加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計(jì)劃.doc

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工作計(jì)劃：________ 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計(jì)劃 單位：______________________ 部門：______________________ 日期：______年_____月_____日 第 1 頁(yè) 共 7 頁(yè) 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計(jì)劃 一、基本現(xiàn)狀 近年來，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的大環(huán)境下，我市建安房地產(chǎn)行業(yè)得到了持續(xù)快速的發(fā)展，年進(jìn)入鼎盛發(fā)展時(shí)期。 在建筑安裝業(yè)方面：一是重點(diǎn)工程建設(shè)投資力度加強(qiáng)。隨高速公路及其配套工程共投資8億多元，已實(shí)現(xiàn)稅收2878萬元；高速公路計(jì)劃投資1.83億元，到今年上半年已經(jīng)投資3912萬元，實(shí)現(xiàn)稅收279萬元。二是房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)如火如荼。年全市資質(zhì)以上建筑業(yè)完成總產(chǎn)值9.55億元，比上年增長(zhǎng)34%。房屋建筑施工面積26.14萬平方米，同比增長(zhǎng)11%，房屋建筑竣工面積7.77萬平方米，同比增長(zhǎng)53%。 在房地產(chǎn)開發(fā)方面：年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資2.92億元，同比增長(zhǎng)20%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.1%；商品房銷售面積11萬平方米，同比增長(zhǎng)72%，均價(jià)每平方米約1600元，實(shí)現(xiàn)稅收2448萬元，同比增長(zhǎng)239%；今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元，同比增長(zhǎng)65.6%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.7%，商品房銷售面積6.92萬平方米，同比增長(zhǎng)13.4%，均價(jià)每平方米約XX元，實(shí)現(xiàn)稅收1253萬元，同比增長(zhǎng)21.7%。就調(diào)查的12戶房地產(chǎn)開發(fā)商來看，總開發(fā)面積63.16萬平方米，但開發(fā)面積在10萬平方米以上的僅有新城（星星宏基置業(yè)有限公司）一個(gè)項(xiàng)目，其1－3期開發(fā)面積共28.54萬平方米，占調(diào)查的45%，其余項(xiàng)目開發(fā)面積均在5萬平方米以下。 我市建安房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 一是建安房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)高，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大。建安房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的宏觀稅負(fù)，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的拉動(dòng)作用，年建安行業(yè)宏觀稅負(fù)達(dá)到7.26%，同比增長(zhǎng)15%，比、高近2個(gè)百分點(diǎn)；年房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)為3.29%，同比增長(zhǎng)最快，達(dá)76%，比高1.3個(gè)百分點(diǎn)，建安房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用已越來越明顯。 二是房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)潛力大，前景可觀。我市房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，投資還未形成規(guī)模。年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重只有5.1%，遠(yuǎn)低于全省17.5%的比重；今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重也只有5.7%，比全省15.8%的比重低了10.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)沒有達(dá)到全省平均水平。另外，我市房地產(chǎn)企業(yè)也沒有形成規(guī)模，全市23家房地產(chǎn)企業(yè)中，除星星宏基外，其余均為小型投資企業(yè)，且往往只有1－2個(gè)項(xiàng)目，周期只有兩年左右，相比而言，規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有39家，有32家。 三是在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。在國(guó)家銀根緊縮等政策的影響下，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，這為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了活力。今年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元，同比增長(zhǎng)65.6%，增幅在全省列第三位，銷售面積也有小幅上漲，上半年銷售6.92萬平方米，同比增長(zhǎng)13.4%，而全省銷售面積同比下降了4%。商品房銷售均價(jià)每平方米由1600元上漲到XX元，增長(zhǎng)25%，高于全省均價(jià)增幅6個(gè)百分點(diǎn)。 二、面臨的問題 總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)在投資額、銷售面積等方面都保持了小幅上漲，但是與全省發(fā)展快的地方相比，我市房地產(chǎn)業(yè)投資水平有較大差距。當(dāng)前，制約我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因主要有兩個(gè)方面。 （一）宏觀政策的制約 今年4月以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 一是銀根緊縮。國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，禁止對(duì)查實(shí)具有囤地和囤房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模從嚴(yán)控制，以往貸款額度是以年度為單位劃定的，但現(xiàn)在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度，即使獲得了相關(guān)的審批手續(xù)，也不一定有放貸指標(biāo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不能獲得銀行貸款。 二是個(gè)人房貸首付比例提高，資格審查更嚴(yán)。銀行規(guī)定，將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%，同時(shí)，第二套房的貸款利率在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，這與先前銀行普遍采用的基準(zhǔn)利率下浮10%-15%的房貸實(shí)際利率相比，相當(dāng)于上調(diào)了20%-25%。此外，對(duì)個(gè)人貸款買房的，家庭月收入至少要超過月供的兩倍，而且要穩(wěn)定可持續(xù)。 三是部分相關(guān)收費(fèi)提高。除土地購(gòu)置款外，每平方米住宅商品房分?jǐn)偟氖召M(fèi)為200元左右，中心城區(qū)更高。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)業(yè)來自市場(chǎng)的影響因素有兩點(diǎn)：一是成本上升較快，特別是材料成本與人工成本，均比上年增長(zhǎng)40%左右，超過了房?jī)r(jià)的增幅；二是購(gòu)房者觀望心理嚴(yán)重，銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，資金周轉(zhuǎn)速度慢。如新城4月份銷售額2060萬元，6月份下滑到1050萬元。由于對(duì)市場(chǎng)前景的擔(dān)憂，房地產(chǎn)商普遍放慢了開發(fā)進(jìn)度。房地產(chǎn)價(jià)格上行有市場(chǎng)壓力，下行有成本壓力，處于徘徊趨穩(wěn)的階段（住宅商品房維持在1800元—2200元之間），房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率大幅下降，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回落的趨勢(shì)。我市最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新城，已完工的第三期計(jì)劃銷售580套，實(shí)際銷售160套，銷售量不到計(jì)劃的三成，且主要集中在前4個(gè)月。由此可以看出，我市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。 三、幾點(diǎn)建議 在國(guó)家宏觀調(diào)控政策措施的影響下，我市建安房地產(chǎn)業(yè)既面臨開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市發(fā)展的機(jī)遇，又面臨融資難、買方主導(dǎo)、開發(fā)成本高等多重挑戰(zhàn)，保持建安房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有重要意義。 （一）加快重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè) 分析來看，隨岳高速和高速公路等重點(diǎn)工程的投資拉動(dòng)，對(duì)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用。要保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，重點(diǎn)工程建設(shè)投資的拉動(dòng)支撐作用不可小視。目前，中部崛起、城市圈建設(shè)正在加緊推進(jìn)，圈內(nèi)城市之間、城市與外界的對(duì)接正在加速，交通對(duì)接的步伐將加快。我市道路基礎(chǔ)建設(shè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，加快市級(jí)公路與高速公路、省道、國(guó)道的連接建設(shè)有很大的空間。 （二）加大對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度 鼓勵(lì)銀行重點(diǎn)支持開發(fā)10萬平方米以上，具有一定規(guī)模、信譽(yù)良好、有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的企業(yè)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在融資方面簡(jiǎn)化審批程序，優(yōu)先發(fā)放貸款指標(biāo)。同時(shí)限制開發(fā)在5萬平方米以下的小型企業(yè)，減少土地閑置率，提高銀行貸款指標(biāo)的使用率。研究適時(shí)進(jìn)一步提高住房公積金貸款額度，放寬還款年限，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。 （三）擴(kuò)大購(gòu)房需求，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng) 一是積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。根據(jù)我市的消費(fèi)水平和住房需求，建設(shè)以90平方米以下的中小戶型為主，同時(shí)落實(shí)國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地行政劃撥和稅收減免優(yōu)惠政策。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格，加強(qiáng)住房成本監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本，以刺激消費(fèi)，排除購(gòu)房者的觀望心理。 二是大力培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)。對(duì)轉(zhuǎn)讓滿5年的自由住宅，要嚴(yán)格按照政策減免營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、契稅等，對(duì)房屋租賃要給予優(yōu)惠照顧，同時(shí)簡(jiǎn)化審批程序，推動(dòng)擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費(fèi)市場(chǎng)，提高住房的使用效率。 （四）提高土地使用效益，支持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 一是統(tǒng)一調(diào)控開發(fā)用地。建立房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備制度，根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和市場(chǎng)需求，確定土地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)區(qū)位，合理引導(dǎo)地價(jià)水平，降低開發(fā)成本。 二是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈。加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是建材市場(chǎng)，培育1-2家全省乃至全國(guó)有名的建材批發(fā)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)開發(fā)原材料的本地供應(yīng)能力，減少材料成本。 三是加強(qiáng)稅收方面的扶持。嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家關(guān)于二手房買賣、房屋租賃等方面的稅收優(yōu)惠，另外對(duì)于像星星宏基、冠南等規(guī)模大、信譽(yù)好、有長(zhǎng)期規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其土地增值稅可以按照銷售額的0.5%預(yù)征，等房屋銷售完畢后再行清算，以緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，土地使用稅和耕地占用稅，可以先征后返的形式直接給予企業(yè)實(shí)惠。 （五）建立快捷的房地產(chǎn)信息預(yù)警機(jī)制 要建立和完善房地產(chǎn)指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行測(cè)定、監(jiān)視、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和報(bào)告，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，通過新聞媒體提供準(zhǔn)確的投資、供應(yīng)信息，幫助消費(fèi)者建立正確的購(gòu)房觀，合理引導(dǎo)消費(fèi)者。 第 6 頁(yè) 共 7 頁(yè) 工作計(jì)劃 本文至此結(jié)束，感謝您的瀏覽! （資料僅供參考） 下載修改即可使用 第 7 頁(yè) 共 7 頁(yè)