商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（完整版）

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商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)整合培訓(xùn),商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ),報(bào)告提綱,何為商業(yè)地產(chǎn)？,商圈與社區(qū)商業(yè),商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì),PART 1,PART 2,PART 3,開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片,大型社區(qū)商業(yè)中心,大型購(gòu)物中心,特色休閑街,,分組討論 結(jié)合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時(shí)會(huì)在什么地方消費(fèi)，周末會(huì)在什么地方消費(fèi)？ 消費(fèi)的金額和內(nèi)容有什么不同？,注： 約10-12個(gè)人為一小組進(jìn)行討論，討論時(shí)間為10分鐘左右 討論后每組一個(gè)代表回答以上問(wèn)題,商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需?起步?發(fā)展?享受”四個(gè)過(guò)程,階段,階段描述,基本特征,,300 US$,1000 US$,3000 US$,5000- US$,國(guó)內(nèi),中等規(guī)模以上城市,長(zhǎng)三角 珠三角,深圳 上海 北京,GDP,,百貨大樓,,大型超市,供銷社,城市生活休閑中心,,,,,,,商業(yè) 模式,國(guó)外模式,發(fā)展特征國(guó)內(nèi)模式發(fā)展 特征,第一代商業(yè),第三代商業(yè),第二代商業(yè),街區(qū)商鋪,百貨商場(chǎng),摩爾,風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān),超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。,以Shopping Mall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。,,,,城市中心區(qū)域,社區(qū)中心/臨近市區(qū),城市中心/副中心/交通樞紐,,,第四代商業(yè),,以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨,城市生活休閑中心,隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall,我們國(guó)家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化,著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的越來(lái)越多購(gòu)物中心,城市核心,,商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)的分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念,商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力,泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念,商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別,,住宅房地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),,發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式，其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，大部分靠企業(yè)長(zhǎng)期持有,大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住或投資,大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作為投資用的,發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成,發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念,商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面,,,,資本運(yùn)營(yíng),商業(yè)地產(chǎn),市場(chǎng)開發(fā),運(yùn)營(yíng)管理,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念,商圈——吸引顧客的輻射范圍,商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍,商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。 這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。 進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念,業(yè)態(tài)——面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài),特征：“怎么賣 ”對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)目前中國(guó)有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、家居中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)店、無(wú)店鋪銷售形式（電子購(gòu)物——B2C，C2C）等,業(yè)態(tài)：“店“——商家或經(jīng)營(yíng)者向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài),PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念,業(yè)種——面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類,特征：“賣什么”目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬(wàn)（11萬(wàn)）種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù) 從使用目的上分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購(gòu)買習(xí)慣上分為日常用品、選購(gòu)品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等,業(yè)種：“貨”——依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類,商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)的分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類,隨著需求和消費(fèi)水平的提升，商業(yè)物業(yè)也隨之越來(lái)越多樣化。 我們可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類,在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中，我們常常根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行分類：,百貨店 超級(jí)市場(chǎng) 大型綜合市場(chǎng) 便利店 專業(yè)店 專賣店 購(gòu)物中心 倉(cāng)儲(chǔ)商店 家居中心,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,百貨店 Department store(Dept．),特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人,概念 在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài),PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,2.大型綜合商場(chǎng) general merchandise store(G．M．S),概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài),特點(diǎn)采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,3. 超級(jí)市場(chǎng) super market(S．M),概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài),特點(diǎn)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,4. 便利店convenience store(Cv.S),概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài),特點(diǎn)以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)買經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,5.專業(yè)店 speciatity store(S．S),概念 經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài),特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,6.專賣店 exclusive shop (E．S),概念 專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài),特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,7.購(gòu)物中心 shopping center(S．C),概念 企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體,特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制， 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,8. 家居中心 home center(H．C),概念 以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài),特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開架自選銷售等優(yōu)勢(shì)提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式有一定的停車場(chǎng),PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹,9.倉(cāng)儲(chǔ)商店 warehouse store(W．S),概念 在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài),特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m’以上商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng),PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹,業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營(yíng)商品的大類將零售劃分為若干個(gè)業(yè)種，業(yè)種強(qiáng)調(diào)的是“賣什么”。 通常分為以下四大類：,PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹,業(yè)種細(xì)分：,報(bào)告提綱,何為商業(yè)地產(chǎn)？,商圈與社區(qū)商業(yè),商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì),PART 1,PART 2,PART 3,社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報(bào)亭等等，一般無(wú)大型主力店帶動(dòng)。小而雜以生活所需為主 商圈 商圈商業(yè)的輻射范圍為整個(gè)城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿?lái)確定其作為，大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營(yíng)店為主,,思考: 請(qǐng)回憶一下您居住的小區(qū)配套商業(yè)都有些什么業(yè)種？ 更大或者更小的社區(qū)，他們的商業(yè)配置有什么異同？,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),消費(fèi)人口是決定社區(qū)商業(yè)的第一要素,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),居住組團(tuán)類社區(qū)商業(yè)配置：零售與配套,居住組團(tuán)：由于受到人口總量的限制，居住組團(tuán)的消費(fèi)需求一般以基礎(chǔ)型為主，其涵蓋的業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)比較單一，零售類及配套類商業(yè)居多。例如： 零售類 —— 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、發(fā)展型,居住小區(qū)：居住小區(qū)一般由多個(gè)居住組團(tuán)組成，人口數(shù)量在后者的基礎(chǔ)上有大幅的提高，居民對(duì)社區(qū)商業(yè)的要求也隨之提升，出現(xiàn)少量的發(fā)展型社區(qū)商業(yè)。 例如： 零售類 —— 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大中型超市等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 發(fā)展型 —— 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社等,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型,居住區(qū)：由于消費(fèi)人口的激增，服務(wù)半徑的擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度已較為接近區(qū)域型商業(yè)。 例如： 零售類 —— 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大型賣場(chǎng)等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 —— 按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時(shí)尚餐飲等 發(fā)展型 —— 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)等,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型,特大型居住區(qū)：突破原有區(qū)域規(guī)劃的限制，在消費(fèi)人口數(shù)量和商業(yè)建筑體量上以不能用常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。目前此類居住區(qū)的數(shù)量較少，服務(wù)能力和輻射范圍有突破區(qū)域商業(yè)中心的可能。 例如： 零售類 —— 便利店，書店，建材賣場(chǎng)，專業(yè)專賣，大型賣場(chǎng)，購(gòu)物中心等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 —— 按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時(shí)尚餐飲等 發(fā)展型 —— 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)，汽車美容，婚紗，琴行等,社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報(bào)亭等等，一般無(wú)大型主力店帶動(dòng)。小而雜以生活所需為主 商圈 商圈商業(yè)的輻射范圍為整個(gè)城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿?lái)確定其作為，大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營(yíng)店為主,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈,主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)次圈：25%顧客來(lái)自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)邊圈： 10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外,商圈的構(gòu)成及顧客來(lái)源,主圈?次圈?邊圈,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈,人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。 建設(shè)狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷的方便程度。,商圈分析要素,商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。,社會(huì)因素 分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿?包括購(gòu)買潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過(guò)商圈飽和度高的地區(qū)。,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈,影響商圈大小的因素,百貨商店的自身的特點(diǎn) 百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 百貨商店的經(jīng)營(yíng)商品種類 交通運(yùn)輸情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置 百貨商店的促銷情況 消費(fèi)者的流動(dòng)性,休息十分鐘，稍后繼續(xù),報(bào)告提綱,何為商業(yè)地產(chǎn)？,商圈與社區(qū)商業(yè),商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì),PART 1,PART 2,PART 3,商業(yè)建筑空間要點(diǎn) 建筑空間類型 集中式商業(yè)（盒式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),商業(yè)建筑五大要素，有什么樣的特點(diǎn)？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),1. 商業(yè)體建筑立面表現(xiàn),PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面,包裝創(chuàng)意是否需要？,This or this？,常見耳機(jī)包裝,創(chuàng)意耳機(jī)包裝,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面,外表重不重要？,This or this？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面,建筑的立面，恰如人的外表氣質(zhì)，同時(shí)也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者最直觀的吸引,This or this？,新加坡烏節(jié)灣商業(yè)項(xiàng)目,上海仲盛世界商城,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面,立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一個(gè)商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵,,商業(yè),元素,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面,國(guó)外商業(yè)案例,2. 日本山井奧特萊斯,1. 日本千葉區(qū)域商業(yè),1,2,4. 新加坡克拉碼頭,4,3. 洛杉磯city walk,3,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),2. 商業(yè)體建筑入口設(shè)計(jì),PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口,思考：為什么我們會(huì)經(jīng)?？吹健白叱鰜?lái)的路”？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口,不僅是所謂“路人的素質(zhì)” 更重要的是非人性化的路線設(shè)計(jì) 道路設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合人的行為習(xí)慣,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口,什么是人的行為習(xí)慣：弧線與捷徑 優(yōu)秀的商業(yè)體入口設(shè)計(jì)一般也遵從這個(gè)規(guī)律通過(guò)弧線形成喇叭式（楔形）入口廣場(chǎng)，吸納人氣,,,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口,思考： 商業(yè)體的入口又應(yīng)該放在什么位置？ 是中間，還是路口？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口,傳統(tǒng)商業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為：金角銀邊 “金角”路口的位置是商業(yè)價(jià)值最高的地方，因此入口通常放在中間“銀邊”位置,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口,隨著商業(yè)的發(fā)展和對(duì)商業(yè)認(rèn)識(shí)的深入，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為： 路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導(dǎo)入客流作用對(duì)商業(yè)體的價(jià)值貢獻(xiàn)大于商鋪的價(jià)值貢獻(xiàn),,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),3. 商業(yè)體交通動(dòng)線設(shè)計(jì),PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線,商業(yè)動(dòng)線由客流、車流、貨流三條線共同構(gòu)成,消化循環(huán)系統(tǒng),呼吸循環(huán)系統(tǒng),血液循環(huán)系統(tǒng),猶如人的三大循環(huán)系統(tǒng)，互相滲透、永久共存，卻從不交錯(cuò),PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線,客流動(dòng)線是商業(yè)體中最容易被感知的部分,消費(fèi)者從各個(gè)入口被吸納進(jìn)入商業(yè)體， 因此外部客流的介接入是商業(yè)客流動(dòng)線第一個(gè)重要部分,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線,一條清晰明了的內(nèi)部主動(dòng)線，是客流動(dòng)線設(shè)計(jì)的核心,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線,一條清晰明了的內(nèi)部主動(dòng)線，是客流動(dòng)線設(shè)計(jì)的核心,,日本舊船廠改造的區(qū)域商業(yè),PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線,內(nèi)部多條動(dòng)線嚴(yán)重影響商業(yè)效率,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),4. 商業(yè)公共空間——中庭,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭,思考： 商業(yè)體為什么需要中庭？,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭,中庭作為商業(yè)體重要的空間節(jié)點(diǎn)，是很好的緩沖空間,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭,中庭在盒式商業(yè)和商業(yè)街中被廣泛應(yīng)用,上海恒隆廣場(chǎng),上海南方商城,,,上海-海上海商業(yè)廣場(chǎng),,上海大拇指商業(yè)廣場(chǎng),PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),5. 商業(yè)體建筑的主力店,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),商家品牌有很多類型， 比如餐飲品牌,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),商家品牌,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),賣場(chǎng)品牌,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),你了解他們?cè)谏虡I(yè)體中的不同作用嗎？,,分組討論 回憶并模擬想象某個(gè)購(gòu)物中心或者商業(yè)街的商業(yè)布置： 1.娛樂(lè)、餐飲、服裝零售、生活服務(wù)類一般分布在什么地方？ 2.吸引你去這里消費(fèi)的主要業(yè)種和商家通常有什么特點(diǎn)？,注： 約10-12個(gè)人為一小組進(jìn)行討論，討論時(shí)間為10分鐘左右 討論后每組一個(gè)代表回答以上問(wèn)題,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),什么是主力店,一般說(shuō)來(lái)，在項(xiàng)目中能夠主動(dòng)吸引人流、對(duì)其他品牌有號(hào)召力的店，就是主力店。 包括兩個(gè)方面：一個(gè)是面積大，大面積能夠帶來(lái)大人流。主力店一般面積在5000～2萬(wàn)平方米。另外一種是擁有眾多忠誠(chéng)客群的知名品牌。,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),主力店位置確定,發(fā)展商希望主力店經(jīng)營(yíng)位置離首層越遠(yuǎn)越好,主力商家希望離首層越近越好，最好就定在首層,博弈,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),主力店位置確定,現(xiàn)實(shí)——折中的結(jié)果,主力店的經(jīng)營(yíng)層級(jí)大多數(shù)位于二層至頂層之間,既保證了主力店有一個(gè)相對(duì)理想的經(jīng)營(yíng)位置 又能將首層騰出來(lái)讓發(fā)展商獲得基本的投資回報(bào),,如果兩家主力店，則應(yīng)該呈“啞鈴形”布局，讓兩家主力店位于物業(yè)兩側(cè)，中間是中小散戶構(gòu)成的長(zhǎng)廊 如果多家主力店，至少應(yīng)該在頂層布置一家，以達(dá)到吸引客流向上走的目的。,,讓客流在到達(dá)主力店之前盡可能經(jīng)過(guò)更多的商鋪，盡可能逗留更長(zhǎng)的時(shí)間,比較合理的原則,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn),主力店業(yè)態(tài)選擇：突破百貨與賣場(chǎng),對(duì)于面積在10萬(wàn)平米以上、多種業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心，多個(gè)主力店是必要的。 每一種業(yè)態(tài)都需要自己的“龍頭”，以實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的吸引和購(gòu)物中心的整體定位。,商業(yè)建筑空間要點(diǎn) 建筑空間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）有兩大類： 1. 獨(dú)立大型商業(yè)：如上海正大廣場(chǎng)、廣州天河城、北京西單大悅城等,2. 大型裙房商業(yè)：如上海港匯廣場(chǎng)、上海商城、上海恒隆廣場(chǎng)等,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)視野可達(dá)性 色彩明亮，建筑新穎，滿足好奇心理,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,與外部道路合理結(jié)合 充分考慮公交、地鐵、出租車、地面停車等相互關(guān)系,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,入口廣場(chǎng)作為建筑內(nèi)部形態(tài)寬泛開敞的空間，是水平交通空間中段性放大的節(jié)點(diǎn)。 作為水平交通的分段標(biāo)志而具有分解作用 作為水平交通的連接體而具有連接和過(guò)渡作用,楔形入口廣場(chǎng),建筑入口凹入建筑體量，將外部空間或深或淺地引入建筑的區(qū)域內(nèi)。 形成具有個(gè)性的入口空間;或者楔入的部分將建筑穿透以達(dá)到通暢的特殊目的。 對(duì)于外部交通設(shè)計(jì)有利，可緩解入口區(qū)域?qū)ν獠拷值阑蚧丨h(huán)境的直接壓力。,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,恒隆廣場(chǎng),正大廣場(chǎng),,,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,中庭專業(yè)設(shè)計(jì),頂部注意引入自然采光,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,引入人性化設(shè)計(jì)——休息座椅,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,恒隆廣場(chǎng),正大廣場(chǎng),,,一條清晰主動(dòng)線連接絕大部分商鋪和店面 環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環(huán)形平面組織模式有較強(qiáng)的內(nèi)向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強(qiáng) 弧形道路：過(guò)直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示面和空間變化,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,動(dòng)線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡除了平面動(dòng)線上以一條清晰主動(dòng)線引導(dǎo)客流外，在垂直方向上以斜向方式引導(dǎo)客流，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強(qiáng)顧客對(duì)建筑認(rèn)知和記憶的重要場(chǎng)所,商業(yè)建筑空間要點(diǎn) 建筑空間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè),空間形態(tài)：摒棄簡(jiǎn)單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性； 共享空間：令人愉悅的空間尺度； 短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺(jué)，體現(xiàn)“逛”的樂(lè)趣； 交通組織：停車場(chǎng)，易于到達(dá)，易于排空； 人車分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的空間；,成功商業(yè)街的布局形式,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè),節(jié)點(diǎn)一：入口廣場(chǎng),牌坊、路障、門樓等作為起點(diǎn) 雕塑、鐘塔等強(qiáng)調(diào)氣氛 招牌、路牌等作為指引,結(jié)合雕塑等道具，突出商業(yè)區(qū)主題，強(qiáng)化場(chǎng)所氣氛,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè),節(jié)點(diǎn)二：局部景觀廣場(chǎng),各種宣傳活動(dòng)、路演聚集人氣，提升商業(yè)氣氛 引入陽(yáng)光和自然生態(tài)，作為項(xiàng)目景觀亮點(diǎn)雕塑和景觀休閑設(shè)施緩沖人流，同時(shí)滿足停車需求,夜晚或者節(jié)假日開放為音樂(lè)噴泉，作為兒童、情侶嬉戲游玩的景點(diǎn)吸引客戶停留,平日/白天為硬質(zhì)平地景觀,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè),節(jié)點(diǎn)三：開放式中庭,以座椅、露天休息平臺(tái)等聚集人氣，形成客流駐足休息點(diǎn) 環(huán)形流線，利于環(huán)顧周邊商家，并能開展小型商業(yè)活動(dòng),,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè),夜景燈光不僅能起到昭示性的廣告效果，還能烘托商業(yè)氣氛，同時(shí)也是景觀的構(gòu)成部分起到吸引客流的作用,夜景燈光,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè),休閑設(shè)施結(jié)合小景設(shè)置，如座椅與小型水池、雕塑、綠化的結(jié)合,雕塑用于表達(dá)商業(yè)調(diào)性,綠化和水景滿足對(duì)陽(yáng)光和水的渴望,景觀小品,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè),垂直交通組織,商業(yè)建筑空間要點(diǎn) 建筑空間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——商業(yè)空間創(chuàng)新,,商業(yè)空間的發(fā)展不斷推陳出新、不斷完善、越來(lái)越多元化,,上海新天地,上海 大寧國(guó)際,104,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,上海太平橋石窟門里弄改造項(xiàng)目_上海 新天地,,典型個(gè)案研究,,105,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,上海新天地作為重建項(xiàng)目的啟動(dòng)核心區(qū)域首期開發(fā)，其具有悠久的上海歷史文化風(fēng)貌，改建后成為創(chuàng)造前沿生活體驗(yàn)的時(shí)尚中心，由高級(jí)餐廳、酒吧、專賣店及時(shí)尚店鋪組成； 太平橋人工湖綠地 –項(xiàng)目地塊中央，占地4.4萬(wàn)平方米的綠化區(qū)，市中心罕見大型水系，提升項(xiàng)目整體景觀價(jià)值； 高尚住宅 – 重建主要打造內(nèi)容，憑借新天地以及人工太平湖的區(qū)域價(jià)值打造成配套設(shè)施完備的大型高尚住宅項(xiàng)目，目前已成為上海受屈一指公寓類豪宅。 企業(yè)天地 - 包括多幢甲級(jí)寫字樓及娛樂(lè)購(gòu)物中心，配合淮海路高檔寫字樓區(qū)域壞境打造。,,高尚住宅區(qū),,國(guó)際學(xué)校,,高尚住宅區(qū) 翠湖天地,,,已建成,規(guī)劃中,雅苑 （一期）,御苑 （二期）,嘉苑 （三期）,,上海 新天地,,六星級(jí)酒店,,企業(yè)天地一期,企業(yè)天地二期,白玉蘭大廈,白玉蘭商場(chǎng),百老匯劇院,上海太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目/規(guī)劃定位,,購(gòu)物中心,古董街,,,太平橋人工湖,,核心啟動(dòng)區(qū),圖示說(shuō)明：,以新天地作為商業(yè)啟動(dòng) 沿太平橋人工湖分期開發(fā),文物舊城改造 上海時(shí)尚新地標(biāo),106,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,上海新天地/產(chǎn)品核心定位,,關(guān)鍵字：多元化 時(shí)尚 高品味 新天地區(qū)別于以往慣性思維的傳統(tǒng)建筑保護(hù)項(xiàng)目，其更注重商業(yè)元素的利用，針對(duì)其后期商業(yè)模式的開發(fā)作產(chǎn)品定位：上海市中心的高檔商業(yè)娛樂(lè)聚集地； 保護(hù)上海傳統(tǒng)建筑（石庫(kù)門），并賦予其時(shí)尚元素； 引入多家高級(jí)餐廳、酒吧、品牌專賣店及時(shí)尚店鋪等形成高檔一體化消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所；,107,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,歷史積淀其文化底蘊(yùn) 重建后形成海派文化,上海新天地/文化背景,,入口廣場(chǎng),改建后,石庫(kù)門的對(duì)話經(jīng)過(guò) 歷史的沉淀….,上海新天地其前身是原為舊石庫(kù)門里弄區(qū)域，建于20世建紀(jì)20－30年代，作為上海近代文明的象征，其采用傳統(tǒng)江南民居空間特征單元，按西方聯(lián)排住宅的方式進(jìn)行布局，具有中西合璧的色彩； 而上海新天地緊鄰中共一大會(huì)址，因此部分為優(yōu)秀歷史建筑，而石庫(kù)門因年久老化失修，屋基下沉，底層潮濕，木結(jié)構(gòu)不同程度腐朽，街坊原居民約2800戶，逾8000人，經(jīng)過(guò)重建，傳統(tǒng)里弄與現(xiàn)代建筑融為一體，創(chuàng)造出集歷史、文化、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等為一體等特色街區(qū)的改造之路，結(jié)合上海的文化氛圍形成海派文化。,建筑特色,紅墻保留,108,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,,上海新天地/規(guī)劃設(shè)計(jì)理念,,「?jìng)鹘y(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的設(shè)計(jì)」理念打造 舊城開發(fā)核心啟動(dòng)區(qū)域,南里現(xiàn)代購(gòu)物中心,北里石庫(kù)門建筑與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合,上海新天地以「?jìng)鹘y(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計(jì)理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫(kù)門舊建筑為主的南里與現(xiàn)代新建建筑為主的北里：新天地北里 由多幢石庫(kù)門建筑改造而成，并結(jié)合部分現(xiàn)代建筑、裝潢和設(shè)備，化身為多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及酒吧與餐廳，以各國(guó)風(fēng)情為主充分展現(xiàn)新天地的國(guó)際元素； 新天地南里 以大型購(gòu)物娛樂(lè)休閑中心為標(biāo)志性現(xiàn)代風(fēng)格建筑，進(jìn)駐各類特色的商戶，并以高檔酒店式公寓結(jié)合餐飲設(shè)計(jì)，為本地和外地的消費(fèi)者及旅游人士提供了一個(gè)多元化、高品味的娛樂(lè)地帶。,,,新天地北里,新天地南里,,109,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,上海新天地/建筑設(shè)計(jì),,舊城改造 保護(hù)建筑重建,石庫(kù)門標(biāo)志保留,改造后石庫(kù)門,石庫(kù)門陽(yáng)臺(tái),石庫(kù)門建筑雕飾,新天地在改造過(guò)程中主要以保留建筑外層表皮，改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)與使用功能的方式使其具有商業(yè)功能，在我國(guó)尚屬首例：由于石庫(kù)門建筑部分已經(jīng)涉危，不宜以結(jié)構(gòu)頂起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并將磚塊用于外墻的修補(bǔ)和支弄的鋪地；按其內(nèi)部按現(xiàn)代都市人的生活方式重新打造，配置自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、給排水系統(tǒng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、污水處理、消防系統(tǒng)等；,酒吧餐飲為特色招商引擎啟動(dòng)新天地,110,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,上海新天地/業(yè)態(tài)分布,,,,,酒店式公寓,服飾/餐飲/電影院,購(gòu)物中心/服飾,餐飲,高科技產(chǎn)品 /辦公,,中共一大會(huì)址,,新天地主要以北里餐飲、酒吧作為核心啟動(dòng)區(qū)域，租戶比例達(dá)到50%以上，目標(biāo)客戶為外籍人士以及上海小資白領(lǐng)人群； 南里主要以工藝品文化區(qū)域與現(xiàn)代購(gòu)物中心服飾專賣為主；,工藝品文化區(qū)域,,廣場(chǎng)酒吧區(qū)域,111,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,,上海新天地/交通組織,內(nèi)部空間肌理,空間形態(tài)上而言，原有狹窄、擁擠的里弄空間得以疏通整合，并加入步行街、廣場(chǎng)等公共空間等元素，使得整個(gè)空間格局疏密有至、收放自如、開合得當(dāng)； 其利用入口廣場(chǎng)作為敞開式空間與內(nèi)部狹長(zhǎng)的街道相結(jié)合，形成點(diǎn)與面的穿插，沿景觀軸線均勻分布，促使人流穿梭對(duì)流，并結(jié)合餐飲、酒吧等特色建筑吸引人流。,點(diǎn)面結(jié)合形成內(nèi)部空間肌理,,112,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,上海新天地/內(nèi)部空間設(shè)計(jì),,保留原有的街區(qū)空間 以院落方式組合建筑單體,通過(guò)保留原有的街區(qū)空間,與新街區(qū)的空間組織融匯，在節(jié)點(diǎn)上布置小型水池、小型廣場(chǎng)，拱形的玻璃通廊, 內(nèi)部保留與重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的單體建筑組合在一起并以露天酒吧餐飲等積聚人氣形成中西文化交流的理想空間。,北里入口空間,北里廣場(chǎng)空間,南里沿街商業(yè),北里街巷,北里露天餐飲,南里廣場(chǎng)空間,113,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,其不同于城市中心區(qū)大型商業(yè)步行街的尺度寬大，更為接近人與人小空間交流的尺度，給予人親切化，人性化：街道寬度 里弄小巷寬≤ 2－3米，擴(kuò)大的街道寬度也≤ 10米，內(nèi)部中央廣場(chǎng)寬度≤ 30米; 里弄建筑高度 北里整體建筑高度一般為2－3層，最高不高于4層，南里新修的建筑僅限于5層，在不寬廣的尺度空間內(nèi)不會(huì)形成壓抑感； 整體空間比例 新天地空間高寬比為1-1.5左右，是一個(gè)人的心理感覺(jué)較為舒適的尺度。,宜人空間尺度創(chuàng)造內(nèi)部舒適空間,上海新天地/空間界面的尺度,,內(nèi)部廣場(chǎng)街道寬度,里弄街巷寬度,里弄建筑高度與整體空間,3米,10米,里弄街巷,,114,?2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,上海新天地/入口設(shè)計(jì),,特色建筑 特色標(biāo)示入口設(shè)計(jì) 引導(dǎo)人流,北里入口建筑,南里廣場(chǎng)入口,主入口與外部城市取得聯(lián)系, 院子或以門洞或以小路與主干道相接，其中的支路與干道的組織方式便是里弄住宅的空間場(chǎng)所特征的總結(jié)和提升，使人們記憶中的里弄文化再現(xiàn)。,115,?2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,大寧區(qū)域商業(yè)中心_大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng),,116,滬北地區(qū)首個(gè)以生活中心為理念的大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng),大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/核心定位,,區(qū)位屬性：大寧國(guó)際購(gòu)物中心地處浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，位處內(nèi)環(huán)和中環(huán)路網(wǎng)立交之間，項(xiàng)目毗鄰閘北體育場(chǎng)、上海馬戲城等大型公建配套，距離上海大學(xué)等人口密集度區(qū)域，距離地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)路站約80米左右，馬戲城站約300米 核心定位：上海首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“生活中心” 主要功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育和城市生活配套輻射范圍：主要向北輻射，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬(wàn)，依托大潤(rùn)發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬(wàn)。大寧國(guó)際廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂(lè)消費(fèi)的需求,軌道M1_延長(zhǎng)路站,,,,大寧?kù)`石公園,軌道M1_馬戲城站,上海馬戲城,上海閘北體育場(chǎng),上海大學(xué),117,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,,利用大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)聚集人流，形成了人流聚集的熱點(diǎn)，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值,在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的 立體停車場(chǎng)，結(jié)合地下停車場(chǎng)的主出入口，創(chuàng)造人流匯集熱點(diǎn)，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升,大潤(rùn)發(fā),希爾頓酒店,立體停車場(chǎng),休閑娛樂(lè)區(qū),此區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的核心中央地帶，采用開放式商業(yè)內(nèi)街的形式，使得人流能均衡的導(dǎo)入到項(xiàng)目的其他各個(gè)部分，利用聯(lián)通的立體交通，提升高樓層商鋪的商業(yè)價(jià)值,設(shè)置特色餐飲，引入大型主題賣場(chǎng)（國(guó)美、宏圖三胞等），充分吸引人氣，多出入口設(shè)置，同時(shí)商鋪雙面開門設(shè)計(jì)，拉長(zhǎng)商鋪的臨街面，提高商業(yè)價(jià)值,宏圖三胞,國(guó)美,大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/規(guī)劃布局,,開放式商業(yè)步行內(nèi)街,118,?2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/整體商業(yè)業(yè)態(tài)分布,,1F采取remix混合布局，即 餐飲、零售業(yè)混合穿插搭配，不進(jìn)行明確功能分區(qū)；各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。,,,,一層業(yè)態(tài)分布圖,二層業(yè)態(tài)分布圖,三層業(yè)態(tài)分布圖,四層業(yè)態(tài)分布圖,,2F 以廣場(chǎng)中心為起點(diǎn)，第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。,,3F 業(yè)態(tài)分布以三級(jí)梯度組團(tuán)功能為主，原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè)。即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售、休閑業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。,,4F 業(yè)態(tài)主要延續(xù)各建筑3F原有業(yè)態(tài)的延續(xù)或設(shè)置低承受能力相關(guān)業(yè)態(tài)。,,多業(yè)態(tài)縱向規(guī)劃 創(chuàng)造人流匯集熱點(diǎn) 整體提升區(qū)域商業(yè)價(jià)值,119,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,,,,,,,圖示說(shuō)明：,,,,,,動(dòng)線：,人行交通動(dòng)線與車行交通動(dòng)線有明顯分界點(diǎn)，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場(chǎng)中心區(qū)。 車行動(dòng)線占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場(chǎng)環(huán)繞走向。 人行道與車道交匯處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導(dǎo),入口：,人行主入口排布在人流密集處，即 街角位置 及 賣場(chǎng)位置 人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布 車行入口集中在西側(cè)，即人流最稀疏區(qū)。,大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/交通組織,,遵循業(yè)態(tài)規(guī)劃需要 獨(dú)立功能板塊邊緣布置 實(shí)現(xiàn)人車分流,,,,,120,?2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,中心廣場(chǎng)屏幕，增加購(gòu)物趣味體驗(yàn)的 同時(shí)到達(dá)聚攏人氣，刺激消費(fèi)的目的,中心廣場(chǎng)，餐飲高度聚集 形成廣場(chǎng)內(nèi)商圈,二層起以廊橋鏈接，增加各業(yè)態(tài)空間互動(dòng),合理通道尺度設(shè)計(jì)，有效聚集人氣,開放式內(nèi)街，人流均勻?qū)?大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/內(nèi)部空間,,,10米,121,?2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè),次入口小品，增添趣味體驗(yàn),街角主入口處，以零售業(yè)為主,街區(qū)沿街，零售、餐飲混搭搭配,大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/入口空間,,關(guān)鍵字： 入口廣場(chǎng) 小品展示 沿街商業(yè),入口廣場(chǎng)形象展示配合大型電子屏幕集中人流注意,122,?2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,以其商業(yè)為驅(qū)動(dòng)的都市綜合體的推動(dòng)下，大寧國(guó)際在商業(yè)的空白區(qū)域形成商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)中心,,市場(chǎng)化運(yùn)作,傳統(tǒng) 住宅集中區(qū),大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/總結(jié),,感謝聆聽！ 歡迎共同探討,