廣州業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定征求意見稿

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. 房屋租賃合同無效之責(zé)任承擔(dān) ——《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條之修改意見 日前，廣州律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會與廣州中級法院房產(chǎn)庭聯(lián)合舉辦了一場司法解釋研討會，主題為最高人民法院于2009年7月30日公布的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（“《解釋》”）。 會上，就《解釋》其中第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！?，筆者認(rèn)為：“此規(guī)定未對導(dǎo)致合同無效的原因加以區(qū)分而支持出租人的租金請求，可能起到鼓勵(lì)訂立違法租賃合同的效果，存在欠缺之處。”現(xiàn)整理成文，對《解釋》第五條提出一些完善和修改建議： 一、區(qū)分租賃合同無效的原因 （一）導(dǎo)致合同無效原因的法理和立法依據(jù) 租賃合同的訂立是經(jīng)濟(jì)生活中一種普遍和重要的民事行為。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，民事行為的一般生效要件有四項(xiàng)：當(dāng)事人須有相應(yīng)的行為能力；須意思表示真實(shí)；標(biāo)的須合法；標(biāo)的須可能和確定。 梁彗星著：《民法總論》（第二版），法律出版社2001年版，第106頁 租賃合同的訂立，其雙方主體應(yīng)有相應(yīng)民事行為能力，有訂立租賃合同使用租賃物的真實(shí)意思表示、租賃物合法、確定和可能，上述各項(xiàng)缺一不可。 上述理論在我國《民法通則》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定中也得到了體現(xiàn)?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定，民事行為有效成立的三個(gè)要件，即：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會公共利益。與之對應(yīng)，《合同法》將無效合同區(qū)分為可撤銷合同和無效合同：可撤銷合同效力待定，未得到有權(quán)人的認(rèn)可或追認(rèn)，合同無效；而以下五種合同則自始無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 基于上述法律，筆者認(rèn)為：立法機(jī)構(gòu)在對待民事行為效力的問題上，對“民事行為能力”和“意思表示真實(shí)”這兩個(gè)要件的態(tài)度是比較寬容的，只要當(dāng)事人可以事后糾正上述要件的缺陷，合同行為仍生效，這也符合民事行為領(lǐng)域“合同自治”的要求，最大限度保障交易的穩(wěn)定性；但對于第三個(gè)要件“不違反法律或者社會公共利益”，立法要求就十分嚴(yán)格，只要違反這個(gè)要件，合同行為無效，并無其他補(bǔ)救措施，因?yàn)檫@種情況下該行為的社會危害性較大，需要從立法上加以禁止，是國家立法對“合同自治”的一種干預(yù)和調(diào)整。 （二）租賃合同無效的幾種情況 根據(jù)上述合同效力的有關(guān)規(guī)定，建議結(jié)合有關(guān)法律行為成立要件及法律有關(guān)合同無效之規(guī)定，將租賃合同無效區(qū)分成以下情況： 1、因合同主體行為能力、意思表示缺陷等原因?qū)е潞贤瑹o效； 2、因租賃標(biāo)的不合法而導(dǎo)致合同無效 相關(guān)法律規(guī)定如：《解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的意見》第二條規(guī)定：當(dāng)事人以租賃房屋系未取得合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑或臨時(shí)建筑房屋超過批準(zhǔn)期限為由要求確認(rèn)租賃合同無效。 ； 3、因租賃物業(yè)從事非法行為、掩蓋非法目而導(dǎo)致合同無效； 4、因違反其他國家強(qiáng)制性規(guī)定、損害國家、集體或者第三人利益、損害社會公益原因而導(dǎo)致合同無效； 在上述分類中，各項(xiàng)無效合同行為對社會危害程度不同。例如在租賃房屋不符合建筑安全標(biāo)準(zhǔn)的情況下違法出租，嚴(yán)重危害承租人及其他人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，一味簡單支持當(dāng)事人的費(fèi)用請求在實(shí)踐效果中可能導(dǎo)致當(dāng)事人在強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下漠視法律規(guī)定、大量違法出租，既未能起到禁止出租的實(shí)際效果，也違背《民法通則》、《合同法》等基本法律的立法精神。 二、《解釋》第五條之修改建議 （一）對合同無效處理的法律依據(jù) 我國《民法通則》、《合同法》對與無效民事行為、無效合同都類似規(guī)定： 《合同法》規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。 因此，根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同無效的，自始不發(fā)生法律約束力，承租人應(yīng)退還承租物業(yè)，由于合同無效而造成的損失根據(jù)雙方過錯(cuò)程度承擔(dān)。對于已經(jīng)發(fā)生的租金費(fèi)用的處理，則應(yīng)該區(qū)分不同的情況。 （二）根據(jù)不同情況區(qū)別處理租賃合同無效后的租金請求 1、對于 “因合同主體行為能力缺陷而導(dǎo)致合同無效”和“因重大誤解或其他意思表示缺陷而導(dǎo)致合同無效”的情況，雖然合同自始無效，但承租人已經(jīng)實(shí)際使用了房屋， 已經(jīng)實(shí)際上取得了合同利益，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在此情況下，租賃行為雖然無效，但對社會公益及國家、集體利益均無重大損害，支持出租人參照租賃合同約定支付房屋使用費(fèi)的請求，是承租人不當(dāng)?shù)美颠€的一種方式，同時(shí)也符合公平原則，有利于社會的和諧穩(wěn)定。 2、租賃標(biāo)的不合法而導(dǎo)致合同無效。由于房屋性質(zhì)特殊，房屋的使用安全必須嚴(yán)格控制，國家有關(guān)部門也對房屋交付、使用、消防驗(yàn)收等出臺大量法律、法規(guī)規(guī)定。 相關(guān)規(guī)定如：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不及格的，不得交付使用；《消防法》第10條第3款規(guī)定："按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。"；《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。 這種不符合交付使用標(biāo)準(zhǔn)房屋的經(jīng)營使用，將對人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成重大威脅。但在這種情況下，如按照《解釋》第五條規(guī)定，仍然支持出租人在租賃合同被認(rèn)定為無效前所發(fā)生的租金費(fèi)用請求，則出租人在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下抱有僥幸心理，繼續(xù)從事違法出租行為，畢竟只要實(shí)際上把房屋交給承租人使用，就可以獲得收益，只是可能無法全額獲得合同約定的所有收益而已。 因此，在這種情況下確定租賃合同無效的，應(yīng)當(dāng)支持當(dāng)事人有關(guān)交還承租場地的請求，但不應(yīng)繼續(xù)支持當(dāng)事人有關(guān)出租收益的請求。處理方法可以參考《最高人民法院關(guān)于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理的批復(fù)》有關(guān)“企業(yè)借貸合同確認(rèn)為無效后，對自雙方當(dāng)事人約定的還款期滿之日起，至法院判決確定借款人返還本金期滿期間內(nèi)的利息，應(yīng)當(dāng)收繳”的規(guī)定，對出租人取得的租金收入予以收繳，以作為對該種違法房屋出租行為的處罰。對于租賃合同雙方因該合同無效而受到的損失，則應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度各自承擔(dān)。 3、對“因租賃物業(yè)從事違法行為或以租賃行為掩蓋其他非法目而導(dǎo)致合同無效”、“因損害國家、集體或者第三人利益、損害社會公益而導(dǎo)致合同無效”的情況，如租賃房屋進(jìn)行賭博、賣淫、造假等，出租人在明知的前提下仍與承租人簽訂租賃合同的，社會危害性巨大，因此不僅應(yīng)沒收其租金收入，而且還應(yīng)依法對該行為作出處罰，甚至要求其承擔(dān)刑事責(zé)任。 綜上，鑒于導(dǎo)致的租賃合同無效的原因各有不同，建議修改《解釋》第五條為：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持；但因租賃標(biāo)的不合法、租賃物業(yè)進(jìn)行違法行為或因雙方當(dāng)事人惡意串通使租賃合同損害國家、集體或第三人利益導(dǎo)致合同無效的，自租賃合同成立之日起至租賃合同被確認(rèn)為無效之日所發(fā)生的租金費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)收繳；損害國家、集體或第三人利益的，所得利益應(yīng)當(dāng)歸國家所有或者返還集體、第三人。” 三、有關(guān)《解釋》第五條之修改建議的爭議 對于筆者在上述業(yè)務(wù)研討會上討論此修改建議，部分法官認(rèn)為：人民法院在審理房屋租賃合同糾紛時(shí)主動收繳違法租金收入的做法與法院審判職能不符，有越權(quán)干預(yù)行政事務(wù)的嫌疑。 筆者認(rèn)為，收繳違法租金的處理方法與法院的審判職能并不違背： （1）法院在處理租賃合同糾紛時(shí)，仍然應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“不告不理”的原則，不主動介入糾紛的處理，也不會主動對租賃物業(yè)、租賃合同及其當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)查；而行政部門對違法行為是主動追究的，因此二者不會在職權(quán)范圍內(nèi)產(chǎn)生沖突或交叉； （2）在法院受理房屋租賃糾紛后，如在審查租賃合同的過程中發(fā)現(xiàn)存在違法之處，應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)通過司法途徑加以糾正；如依法應(yīng)由其他行政機(jī)關(guān)處理的，法院也應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知有關(guān)部門處理，或告知當(dāng)事人受理有關(guān)事宜的行政機(jī)關(guān)。這種做法并不是對行政權(quán)利的干預(yù)，而是行政機(jī)構(gòu)與司法機(jī)構(gòu)的一種協(xié)作和職能互補(bǔ)，不僅可以及時(shí)節(jié)省執(zhí)法成本，而且可以避免違法行為未能得到有效制止的現(xiàn)象發(fā)生； （3）在法院依法收繳違法租金收入后，如其他行政機(jī)構(gòu)對該出租行為作出行政處罰的，對于法院已經(jīng)收繳的租金部分應(yīng)當(dāng)免除再次行政處罰，以免違反行政處罰“一事不再罰”的原則 《中華人民共和國行政處罰法》第二十四條規(guī)定：對當(dāng)事人的同一個(gè)違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。雖然法院的收繳行為不能視為行政處罰，但如果法院已經(jīng)對違法出租行為作出收繳租金收入決定，那么行政機(jī)關(guān)不應(yīng)當(dāng)、在實(shí)際上也無法對該違法收入進(jìn)行再次收繳。 廣東恒益律師事務(wù)所 管理合伙人：鄒 陽 二0一0年一月 。 綜上所述，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改《解釋》第五條，區(qū)分不同情況下租賃合同無效的處理方法，既保護(hù)交易安全和當(dāng)時(shí)人的合法權(quán)益，也應(yīng)貫徹落實(shí)法律對違法租賃行為的禁止性規(guī)定。 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 ppt課件設(shè)計(jì)制作,word文檔制作,圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等， 公司秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 8 .