商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的魚骨模式ppt課件

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商業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)流通搭建一個實(shí)體平臺,研討目的:,建立對商業(yè)地產(chǎn)共同認(rèn)知的平臺,1,,為什么需要建立有效的設(shè)計模式,,2,,1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類,3,,1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類,4,,1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類,5,,持有型物業(yè)明顯增加 大項(xiàng)目呈現(xiàn)集中放量 商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作 大中型城市開發(fā)布局多中心化 二、三線城市將成為投資新熱點(diǎn) 外資進(jìn)入方式趨于多樣化 三、四線城市對住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大,1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,6,,2、商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì),長線盈利,融資風(fēng)險,主題設(shè)定,專業(yè)服務(wù),共同利益,7,,3、商業(yè)地產(chǎn)的特征,,,,,,地產(chǎn)的 形態(tài)特征,強(qiáng)地域性 （城市住宅為載體） 強(qiáng)基礎(chǔ)性 （城市商業(yè)的基礎(chǔ) ） 強(qiáng)日常性 （經(jīng)營內(nèi)容日?；?） 強(qiáng)集成性 （資源整合，一次性開發(fā) ）,地產(chǎn)的 操作特征,操作主體 （商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 ） 操作手段 （以市政規(guī)劃為主 ） 操作模式 （開發(fā)經(jīng)營高度統(tǒng)一 ） 服務(wù)業(yè)態(tài) （鏈接式、業(yè)態(tài)全 ） 市場程度 （市場化程度較高 ）,地產(chǎn)的 運(yùn)營特征,社區(qū)商業(yè)的成功啟動依賴于成熟的住宅環(huán)境 聚人在先，消費(fèi)與升值在后的循環(huán)經(jīng)營開發(fā) 利用“商業(yè)錨”的預(yù)熱作用進(jìn)行開發(fā)的模式,地產(chǎn)的 多主體特征,開發(fā)主體 經(jīng)營主體 管理主體 消費(fèi)主體,地產(chǎn)的 復(fù)雜性特征,多元的產(chǎn)業(yè)鏈操作 繁雜的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)做 多變的運(yùn)營與管理 利益的長短期博弈,地產(chǎn)的 創(chuàng)新性特征,內(nèi)向型服務(wù)過渡為外向型服務(wù) 由依附型過渡為獨(dú)立型商業(yè)形態(tài) 關(guān)注“主力店”與“品牌效應(yīng)” 倡導(dǎo)業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分與差異化經(jīng)營 制造社區(qū)城市公共活動與生活方式中心 創(chuàng)造人性化、多元化、新奇化空間體驗(yàn),,,,8,只有經(jīng)營的成功才是設(shè)計的成功,如何評價商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計,9,成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？,招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？,面對強(qiáng)勢主力店的整改清單，商家如何選擇？,100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營回報，怎么辦？,美輪美奐的設(shè)計換不來旺盛的人氣，什么原因？,,4、不火的商業(yè)的背后,10,從來就不只是設(shè)計問題,商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計,11,商業(yè)地產(chǎn)從前期項(xiàng)目定位到后期經(jīng)營管理是一個完整系統(tǒng)的操作過程，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)建立在系統(tǒng)化分析與理性操作平臺基礎(chǔ)上，將各個環(huán)節(jié)之間有效的串聯(lián)、銜接與配合，進(jìn)而形成完整的商業(yè)系統(tǒng)支撐體系。,,12,Q ONE,商業(yè)定位對建筑設(shè)計的影響,難題一,一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必然從一份實(shí)效的商業(yè)調(diào)研報告開始，商業(yè)調(diào)研報告的基本內(nèi)容包括：宏觀市場的研究、區(qū)域市場深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費(fèi)市場調(diào)研等。 在商業(yè)前期調(diào)研的這些諸多內(nèi)容中，有四個關(guān)鍵項(xiàng)目必須明確：目標(biāo)商戶定位調(diào)研、投資小業(yè)主定位調(diào)研、零售市場供求狀態(tài)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研。這四項(xiàng)調(diào)研為一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,,13,商業(yè)定位的五個方面:,1.目標(biāo)市場 消費(fèi)商圈,2.客戶群體 消費(fèi)群/投資群/商戶群,3.經(jīng)營模式 差異化（主題、方式、業(yè)態(tài)）,4.規(guī)模 消費(fèi)能力/規(guī)劃指標(biāo),5.形象 時尚坐標(biāo)/地方文脈,14,消費(fèi)商圈構(gòu)成： 主圈 -- 65％的顧客； 小型商店主圈在0.8公里以內(nèi)，步行10分鐘； 大型商場主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)。 次圈 -- 25％顧客； 小型商店主圈在1.5公里以內(nèi)，步行20分鐘； 大型商場主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具40分鐘以內(nèi)。 邊圈 -- 10％顧客； 小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分鐘以上； 大型商場主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。 商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍；,,1、目標(biāo)市場,目標(biāo)市場的考慮因素： 城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等； 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，恩格爾系數(shù)； 居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。 人流研究：人流數(shù)量，停留時間，每次消費(fèi)，對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等；,15,,2、客戶群體,消費(fèi)群、投資群、商戶群,消費(fèi)群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián)； 必須做好客源重疊分析和規(guī)劃； 消費(fèi)群 考慮地域差異、宗教， 民族，年齡，性別等； 尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)； 逛商場頻度是影響商場人流的關(guān)鍵； 投資群 投資類型、租金范圍及交納方式等，即投資動向； 經(jīng)營時間、營業(yè)時間、輻射范圍等； 商戶群 設(shè)店商家的選址意向； 設(shè)店商家的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)； 百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要；,16,,3、經(jīng)營模式,主題、方式、業(yè)態(tài),主題的確立是經(jīng)營模式選擇的第一步； 主題的確立應(yīng)遵循差異化原則，即商業(yè)主題必須眾不同，獨(dú)具個性。 多元的經(jīng)營主題 以自然景觀為主題：日本博多水城、南京水游城； 以人文景觀為主題：上海新天地、杭州新天地； 以城市RBD休閑娛樂為主題； 以營造城市24小時活力為主題； 主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成 運(yùn)動主題、科幻主題、娛樂主題、文化主題等； 主題的差異性影響店鋪組合的差異性； 主題的差異性影響建筑風(fēng)格與經(jīng)營模式。,17,,,3、經(jīng)營模式,人文環(huán)境與主題定位 濟(jì)南省府前街（三益設(shè)計）——城市政治文化中心區(qū)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目 ——延續(xù)地方文脈特質(zhì)，打造現(xiàn)代商業(yè)模式,山東省府前街改造后將依然保留古建筑風(fēng)貌，功能定位以商業(yè)為主，兼有人防、辦公等設(shè)施。在主題定位方面做了如下嘗試： ● 在建筑群體的總體規(guī)劃方面，延續(xù)了泉城濟(jì)南傳統(tǒng)民居的合院文化，以院落設(shè)計為主題，串聯(lián)起不同的功能單元，還原傳統(tǒng)的鄰里式交往模式； ●在建筑的單體設(shè)計中，借鑒了濟(jì)南歷史文化名街芙蓉街的城市改造經(jīng)驗(yàn)，以現(xiàn)代簡潔的造型手法再現(xiàn)傳統(tǒng)民居的坡頂、翹屋 脊、格窗等地方性語言，并有機(jī)融入到現(xiàn)代城市的整體氛圍中； ●以門式造型暗喻地塊的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市窗口作用，將商業(yè)人流自然引入到整體的空間序列中。,濟(jì)南省府前街(鳥瞰圖),濟(jì)南省府前街(透視圖),濟(jì)南省府前街（內(nèi)景圖）,濟(jì)南省府前街(透視圖),18,,3、經(jīng)營模式,自然資源與主題定位 日本福岡博多水城（Canal City）,這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運(yùn)河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。圍繞水道商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場，游客們可以通過商場內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。,項(xiàng)目位置：日本福岡縣 占地面積：約23萬平方米 建筑面積：26.7萬平方米,日本福岡博多水城,日本福岡博多水城（衛(wèi)星圖）,19,經(jīng)營方式服務(wù)于商業(yè)主題； 經(jīng)營方式與商業(yè)主題相互促進(jìn)、相得益彰；,,3、經(jīng)營模式,場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由開發(fā)商自己經(jīng)營管理；,自營,根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險能力等因素一般可以采用以下幾種方式：,經(jīng)營方式,委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理,統(tǒng)一招租,部分經(jīng)營租賃加部分出售,店中店,時差分租,售后包租,多種租賃形式組合,場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，將由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。,將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實(shí)際用家，所有者獲取租金收益，實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。,一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪?zhàn)誀I。,是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式的，店中店是在一個大的商業(yè)空間中劃分出一個個小的獨(dú)立的封閉型的集中的檔位空間。,利用不同業(yè)態(tài)、不同營業(yè)時間要求進(jìn)行時段季節(jié)性的時差租賃，通過運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同經(jīng)營時間的交叉，可以使商鋪的時間價值得到最大體現(xiàn)，為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效果。,將商場內(nèi)一定面積商鋪分割成多個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售，并向購買者作出一定的投資回報承諾。包括“返租回報”“帶租約銷售”“利潤共享”“保底分紅”。,依據(jù)市場需求，靈活運(yùn)用多種租賃組合形式，達(dá)到利潤最大化。,20,,3、經(jīng)營模式,經(jīng)營方式,經(jīng)營方式案例： 徐家匯弘基休閑廣場(三益設(shè)計) 小店面分租，統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，形成以餐飲為主的特色化經(jīng)營模式。 建筑規(guī)模： 1.5萬平方米 建設(shè)地點(diǎn)： 上海市徐匯區(qū)徐家匯 設(shè)計時間： 1999年 建成時間： 2000年 徐家匯弘基休閑廣場位于繁華的徐家匯商業(yè)區(qū)虹橋路恭城路轉(zhuǎn)角處，廣場基地面積35343平方米，綠化覆蓋達(dá)46.3%，是一座集餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性廣場。徐家匯弘基休閑廣場是一個真正的美食天地，匯聚了全國各地風(fēng)味的餐館和酒吧，同時廣場也為徐家匯地區(qū)帶來大片綠地，改善了商業(yè)中心的環(huán)境，與肇嘉浜路綠化帶遙相呼應(yīng)，象一條綠色長廊上的寶石，使徐家匯逐步成為一個綠化覆蓋率較高的休閑商業(yè)區(qū)。,徐家匯弘基休閑廣場（三益設(shè)計）,21,,3、經(jīng)營模式,經(jīng)營業(yè)態(tài),[定位優(yōu)勢] 當(dāng)?shù)爻Ｗ【用袢丝谳^多，在弘基文化休閑廣場３公里范圍內(nèi)分布較集中，有良好的消費(fèi)人群優(yōu)勢； 當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)大型的商業(yè)賣場和多樣化的娛樂場所比較缺乏，弘基文化休閑廣場的休閑娛樂場所對此是一個很好的填補(bǔ)。 當(dāng)?shù)鼐用褫^為看重的服務(wù)、質(zhì)量、品牌，是弘基文化休閑廣場的優(yōu)勢所在。當(dāng)?shù)厝找骈_發(fā)的商品住宅將入遷中高收入水平的業(yè)主，弘基文化休閑廣場對他們來說是一個很好的綜合配套商業(yè)設(shè)施； 隨著當(dāng)?shù)厣唐贩拷ㄔ斓牧Χ燃訌?qiáng)，中高消費(fèi)者勢必逐漸增加，其總體消費(fèi)水平也將隨之逐漸提高，有利于良好的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展； 弘基文化休閑廣場的餐飲業(yè)態(tài)可以適應(yīng)大學(xué)生多層次、多口味、多選擇的餐飲特點(diǎn)，休閑娛樂場所的增設(shè)可以適當(dāng)滿足大學(xué)生的娛樂需求，商鋪的開設(shè)，一定程度上對大學(xué)生們購物不便、商品挑選余地不大的現(xiàn)狀的一種很好的補(bǔ)充； 弘基文化休閑廣場的中低檔的商品市場定位，符合大學(xué)生們消費(fèi)支出低、消費(fèi)選擇價廉物美的特征。,案例1：弘基商業(yè)模式 ——上大弘基文化休閑廣場：上海大學(xué)城商圈之先鋒 (三益設(shè)計) 上大弘基休閑廣場集文化消費(fèi)、餐飲美食、休閑娛樂、購物于一體，是由上海弘基商業(yè)管理公司將城市的文化休閑廣場商業(yè)業(yè)態(tài)，向城郊接合部進(jìn)行的延伸。商業(yè)廣場建成后極大地豐富、繁榮了城郊接合部的商業(yè)功能。目前，弘基文化休閑廣場內(nèi)陸續(xù)開業(yè)的商鋪，每天都吸引了渴望現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的周圍居民們前來，一些人稱弘基文化休閑廣場是當(dāng)?shù)氐摹俺勤驈R”。,上大弘基文化休閑廣場(手繪稿),上大弘基文化休閑廣場(內(nèi)街透視),上大弘基文化休閑廣場(鳥瞰),上大弘基文化休閑廣場(總平),上大弘基文化休閑廣場（三益設(shè)計）,22,案例2：徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計） ——城市副中心的超大性商業(yè)綜合體項(xiàng)目 住宅區(qū)——居民 需要完善的生活配套和區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)綜合體 管委會——辦公商務(wù)人員 需要商務(wù)用房及餐飲休閑設(shè)施 酒店公寓及商務(wù)辦公 高鐵及高速——外來人員 目的性消費(fèi)及路過性消費(fèi) 目的性專業(yè)性賣場,,3、經(jīng)營模式,經(jīng)營業(yè)態(tài),徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計）,23,,3、經(jīng)營模式,經(jīng)營業(yè)態(tài),徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (商業(yè)街),徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (超市),徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (五星級酒店和辦公樓),徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計）,24,,4、規(guī)模,商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費(fèi)市場容量，初步確定項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模； 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模在通過商圈分析后，通過一定的宏觀量化計算也可得出： 購買力決定規(guī)模公式： 規(guī)模 = 商圈購買力 － 圈內(nèi)競爭分流購買力 一個不可忽視的指標(biāo)：城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 城市總體規(guī)劃，一開始就設(shè)定了商業(yè)成功的起跑線； 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？ 面積過剩？ 市場潛在需求分析——整合出一個結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu),25,,5、形象,形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。 作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象； 形象的作用不容忽視： 以時尚展示打造和樹立城市“時尚坐標(biāo)”、“咨詢坐標(biāo)”的形象定位，維護(hù)持久的競爭力； 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等； 形象的建筑設(shè)計語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、廣告等； 商業(yè)建筑本身是一個形象廣告系統(tǒng)。,26,,5、形象,形象案例1 上海新天地 土地面積：3萬平方米 總建筑面積：57,000平方米 項(xiàng)目概況： 上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫門老建筑。 項(xiàng)目定位： 上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化。 第一階段：強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補(bǔ)了市場空白； 第二階段：將該項(xiàng)目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)； 第三階段：讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點(diǎn)。,上海新天地,27,,5、形象,形象案例2 上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計） ——以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。設(shè)計以仿古建筑為主，部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。,上海復(fù)地城隍廟廣場(夜景),上海復(fù)地城隍廟廣場(內(nèi)街透視),上海復(fù)地城隍廟廣場(透視),上海復(fù)地城隍廟廣場(透視),上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計）,28,,5、形象,形象案例3 創(chuàng)邑·老碼頭改造（三益設(shè)計）——創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計 該項(xiàng)目原來是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅30米，其改造思路： 第一，做一個現(xiàn)代的、時尚的、前沿的建筑； 第二，保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們在情感上有一個很好的延續(xù)。 本項(xiàng)目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。5，6層的建筑物改造成設(shè)計類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂部或會所，中部廣場區(qū)域新建一個典型石窟門風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場，是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)！同時，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點(diǎn)為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項(xiàng)目的實(shí)施，一方面填補(bǔ)了外灘和世博會基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時尚元素和城市形象功能進(jìn)行延伸拓展，同時，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應(yīng)，將新時代時尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務(wù)區(qū)形成城市功能的互補(bǔ)。 整個項(xiàng)目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個項(xiàng)目的現(xiàn)代基調(diào)。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運(yùn)用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應(yīng)，使整個項(xiàng)目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時兼俱些許“老氣”的滄桑。,上海創(chuàng)邑·老碼頭(夜景),上海創(chuàng)邑·老碼頭(透視),上海創(chuàng)邑·老碼頭（三益設(shè)計）,29,Q TWO,商業(yè)經(jīng)營模式對設(shè)計的影響,難題二,經(jīng)營權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能，即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì),依法占有、支配和使用所有者的生產(chǎn)資料和商品的權(quán)利。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問題實(shí)際是一個對經(jīng)營權(quán)的認(rèn)識問題，無數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。,,30,,1、“持有” —— 國際上商業(yè)運(yùn)營的成熟做法,從國際成熟經(jīng)驗(yàn)來看，在國外開發(fā)商通常是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，包括大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運(yùn)營管理，為進(jìn)場商戶提供一個一流的經(jīng)營環(huán)境，塑造強(qiáng)勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報，最終通過在資本市場上市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價值。因此國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。 著名如美國拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運(yùn)營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。,31,,2、我國本土化的商業(yè)運(yùn)作模式,由于商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大，周期較長，因此融資問題是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸。基于目前的實(shí)際國情與政策體系，開發(fā)商嘗試通過多種形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)做進(jìn)而順利完成融資，常見形式有以下幾類：,32,,,2、我國本土化的商業(yè)運(yùn)作模式, 商業(yè)成功的黃金法則 ——掌握經(jīng)營權(quán) 隨著市場走向成熟，開發(fā)商的融資渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺，最終持有型商鋪應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的主軸。但是鑒于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，這一過程可能持續(xù)的時間將很長，我們將拭目以待。,33,Q THREE,招商對設(shè)計的影響,難題三,主力店的入駐對商家是喜是悲，不僅要看主力店本身的名氣與效力，還應(yīng)以全局的眼光衡量主力店在整體經(jīng)營中發(fā)揮的作用，最終的目的，就要尋求一個相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡，在這一平衡中，能夠化解風(fēng)險，制造利潤，取得最佳的投資回報，形成可持續(xù)發(fā)展的良性運(yùn)做。,,34,百貨店 [ 太平洋百貨、百盛、巴黎春天、富安百貨、銅鑼灣百貨等 ] 大型綜合超市 [ 家樂福、易賣得、大潤發(fā)、沃爾瑪、好又多、歐尚、易出蓮花等 ] 專業(yè)店 [ 國美電器、紅星美凱龍、百 腦 匯、百安居等 ] 專賣店 [ 迪卡儂、卓依爾女裝、協(xié)亨手機(jī)、雪姬美素、SPORT100等 ] 餐飲類商家 [ 味千拉面、棒約翰、永和豆?jié){等 ] 娛樂類商家： [ 湯姆熊電玩世界、玩具反斗城等 ],,1、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵,判斷主力店的三個標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)大的商業(yè)號召力與良好的商業(yè)信譽(yù) 一支穩(wěn)健的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì) 具有招商的可靠性，不輕易撤場,主力店的分類,35,主力店招商前置 在項(xiàng)目整體定位完成后，就應(yīng)當(dāng)確定下具體的主力店類型，并在商業(yè)規(guī)劃前期完成主力店的招商工作，以更快的解決諸多結(jié)構(gòu)平衡問題中的主要制約點(diǎn)。 由于主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車位和貨運(yùn)通道等因素對商業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)生重要影響。因此，主力店的招商前置，可以確立正確的空間設(shè)計思路。,,1、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵,36,,2、合理確定主力店與經(jīng)營散戶之間的關(guān)系,面積比例 主力店的引入是為了促進(jìn)散戶的經(jīng)營 主力店和散戶的經(jīng)營面積、租金收入是彼此消長的關(guān)系 合理的購物中心中，主力店面積可為30%~50% 樓層設(shè)置 將主力店設(shè)置于中等樓層，既保證其有一個相對理想的經(jīng)營位置，又能為散戶贏得更為有利的商業(yè)樓層，同時為商家爭取更多的投資回報利潤。,37,,3、商業(yè)的平衡術(shù),,,,,,,低風(fēng)險,中低風(fēng)險,中高風(fēng)險,高風(fēng)險,風(fēng)險,低利潤,中低利潤,中高利潤,高利潤,主力店 零售百貨類,次主力店 酒樓、小型專賣超市、折扣店,專賣店 批發(fā)零售,個體店 連鎖品牌店、便利店,,,,,,,業(yè)態(tài)風(fēng)險和利潤成正比例,商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，其運(yùn)營需要諸多的結(jié)構(gòu)平衡共同實(shí)現(xiàn)： 品牌店鋪與一般店鋪的平衡； 強(qiáng)承租戶與弱承租戶的平衡； 大型租戶與小型散戶的平衡； 長期租戶與短期租戶的平衡； 白天運(yùn)營與夜晚運(yùn)營的平衡； 業(yè)態(tài)與業(yè)種配置的效益平衡；,“劍有雙刃，刀走偏鋒” 商業(yè)的主要租金收入來自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營靈活，贏利能力高，平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。建立最高利潤與最低風(fēng)險的平衡點(diǎn)就要找出最佳的投資回報方式；合理的投資回報方式應(yīng)從低風(fēng)險出發(fā)，制造出高利潤； 平衡規(guī)則一：業(yè)態(tài)風(fēng)險與利潤成正比； 平衡規(guī)則二：建立利潤風(fēng)險平衡點(diǎn)；,38,案例分析：,,3、商業(yè)的平衡術(shù),萬達(dá)商業(yè)廣場 ——定單地產(chǎn)型 通過定單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級主力店，其中超級主力店所占面積很大，超過總面積的50%，這樣使得商業(yè)租金收益變低，但同時也將了風(fēng)險，收益比較穩(wěn)定。 連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過城市運(yùn)營獲得土地增值效益，并通過與國外基金合作，解決前期的資金問題，大面積的主力店雖然造成了租金收入較低，但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。對于總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，萬達(dá)模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。,日景透視,夜景鳥瞰,南京萬達(dá)商業(yè)廣場 (三益設(shè)計),39,,三益的 “魚骨模式” —— 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計模式的反思,,40,,1、商業(yè)開發(fā)的流程及弊端,以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程 拿地 —— 建筑設(shè)計公司 —— 商業(yè)定位(商業(yè)策劃公司或自己團(tuán)隊(duì)) —— 招商（商業(yè)管理顧問公司或自己團(tuán)隊(duì)）—— 銷售（銷售代理公司）—— 運(yùn)營 —— 再開發(fā)。,弊端 (1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計，導(dǎo)致無法滿足經(jīng)營商家的設(shè)店要求，后期投資成本增加； (2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位缺失； (3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設(shè)計不符合設(shè)店需求，導(dǎo)致建筑設(shè)計乃至施工的反復(fù)與翻工； (4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時，各個環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺，無法保證專業(yè)化介入的深度，項(xiàng)目整體的控制與把握難以保證。,41,適宜的商業(yè)開發(fā)模式： (1) 專業(yè)化的服務(wù)主體的高度集中與整合； (2) 投資、策劃、設(shè)計、招商、運(yùn)營、管理 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同 (3) 以商業(yè)策劃與先導(dǎo)； (4) 以建筑設(shè)計為紐帶； (5) 以招商運(yùn)營為核心；,,2、適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,42,,3、設(shè)計模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同,“魚骨模式” 的核心,全程一體： 從前期項(xiàng)目定位到后期的經(jīng)營管理的全程一體化服務(wù)，在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支撐，各個環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接與配合；,專業(yè)協(xié)同： 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項(xiàng)目的整體把握；,43,,3、設(shè)計模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同,“魚骨模式” 的六大環(huán)節(jié) 調(diào)查分析 主題定位 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營模式 主力招商咨詢 方案設(shè)計,44,,設(shè)計的誤區(qū),,45,,1、常見的設(shè)計誤區(qū),誤區(qū)一： 外觀設(shè)計綜合癥 表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn)2：只注重立面設(shè)計，忽視商業(yè)設(shè)計的特殊性、實(shí)用性,實(shí)例：“鉆石城” 某城市的商業(yè)設(shè)計方案，設(shè)計師過度強(qiáng)調(diào)建筑形態(tài)的獨(dú)特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業(yè)的組合與使用，削弱了經(jīng)濟(jì)效益。,46,,1、常見的設(shè)計誤區(qū),誤區(qū)二： 套用公建模式設(shè)計商業(yè)空間 表現(xiàn)1：忽視一定的公共活動空間所帶來的商業(yè)效應(yīng) 表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應(yīng) 表現(xiàn)3：忽視各類商業(yè)店面的實(shí)際設(shè)計需求,實(shí)例：北斗星 在設(shè)計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。,47,,1、常見的設(shè)計誤區(qū),誤區(qū)三： 強(qiáng)調(diào)交通組織忽視人流組織 表現(xiàn)1：忽視商業(yè)人流的步行特征 表現(xiàn)2：忽視豎向交通設(shè)置的引導(dǎo)性 表現(xiàn)3：忽視主力店對人流的帶動作用,實(shí)例：南方休閑廣場 建筑在設(shè)計時希望形成內(nèi)圍合街道式商業(yè)布局，整體共五層局部7層，但是僅在建筑一個端頭設(shè)置了電梯，距離電梯較遠(yuǎn)的商鋪只能寄希望于借助樓梯帶動商業(yè)人流，幾乎不可能。不合理的交通布置，是導(dǎo)致目前二層以上商鋪全部空關(guān)的主要原因之一。,48,,1、常見的設(shè)計誤區(qū),誤區(qū)四： 建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計 表現(xiàn)1：空間設(shè)置不符合商家的選址、設(shè)店要求 表現(xiàn)2：空間設(shè)計無法滿足商鋪空間的硬件需求： 柱網(wǎng)、開間、空調(diào)機(jī)位、預(yù)留管井、后勤通道等。,實(shí)例：無錫站前商貿(mào)城 設(shè)計者延續(xù)了他們常用的設(shè)計手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設(shè)計與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿(mào)城空關(guān)的敗局。,49,謝謝！Thanks!,商業(yè)，充滿了變數(shù)，設(shè)計如同透過這個洞口去看整個世界， 外面很復(fù)雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗(yàn)外面的世界和保持永遠(yuǎn)敏感的心， 否則永遠(yuǎn)只是眼前的那一片天。,