詳解營改增后假設開發(fā)法中增值稅測算.doc

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詳解營改增后假設開發(fā)法中增值稅測算二、開發(fā)建設成本開發(fā)建設成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用，主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。1.前期工程費前期工程費指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。包括：籌建費、可行性研究費、規(guī)劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。表：前期工程可抵扣項目分析表項目可抵扣不可抵扣稅率前期工程費通平費用前期的規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等11%圍擋施工費11%可行性研究費6%市場調(diào)研費6%設計費6%水文地質勘察費6%測繪費6%行政規(guī)費及規(guī)劃報建費報批報建費：安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、拆遷管理費、招投標管理費等向政府部門繳納的行政規(guī)費，一般能夠取得行政事業(yè)單位收費憑證，無法取得增值稅專用發(fā)票，這些費用無法進行增值稅進項稅額抵扣。2.建筑安裝工程費用建安工程費用主要包括土建工程費、安裝工程費、裝修裝飾工程費、樣板房（售樓部）裝修裝飾費用、監(jiān)理費、檢驗檢測費和工程等咨詢費用等項目。大部分項目在取得增值稅專用發(fā)票前提下，可按照表中相應稅率進行抵扣即可。表：建安工程可抵扣項目分析表項目適用稅率可抵扣不可抵扣稅率備注建筑安裝工程費土建工程費11%不考慮甲供材情況安裝工程費11%裝修工程費11%樣板房/售樓處裝修費11%工程監(jiān)理費6%此項目也有的在開發(fā)間接費用考慮檢驗檢測費6%工程造價咨詢費6%土建（主體）工程費、安裝工程費和裝修工程等費用接受提供建筑服務，可向施工單位取得11%的進項稅額發(fā)票，則適用稅率為11%。此外，需要注意的是一些電梯、門窗、空調(diào)、玻璃幕墻等工程，一般屬于混合銷售行為，如果供應商是以生產(chǎn)、批發(fā)、零售為主，則適用抵扣稅率為17%，估價時，為便于處理，宜設定按以安裝服務、施工為主，則建安費用部分均按適用稅率為11%處理。3.基礎設施建設費基礎設施建設費主要為開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。表：基礎設施建設費可抵扣項目分析表項目可抵扣不可抵扣稅率基礎設施費供電工程費11%給排水工程費11%燃氣工程費11%電視工程費11%通訊工程費11%通訊線路及設備安裝費11%小區(qū)道路工程費11%環(huán)衛(wèi)工程費11%綠化工程費11%其他費用11%4.公共配套設施建設費游泳池、業(yè)主會所、幼兒園、學校、兒童游樂設施、公共用房和其他社區(qū)配套用房建造費以及地下人防工程建設費用等。表：公共配套建設費可抵扣項目分析表項目可抵扣不可抵扣稅率配套設施費居委會11%物業(yè)管理用房11%幼兒園11%警務室11%活動用房11%會所11%自行車棚11%露天停車場11%水塔11%文化游樂設施11%人防工程*11%，如為繳納易地建設費，則不能抵扣說明：根據(jù)各地開發(fā)項目實際情況和估價測算來看，人防工程有兩種形式，一種是按規(guī)劃要求進行人防工程建設，一種是項目不配建人防工程，經(jīng)批準改為向人防部門繳納人防異地建設費。如果進行人防工程建設，該部分費用可以簡單參照建安費進項稅額抵扣。如采用繳納人防異地建設費，則該費用不能在進項稅額中抵扣。5.管理費用及銷售費用包括為管理和組織房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用管理費用和開發(fā)建設銷售的市場營銷、廣告宣傳費和代理傭金等銷售費用。此部分費用項目最為復雜，發(fā)生內(nèi)容眾多，適用稅率也難以區(qū)分。具體如下：表：期間費用可抵扣項目分析表1項目可抵扣不可抵扣期間費用管理費用勞務費、咨詢顧問費、廣告費和業(yè)務宣傳費、傭金、辦公費、通訊、車輛維護、水電氣暖、會議費和專業(yè)咨詢服務費用等職工薪酬、業(yè)務招待費、資產(chǎn)折舊攤銷費、盤虧及毀損損失、董事會費、除住宿費中差旅費等銷售費用表：期間費用可抵扣項目分析表2序號項目能否抵扣稅率備注1辦公費17%2差旅費6%僅限住宿費3通訊費6%11%4車輛費用6%11%17%5水電氣暖17%13%6會議費6%11%7廣告宣傳費、代理費6%17%8審計、評估法律等咨詢費6%9應酬費*評估時，實際難以區(qū)分得如此詳細，在不影響評估結果客觀性前提下，也無必要如此細分。為便于計算，建議銷售費用按代理方式考慮，進項稅額該部分統(tǒng)一按6%稅率抵扣銷項稅額。管理費用以組織房地產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的費用為主，很大部分為開發(fā)企業(yè)人工薪酬，該部分不可抵扣，當然一些零星辦公費用，在取得專票情況下是有部分可以抵扣的，但總體不并不影響評估結果客觀性，建議該項目按不考慮可抵扣項目處理。6.投資利息財稅201636號第二十七條第（六）款規(guī)定，購進的貸款服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。貸款服務，以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質的收入為銷售額。接受貸款服務向貸款方支付的全部利息及利息性質的費用、以及與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。7.其他補充說明哪些進項稅額可從銷項稅額中抵扣：(1)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票)上注明的增值稅額。(2)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。(3)購進農(nóng)產(chǎn)品，全部取得增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書，可以按照注明的增值稅額進行抵扣。未全部取得的，采取農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法進行抵扣。(4)從境外單位或者個人購進服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票是抵扣進項稅的前提條件，但是，并非取得了專用發(fā)票就能夠抵扣進項稅。如以上提到的應付職工福利費、業(yè)務招待費、交通費和非正常損失等。三、測算舉例1.項目基本情況待開發(fā)項目凈用地面積42,427平方米，規(guī)劃設計可售總建筑面積250,598平方米。經(jīng)估算，預計開發(fā)完成后房地產(chǎn)總值（項目銷售收入）為2,120,898,232.00元。表：項目主要指標土地面積可售總建面積開發(fā)完成后房地產(chǎn)總值42,427.00250,598.002,120,898,232.002.項目開發(fā)成本各項開發(fā)費用估算如下表。以下開發(fā)成本為某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計及相關開發(fā)建設合同數(shù)據(jù)，成本費用不具有客觀性，僅用于本次測算舉例說明，實際估價測算項目參考以上各項目適用稅率測算。表：開發(fā)成本估算表3.管理費用：按不可抵扣處理，略。4.銷售費用：按房地產(chǎn)銷售收入的3%計，即銷售費用為63,626,947.00元。5.投資利息：不可抵扣，略。6.銷項稅額=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%7.銷項稅額綜上，計算可抵扣進項銷額。具體見下表：表：進項稅額計算表（1）表：進項稅額計算表（2）項目金額稅率進項稅額管理費用18,606,882.00+0.015V*-銷售費用63,626,947.006%3,601,525.008.增值稅增值稅=銷項稅額-進項稅額=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%-125,617,385.00=84,561,719.00-0.099V注：以上測算方法適用于納稅主體為一般納稅人且采用一般計稅方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)營性項目、土地評估中涉及到增值稅估算，可抵扣項目為在市場同等條件下應取得增值稅專用發(fā)票及相關可抵扣憑證。不適用于小規(guī)模納稅人和采用簡易計稅方式的估算。文章轉自：評估師資訊我們致力于保護作者版權，除我們確實無法確認作者外，未注明來源，如涉及侵權，請及時聯(lián)系我們刪除2016年9月份營改增及房地產(chǎn)稅務專題課程公告：班次地點上課時間主講課題主講專家第46期北京9月6-8日后營改增時代房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉稅疑難問題解析與稅收風險管控專題許老師第47期廈門8月21-23日后營改增時代的土增稅清算實務和新申報表解讀專題之福建省土地增值稅清算技巧專場訓練楊老師第48期成都9月22-24日后“營改增”時代房地產(chǎn)業(yè)入賬票據(jù)管理規(guī)范與稅務稽查風險控制專題林老師第49期南京9月23-25日營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種清算實操模擬演練專題于老師報名咨詢：15511861363 李淑芬房企財稅微信公眾平臺：金旭紅李淑芬或加我個人微信號：1143776158 趕快關注吧！