按下列規(guī)定分別確定納稅義務發(fā)生時間。 （一）納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，施工單位與發(fā)包單位簽定書面合同的，按合同規(guī)定的付款（包括提供原材料、動力和其他物資，預收工程價款）時間或施工進度確定其納稅義務發(fā)生時間。合同明確規(guī)定付款日期的，以合同約定的付款日期為納稅義務發(fā)生時間；合同未明確付款日期的，由主管稅務機關(guān)根據(jù)工程形象進度按月確定納稅義務發(fā)生時間。 納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，施工單位與發(fā)包單位未簽定書面合同的，其納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 自建行為的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人銷售自建建筑物并收迄營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 （二）從事建筑業(yè)勞務扣繳義務發(fā)生時間為扣繳義務人支付工程款的當天。 （三）納稅人從事房地產(chǎn)業(yè)務的，其納稅人義務發(fā)生時間為收取營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 納稅人從事房地產(chǎn)業(yè)采用預收款（預收定金）方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款（預收定金）的當天。 第十六條 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收按照工程項目所在地的屬地原則管理。 第十七條 納稅人及扣繳義務人應按照下列規(guī)定確定建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅地點： （一）納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務或發(fā)生銷售不動產(chǎn)應稅行為，其營業(yè)稅納稅地點為工程項目所在地。 （二）特殊規(guī)定： 納稅人從事跨省移動建筑工程的，應向其機構(gòu)所在地主管地方稅務機關(guān)申報納稅。所謂跨省移動建筑工程，是指承包的工程跨越兩個或兩個以上省、自治區(qū)、直轄市，而不是指施工企業(yè)跨省去承包的工程。 納稅人承包的本省范圍內(nèi)的跨省轄市移動建筑工程，其營業(yè)稅納稅地點按以下規(guī)定辦理： 1、我省建筑安裝企業(yè)承包的省內(nèi)工程跨兩個或兩個以上省轄市的，應向其機構(gòu)所在地主管地方稅務機關(guān)申報納稅；省轄市內(nèi)跨縣（市）的工程，則由省轄市地方稅務局確定。 2、外省建筑安裝企業(yè)承包跨兩個或兩個以上省轄市的工程，原則上應按各省轄市工程的投資額、工程量或工程造價，在承包工程的工程所在地分別申報納稅。具體由工程所在地的主管地方稅務機關(guān)逐級層報省地方稅務局確定；省轄市內(nèi)跨縣（市）的工程，由省轄市地方稅務局按照上述原則確定。 （三）建筑業(yè)營業(yè)稅扣繳義務人扣繳營業(yè)稅納稅地點為：非跨省工程的分包或轉(zhuǎn)包，由扣繳義務人在工程所在地代扣代繳；跨省工程的分包或轉(zhuǎn)包，由扣繳義務人在其機構(gòu)所在地代扣代繳。 第十八條 納稅人應按工程項目分別核算、分別申報納稅。 第十九條 發(fā)生異地建筑勞務的納稅人到外地臨時從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，應當在外出生產(chǎn)經(jīng)營以前，持稅務登記證向主管稅務機關(guān)申請開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。同時，應按月就其本地和異地建筑勞務的全部應稅收入向其主管稅務機關(guān)進行納稅申報，就其本地提供建筑業(yè)應稅勞務取得的收入繳納營業(yè)稅；同時，應自申報之月起6個月內(nèi)向主管稅務機關(guān)提供其異地建筑業(yè)應稅勞務收入的完稅憑證，否則，應就其異地提供建筑業(yè)應稅勞務取得的收入向其機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)繳納營業(yè)稅和滯納金。 第四章 發(fā)票管理 第二十條　對營業(yè)稅納稅地點在本省范圍內(nèi)的工程項目，施工方在收取工程價款時，必須開具《建筑業(yè)發(fā)票》。建設(shè)方必須憑《建筑業(yè)發(fā)票》支付各種工程所需款項。 第二十一條　《建筑業(yè)發(fā)票》必須采用稅控裝置開具，手寫無效。 第二十二條　《建筑業(yè)發(fā)票》應按照《發(fā)票管理辦法》及相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，如實、一次性填開。 開具發(fā)票的金額中，不包含建設(shè)單位提供的原材料、動力和其他物資價款，也不包含所安裝設(shè)備價款。 第二十三條 對提供建筑勞務的單位和個人，根據(jù)其開具建筑業(yè)發(fā)票方式的不同，分為自開票納稅人和代開票納稅人。 自開票納稅人，是指符合規(guī)定條件，向主管稅務機關(guān)申請領(lǐng)購并自行開具建筑業(yè)發(fā)票的單位。對燃汽、電力、廣電、自來水等零星分散、開票量大的非建安企業(yè)，可按自開票納稅人處理、管理。 代開票納稅人，是指除自開票納稅人以外的需由稅務機關(guān)（或稅務機關(guān)指定的單位，下同）代為開具建筑業(yè)發(fā)票的單位和個人。 第二十四條 自開票納稅人所稱符合規(guī)定條件，是指同時具備以下條件： （一）具有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，地方稅務部門核發(fā)的稅務登記證。 （二）建設(shè)主管部門核發(fā)的建筑資質(zhì)一級以上； （三）上年度建筑業(yè)主營業(yè)務累計金額在2000萬元以上或者當年已簽訂建筑合同額累計在2000萬元以上的(含2000萬元)； （四）擁有固定的辦公場所。辦公場所如屬租用，則租期必須在1年以上； （五）擁有建筑業(yè)企業(yè)自開票系統(tǒng)所必須的計算機軟、硬件設(shè)備（必備針式打印機）及開具機外版發(fā)票以及相關(guān)數(shù)據(jù)錄入、導入、導出的計算機人員； （六）財務制度健全，賬簿設(shè)置齊全，具備查賬征收條件，能按發(fā)票管理辦法規(guī)定妥善保管、使用發(fā)票及其他單證等資料，并能按規(guī)定及時向稅務機關(guān)報送發(fā)票使用情況，能按稅務機關(guān)和財務會計制度的要求正確核算營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅金和營業(yè)利潤，所得稅實行匯算清繳，并能按規(guī)定向稅務機關(guān)進行納稅申報和繳納各項稅款。 第二十五條 以下納稅人均不屬于自開票納稅人的范圍： （一）不同時具備自開票納稅人條件的單位； （二）個人，包括個體工商戶和其他有經(jīng)營行為的個人； （三）承包人、承租人以及掛靠人； （四）外地來本地進行施工的單位和個人。 第二十六條 提供建筑業(yè)勞務的單位需申請自開票納稅人資格的，應向主管稅務機關(guān)提出書面申請，并提供以下附列資料： （一）建筑業(yè)自開票納稅人資格申請表（見附件6）； （二）營業(yè)執(zhí)照復印件； （三）稅務登記證副本復印件； （四）施工企業(yè)資質(zhì)證明復印件； （五）自有房屋產(chǎn)權(quán)證或房屋租賃合同復印件； （六）銀行結(jié)算賬戶證明復印件； （七）主管稅務機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證件、資料。 第二十七條 自開票納稅人應在所開具的《建筑業(yè)發(fā)票》上加蓋財務專用章或發(fā)票專用章；稅務機關(guān)代開發(fā)票時，應加蓋稅務機關(guān)發(fā)票專用章。 第二十八條 主管稅務機關(guān)根據(jù)項目管理的要求，對代開票納稅人的稅款在開具發(fā)票之前先予征收，后開具發(fā)票。同時納稅人應按月向其主管稅務機關(guān)辦理所有稅收、基金（費）納稅申報，對此前先予繳納的稅款作已繳稅款處理。 第二十九條 代開票納稅人申請開具發(fā)票時應提供如下材料： （一）稅務登記證副本；對按規(guī)定不需辦理工商登記和稅務登記的單位和個人需提供單位證明或個人身份證； （二）按本辦法須辦理工程項目登記的，提供《工程項目登記表》及《建筑工程項目付款證明》（見附件8）； （三）按本辦法可不辦理工程項目登記的，提供建設(shè)施工工程項目總包、分包合同、協(xié)議；工程總價款在5000元以下且未簽定合同、協(xié)議的，提供《建筑工程項目付款證明》。 （四）申請人為分包方的，提供被扣繳稅款完稅憑證； （五）申請人為外來的，提供外出經(jīng)營證明； （六）享受減免稅的，應出示稅務機關(guān)核發(fā)的《減免稅批復》。 第三十條 自開票納稅人應建立嚴格的發(fā)票領(lǐng)、用、存制度和相關(guān)臺帳。主管稅務機關(guān)應嚴格加強發(fā)票管理，限量供應，驗舊售新，定期檢查。 第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取稅務登記證件后，向主管地方稅務機關(guān)申請領(lǐng)購發(fā)票和專用稅務收據(jù)。 第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生經(jīng)營業(yè)務應按規(guī)定開具發(fā)票。銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應開具地稅機關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，收取定金、預收款及其他各種預收款項時，應開具地稅機關(guān)監(jiān)制的稅務收據(jù)。 第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照規(guī)定安裝、使用稅控裝置，對未按規(guī)定安裝和使用稅控裝置的，由主管地方稅務機關(guān)代開發(fā)票和稅務收據(jù)。 第五章 其他管理 第三十四條 各類開發(fā)項目的建設(shè)方要積極進行項目登記，并積極協(xié)助稅務機關(guān)加強稅收管理。各建設(shè)單位不得接受外地和非法憑證入帳，無本地建筑業(yè)發(fā)票，不得支付施工單位施工工程款。 對有建設(shè)項目的企業(yè)納稅人，未取得合法有效憑證或接受外地發(fā)票的，由主管稅務機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及發(fā)票管理辦法等有關(guān)規(guī)定進行處理。 對有建設(shè)項目的行政事業(yè)性單位未取得合法有效憑證或接受外地發(fā)票的，由主管稅務機關(guān)會同財政部門進行核查，并督促建設(shè)單位責令施工企業(yè)換取《建筑業(yè)發(fā)票》。 第三十五條 各地可根據(jù)本地實際設(shè)置征管機構(gòu)，有條件的地區(qū)可設(shè)置專業(yè)管理機構(gòu)。 第三十六條 本辦法由江蘇省地方稅務局解釋。 第三十七條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。