房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作商務(wù)計(jì)劃書

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市場調(diào)研、項(xiàng)目定位及經(jīng)濟(jì)分析計(jì)劃書 謹(jǐn)呈： 提交： XX房地產(chǎn)顧問有限公司 項(xiàng)目前期策劃計(jì)劃書 計(jì) 劃 書 電話： 傳真： E-mail: 我們深感榮幸有機(jī)會(huì)謹(jǐn)呈本計(jì)劃書予貴方，目的是期望能藉此機(jī)會(huì)讓貴方認(rèn)識(shí)我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行研究的目標(biāo)、內(nèi)容、方法、時(shí)間和一般程序，以此作為雙方討論議題的起點(diǎn)，并有助于深入評(píng)估雙方合作的形式。 本計(jì)劃書分為以下幾個(gè)部分： 目 錄 第一部分 工作目標(biāo) 03 第二部分 工作內(nèi)容及方法 04 第三部分 工作流程 17 第四部分 工作時(shí)間 18 第五部分 報(bào)告內(nèi)容和格式 19 第六部分 項(xiàng)目組結(jié)構(gòu) 21 第一部分 工作目標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目地塊的實(shí)際情況，貴公司希望匯豐提供項(xiàng)目前期策劃相關(guān)工作，該工作則主要包括市場調(diào)研、定位分析及經(jīng)濟(jì)可行性分析三大方面服務(wù)內(nèi)容，從而有助于貴公司解決本案產(chǎn)品如何合理定位及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析等問題。匯豐擬以市場調(diào)研為手段，收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在深入分析重慶及項(xiàng)目周邊市場的基礎(chǔ)上，給出項(xiàng)目合理定位建議，并進(jìn)行科學(xué)經(jīng)濟(jì)分析： 1、通過對(duì)宏觀市場環(huán)境的研究，把握重慶市及項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)市場的市場特點(diǎn)和發(fā)展趨勢； 2、分析項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢，提出項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議； 3、通過消費(fèi)者研究，描述各細(xì)分市場特征,確定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群及營銷主題； 4、分析消費(fèi)者需求特點(diǎn)及項(xiàng)目地塊性質(zhì)，給出本項(xiàng)目產(chǎn)品（建筑）定位建議； 5、通過對(duì)競爭產(chǎn)品的研究，分析產(chǎn)品特點(diǎn)，尋求本項(xiàng)目獨(dú)特營銷思路。 6、通過對(duì)本項(xiàng)目的合理定位建議，結(jié)合甲方提供之真實(shí)的項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測算及經(jīng)濟(jì)分析。 第二部分 工作內(nèi)容及方法 一、定位研究方面 1、重慶房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 1-1、研究目的：分析重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，為項(xiàng)目前期定位提供宏觀市場依據(jù)。 定位研究 1-2、研究內(nèi)容： 1-2-1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 國內(nèi)生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資開發(fā)比重 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)消費(fèi)品零售總額/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)/房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 1-2-2、重慶房地產(chǎn)市場供求概況 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r描述 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)市場未來供求趨勢預(yù)測 1-2-3、國家及地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī) 對(duì)各類物業(yè)開發(fā)和流通的政策法規(guī) 國家金融政策/貨幣政策/利率/房地產(chǎn)按揭政策等 政府關(guān)于商品房在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) 房地產(chǎn)開發(fā)的政策導(dǎo)向 1-2-4、重慶城市規(guī)劃及片區(qū)規(guī)劃 定位研究 城市規(guī)劃特點(diǎn)及片區(qū)規(guī)劃 地塊周邊道路、交通及市政規(guī)劃 地塊周邊遠(yuǎn)景規(guī)劃 城市基礎(chǔ)建設(shè) 1-3、研究方法 1-3-1、實(shí)地考察項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境； 1-3-2、了解政府相關(guān)部門、商業(yè)部門或行業(yè)管理機(jī)構(gòu)； 1-3-3、收集當(dāng)?shù)貧v史文獻(xiàn)資料，如統(tǒng)計(jì)年鑒，城市或片區(qū)規(guī)劃圖案等； 2、潛在購房者調(diào)查 2-1、調(diào)查方法：封閉式結(jié)構(gòu)問卷入戶訪問 2-2、調(diào)查區(qū)域：重慶市（以地塊所在行政區(qū)為主，合理延展至附近區(qū)域） 2-3、樣本量：（具體數(shù)量根據(jù)雙方最終確認(rèn)的計(jì)劃書實(shí)際工作需要另行議定） 2-4、調(diào)查對(duì)象： 2-4-1、符合市場調(diào)查常規(guī)過濾條件 2-4-2、當(dāng)前在上述指定區(qū)域工作或居住1年以上 定位研究 2-4-3、年齡在18歲（根據(jù)雙方最終確認(rèn)之目標(biāo)客層另行議定）以上 2-5、調(diào)查內(nèi)容（調(diào)查問卷設(shè)計(jì)提綱，執(zhí)行前準(zhǔn)備問卷） 2-5-1住宅內(nèi)部功能和形式需求 住宅類型 住宅戶型空間形式（平面、復(fù)式、躍層等） 住宅戶型結(jié)構(gòu)（幾房幾廳幾衛(wèi)） 住宅建筑面積 功能布局（各功能空間的布局，包括陽臺(tái)、衛(wèi)生間等） 2-5-2住宅外部及環(huán)境需求 對(duì)項(xiàng)目住宅建筑單體及園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 建筑設(shè)計(jì)（風(fēng)格、外墻顏色、材料、窗戶形式、陽臺(tái)等） 園林景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格、主題、康樂設(shè)計(jì)等 定位研究 2-5-3 小區(qū)配套設(shè)施需求 社區(qū)生活配套設(shè)施（商業(yè)服務(wù)設(shè)施、體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施） 停車位 智能化設(shè)施及水平 物業(yè)管理及費(fèi)用 2-5-4 小區(qū)周邊環(huán)境需求 對(duì)周邊環(huán)境關(guān)注的因素 關(guān)注因素的重要性評(píng)價(jià) 2-5-5 購買決策過程及影響因素 購買者/決策者/決策模式 購房決策影響因素及其影響程度 2-5-6片區(qū)及項(xiàng)目認(rèn)知 片區(qū)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目周邊環(huán)境認(rèn)知和評(píng)價(jià) 定位研究 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前景的看法 2-5-7購買可能性測試 置業(yè)目的（投資、自用、出租等） 置業(yè)首選區(qū)域 置業(yè)首選片區(qū) 購買總價(jià)/單價(jià)接受/首付款額度/付款方式 2-5-8個(gè)人及社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征 家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)/職務(wù)/所處行業(yè) 收入來源及分布 家庭支出構(gòu)成 家庭耐用品擁有情況 2-5-9生活方式 投資及理財(cái)態(tài)度 定位研究 個(gè)性和愛好 業(yè)余時(shí)間支配方式 2-5-10媒體接觸習(xí)慣 3、競爭產(chǎn)品與典型樓盤調(diào)查 3-1、調(diào)查目的：識(shí)別競爭產(chǎn)品的優(yōu)勢、劣勢，分析成敗原因，從而協(xié)助確定項(xiàng)目產(chǎn)品在市場中的位置；分析典型樓盤，使項(xiàng)目產(chǎn)品定位有所借鑒。 3-2、調(diào)查區(qū)域：重慶市、項(xiàng)目周邊片區(qū)；（具體樓盤執(zhí)行前與甲方確定） 3-3、調(diào)查對(duì)象：符合項(xiàng)目地塊合理定位之類似開發(fā)項(xiàng)目（已入伙、正在銷售、在建項(xiàng)目） 3-4、調(diào)查內(nèi)容及其重點(diǎn)： 3-4-1、開發(fā)情況 開發(fā)商背景、用地規(guī)模及周邊環(huán)境 開發(fā)節(jié)奏 3-4-2、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 建筑群體的組織方式 定位研究 風(fēng)格特點(diǎn) 如何充分利用地塊的資源（地形、景觀、地段等與周邊城市環(huán)境的關(guān)系） 3-4-3、戶型設(shè)計(jì) 單元平面類型（多層/高層/小高層/超高層，蝶式/風(fēng)車型/井字型/十字型等） 戶型類型（幾房幾廳幾衛(wèi)），面積及配比，主力戶型 戶型特色及創(chuàng)新 3-4-4、交通組織 路網(wǎng)及人車分流的形式 停車方式（室外分散/地下集中/混合式） 停車場（空間感受/行車流線/從停車位到入戶的便利性） 3-4-5、營銷策略分析（目標(biāo)市場定位、價(jià)格定位策略） 3-4-6、項(xiàng)目客戶的職業(yè)構(gòu)成與行業(yè)特點(diǎn) 3-5、調(diào)查方法：資料查閱+實(shí)地調(diào)查+業(yè)內(nèi)人士訪談 4、項(xiàng)目所在行政區(qū)域典型樓盤業(yè)主座談會(huì) 4-1目的：了解在項(xiàng)目所在區(qū)域已購買樓盤（特別是本案附近及類似項(xiàng)目）的業(yè)主背景，分析業(yè)主的購買過程及產(chǎn)品使用意見，優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)。 4-2業(yè)主背景分析（分析與會(huì)者資料） 4-2-1個(gè)人特征 4-2-2家庭結(jié)構(gòu) 4-2-3職業(yè) 定位研究 4-2-4愛好和業(yè)余活動(dòng)方式 4-2-5所購樓房面積與戶型 4-2-6收入情況 4-3業(yè)主座談會(huì)： 4-3-1場次與配額：二場，（按所購樓盤及戶型面積配額） 4-3-2業(yè)主條件： 符合座談會(huì)人員選擇條件 樓盤業(yè)主年齡在18-50歲（根據(jù)雙方最終確認(rèn)之目標(biāo)客層另行議定）之間 家庭購房的主要決策者或參與者 4-3-3主要座談內(nèi)容 所購樓盤知曉途徑 選擇片區(qū)及樓盤的理由 當(dāng)時(shí)選擇考慮的因素 對(duì)住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境的評(píng)價(jià) 對(duì)住宅的建筑單體及景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià) 定位研究 對(duì)住宅配套設(shè)施的評(píng)價(jià) 對(duì)當(dāng)前住宅產(chǎn)品的不滿意之處 對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的建議 購房決策因素 二、定位分析方面 1、前期定位分析的必要性和重要性 1-1、只有通過對(duì)項(xiàng)目定位研究的內(nèi)容進(jìn)行整理分析，形成明確的定位方案，才能確立項(xiàng)目發(fā)展思路。 1-2、項(xiàng)目投資目標(biāo)和市場結(jié)論形成統(tǒng)一的概念后對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品發(fā)展工作具有實(shí)際指導(dǎo)意義。 1-3、項(xiàng)目前期定位方案是后期的營銷策略制定的依據(jù)。 定位分析 1-4、規(guī)劃設(shè)計(jì)師通過對(duì)項(xiàng)目前期定位方案的理解可以更準(zhǔn)確地把握項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和具體設(shè)計(jì)要求，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，力求項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性和適用。 2、主要內(nèi)容 2-1、前期定位研究的基本結(jié)論 2-2、項(xiàng)目SWOT分析 2-3、目標(biāo)市場定位 2-3-1、功能 2-3-2、檔次 2-3-3、形象 2-3-4、客戶 2-3-5、價(jià)格 2-4、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2-4-1、概念設(shè)計(jì)主題 2-4-2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議 2-4-3、空間形態(tài)規(guī)劃建議 定位分析 2-4-4、功能分區(qū)建議 2-4-5、環(huán)境規(guī)劃與建筑風(fēng)格 2-4-6、項(xiàng)目配套設(shè)施設(shè)計(jì)與功能建議 3、經(jīng)濟(jì)分析 3-1、投資估算與資金籌措 3-2、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 3-3、財(cái)務(wù)效益分析 3-4、結(jié)論與建議 定位分析 第三部分 工作流程 市場調(diào)查研究 消費(fèi)者調(diào)查 競爭對(duì)手調(diào)查 市場環(huán)境調(diào)查 消費(fèi)者調(diào)查 項(xiàng)目SWOT分析 工作流程 劣勢規(guī)避 優(yōu)勢資源整合 項(xiàng)目潛在價(jià)值提升 項(xiàng)目發(fā)展專項(xiàng)調(diào)查 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 報(bào)告撰寫與成果提交 進(jìn)入下一階段 第四部分 工作時(shí)間 1、項(xiàng)目共需時(shí) 天，各部分時(shí)間安排如下： 合同簽訂，計(jì)劃書確認(rèn) 調(diào)查問卷等工具設(shè)計(jì)修改 天 實(shí)地調(diào)查 天 資料整理及數(shù)據(jù)處理 天 工作時(shí)間 項(xiàng)目市場研究報(bào)告 天 項(xiàng)目定位分析報(bào)告 天 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 天 2、 以上項(xiàng)目工作時(shí)間包括周末休息日及國家法定節(jié)日。 注明：上述工作內(nèi)容及工作日安排根據(jù)雙方最終議定為準(zhǔn)。 第五部分 報(bào)告內(nèi)容和格式 通過深入細(xì)致的市場研究，形成下述報(bào)告，將成為項(xiàng)目營銷策略制定的重要依據(jù)，也是下一步工作的前提。 1、項(xiàng)目市場研究報(bào)告 1-1重慶房地產(chǎn)市場綜述 1-2住宅市場分析 2、項(xiàng)目定位報(bào)告 2-1項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 2-2建筑風(fēng)格定位建議 2-3主力戶型定位建議 2-5目標(biāo)客戶群定位建議 3、項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告 3-1總論 3-2項(xiàng)目建設(shè)必要性 3-3項(xiàng)目市場分析 3-4本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 3-5項(xiàng)目發(fā)展定位 3-6前期招商初步確定的項(xiàng)目的功能 3-7項(xiàng)目SWOT分析 3-8建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 3-9項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議和功能要求 3-10消防、環(huán)保和衛(wèi)生 3-11投資估算與資金籌措 3-12財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 3-13財(cái)務(wù)效益分析 3-14結(jié)論與建議 最終提交的報(bào)告以正式裝訂的版本為準(zhǔn)，每階段提供兩套裝訂文本報(bào)告和兩張刻錄光碟。 項(xiàng)目定位策劃計(jì)劃書 第六部分 項(xiàng)目組結(jié)構(gòu) 為保障項(xiàng)目顧問服務(wù)的穩(wěn)定性、持續(xù)性和協(xié)調(diào)管理能力，公司將派遣項(xiàng)目組提供服務(wù)。項(xiàng)目組主要成員結(jié)構(gòu)包括： 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)： 項(xiàng)目專項(xiàng)負(fù)責(zé)： 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)： 市場研展部： 項(xiàng)目經(jīng)理： 調(diào)研執(zhí)行人員： 數(shù)據(jù)分析人員： 信息管理部： 執(zhí)行信息員： 策劃一部： 項(xiàng)目經(jīng)理： 策劃執(zhí)行人員： 客戶服務(wù)部：