南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

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南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。 確認了籌備組成員，工作組不同意召開業(yè)主代表大會，認為首次業(yè)主大會必須召集全體業(yè)主參加。工作組的這個意見，讓籌備組成員感到十分不解。 新選出的籌備組成員名單提交到了房產(chǎn)局。如何產(chǎn)生籌備組成員名單？ 籌備組成員可否被選為業(yè)委會成員？ 記者查閱相關(guān)資料，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《烏魯木齊市物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補。也就是說，籌備組業(yè)主代表可以被選為業(yè)主委員會成員，但是他在籌備組的工作將終止，不能有雙重身份。 第一章 總則 第一條為規(guī)范本市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《南寧市物業(yè)管理辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)則。 第二條南寧市房產(chǎn)主管部門依法對南寧市城區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)監(jiān)督。 各城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)房產(chǎn)管理的主管部門（以下簡稱“城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門”）具體負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。 第三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，不得作出違反法律、法規(guī)的決定。業(yè)主委員會不得直接從事經(jīng)營活動。 第四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議召開的程序及作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)、人口與計生部門，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、計劃生育等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。 第二章業(yè)主投票權(quán)的確定和行使 第六條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同確定。 在首次業(yè)主大會會議上，物業(yè)建筑面積按照每1平方米為一個計算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標(biāo)明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個產(chǎn)權(quán)的，以一個業(yè)主計算。 第七條業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)建筑面積按業(yè)主所持有的房屋權(quán)屬證書上記載的建筑面積來計算，包括可以辦理《房屋所有權(quán)證》的車庫、雜物房等； 房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，按房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑面積計算；未出售的房屋建筑面積，按房屋測繪面積備案的結(jié)果計算。 第八條下列物業(yè)的建筑面積不計入專有部分物業(yè)建筑面積： （一）依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)； （二）權(quán)屬有爭議的物業(yè)。 第九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行行使投票權(quán)。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托他人行使投票權(quán)。 第十條業(yè)主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權(quán)。業(yè)主不具有完全民事行為能力，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為行使投票權(quán)。 第十一條 共有物業(yè)的業(yè)主投票時，只能行使一次投票權(quán)，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。委托其中共有人行使的，應(yīng)當(dāng)有其他共有人同意的書面委托。 第三章業(yè)主大會的成立 第十二條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起成立。 第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加業(yè)主大會會議，業(yè)主大會會議方能有效召開。 第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 第十五條 業(yè)主大會作出下列決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定； （五）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 第十六條 業(yè)主大會作出籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 第一節(jié) 首次業(yè)主大會會議的籌備 第十七條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)交付使用的建筑面積達到50%以上，經(jīng)20%以上業(yè)主書面申請成立業(yè)主大會的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)該物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會。 第十八條首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容包括： （一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員； （三）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。 第十九條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門接到業(yè)主的書面申請后20個工作日內(nèi)，完成以下工作： （一）核實業(yè)主聯(lián)名簽名情況； （二）確定物業(yè)管理區(qū)域； （三）了解物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)情況。 建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管理部門做好以上工作。 第二十條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門核實情況后，對于符合條件的，20個工作日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。 第二十一條業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，人數(shù)為5—15名的單數(shù)。 報名參加業(yè)主大會籌備組的業(yè)主應(yīng)當(dāng)具備民事行為能力，完全履行業(yè)主義務(wù)。 第二十二條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門對報名參加業(yè)主大會籌備組的人員進行資格核查后，確定籌備組成員名單。 如報名的業(yè)主超過預(yù)定人數(shù)的，可采取隨機抽簽的方式確定業(yè)主大會籌備組成員； 如報名的業(yè)主未達到預(yù)定人數(shù)，可延長報名時間3至7日，經(jīng)延期仍未達到預(yù)定報名人數(shù)的，則停止指導(dǎo)。 第二十三條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)將擬確定的業(yè)主大會籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示5日以上。公示期滿后無異議的，業(yè)主大會籌備組正式成立。 公示期間，如業(yè)主提出異議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)調(diào)查核實。 第二十四條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)推選1-2名聯(lián)絡(luò)人負責(zé)召集業(yè)主大會籌備組會議及與指導(dǎo)部門聯(lián)絡(luò)。 業(yè)主大會籌備組不接受指導(dǎo)和監(jiān)督，自行開展籌備工作的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門對其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會不予備案。 第二十五條業(yè)主大會籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作； （二）參照房產(chǎn)主管部門提供的示范文本，草擬《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）； （三）確定小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)名冊，確定業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)（即專有部分物業(yè)總建筑面積和業(yè)主總?cè)藬?shù)）； （四）根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會的選舉辦法（草案），并確定表決票、選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗票、唱票及計票的人員名單。 （五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起60日內(nèi)，在城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。逾期不組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組自行解散。 非籌備組的原因造成不能按期完成籌備工作的，經(jīng)城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門同意，可適當(dāng)延期，延長期限不得超過30日。 第二十六條業(yè)主大會籌備組發(fā)出業(yè)主委員會候選人報名的通知，通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會候選人報名的條件、方式、領(lǐng)取報名表的時間和地點等事項，報名時間為3-7日，并公示以下相關(guān)材料： （一）《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）； （二）《管理規(guī)約》（草案）； （三）成立業(yè)主大會、首屆業(yè)主委員會的選舉辦法（草案）； （四）選票、表決票（樣本）； （五）業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)（即專有部分物業(yè)總建筑面積和業(yè)主總?cè)藬?shù)）； （六）其他應(yīng)當(dāng)公示的材料。 第二十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主組成，人數(shù)為5至15人的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。 截止報名時間，符合條件的報名人員尚未達到預(yù)定人數(shù)，可繼續(xù)征集業(yè)主報名參加，延長期限最長為7日。 第二十八條業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，業(yè)主委員會候選人數(shù)與應(yīng)選人數(shù)差額比例不得低于20%。 第二十九條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力，高中以上文化程度； （二）遵紀(jì)守法； （三）模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)管理費用、專項維修資金、公攤水費、電費等； （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強； （五）具有必要的工作時間和組織能力； （六）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及下屬企業(yè)內(nèi)任職。 第三十條業(yè)主大會籌備組依照規(guī)定對所有業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主身份和資格條件進行驗核，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主大會籌備組成員簽名確認后，將所有候選人的材料原件報送城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門進行復(fù)核。 第三十一條業(yè)主大會籌備組將符合業(yè)主委員會委員候選條件人選的相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)公布不少于5日，如業(yè)主在公布期間有異議的，需再次進行驗核。公示期滿，產(chǎn)生正式候選人。 業(yè)主大會籌備組將正式候選人的相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)公示不少于5日。 第三十二條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日前將召開業(yè)主大會會議通知及以下材料在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。 （一）首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容等； （二）《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）； （三）業(yè)主委員會的選舉辦法、候選人名單及簡歷； （四）業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)（專有部分物業(yè)總建筑面積及業(yè)主總?cè)藬?shù)）。 （五）負責(zé)開箱驗票的監(jiān)票、驗票、唱票、計票的人員名單。 與業(yè)主委員會委員候選人有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)當(dāng)回避，不能擔(dān)任監(jiān)票、驗票、唱票、計票等工作。 第三十三條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開2日前，制作投票箱，將選票、表決票發(fā)放給全體業(yè)主。 選票、表決票應(yīng)交給業(yè)主，有條件的，可以采用遞交書面通知、放入業(yè)主信箱內(nèi)、郵寄或其他方式送達業(yè)主。 如收到選票、表決票的是非業(yè)主使用人時，應(yīng)及時轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主。 第二節(jié) 首次業(yè)主大會會議的召開 第三十四條在城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主大會會議通知上確定的時間、地點和形式，組織召開首次業(yè)主大會會議，并組織業(yè)主在投票點做好驗核業(yè)主身份、登記選票、表決票等工作。 第三十五條業(yè)主大會籌備組應(yīng)在業(yè)主大會會議通知上載明的地點設(shè)定固定的投票箱，原則上不得設(shè)立流動投票箱上門收取選票或表決票。 第三十六條以書面征求意見方式召開業(yè)主大會會議，投票的時間超過一天的，應(yīng)當(dāng)由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、社區(qū)委員會負責(zé)在投票地點公開對投票箱進行封存和開啟。封好的投票箱由街道辦事處或社區(qū)居委會負責(zé)保管。 第三十七條業(yè)主投票時，應(yīng)持證明本人有效的身份證件、產(chǎn)權(quán)證明（房屋所有權(quán)證或購房發(fā)票、購房合同等）到指定的投票地點進行投票。籌備組應(yīng)當(dāng)組織人員在投票點做好驗核業(yè)主身份、登記投票情況等工作。 業(yè)主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票，代理人須出具業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證、身份證明，書面委托書及證明代理人身份的合法證件。 第三十八條涂改的選票或表決票無效。在將選票或表決票投入投票箱之前更改的，投票人應(yīng)當(dāng)重新領(lǐng)取選票或表決票填寫。 第三十九條投票時間截止后，不能再采用任何方式收取選票或表決票。 第四十條投票結(jié)束后2日內(nèi)，籌備組負責(zé)組織公開唱票，統(tǒng)計業(yè)主大會會議的投票結(jié)果。 第四十一條統(tǒng)計選舉業(yè)主委員會的結(jié)果時，應(yīng)將所有的選票逐一進行核對，分別統(tǒng)計出每個候選人獲得專有部分物業(yè)建筑面積的總數(shù)（以下稱為“建筑面積數(shù)”）和業(yè)主支持人數(shù)的總數(shù)（以下稱為“業(yè)主人數(shù)”）后，按下列方式確定選舉結(jié)果： （一）候選人獲得1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)的選票，才能當(dāng)選業(yè)主委員會委員。 （二）獲得1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)選票的候選人超過應(yīng)選人數(shù)時，則按照候選人獲得建筑面積數(shù)或業(yè)主人數(shù)，從高到低的順序進行排列，建筑面積數(shù)高或業(yè)主人數(shù)高的當(dāng)選。 （三）獲得1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)選票的候選人超過應(yīng)選人數(shù)，但當(dāng)選最后一名委員的候選人為兩人或兩人以上、不能確定當(dāng)選人時，由并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定。（或由籌備組將選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，在公告中確定的時間內(nèi)對票數(shù)相等的候選人進行第二輪投票，得票多的當(dāng)選） （四）獲得1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)選票的候選人少于應(yīng)選人數(shù)時，可以采用以下方式確定業(yè)主委員會委員： 1、獲得1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)選票的候選人少于5名（即業(yè)主委員會最低人數(shù)要求）時，不足的名額，根據(jù)差額選舉的要求，按照差額比例不低于20%的比例，在30日內(nèi)另行征集所需候選人報名，進行增選。 2、獲得1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)選票的候選人為5名以上的單數(shù)的，可以由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門協(xié)商后縮減業(yè)主委員會人數(shù)，直接確定當(dāng)選的候選人組成業(yè)主委員會，不再另行選舉；不縮減業(yè)主委員會人數(shù)的，對不足部分的委員進行第二輪選舉，第二輪選舉根據(jù)在第一次投票時得票多少的順序，依照差額比例不得低于20%，再次確定第二輪候選人名單。 3、獲得1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)選票的候選人為5人以上，協(xié)商后縮減業(yè)主委員會人數(shù)，但最后兩名候選人得票相同不能確定當(dāng)選人的，由并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定，或就票數(shù)相等的候選人第二輪投票，得票多的當(dāng)選。 （五）所有候選人都未經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的，本次選舉失效。 第四十二條籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議結(jié)果統(tǒng)計完的次日將結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告3—7日。 在業(yè)主大會會議結(jié)果公告期間，業(yè)主對該結(jié)果以書面形式提出異議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)組織人員對投票情況重新進行統(tǒng)計與核對。 第四十三條業(yè)主委員會自城區(qū)房管部門備案之日起成立。 籌備組自業(yè)主委員會成立之日起自行解散。 如業(yè)主大會無法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，籌備組自公布選舉結(jié)果后自行解散。 第四十四條業(yè)主委員會產(chǎn)生后3日內(nèi)召開第一次業(yè)主委員會會議，選舉主任1名、副主任1-2名。 第四十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會會議成立情況說明、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會組成名單、內(nèi)部職責(zé)分工及業(yè)主委員會辦公場所證明文件等材料向城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。 上述備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更情況到城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。 第三節(jié) 業(yè)主大會定期會議和臨時會議 第四十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。 第四十七條業(yè)主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出其他的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第四十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 第四十九條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 第五十條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照有關(guān)法規(guī)和議事規(guī)則的規(guī)定召集，每年至少應(yīng)召開一次。 第五十一條有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:（一）有20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形?！　? 20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會有權(quán)核實提議業(yè)主的業(yè)主身份，非業(yè)主使用人未經(jīng)業(yè)主授權(quán)的提議無效，無法核實業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。 業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)所在地城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開或者采取其他補救措施。 第五十二條業(yè)主大會會議召開15日前，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告會議的議題、時間、地點、表決的事項等內(nèi)容，公告時間不少于5日。 第五十三條業(yè)主大會定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)邀請所在地的社區(qū)居民委員會參加。 第五十四條業(yè)主委員會或業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 第五十五條 除業(yè)主委員會、城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或社區(qū)居委會外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議。 第五十六條業(yè)主大會定期會議和臨時會議的會務(wù)準(zhǔn)備、召開、表決等應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行，參照首次業(yè)主大會的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第四章 業(yè)主委員會 第五十七條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)掌握本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的任期情況，并建立業(yè)主委員會檔案。 第五十八條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，委員應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)： （一）模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費、專項維修資金； （二）參加業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議； （三）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議； （四）向業(yè)主大會報告業(yè)主的意見和建議。 （五）配合主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作； （六）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同； （七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第五十九條業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)應(yīng)當(dāng)參加市房產(chǎn)主管部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和會議，掌握物業(yè)管理相關(guān)法律政策。 第六十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容： （一）工作經(jīng)費來源及使用情況。 （二）各類會議記錄、紀(jì)要； （三）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料； （四）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料； （五）房屋產(chǎn)權(quán)名冊； （六）物業(yè)管理服務(wù)合同； （七）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件； （八）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書； （九）物業(yè)專項維修資金收支情況； （十）其他書面和實物資料。 第六十一條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的，應(yīng)記錄在案。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。 業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地的社區(qū)居民委員會派員列席會議。 第六十二條業(yè)主委員會會議作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公示7日以上。有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上的委員在公示上簽字： （一）關(guān)于專項維修資金使用的建議； （二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議； （三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作方案； （四）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議； （五）關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的建議； （六）關(guān)于罷免委員的建議； （七）向主管部門投訴、申請行政復(fù)議、訴訟、仲裁的建議； （八）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大事項。 第六十三條以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息的，須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。 第六十四條業(yè)主委員會委員是否領(lǐng)取津貼、工資或發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、來源等事項應(yīng)在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中確定，由業(yè)主大會表決通過。 第六十五條業(yè)主委員會可以聘請專職秘書，負責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)，酬金根據(jù)業(yè)主大會的決議確定。 專職秘書應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書。 第六十六條 業(yè)主委員會自城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案之日起成立，首屆任期為2年。新一屆的業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定，但一般不超過5年。 第六十七條業(yè)主委員會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動。 第六十八條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉；業(yè)主委員會全體委員在任期內(nèi)辭職的，應(yīng)當(dāng)在全體委員正式辭職的30日前召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉；逾期未換屆的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)換屆工作。 第六十九條原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 第七十條業(yè)主委員會任期屆滿后因行使職能給業(yè)主造成的損失，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第七十一條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。 第七十二條業(yè)主委員會部分委員在任期內(nèi)提出辭職或委員資格終止的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在缺額之日起90日內(nèi)增補新委員。 第七十三條分期開發(fā)的物業(yè)，已交付使用物業(yè)已成立業(yè)主委員會的，新交付部分的物業(yè)區(qū)域內(nèi)有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)增補業(yè)主委員會委員。 　　增補的候選人從新交付物業(yè)的業(yè)主中推舉，增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過15人。 　　增補工作應(yīng)當(dāng)在城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的指導(dǎo)下開展。增補工作完成后，應(yīng)當(dāng)將增補情況報城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。 第七十四條業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其委員資格終止，并予以公告： （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的； （二）因犯罪或其他原因被持續(xù)限制人身自由三個月以上的； （三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （四）因疾病或其他原因喪失工作能力的； （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （六）在本物業(yè)管理項目所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的。 第七十五條業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。 第七十六條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第七十七條業(yè)主委員會成立后憑城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的備案通知刻制業(yè)主委員會印章，刻制的印章應(yīng)報城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。 第七十八條業(yè)主委員會應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第七十九條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。 第五章 附則 第八十條 本規(guī)則自二00九年五月一日起施行。 第八十一條業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)管理區(qū)域的名稱保持一致。 第八十二條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會的組成、產(chǎn)生、任期等。業(yè)主大會議事規(guī)則沒有規(guī)定，或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)定的，依照本規(guī)則執(zhí)行。 第八十三條市轄縣業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立及活動參照本規(guī)則執(zhí)行。 第八十四條本規(guī)則由南寧市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。