商品房買賣合同總結(jié)

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根據(jù)對重慶公司已有訴訟案例的分析，結(jié)合網(wǎng)上能檢索到的案例，我對整個商品房買賣過程中容易引起訴訟的環(huán)節(jié)進行了總結(jié)。對每一種訴訟類別進行了法律分析，并提出了一些建議與完善的措施，供參考，如下。一、 認購階段的訴訟風險在認購階段，有兩種認購形態(tài)。一是抵押房的認購，二是非抵押房的認購。從合同法角度看，認購協(xié)議和認購書都是無名合同，我國法律尚沒有對這種合同進行規(guī)定；從法理角度看，認購協(xié)議和認購書都是預約合同，合同雙方的主要義務是依據(jù)預約合同誠信地進行磋商，訂立本約（商品房買賣合同） 。盡管我國法律尚沒有規(guī)定預約合同，但認購協(xié)議和認購書本質(zhì)上仍然是一種契約，這應該是沒有異議的，所以仍應適用《合同法》的規(guī)定。違反認購協(xié)議也即違約，應承擔違約責任。由于認購協(xié)議和認購書中往往約定的是定金，并沒有約定違約金，加之我國合同法規(guī)定定金罰則和違約金只能二選一，所以一方違約時，往往是按定金罰則來確定違約責任，這也使許多人主張認購協(xié)議是一種定金合同。以上是對認購協(xié)議和認購書的法律性質(zhì)進行的分析，以下列舉認購階段常見的訴訟情形，并對其中的法律關(guān)系作分析。常見的情形有：（一）我司未能在認購協(xié)議約定的時間內(nèi)解除抵押，客戶要求雙倍返還定金（二）認購書已簽，我公司無違約行為，客戶要求退還定金或雙倍返還（三） 認購書已簽，房價上漲，開發(fā)商企圖毀約（一）我公司未在認購協(xié)議約定的期限內(nèi)解除抵押，客戶要求雙倍返還定金。我公司在認購協(xié)議書中都約定了“如果不能在 90 日內(nèi)解除抵押，客戶可以選擇解除認購協(xié)議，我公司退還定金，互不承擔違約責任”這樣的條款。這一條款不管從法律上是講得通的，因為認購協(xié)議只是一種預約，開發(fā)商并不負必然的與客戶訂立買賣合同的義務。在實務中，法院對這一約定往往也是持認可的態(tài)度。如江濤、楊明霞訴恒大地產(chǎn)江津公司的案子，就是這種情形。在這種情形中，開發(fā)商被判雙倍返還定金的可能性非常小，基本都是承擔定金返還責任。由于我公司的目的是銷售房屋，所以對認購協(xié)議中“90 日”這一期限可以考慮適當延長，比如延長到 6 個月。這樣可以給我公司更長的解除抵押的時間，以更好實現(xiàn)銷售回款這一目的。此外，在認購協(xié)議中有“客戶須于抵押解除后3 日內(nèi)前來簽訂買賣合同”這樣的規(guī)定，而客觀情況是簽約的通知往往是以函告的方式向客戶發(fā)出，而客戶可能出于沒有空余時間或者未能及時籌集好首付款等原因，未能在 3 日內(nèi)前來簽訂買賣合同。所以在以后的認購協(xié)議中可以考慮將這一期限適當延長，比如延長為 7 天。這樣既給了客戶寬限期，也不至于拖延時間太長影響公司的銷售回款。也正因如此，對于客戶在合理的逾期期限內(nèi)前來簽到買賣合同并繳納首付款的，我司應不追究其違約責任，而應該與之簽約。綜上，對這一情形的建議有以下幾點：1、 將認購協(xié)議中“90 日”內(nèi)解除抵押的時間修改為“180 日”2、 將客戶須于抵押解除后“3 天”內(nèi)的時間修改為“7 天”3、 對于合理的逾期期限內(nèi)來簽訂買賣合同并繳納首付款的，我司應予以同意（二） 認購書已簽，我公司無違約行為，客戶要求退定金或雙倍返還。在這種情形中，我公司無違約行為，但客戶有時還是會要求退還定金或雙倍返還。常見的理由有：（1）客戶年齡偏大，顧慮不能取得銀行貸款；（2）簽了認購協(xié)議后房價下跌，客戶不想繼續(xù)履約，拒簽買賣合同；（3）簽訂認購協(xié)議后，國家提高貸款利率或出臺限購政策，購房者拒絕繼續(xù)履約；（4）在磋商商品房買賣合同時，雙方不能就買賣合同的某些條款達成一致。最近的某客戶訴自貢公司的案例就是屬于上述第（1）種情形，客戶簽訂認購協(xié)議后顧慮不能取得銀行貸款于是提出了更名；但由于我司對認購協(xié)議更名的規(guī)定很嚴格（報主管副總裁） ，客戶更名的要求并未得到我司同意，于是客戶提起了訴訟。在這種情形中，從法律角度看我司完全可以不退還定金，但在實務中，我司往往從考慮公司品牌形象的角度出發(fā)選擇退還客戶定金。2010 年發(fā)生的陳摯訴恒大地產(chǎn)重慶公司的案例則屬于上述第（2）種情形，客戶簽訂認購協(xié)議后，我公司按時解除了抵押并通知客戶來簽合同，但房價有些下跌，客戶不想繼續(xù)履約，于是起訴要求退還定金。此案最終和解結(jié)案，我公司退還了定金，理由是維護公司品牌。對于以上的這兩種情形，我司在應對時該采取何種態(tài)度，我個人覺得需要分類考慮：一、如果訴訟只是個案，例如上面的兩個案例；我公司從法律上講即使可以不退定金，在實務操作時也可以選擇退還定金進行和解，一來是出于維護品牌的需要，二來是不要因為個案影響了公司的正常銷售和運營；二、如果訴訟不是個別的，而是大規(guī)模的客戶要求退定金（這種情形經(jīng)常發(fā)生在房價下跌時） ，我司則不能輕易選擇退還定金，因為一旦開始退還定金，則退還的數(shù)量將是巨大的；同時可能引起已經(jīng)簽了買賣合同的客戶也要求解除合同，退還已付房款。最近北京通州的某些樓盤因為房價下跌，引起客戶“維權(quán)” ，要求退房和退補差價就是很好的案例，我司涪陵項目的降價事件也是一個佐證。在碰到此類情形時，我司應嚴格按照法律和協(xié)議的規(guī)定執(zhí)行，不予退房退定金。對于國家收緊貸款或限購導致客戶要求退定金的情形，也即上述第（3）種情形，在去年以及今年國家調(diào)控比較嚴的背景下，案例也是比較多的。在這類訴訟中，客戶往往會援引《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的后半句——因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人——作為解除合同的理由。即認為提高利率、限購、國家的政策調(diào)整屬于“不可歸責于當事人雙方的事由” 。何謂“不可歸責于當事人雙方的事由”？司法解釋并未做出明確規(guī)定。但不少律師認為國家的政策性調(diào)整屬于不可抗力或情勢變更，客戶可以援引上述司法解釋解除協(xié)議退還定金。我個人認為需分類考慮：一、如果只是金融性的政策（比如提高利率、準備金、征稅） ，客戶要求退房，從法律角度講應該是比較難的，因為這些政策因素很難被認定為情勢變更；我司也不應對此情形的客戶進行退房； 二、如果是因為限購，導致客戶無法繼續(xù)簽訂買賣合同的，則應該屬于上述司法解釋中“不可歸責于當事人雙方的事由” 。在此情形下我司應退還客戶定金。 對于第 4 種情形，以合同條款的磋商不能達成一致，拒絕履行認購協(xié)議的，客戶在訴訟中舉證是比較難的。我司應在銷售處公示已經(jīng)備案的銷售合同，并且對每棟樓的交樓日期等關(guān)鍵數(shù)據(jù)也應進行公示。綜上，對這一類的訴訟有以下幾點建議：1、 對于顧慮不能取得銀行貸款或者因為房價下跌要求退房的，分類考慮：如果訴訟只是個案，可以考慮退房；如果訴訟時群體性和普遍性的，嚴把退房的關(guān)卡；2、 對于因金融政策收緊引起的退房要求，堅決不予退房，對于限購引起的沒有簽訂買賣合同可能的，可以退房；3、 加入規(guī)避政策性風險的承諾性條款。如下：乙方承諾在簽訂本協(xié)議書之前已經(jīng)對國家可能上調(diào)利率、提高首付款比例、限購、上調(diào)存款準備金率、征收房產(chǎn)稅、出臺調(diào)控措施等金融風險以及政策性風險有充分認識，同時承諾簽署本協(xié)議后不得以上述原因作為拒絕履行本協(xié)議的理由，否則甲方有權(quán)不退還定金；但繼續(xù)履行本協(xié)議書屬于違法的除外；4、 及時履行對客戶的通知義務，妥善保留我方通知的證據(jù)；（3）認購書已簽，房價上漲，開發(fā)商企圖毀約這種情形經(jīng)常出現(xiàn)在有房價快速上漲時期，簽訂認購書后開發(fā)商能以更高的價格出售該房產(chǎn)，于是毀約。由于我公司的樓盤定價都是統(tǒng)一定價，同時遵循的是快速周轉(zhuǎn)的策略，這種情形在我公司的現(xiàn)實語境下沒有探討的必要。二、 簽訂商品房買賣合同以后的訴訟風險商品房買賣合同簽訂以后，容易引起訴訟的環(huán)節(jié)有：（一） 購房者貸款申請未獲得銀行審批，要求解除合同；（二） 銀行已放款，客戶未及時還款，銀行要求我司承擔保證責任；（三）房屋交接過程中，因裝修存在瑕疵，客戶拒絕接房，要求我司承擔逾期交房責任或解除合同；（四）房屋交接過程中，客戶以甲方的配套設(shè)施與廣告宣傳有出入拒絕接房或要求我司承擔違約責任；（四） 合同簽訂后，甲方存在規(guī)劃設(shè)計變更導致客戶拒絕接房；（六） 逾期交房或未按時通水通電，客戶要求承擔違約責任；（七） 房價下跌，客戶要求退房；（一）購房者貸款未獲銀行審批，要求解除合同的情形：依據(jù)商品房買賣合同的補充協(xié)議，在客戶獲得的銀行貸款額度小于申請額度或者銀行否決了貸款申請的情形下，如果客戶逾期付款 90 日以上，我司可解除合同，同時客戶需按房屋總價的 10%支付違約金。這種案例我司暫未碰到。但是最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第二十三條對此種情形作了規(guī)定：因當事人一方的原因?qū)е沦J款合同未能成立的，對方可以請求賠償；因不可歸責于雙方當事人的事由導致貸款合同未能成立的，出賣人應該退還已付房款。這個地方的問題和定金部分的解釋是一樣的，何謂“不可歸責于雙方當事人的事由”？國家出臺金融性政策收緊貸款算不算“不可歸責于雙方當事人的事由”？2010 年北京市有一個判例。該案中，購房者已經(jīng)購買了兩套房屋，2010 年 4月 12 日與地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同并申請貸款，該房為購房者第三套房；2010 年 4 月 30 日北京出臺政策暫停發(fā)放第三套房的貸款。購房者起訴要求解除合同退還已付房款的訴訟請求得到了法院的支持。由此可見，法院對政策性的因素往往是傾向于認定為“不可歸責于雙方的事由” 。我司應在補充協(xié)議中細化哪些因素是“屬于乙方的原因” ，對客戶貸款未獲批準必須及時補交房款的情形進行列舉，如：一、因乙方資信原因?qū)е碌馁J款未獲批準的；二、因乙方未按銀行的要求提交資料或者提交資料不實的；三、因乙方的個人條件不符合銀行的放款條件的；四、其他因乙方原因?qū)е碌奈茨塬@得貸款的情形由于我司營銷管理制度對退房把關(guān)的比較嚴，需報集團副總裁審批，諸如此類的個別要求退房的案例容易操作；如果是因政策性因素引起的大量客戶要求退房，不僅操作起來比較麻煩，而且容易影響公司的現(xiàn)金流。在房價下跌時期尤其如此。因此，對此種訴訟情形提出如下建議：1、 對乙方不能獲得貸款但應履行補交房款的情形進行列舉；2、 加入乙方對金融風險的承諾性條款（條款內(nèi)容和認購協(xié)議中的承諾性條款一致）3、 對以國家貸款收緊為由主張退房的客戶嚴把退房關(guān)卡；4、 及時履行我方協(xié)助辦理銀行貸款的義務；及時履行通知義務并保留證據(jù) （二）銀行已放款，客戶未及時履行還款義務，銀行要求我司承擔保證責任；我司與銀行簽訂的按揭貸款合作協(xié)議中，我司為客戶承擔的是連帶責任保證，保證期間一般為客戶簽訂買賣合同后至抵押登記辦理完畢前。該保證期間較短，客戶在這段時間內(nèi)不及時還款的可能性很小，但也有個別案例。如 2010年光大銀行訴我司的案例，在該案中由于銀行起訴時已過保證期間，我司最終未承擔保證責任。由于我司對退房的把關(guān)比較嚴，如果出現(xiàn)了我司在保證期間內(nèi)被訴的情形，我司應盡力與銀行協(xié)調(diào)讓銀行行使抵押權(quán)而不是要我司承擔保證責任。對這種訴訟類別提出如下建議：1、 在與銀行簽訂保證合同時重點注意保證期限，只能將該保證期限限定在抵押手續(xù)辦理完畢之前，禁止進行全程擔保；2、 在補充協(xié)議第二條第（二）項第 5 款中約定客戶不履行還款義務導致我司承擔保證責任的情形下客戶應負擔的違約金；3、 及時與銀行溝通，盡力使銀行行使抵押權(quán)，嚴格控制回購；（三）房屋交接過程中，因房屋裝修存在瑕疵客戶拒絕接房的情形：從法律上講，這種情形下的法律關(guān)系并不復雜——房屋達到了交接標準買受人應履行收房的義務，收房中或收房后的質(zhì)量瑕疵，出賣人應承擔瑕疵擔保責任。但實際情況沒有這么簡單，這也使得交房成為困擾我司的一個問題。首先對此進行法律分析。我司在商品房買賣合同第七條第（二）款約定的房屋交接條件中，設(shè)定了房屋交接的兩個要件：一是取得竣工驗收備案登記，二是裝修質(zhì)量符合附件四的要求。但附件四只約定了房屋各部分裝修所應使用的材料品牌，并未約定質(zhì)量標準。這使得如何判斷房屋已經(jīng)達到交付標準本身就成為一個問題。因此首要解決的，就是明確我司商品房買賣合同中交房條件。商品房買賣司法解釋第十二條、十三條對房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題以及房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用（如未通水通電）這兩種情形，賦予了買受人解除合同的權(quán)利。由此推知，這兩種情形下客戶拒絕接房的，法院也應是給予支持的。但我司在房屋交接實務中并不常出現(xiàn)這兩種問題，常見的是裝修瑕疵，如滲水、墻面空鼓、石材有色差、墻磚破裂、墻紙掉落等。這些問題并沒有達到嚴重影響買受人正常居住使用的程度，同時也不是房屋交接的要件，因此不構(gòu)成拒絕接房的理由。在法院的判決中，也是采取的這種態(tài)度，業(yè)主以質(zhì)量存在瑕疵拒絕接房要求開發(fā)商承擔逾期交房責任的訴訟請求，基本都得不到法院的支持。王素英訴恒大基宇公司，喻建訴恒大重慶公司都是因為裝修瑕疵拒絕接房的案例。這兩個案子最終結(jié)果都是原告撤訴，我司也未承擔任何責任，但可以預見到如果法院判決，原告勝訴的可能性也不大。但是我司在交房條件中承諾了裝修標準要達到附件四中約定的標準，為了進一步明確房屋交接的質(zhì)量標準，很有必要在補充協(xié)議第四條中增加以下條款：乙方不得以房屋質(zhì)量、裝修存在瑕疵為由拒絕接房。對于房屋交接時的質(zhì)量、裝修瑕疵，乙方應先予接房，接房之后由甲方按照合同的約定進行修理、修復、更換、重做等。乙方拒絕接房的，視為該房屋已實際交付，甲方通知的收樓日視為實際交房日期。補充協(xié)議第十條也應進行相應修改：乙方在交樓日如對裝飾、裝修、設(shè)備提出異議，由甲方按雙方約定的標準進行修理、更換、重做，并在 30 日內(nèi)解決。但乙方在收樓日不得以甲方交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準不符合雙方約定的標準為由拒絕接收該商品房。乙方拒絕接房的，視為該房屋已實際交付使用。除此之外，合同附件四對裝修標準的約定太過于粗糙，而買賣合同第七條約定的交房條件偏偏又約定了“裝修質(zhì)量應符合附件四的約定” 。在這種語境下，我司應細化附件四的內(nèi)容，對房屋交接的具體裝修標準進行完善，同時將合同第七條“裝修質(zhì)量”修改為“裝修標準” ，因為附件四沒有約定“質(zhì)量標準” ，只是約定了品牌，一字之差謬以千里。當然，如果房屋質(zhì)量、裝飾確實存在瑕疵，則我司構(gòu)成瑕疵履行，應依法承擔修理、更換等違約責任。同時，我司如果承擔了相應的修理責任，有權(quán)依據(jù)施工合同向施工單位追償或追究其違約責任。這一層關(guān)系是與交接房屋完全不同的另外一層法律關(guān)系。以上只是法律上我們可以完善的地方。實際上，客戶作為購房者，其最終目的是購買房屋進行居住，而不是與開發(fā)商進行訴訟。我司在盡量完善商品房買賣合同中的法律漏洞的同時，也應本著誠實信用的原則，及時解決購房者在收樓時提出的問題。購房者收樓時提出的大部分問題我司應該都是能通過修理、修復、更換、重做來解決的，這一行為給公司增加的成本并不會很大，給公司品牌和形象帶來的效果可能并不比上百萬的廣告投入差。更何況這部分成本本應由施工單位來承擔。當這部分成本數(shù)額較大時，我司也可以考慮由我司與施工單位共同來分擔這部分成本。綜上，對房屋交接中因質(zhì)量、裝修瑕疵引起的接房糾紛，提出如下建議：1、 在補充協(xié)議第四條和第十條中增加相應條款，約定在質(zhì)量、裝修存在瑕疵時客戶不得拒絕接房，否則視為房屋已實際交付使用；2、 完善附件四的內(nèi)容，明確房屋交接的裝修標準，而不僅僅是列明裝修材料的品牌；同時將主合同第七條中“裝修質(zhì)量”修改為“裝修標準”3、 在房屋交接時，會同施工單位及時解決業(yè)主裝修上存在的瑕疵，這部分義務本來就是我司應履行的瑕疵擔保責任4、 在裝修瑕疵是個別性的時候，由我司自行修理解決；在裝修瑕疵普遍大量存在時，應追究施工單位的違約責任 （四）房屋交接過程中，客戶以甲方的配套設(shè)施與廣告宣傳有出入為由要求我司承擔違約責任或欺詐銷售的責任廣告宣傳一般應被認定為要約邀請，但在特殊情況下可能被判定為要約而成為銷售合同的一部分。商品房買賣合同司法解釋第三條對相應要素做了規(guī)定：一、承諾的設(shè)施需在開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；二、對房屋設(shè)施所作的說明和允諾具體確定；三、對合同的訂立及房屋價格有重大影響。 《消費者權(quán)益保護法》第 49條規(guī)定了欺詐銷售的雙倍賠償制度，盡管對商品房這樣的大額商品，法院在適用這一懲罰性規(guī)定時會比較謹慎，但并不是說沒有這樣的判例。2006 年上海市的張興龍訴漁陽地產(chǎn)公司就是這樣的一個案例，因為開發(fā)商實際交付的房屋與宣傳資料以及合同中有較大出入，最終被法院認定為欺詐銷售而承擔了雙倍賠償。針對這種情形提出如下建議：營銷部門對規(guī)劃范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做宣傳時，不宜將承諾太過具體化，對配套設(shè)施的規(guī)格可以進行一定程度的夸大，但不應做不實的宣傳；將配套設(shè)施的承諾寫進合同則應慎之又慎。由于廣告宣傳主要是營銷部門的職責，我部也僅能提供上述建議，并在面臨訴訟時應對訴訟，除此之外無更好的措施。（八） 合同簽訂后，甲方存在規(guī)劃設(shè)計變更導致客戶拒絕接房；陳紹芳、吳金聰訴恒大重慶公司就是這樣的一個案例。購房者購買的是底層房屋，我司在買賣合同中承諾贈送 125 平米的綠地花園歸乙方管理使用，但后來我司對規(guī)劃進行了變更，花園面積減少到了 80 平米。我司并未在設(shè)計變更后及時將變更事項通知客戶，法院最終的態(tài)度也是傾向于支持客戶的退房請求。由于在買賣合同第十五條規(guī)定了在規(guī)定了規(guī)劃設(shè)計存在變更時客戶有選擇退房的權(quán)利。同時， 《商品房銷售管理辦法》第二十四條也規(guī)定了客戶在規(guī)劃設(shè)計變更時退房的權(quán)利，而且沒有給予合同雙方自行約定的可能。這使得我司不能在補充協(xié)議中作類似于“面積存在差異時客戶選擇不退房”這樣的自由約定。我司應注意以下幾點：1、 對于補充協(xié)議第十四條第（四）款第 1 項中底層花園的面積，需進行核實后才能寫進商品房買賣合同；2、 在補充協(xié)議第十四條第（四）款第 1 項中補充約定：實際交付乙方使用、管理和養(yǎng)護的花園、綠地面積以房屋交接時的實測面積為準；乙方不得以實際交付的花園、綠地面積小于本協(xié)議的約定要求解除買賣合同和補充協(xié)議，否則需按本協(xié)議第二條第（一）項之規(guī)定承擔違約責任；3、 不要將贈送的或歸乙方管理使用的花園綠地寫進主合同文本，也不要將其畫進戶型圖；（九） 逾期交房或未按時通水通電：我司作為房屋開發(fā)商，最主要的義務便是按照合同的約定向購房者交付房屋。而公司交房往往是以批次進行，我司并不能保證每批次都能按時交房。買賣合同里約定的逾期交房違約金是按日以已付房價款的萬分之一計算，這個比例雖然很低，但一旦出現(xiàn)大面積的逾期交房或者出現(xiàn)偶然性的逾期太長時間，我公司應支付的違約金還是挺高的。在此可以效仿其他公司的做法將逾期交房的違約金數(shù)額設(shè)定一個上限，比如違約金數(shù)額最高不超過已付房價款的百分之一。這樣可以將我公司的違約風險限定在一個可控的范圍之內(nèi)。對于未按時通水通電的情形，我司在主合同中約定為視為延期交房。其實，即使不做此約定，未按時通水通電也會被法院認定為延期交房。除了及時為小區(qū)通水通電外，我司還應向供水供電公司索取簽章了的供水通知和供電通知，備檔。 此外，在向客戶發(fā)出交房通知時，我司應同時在通知中寫明房屋已通水通電，已滿足房屋交接標準。綜上，對逾期交房的訴訟情形提出如下建議：1、 適當延長合同第 9 條中的時間，將“90 日”延長為“180 日”2、 在補充協(xié)議中約定違約金的上限，限定我司可能承擔的違約責任3、 及時向供水公司和供電公司索取供水供電的通知單，備檔；4、 交房通知時，一并告知本房屋已通水通電；（十） 房價下跌，客戶要求退房的情形對于已經(jīng)交房的客戶，要求退房自無道理。對逾期不收房的客戶，如果是一次性付款的，我公司已經(jīng)回款，客戶拒不收房于我公司沒有損失；對于按揭付款的客戶，臨近交房時往往已過了我公司向銀行承擔連帶保證的保證期限，客戶拒不向銀行還款的，則應由銀行追究購房者逾期付款的責任甚至行使抵押權(quán)，我公司沒有退房的可能，也基本沒有承擔保證責任的可能。因此，在這種情形下，我司不能退款，個別的特殊情況除外。以上就是從簽訂認購協(xié)議開始到房屋最終交付整個過程中容易產(chǎn)生爭議的地方，大部分的房屋買賣訴訟都屬于以上的這些情形。由于我本人對合同履行這一塊的實務還不足，可能導致以上內(nèi)容道理有余，世故不足。但至少可以作為以后碰到商品房買賣訴訟時的一個參考。而且于我個人來說，這種思考也有利于我個人的成長。請王經(jīng)理指正。