房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策概況

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1一、合肥市房地產(chǎn)行業(yè)近五年來(lái)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)，隨著合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，合肥市的各個(gè)產(chǎn)業(yè)都得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。合肥市現(xiàn)在形成城市中心區(qū)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，高新區(qū)三個(gè)發(fā)展區(qū)域，呈扇形發(fā)散輻射發(fā)展。合肥市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)比較完善，市場(chǎng)規(guī)則已經(jīng)被大多市民所接受，市場(chǎng)理性較為成熟。合肥市房地產(chǎn)類(lèi)型比較豐富，房型、區(qū)域規(guī)則、區(qū)域選擇都有較大的選擇余地。（一）2007 年合肥市房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況2007 年 1--11 月，合肥市商品房供應(yīng)呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 860 萬(wàn)平方米，其中住宅比例約為 90%。下半年開(kāi)始市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，多數(shù)樓盤(pán)采取延遲領(lǐng)取預(yù)售許可證的方法推遲新房供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)趨緩。在強(qiáng)大的需求推動(dòng)下，銷(xiāo)售價(jià)格不斷走高。2007 年 1--11 月，合肥一手住宅成交均價(jià) 3330 元/ 平方米，與去年同期增長(zhǎng)4.4%； 11 月份當(dāng)月成交均價(jià) 3542 元/平方米，同比增長(zhǎng) 12%；住宅成交價(jià)格在年底呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，并且在旺盛的需求帶動(dòng)下，后市仍有上漲空間。2007 年，合肥市一手住宅供應(yīng)量為 960 萬(wàn)平方米，成交量為 682.7 萬(wàn)平方米，整體銷(xiāo)售率得到 73.8%；政務(wù)區(qū)銷(xiāo)售率達(dá)到 112.9%，在合肥市各區(qū)位于最高，蜀山區(qū)銷(xiāo)售率達(dá)到 87%，投放的房源基本可以迅速消化。（二）2008 年合肥市房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 565.47 億元，增長(zhǎng) 46.9%，增幅比上年提高 9.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資 439.55 億元，增長(zhǎng) 48.1%，占房地產(chǎn)投資的 77.7%。商品房施工面積 3814.93 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 21.4%，銷(xiāo)售面積 921.9 萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積 863.01 萬(wàn)平方米。商品房空置面積 86.33 萬(wàn)平方米，與上期同比下降 14.3%，其中住宅 50.39 萬(wàn)平方米，與上期同比下降 11.9%。全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值 180 億元，增長(zhǎng) 17.2%。全市總共擁有資質(zhì)等級(jí)以上建筑企業(yè) 713 個(gè)，完成總產(chǎn)值 842.51 億元，比上年同比增長(zhǎng) 36.7%。其中，國(guó)有以及國(guó)有控股企業(yè)完成總產(chǎn)值 446.07 億元，增長(zhǎng) 33.4%。全年房屋建筑施工面積 6782.74 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.4%，其中新開(kāi)工面積 3169.95 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 10。6%。房屋竣工面積 2239.87 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 5.8%，其中住宅類(lèi)房屋建筑竣工面積 1439.79 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 3.6%。 （三）2009 年合肥市房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況2009年合肥土地市場(chǎng)總體上是活躍的，其中經(jīng)營(yíng)性土地共成交77宗，成交總面積5754.06畝，成交金額168.47億元，同比增長(zhǎng)178.36%。全市房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地總面積406.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.72%。2009年全市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資總額601.34億元，其中住宅建設(shè)投資432.77億元同比增長(zhǎng)了25.82%和26.27% ；并且下半年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資步伐明顯加快。全市商品房累計(jì)完2成施工面積4594.16萬(wàn)平方米，而且根據(jù)2009年度合肥市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1093.11萬(wàn)平方米，其中商品住宅910.5萬(wàn)平方米。截止09年底，全市商品房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為650.98萬(wàn)平方米。2009年全市新開(kāi)工面積1895.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.65%。其中商品住宅項(xiàng)目新開(kāi)工面積1506.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.33%，辦公樓項(xiàng)目新開(kāi)工面積93.21萬(wàn)平方米，商業(yè)用房項(xiàng)目新開(kāi)工面積139.97萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)在09年度的新開(kāi)工房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品住宅仍然是占主要地位的。 2009年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)十分活躍：全市商品房銷(xiāo)售備案面積共達(dá)3659.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.04%。全市登記成交二手房總面積為258.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.67%。（四）2010 年合肥市房地產(chǎn)發(fā)展銷(xiāo)售狀況2010年合肥市銷(xiāo)售了住宅類(lèi)商品房78832套，銷(xiāo)售面積達(dá)763.58萬(wàn)㎡，在同比的銷(xiāo)售中可以看到2010年合肥住宅的同比銷(xiāo)售有明顯幅度的下跌現(xiàn)象，其中銷(xiāo)售套數(shù)同比下跌了31.02%、銷(xiāo)售面積同比下跌了31.64%。2010年合肥市的區(qū)屬銷(xiāo)售同比2009年變化幅度很大，其中除了包河區(qū)、瑤海區(qū)和高新區(qū)的同比銷(xiāo)售是呈上漲趨勢(shì)外，其他各區(qū)的銷(xiāo)售均是呈同比下跌的現(xiàn)象。在同比下跌的區(qū)域中，濱湖區(qū)的同比下跌幅度最大，其銷(xiāo)量下跌幅度達(dá)67.75%；而蜀山區(qū)的同比下跌幅度緊跟其后，其同比下跌幅度也高達(dá)21.30%。2010年合肥市1月份新增銷(xiāo)售量為11200套，供銷(xiāo)比達(dá)到100%，12月份新增銷(xiāo)售量為11300套，供銷(xiāo)比達(dá)到150%（見(jiàn)圖1-1） 。圖 1-1 2011 年合肥市住宅單月供銷(xiāo)情況走勢(shì)圖資料來(lái)源：365 地產(chǎn)家居網(wǎng)3（五）2011 年合肥市房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況2011 年，合肥市（不含四縣、巢湖市）成交 56 宗土地共 3893.74 畝，總成交金額為1354724.52 萬(wàn)元，合約 135.47 億元。今年的土地成交單價(jià)為 348 萬(wàn)元/畝，而 2010 年的土地成交單價(jià)為 430 萬(wàn)元/畝，同比下跌了 19%。2009 年 283 萬(wàn)元/畝，2008 年 216 萬(wàn)元/ 畝，2007 年 163 萬(wàn)元/畝。合肥土地成交單價(jià)從 2007 年一直上漲的局面，在 2011 年首次出現(xiàn)了下跌。2011 年合肥市共銷(xiāo)售了住宅類(lèi)商品房 56324 套、銷(xiāo)售面積為 578.61 萬(wàn)㎡。在與去年的比較中可以看到，2011 年合肥住宅的銷(xiāo)售量同比去年出現(xiàn)了明顯幅度的下跌，其銷(xiāo)售套數(shù)同比去年跌幅高達(dá) 28.55%。在 2011 年合肥住宅的銷(xiāo)售中，集資房占據(jù)了合肥住宅市場(chǎng)很大的比例，在全年的銷(xiāo)售中，集資房銷(xiāo)售量就占到了 2011 年住宅銷(xiāo)售量的 19%，接近于五分之一。2011 年 1 月份合肥市新增住宅銷(xiāo)售量為 3800 套，供銷(xiāo)比為 30%，12 月份新增住宅銷(xiāo)售量為 6200 套，供銷(xiāo)比為 210%。圖 1-2 2011 年合肥市住宅單月供銷(xiāo)情況走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：2012 安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒2011 年的單月銷(xiāo)售均價(jià)變化幅度很大，其中單月最低一月和單月最高一月的差額已經(jīng)超過(guò)了 1000 元/㎡，在今年的單月銷(xiāo)售均價(jià)中，2、3 月份期間受到了大量的集資房備案影響，銷(xiāo)售均價(jià)是低于 6000 元/㎡，而 5 月份以后的銷(xiāo)售均價(jià)單月的波動(dòng)幅度減小，但是銷(xiāo)售均價(jià)雖然受到了集資房備案的影響仍保持在單月 6000 元/㎡以上 [1]。4二、房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策概況（一）國(guó)務(wù)院頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策近年來(lái)我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的高速增長(zhǎng)采取了一系列的有效措施，例如國(guó)十六條、國(guó)八條、新國(guó)十條、23 號(hào)文件、18 號(hào)文件等。透過(guò)這些政策，我們不難看出國(guó)家整治房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)強(qiáng)決心。2005-2007年為了遏制投資過(guò)熱，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，中央政府出臺(tái)調(diào)控“組合拳” 。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)（尤其抑制外商投資房地產(chǎn)） 、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒(méi)立即顯現(xiàn)出來(lái)，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底” ，到年中的“放量大漲” ，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)” ，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫” 。而這一年，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格亦如坐上來(lái)過(guò)山車(chē)，不斷向上攀爬。2009年12月，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央政府決定不再延長(zhǎng)2008年年底出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)至5年，遏制炒房現(xiàn)象。 “隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)四條”)，以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為目標(biāo)。國(guó)務(wù)院各部委陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房?jī)r(jià)”[2] 。 2010年第一季度，房市神話(huà)繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十條”)，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策” 。2011年國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于堅(jiān)決遏制城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的通知，簡(jiǎn)稱(chēng)新國(guó)十條。印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到扼制，鞏固和擴(kuò)大了調(diào)控成果。最顯著的特點(diǎn)即是增加經(jīng)適房和保障房以及廉租房的供給，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。2011年10月溫家寶總理指出進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成果，11月財(cái)政部推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，銀監(jiān)會(huì)要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn) [3]。（二）合肥市政府結(jié)合本地具體情況采取的調(diào)控政策合肥市保障性安居工程建設(shè)暨房地產(chǎn)管理工作會(huì)議于2012年4月6日在市政務(wù)中心召開(kāi)，今年我市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，鼓勵(lì)支持中小房型、中低價(jià)位的普通商品房建設(shè)，加快建立保障性安居工程建設(shè)管理、老舊小區(qū)綜合治理、物業(yè)行業(yè)發(fā)展等方面的5合肥新模式。我市2012年將繼續(xù)實(shí)施住房限購(gòu)政策，積極增加普通住房供給，加快建立健全合理的住房體系。在保障性安居工程建設(shè)方面，今年全市計(jì)劃新開(kāi)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造7萬(wàn)套，其中公共租賃住房4萬(wàn)套，改造棚戶(hù)區(qū)2.5萬(wàn)戶(hù)，廉租住房保障戶(hù)數(shù)不低于2.1萬(wàn)戶(hù)；在老舊小區(qū)整治方面，全年計(jì)劃完成33個(gè)老舊小區(qū)、1.92萬(wàn)戶(hù)的改造任務(wù)。合肥市最新《意見(jiàn)》指出，落實(shí)首套住房信貸政策，按國(guó)家規(guī)定對(duì)居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付比例和貸款利率給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。而且我省針對(duì)2年以上未使用的項(xiàng)目用地進(jìn)行清理，回收土地使用權(quán)，對(duì)協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)建而未滿(mǎn)和未達(dá)到規(guī)定投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目用地進(jìn)行清理，依法進(jìn)行處置。并且，我市嚴(yán)格貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)有企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)定，按照我市國(guó)有企業(yè)輔業(yè)全部退出，專(zhuān)心做大做強(qiáng)的要求，從去年開(kāi)始我市國(guó)有企業(yè)的輔業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一直在進(jìn)行 [4]。例如，2010年10月百大一口氣轉(zhuǎn)讓了包括合肥拓基地產(chǎn)在內(nèi)的所持股權(quán)。截止2011年4月份，合肥市如公交、燃?xì)狻⒐┧裙檬聵I(yè)單位旗下的輔業(yè)已經(jīng)有8家進(jìn)行了清算、關(guān)停。2011年合肥市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“十二條”)正式發(fā)布，合肥版“ 限購(gòu)令 ”浮出水面：自即日起，合肥本地和外地居民家庭暫時(shí)只能在該市新購(gòu)一套商品住房，有效期一年。合肥成為全國(guó)第25個(gè)實(shí)施房產(chǎn)限購(gòu)令的城市。 “十二條”中規(guī)定，國(guó)土資源部門(mén)要適度增加居民用地供應(yīng)總量。對(duì)收回的閑置土地優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在完善現(xiàn)行土地招拍掛政策的同時(shí)，合肥要探索“綜合評(píng)標(biāo)” 、 “一次競(jìng)價(jià)”、 “雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，控制住宅用地出讓價(jià)格非理性上漲。而且合肥市也出臺(tái)了預(yù)售金監(jiān)管細(xì)則。關(guān)于這一政策的實(shí)施， “十二條” 中也有明確規(guī)定：全面實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同以后，購(gòu)房者交的預(yù)售金，交給了企業(yè)，房子并沒(méi)有建成，資金已經(jīng)交付開(kāi)發(fā)企業(yè)，為了保證資金能夠首先用于項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，以及項(xiàng)目單體及所有的設(shè)施都能夠按照規(guī)劃要求按期竣工交付，實(shí)施預(yù)售金監(jiān)管。并且，房?jī)r(jià)漲5%重新備案” [5]。這也意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)(銷(xiāo))售商品住房前應(yīng)去價(jià)格主管部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案，未經(jīng)備案的商品住房不能進(jìn)行銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)備案的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售商品住房，價(jià)格主管部門(mén)合理限定商品住房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格的浮動(dòng)空間。為防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位虛報(bào)價(jià)格、低開(kāi)高走，商品住房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格向上浮動(dòng)范圍最大不得超過(guò)經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)備案價(jià)格的5% ；超過(guò) 5%的，應(yīng)當(dāng)重新向價(jià)格主管部門(mén)備案。而房產(chǎn)部門(mén)要及時(shí)公布商品房市場(chǎng)的供應(yīng)和銷(xiāo)售情況；國(guó)土資源、規(guī)劃等部門(mén)要根據(jù)土地出讓、規(guī)劃審批和施工時(shí)序，提前公布今后一段時(shí)間市場(chǎng)的供應(yīng)量[6]。6三、合肥市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的分析（一） 、合肥市宏觀調(diào)控政策的積極效果通過(guò)合肥市政府對(duì)于本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了良好的勢(shì)頭。在2011 年末，房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)保值等措施。但是 2011 年土地市場(chǎng)還有一個(gè)怪現(xiàn)狀值得注意：一邊是流拍不斷，標(biāo)桿房企的拿地?zé)崆橐呀?jīng)創(chuàng)下歷史新低；另一方面，地方政府通過(guò)調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)，使得全市的土地出讓金總量依然略有增長(zhǎng)。其實(shí)近五年來(lái)合肥市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果主要有一下幾點(diǎn)：第一，控制了房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。銀根、地根緊縮及政府監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)投資在規(guī)范中發(fā)展；投資、投機(jī)需求以及超前拆遷引發(fā)的被動(dòng)需求得到一定程度抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)向以自住性需求為主轉(zhuǎn)換；地方政府在調(diào)控和住房保障政策被賦予更大的責(zé)任。房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了有效控制，投資各月累計(jì)同比增速由 2008 年年初的 50.2％回落到 2009 年年末 19.8％，2010 年 11 月份為 24％；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比由 2009 年上漲 14.4％，逐步回落，2010 年 11 月份同比上漲 5.8％，住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)平緩回落。第二，促進(jìn)了土地制度的深化改革。調(diào)控采取了與改革相結(jié)合的政策措施，建立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，并加強(qiáng)土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進(jìn)了土地交易市場(chǎng)化進(jìn)程和規(guī)范。第三，住宅市場(chǎng)體系初步形成。基本形成了由新建住宅市場(chǎng)、二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)構(gòu)成的住宅市場(chǎng)體系，并逐漸建立和完善了商品房預(yù)售和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、住房交易實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)等規(guī)章制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步改善 [7]。表 3-1 近五年合肥住宅商品房每年銷(xiāo)售走勢(shì)變化情況銷(xiāo)售套數(shù)（套） 均價(jià)（元/㎡）2007 年 75498 3344.622008 年 67315 3780.302009 年 108659 4382.032010 年 78832 6051.9072011 年 56324 6219.23資料來(lái)源：新安地產(chǎn)網(wǎng) 圖 3-1 近五年合肥住宅類(lèi)商品房年度銷(xiāo)售情況一覽圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：新安地產(chǎn)網(wǎng)當(dāng)下，隨著樓市調(diào)控堅(jiān)定不移地推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)大洗牌格局在所難免，也在大家的預(yù)料之中。 當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果已經(jīng)相當(dāng)明顯，調(diào)控不動(dòng)搖的基調(diào)也并未改變 [8]。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠壓力將日益加大，未來(lái)會(huì)有更多房企重新調(diào)整預(yù)期與樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，未來(lái)樓盤(pán)明顯下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍。樓市寒氣襲人，大批房企“hold” 不住，最終選擇離開(kāi)，這說(shuō)明宏觀調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，從解決廣大居民“ 住房難”角度來(lái)看，市場(chǎng)預(yù)期無(wú)疑是樂(lè)觀的。綜合這五年來(lái)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，可以看出合肥市商品房住宅的銷(xiāo)售價(jià)格年年攀高，但銷(xiāo)售數(shù)量總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但2009年度合肥市商品房銷(xiāo)售達(dá)到頂峰后快速下降。（二）合肥市宏觀調(diào)控政策調(diào)控的消極效果不過(guò)，我們不能不警惕此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)大調(diào)整催生出“樓跑跑” ，可能會(huì)有少數(shù)缺失良心和責(zé)任的房產(chǎn)商借機(jī)帶走既得利益?？傮w上年來(lái)成交套數(shù)此消彼長(zhǎng)，主要表現(xiàn)了短期市場(chǎng)的變化特征，而比重環(huán)比數(shù)字的變化，表明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅期房銷(xiāo)售市場(chǎng)已經(jīng)處于一個(gè)暫時(shí)穩(wěn)定的階段。隨著住宅郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)的推進(jìn)。以及政策中關(guān)于住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整、土地供應(yīng)等多方因素影響，這種銷(xiāo)售格局必將發(fā)生變化，但是目前預(yù)售的主要仍是老項(xiàng)目后期房源，這種“存量消化”仍需要時(shí)間來(lái)完成。從中長(zhǎng)期來(lái)看，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有周期性限制。新政的實(shí)施可能引致未來(lái)的某一時(shí)段，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增樓盤(pán)上市供應(yīng)出現(xiàn)瓶頸，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，有些項(xiàng)目要通過(guò)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)滿(mǎn)足新政的要求，由于采用的是總量控制的辦法，故需要大量的協(xié)調(diào)時(shí)間，這樣可能會(huì)出現(xiàn)在一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)出爐，這將直接影響著未來(lái)某段時(shí)間段的新盤(pán)供應(yīng)市8場(chǎng)，也就是說(shuō)存在著新盤(pán)供應(yīng)斷檔期出現(xiàn)的可能，屆時(shí)也會(huì)給銷(xiāo)售市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。因此，住宅期房套均面積將逐漸向小戶(hù)型占主體的產(chǎn)品機(jī)構(gòu)過(guò)渡是大勢(shì)所趨，但是，需要隨時(shí)注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問(wèn)題，更值得關(guān)注會(huì)隨著市場(chǎng)的逐步推進(jìn)而相應(yīng)變化，由大戶(hù)型占主流。四、針對(duì)合肥市房地產(chǎn)調(diào)控的建議要繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此同時(shí)要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)，做到標(biāo)本兼治，為更好的進(jìn)行調(diào)控創(chuàng)造條件。從近期出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來(lái)看，國(guó)家充分考慮了房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，兼顧土地和房產(chǎn)供求特點(diǎn)和市場(chǎng)交易要素，并且，著眼于土地供應(yīng)、保障性住房、房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)交易行為等環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方都進(jìn)行了有效的調(diào)控和引導(dǎo)，對(duì)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。所以，目前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“組合拳”具有科學(xué)性和合理性。但是，受房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和政策滯后性的影響，調(diào)控效果還需一段時(shí)間才能得以充分體現(xiàn)。并且在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的狀態(tài)下，還應(yīng)建立起宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。（一）強(qiáng)化政府執(zhí)行力并建立宏觀監(jiān)督機(jī)制強(qiáng)化各級(jí)政府和主管部門(mén)對(duì)相關(guān)政策的執(zhí)行力和監(jiān)督反饋機(jī)制必須強(qiáng)化地方政府作為土地所有者和管理者的雙重身份，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)管理，建立起宏觀調(diào)控的監(jiān)督反饋機(jī)制。既要關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更要關(guān)注其社會(huì)效益，尤其應(yīng)盡快完善保障性與商品化共存的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并堅(jiān)持將保障性住房建設(shè)完成情況納入各級(jí)地方政府的考核內(nèi)容 [9]。從目前市場(chǎng)的調(diào)控反映來(lái)看，是開(kāi)發(fā)商的一些權(quán)宜之計(jì)將供求雙方維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的博弈期內(nèi)。要形成合理的房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是保持調(diào)控政策在一定時(shí)期內(nèi)的持續(xù)穩(wěn)定性，使“消費(fèi)者的觀望心理”與“開(kāi)發(fā)商資金鏈抗壓能力”相互作用，選擇合理的房?jī)r(jià)水平，實(shí)現(xiàn)供求平衡。此外，還應(yīng)建立健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)和居民個(gè)人征信系統(tǒng)，為相關(guān)政策的執(zhí)行提供可靠依據(jù)。（二）拓展保障性住房建設(shè)資金來(lái)源保障性住房建設(shè)政策要持續(xù)下去，資金投入至關(guān)重要，除了一定比例的政府投資外，包括土地出讓金溢價(jià)部分的投入，也可以逐步引入民營(yíng)資金參與，這不僅能夠保證保障性住房的持續(xù)建設(shè)，也能激發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)活力，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展 [10]。（三）繼續(xù)增強(qiáng)稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用在調(diào)控新建商品房市場(chǎng)的同時(shí)，也需關(guān)注二手房市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)者參與二手房租售緩解新建商品房供給壓力，并將二手房交易與房產(chǎn)稅征收相結(jié)合，以免多房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人將稅收轉(zhuǎn)嫁給二手房消費(fèi)者，變相拉高房?jī)r(jià)。當(dāng)然，要將高漲的房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的市場(chǎng)水平，僅僅依靠宏觀調(diào)控還不夠，房?jī)r(jià)水平往往是在政府調(diào)控與支持、消費(fèi)者預(yù)期、物價(jià)水平、9供求關(guān)系、購(gòu)買(mǎi)能力、住宅購(gòu)買(mǎi)成本和增值能力等諸多因素的共同作用下，投資者和消費(fèi)者達(dá)成的一種市場(chǎng)妥協(xié) [11]。（四）建立住房檔案登記制度政府要加強(qiáng)住房信息統(tǒng)計(jì)工作，整合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)資源，建立實(shí)名制的住房檔案登記制度。并且要建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)目標(biāo)和消費(fèi)模式。一是根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和我國(guó)土地資源和人口狀況，明確在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，90平米住房可以滿(mǎn)足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實(shí)際需求安排中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃。三是提倡根據(jù)消費(fèi)能力“租、購(gòu)并舉 ”的科學(xué)消費(fèi)模式，合理引導(dǎo)普通居民的住房消費(fèi) [12]。（五）政府完善住房保障制度且滿(mǎn)足普通居民購(gòu)房需求政府應(yīng)該承擔(dān)起保障中低收入居民住房的責(zé)任，建立完善的住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來(lái)源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷(xiāo)售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿(mǎn)足普通居民購(gòu)房需求，降低購(gòu)房成本 [13]。10參考文獻(xiàn)[1] 劉艷芝.談我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及走勢(shì)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2008， （2）：2-3.[2] 趙宏偉，徐麗敏.二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2007， （8）：1-2.[3] 宋春紅.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2006， （2）：57-59.[4] 劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003：47-59.[5] 劉志平，王學(xué)孝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2001， （9）：33-35.[6] 徐麗鑫，丁艷琪.房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效的管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2008， （8）：47-49.[7] 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