物業(yè)項(xiàng)目前期籌備方案.doc

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物業(yè)管理處(物業(yè)項(xiàng)目)籌備方案2009-12-30 09:47:44|分類：默認(rèn)分類閱讀286評(píng)論0字號(hào)：大中小訂閱小區(qū)物業(yè)管理處籌備方案為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開展，達(dá)到物業(yè)管理合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向，以物業(yè)管理合同（草稿）和物業(yè)管理方案（草案）為基礎(chǔ)，重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作，具體從以下幾個(gè)方面開展：一、基本籌備工作基本籌備工作主要指管理處開辦計(jì)劃，通過購買、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。具體包括以下內(nèi)容：（1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等）；（2）日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購、公章雕刻等）；（3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）；（4）安全管理、清潔綠化等前期介入工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有需要，還應(yīng)考慮以上人員的伙食，如煤氣灶、煤氣罐等）；（5）維修保養(yǎng)工具的配置。說明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況，對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。二、制度建立工作健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作，以公司管理部制定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本為指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。在制度未出臺(tái)之前，管理處可采取召開專題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作，一旦時(shí)機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。具體實(shí)施包括以下幾個(gè)方面：1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會(huì)議管理、財(cái)務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請(qǐng)休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。3、管理處清潔工作手冊(cè)。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。4、管理處保安工作手冊(cè)。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來訪接待管理規(guī)定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語等。5、管理處設(shè)備管理工作手冊(cè)。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺(tái)帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。6、管理處綠化管理工作手冊(cè)。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺(tái)帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括：常用電話號(hào)碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、臺(tái)風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。說明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對(duì)各綜合服務(wù)的工作手冊(cè)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。三、員工崗前培訓(xùn)管理處要針對(duì)各崗位的特點(diǎn)，對(duì)管理處員工（包括正式工、外聘工、臨時(shí)工）的工作能力進(jìn)行評(píng)估，有針對(duì)性的開展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個(gè)方面：1、管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語等；2、清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序；3、保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等；4、綠化工：綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等；說明：崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。四、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作1、清潔準(zhǔn)備工作（1）外包：如清潔外包，管理處則只需按照合同約定的清潔衛(wèi)生范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確各崗位的范圍及職責(zé)，制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施即可。（2）自管：如清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé)，除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測(cè)算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓(xùn)等。2、保安準(zhǔn)備工作（由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建安全管理組織，故不列出外包工作內(nèi)容）（1）自衛(wèi)警械、對(duì)講機(jī)等裝備的購買或調(diào)配；（2）保安崗位設(shè)置、排班等；（3）明確巡檢時(shí)間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立；（4）強(qiáng)化隊(duì)列訓(xùn)練（重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練）；（5）崗前培訓(xùn)。3、綠化準(zhǔn)備工作（1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺(tái)帳；（2）綠化崗位設(shè)置、排班等；（3）按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務(wù)；（4）崗前培訓(xùn)。5、設(shè)備準(zhǔn)備工作（1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看了解），對(duì)區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對(duì)照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡片；（2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃；（3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；（4）崗前培訓(xùn)。6、停車場(chǎng)及整改建議（1）停車場(chǎng)管理。熟悉區(qū)內(nèi)車輛的號(hào)牌、車型、車主姓名及單位，對(duì)停車場(chǎng)周邊的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)防范，并及時(shí)進(jìn)行整改。（2）整改建議。對(duì)建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。五、其他準(zhǔn)備工作1、辦公區(qū)辦公區(qū)除了要做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作以外，還須重點(diǎn)做好與甲方職能部門的溝通工作，對(duì)甲方負(fù)責(zé)后勤工作的重點(diǎn)科室、重點(diǎn)人員進(jìn)行了解、熟悉，根據(jù)甲方的實(shí)際情況建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ?，確保雙方能夠及時(shí)溝通，使信息及時(shí)反饋，為雙方進(jìn)一步的合作打下基礎(chǔ)。2、生活區(qū)生活區(qū)除了做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作之外，還要重點(diǎn)做好住戶檔案的建立工作，在資料的收集過程中應(yīng)做到盡可能詳細(xì)。關(guān)于XX項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容的建議一、 XX項(xiàng)目物業(yè)分析：1、 物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；3、 購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等；4、 物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。二、 根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。2、 突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。三、 物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：1、 對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；2、 對(duì)市政道路的保潔；3、 對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？；4、 24小時(shí)水電維修；5、 對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；6、 對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；7、 項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；8、 業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；9、 定期花木殺蟲及滅鼠；10、 暫住證等社區(qū)性證明的辦理；11、 業(yè)主院落檔案的管理。四、 物業(yè)特約服務(wù)管家式服務(wù)體系：1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。3、 管家式服務(wù)的內(nèi)容：A、 業(yè)主訂購報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）？B、 帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）室內(nèi)清潔搬家、搬物地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)代收洗、補(bǔ)、燙衣物室內(nèi)插花、裝飾代購日常生活用品車輛清洗服務(wù)家庭看護(hù)管理寵物看護(hù)管理C、 為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）五、 XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：1、 保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：24小時(shí)固定安全崗位的值勤24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視車輛停放的安全管理特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理2、 保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：中央控制室與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）3、 保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：禮儀性保衛(wèi)短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）六、 突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：1、 遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；2、 中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；3、 由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況；4、 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110、119、120、999等）項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案第一部分項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位（一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求 1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：1）、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù)；2）、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)；3）、經(jīng)營和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營，對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理；展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)；4）、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。 2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營的要求，主要有：1）、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù)；2）、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作；3）、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書；4）、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題；5）、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。（二）、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。 2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理，即以經(jīng)營管理為核心，以經(jīng)營帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營。 3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營，經(jīng)營帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動(dòng)服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營互動(dòng)，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤。第二部分本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營，以經(jīng)營支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。 1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。 2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖總 經(jīng) 理品牌物業(yè)顧問3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu) 1）、品牌物業(yè)顧問該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營狀況報(bào)告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評(píng)價(jià)書及建議書。品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢。該部門一般需12名資深顧問。2）、工程部該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種12人。 3）、綠化保潔部該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門一般需45人，綠化人員1人。4）、保安部該部門主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)保安隊(duì)長1人，保安人員3人。 5）、酒店部該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營。該部門設(shè)置主管1名，工作人員56人，主要在前臺(tái)。6）、商業(yè)部該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)，該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。 7）、多經(jīng)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)置人員2名。 8）、財(cái)務(wù)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)置會(huì)計(jì)1名，出納1名。三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件 1、在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理場(chǎng)所；2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；3、一定數(shù)量的啟動(dòng)資金；4、明確后期物業(yè)管理制作方案。第三部分物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：1、在現(xiàn)場(chǎng)銷售中，銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù)；2、保安服務(wù)；3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。第四部分常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)一、常規(guī)服務(wù)客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：1、清潔衛(wèi)生；2、安全保衛(wèi)；3、房屋維修；4、房屋管理；5、電梯升降；6、報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞；二、特約性服務(wù) 為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如： 1、餐飲服務(wù)；2、商務(wù)辦公；3、家政；4、裝修；5、醫(yī)療服務(wù)；第五部分本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)包括：1、車庫出租：75個(gè)，按60%出租，200元/車月收取停車費(fèi)用；2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營服務(wù)商鋪的經(jīng)營服務(wù)主要內(nèi)容是對(duì)商鋪進(jìn)行出租代理，一層租金為67元/，二層租金為34元/，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。第六部分本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算一、物業(yè)管理運(yùn)行成本項(xiàng)目名稱金額（元）備注物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級(jí)管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出103440年工資總支出的30%物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶月支出合計(jì)589720二、收益計(jì)算項(xiàng)目名稱金額（元）備注物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/月收取車位出租費(fèi)126000總車位75個(gè)，按60%出租，按200元/月車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/收取租金二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/收取租金酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算合計(jì)1037158三、利潤計(jì)算利潤=收入計(jì)算物業(yè)管理運(yùn)行成本 =1037158589720=447438（元）