深圳市羅湖區(qū)某小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會工作方案.doc

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深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會（更換物業(yè)管理公司） 工作方案 一、由深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會召開業(yè)主委員會會議，需超過過半數(shù)委員出席，并經(jīng)全體委員過半數(shù)同意以協(xié)議方式選聘深圳市華盛物業(yè)管理有限公司作為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成業(yè)主委員會決議（詳見附件一：《深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會決議》）并提請召開業(yè)主大會。 二、會議的通知：于會議召開十五日前通知各業(yè)主，并同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。 1、通知的內(nèi)容（詳見附件二：《深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)關(guān)于召開2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會的公告》）： （1）會議召開日期和時(shí)間： （2）召集人：小區(qū)業(yè)委會 （3）召開方式：書面形式，提前15日將會議內(nèi)容以公告及書面通知形式通知業(yè)主、15日后由業(yè)主委員會工作人員上門請業(yè)主當(dāng)場簽字書面表決。 （4）會議表決事項(xiàng)：審議《關(guān)于以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案》（詳見附件四：《關(guān)于以協(xié)議方式選聘深圳市華盛物業(yè)管理有限公司作為本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案》）。 （5）會議出席人員： a. 小區(qū)全體業(yè)主； b.物業(yè)所在地社區(qū)工作站人員。 （6）會議的聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。 2、通知方式： （1）在小區(qū)顯要位置張貼公告、議案、擬簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》（詳見附件三：《深圳市物業(yè)服務(wù)合同》）、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)（注意拍照取證）； （2）由業(yè)委會工作人員上門送達(dá)會議通知和議案（注意做好簽收工作，并詢問是否參加做好統(tǒng)計(jì)、摸底）； （3）對于上門送達(dá)未能送達(dá)的，將會議通知和議案以掛號信的形式郵寄送到。 三、會議前的準(zhǔn)備： 1、準(zhǔn)備擬簽署的業(yè)主大會決定（詳見附件五：《深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會決定》，一式三份) 2、準(zhǔn)備好業(yè)主大會決定簽名表格，簽名表格應(yīng)事先按照房號的順序填寫好房號、業(yè)主姓名、投票權(quán)數(shù)；(詳見附件五：《深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會決定》之附件，一式三份) 3、辦理委托投票事宜：業(yè)主因故不能參加時(shí)，可由不能參加會議的業(yè)主委托代理人參加，不能出席的業(yè)主應(yīng)當(dāng)由本人到業(yè)委會提交由業(yè)主代表出具的《授權(quán)委托書》，并在授權(quán)范圍內(nèi)行使表決權(quán)。委托手續(xù)應(yīng)當(dāng)在大會召開的三日前到業(yè)主委員會辦理（地址、聯(lián)系人、電話具體見《公告》內(nèi)容）。 如業(yè)主在外地?zé)o法到業(yè)主委員會辦理委托手續(xù)，則需要提供經(jīng)公證的《授權(quán)委托書》，或?qū)⑽唇?jīng)過公證的《授權(quán)委托書》郵寄到業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會人員電話核實(shí)并錄音。 四、業(yè)主大會的召開 1、業(yè)主委員會工作人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)上門，逐戶向業(yè)主宣讀議案。 2、業(yè)主現(xiàn)場進(jìn)行投票表決。 （1）表決方式為簽字表明贊同、反對或棄權(quán)。 （2）投票原則為一戶一票，一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。 3、業(yè)主大會的有效性：與會業(yè)主所持有的投票權(quán)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)。采用書面形式召開業(yè)主大會的，“與會”是指業(yè)主在表決票上簽字確認(rèn)并按照規(guī)定方式交回表決票。 投票權(quán)和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定： （1）投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。 （2）建設(shè)單位已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。 4、贊成票達(dá)到與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上，則議案通過。 5、如贊成票未達(dá)到與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上，則議案未通過。 五、會議結(jié)束 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，并抄送全體業(yè)主，同時(shí)，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，并交深圳市羅湖區(qū)建設(shè)局（原住宅局）備案。 附件一：《深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會決議》 附件二：《深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)關(guān)于召開2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會的公告》 附件三：《深圳市物業(yè)服務(wù)合同》 附件四：《關(guān)于以協(xié)議方式選聘深圳市華盛物業(yè)管理有限公司作為本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案》 附件五：《深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會決定》 附件二： 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū) 關(guān)于召開2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會的公告 經(jīng)業(yè)主委員會決定，擬召開2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會，現(xiàn)將會議召開的具體情況通知如下： （一） 會議召集人：深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會 （二） 會議時(shí)間： （三） 會議議程：審議《關(guān)于以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案》。 （四） 出席會議對象： 1、小區(qū)全體業(yè)主； 2、物業(yè)所在地社區(qū)工作站人員。 （五）召開方式：書面形式，由業(yè)主委員會工作人員上門宣讀議案，業(yè)主當(dāng)場簽字表決。 （六）需出示的材料： 1、投票當(dāng)天，業(yè)主需出示：本人身份證原件。 2、辦理委托投票事宜：業(yè)主因故不能出席時(shí)，可由不能出席會議的業(yè)主委托代理人參加，不能出席的業(yè)主和代理人應(yīng)當(dāng)同時(shí)到業(yè)主委員會提交由業(yè)主出具的《授權(quán)委托書》，并在授權(quán)范圍內(nèi)行使表決權(quán)。 注：委托手續(xù)應(yīng)當(dāng)在大會召開的三日前到業(yè)主委員會辦理。 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 特此公告！ 附件1：授權(quán)委托書 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會 二〇一〇年 月 日 附件1： 授權(quán)委托書 茲授權(quán) 先生/女士，代表本人參加深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會，并代為行使表決權(quán)。 特此委托！ 委托人簽名： 委托人身份證號碼： 受托人簽名： 受托人身份證號碼： 委托日期：2010年 月 日 附件三： 合同編號： 號 深圳市物業(yè)服務(wù)合同 （示范文本） 委托方（甲方）：深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會 受委托方（乙方）： 深圳市華盛物業(yè)管理有限公司 監(jiān)制 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局 深圳市物業(yè)服務(wù)合同 第一章 總則 第一條 合同當(dāng)事人 委托方（以下簡稱甲方）： 名稱(業(yè)主委員會/業(yè)主): 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會 代表人： 身份證號碼 通訊地址： 聯(lián)系電話： 郵政編碼： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙方）： 名稱 : 深圳市華盛物業(yè)管理有限公司 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 企業(yè)資質(zhì)證書號： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 委托代理人： 聯(lián)系電話： 通訊地址： 郵政編碼： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，就 羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)項(xiàng)目（物業(yè)名稱）（以下簡稱“本物業(yè)”）物業(yè)服務(wù)有關(guān)事宜,協(xié)商訂立本合同。 第二條 物業(yè)項(xiàng)目基本情況 名稱: 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū) ； 類型: ； 坐落位置: ； 建筑面積: 平方米； 區(qū)域四至: 東至： ； 南至： ； 西至： ； 北至： 。 委托的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目以甲乙雙方實(shí)際驗(yàn)收清單為準(zhǔn)，并作為本合同的附件。 第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 第三條 物業(yè)交接 （一）甲乙雙方應(yīng)在服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)、交接前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。交接時(shí)間應(yīng)確定具體時(shí)點(diǎn)，約定時(shí)點(diǎn)前責(zé)任由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，約定時(shí)點(diǎn)后責(zé)任由乙方承擔(dān)。 （二）乙方應(yīng)在約定時(shí)點(diǎn)接管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備、構(gòu)筑物及其附著物、公共區(qū)域，并對接管資料和物業(yè)進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)接收，并簽字確認(rèn)。 （三）乙方和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗(yàn)結(jié)果存在爭議的，應(yīng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出的，甲方應(yīng)通過司法途徑解決。 第四條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 （一）制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和《管理規(guī)約》的授權(quán)制定物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)制度。 （二）房屋共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位包括： 。 （三）共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共用設(shè)施設(shè)備包括： 。 （四）附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括 。 （五）公共綠地養(yǎng)護(hù)和管理。 （六）清潔服務(wù)，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等。 （七）協(xié)助做好維護(hù)秩序，對車輛（包括自行車）停放進(jìn)行管理。 （八）協(xié)助做好安全防范工作。發(fā)生安全事故，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，采取相應(yīng)措施，協(xié)助做好救助工作。 （九）消防服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)，建立消防管理制度。 （十）電梯的日常維護(hù)和管理。 （十一）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)方案。 （十二）按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《管理規(guī)約》的有關(guān)規(guī)定對房屋裝修提供其他服務(wù)。 業(yè)主或物業(yè)使用人申請裝修時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的限制性規(guī)定和注意事項(xiàng)，與其訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，收取裝修押金 元、裝修服務(wù)費(fèi) 元，除此之外不得另行收取施工人員管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)、開工證費(fèi)、管線圖費(fèi)等其他費(fèi)用。 （十三）對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應(yīng)及時(shí)告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告。 （十四）制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或急迫性維修的具體內(nèi)容。 （十五）設(shè)立服務(wù)監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示。 （十六）其他： 。 第五條 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 乙方同意按照甲乙雙方協(xié)商同意的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。 第三章 物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式為： 包干制 [包干制/酬金制］ 第七條 包干制 （一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下： [多層住宅]： 0.8 元/平方米/月； [高層住宅]： 元/平方米/月； [別墅]： 元/平方米/月； [辦公樓]： 元/平方米/月； [商業(yè)物業(yè)]： 元/平方米/月； [會所]： 元/平方米/月； 物業(yè)： 元/平方米/月。 （二）實(shí)行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)；乙方不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。 （三）實(shí)行包干制的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作費(fèi)用（包括籌備工作費(fèi)用）由 方承擔(dān)。 第八條 酬金制 （一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下： [多層住宅]： 元/平方米/月； [高層住宅]： 元/平方米/月； [別墅]： 元/平方米/月； [辦公樓]： 元/平方米/月； [商業(yè)物業(yè)]： 元/平方米/月； 物業(yè)： 元/平方米/月。 （二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為交納的甲方業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支： 1、乙方員工的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用； 4、物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 5、物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 6、物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用； 7、乙方辦公費(fèi)用； 8、乙方企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 9、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 10、酬金； 11、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作費(fèi)用（包括籌備工作費(fèi)用）； 12、其他費(fèi)用： 。 （三）乙方采取以下第 種方式提取酬金： 1、[每季/每半年/每年] ,計(jì) 元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提??； 2、[每季/每半年/每年] 按結(jié)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 %的比例提取。 （四）實(shí)行酬金制的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和支出年度預(yù)決算，并按[季/半年] 向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；同時(shí)，雙方按照約定每年聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)，聘請費(fèi)用由［甲方承擔(dān)/乙方承擔(dān)/甲乙共同承擔(dān)］； （五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)，另行交納。 第九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納 業(yè)主應(yīng)在 （日期）按 [月/季度/半年]交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)單位原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應(yīng)按前款規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 第十條 停車服務(wù)費(fèi)用 停車服務(wù)費(fèi)按以下標(biāo)準(zhǔn)收?。? 露天車位 元/個(gè)/月； 車庫車位 元/個(gè)/月。 其他約定： 。 乙方應(yīng)與車位使用人簽訂書面的停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。 第十一條 業(yè)主自用部位收費(fèi) 乙方應(yīng)業(yè)主要求對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，按雙方的約定收取費(fèi)用，或按乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。 第十二條 公共服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi) 物業(yè)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。乙方接受市政公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買。 第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第 項(xiàng)執(zhí)行： （一）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整； （二）按每年 %的幅度上調(diào)； （三）按每年 %的幅度下調(diào)； （四）按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整； （五）按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。 第四章 共用部位、共用設(shè)施收益及分配 第十四條 共用部位和共用設(shè)施經(jīng)營 乙方經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動，在符合國家的法律、法規(guī)、規(guī)章的前提下，應(yīng)征得甲方書面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監(jiān)督。 第十五條 經(jīng)營收益分配 乙方經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施所得收益按下列第 種方式使用： （一）納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)； （二）納入專項(xiàng)維修資金； （三） ； （四） 。 第五章 雙方權(quán)利與義務(wù) 第十六條 甲方的權(quán)利義務(wù) （一）審定乙方制定的物業(yè)服務(wù)方案，并監(jiān)督實(shí)施。 （二）對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)有知情權(quán)。 （三）對乙方有建議、督促的權(quán)利。 （四）審核本物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施的收益使用情況。 （五）不得要求乙方在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行使物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以外的物業(yè)服務(wù)。 （六）應(yīng)在乙方辦理接管 日前，提供符合辦公要求的物業(yè)服務(wù)用房，由乙方無償使用。 （七）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理、解決本合同生效前發(fā)生的遺留問題，不因此影響乙方工作。 （八）協(xié)助乙方做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作。 （九）按照相關(guān)規(guī)定交納、使用和續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 （十）對違反物業(yè)服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)費(fèi)交納人，應(yīng)督促其交納。 （十一） 。 （十二）有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和《管理規(guī)約》規(guī)定的甲方其他權(quán)利義務(wù)。 第十七條 乙方的權(quán)利義務(wù) （一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及本合同的約定，按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 、特約服務(wù)費(fèi)用。 （二）制定物業(yè)服務(wù)計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 （三）向甲方告知物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)的有關(guān)情況。 （四）可以選聘專業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三方；乙方與所選定的專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同不得低于本合同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并對專業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任。 （五）妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息。 （六）及時(shí)向甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。 （七）對甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人違反《管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人改正。 （八）不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地。 確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時(shí)恢復(fù)原狀。 在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應(yīng)予以說明。 （九）本物業(yè)區(qū)域內(nèi)需另行配備相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，乙方應(yīng)與甲方協(xié)商解決。 （十）對自身原因造成的事故承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。 （十一）遵照深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理有關(guān)規(guī)定，依法代收日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，依法使用物業(yè)專項(xiàng)維修資進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。 乙方每 個(gè)月（至少每半年一次）公布一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用情況。 （十二） 。 （十三）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《管理規(guī)約》規(guī)定的乙方其他權(quán)利義務(wù)。 第十八條 對需進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務(wù)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)積極配合。 第六章 合同時(shí)效 第十九條 物業(yè)服務(wù)期限 物業(yè)服務(wù)期限為 二 年，自 年 月 日至 年 月 日。 第二十條 期滿續(xù)約 本合同期滿前，甲方?jīng)Q定不再聘用乙方的，應(yīng)在期滿前3個(gè)月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再續(xù)約的，應(yīng)在期滿前3個(gè)月書面通知甲方。 雙方同意續(xù)簽，應(yīng)于本合同到期前 日內(nèi)簽署新的物業(yè)服務(wù)合同。 第二十一條 接管前處理 本合同終止后，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管本物業(yè)項(xiàng)目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求暫時(shí)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，一般不超過三個(gè)月；雙方的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。 第二十二條 不可抗力的終止 因不可抗力致使合同無法繼續(xù)履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，其他事宜由甲乙雙方依法協(xié)商處理。 第二十三條 終止后處理 本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)共同做好債權(quán)債務(wù)處理事宜，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議等；甲方、乙方應(yīng)相互配合，做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。 第七章 違約責(zé)任 第二十四條 甲方違約責(zé)任 甲方違反本合同約定，導(dǎo)致乙方未能完成服務(wù)內(nèi)容的，乙方有權(quán)要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金 元；造成損失的，乙方可要求甲方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第二十五條 乙方違約責(zé)任 乙方提供的服務(wù)達(dá)不到本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方在合理期限內(nèi)改進(jìn)，乙方未能改進(jìn)的，甲方可要求乙方支付違約金 元；給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，有關(guān)當(dāng)事人可要求乙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第二十六條 提前解約責(zé)任 除本合同第六章規(guī)定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付 萬元的違約金；造成損失的，無過錯方可要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第二十七條 乙方免責(zé)條款 以下情況乙方不承擔(dān)違約責(zé)任： （一）由于甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人的原因?qū)е乱曳降姆?wù)無法達(dá)到合同要求的。 （二）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的。 （三）非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失，乙方已采取應(yīng)急措施的。 （四） 。 第八章 突發(fā)事件處理 第二十八條 突發(fā)事件處理 為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，當(dāng)事人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定處理。 第九章 爭議解決 第二十九條 爭議解決 因合同的解釋或履行發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可采取以下方式處理： （一）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟 （二）向 申請仲裁。 第十章 附 則 第三十條 其他約定 （一）本合同未盡事宜，國家有相關(guān)規(guī)定的，依規(guī)定解決；沒有規(guī)定的，由雙方協(xié)商解決，并簽訂書面協(xié)議； （二）對本合同的任何修改、補(bǔ)充或變更應(yīng)經(jīng)雙方書面確認(rèn),并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。 （三）本合同正本連同附件一式 三 份，物業(yè)管理主管部門備案一份，甲方、乙方、 各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 （四）本合同經(jīng)雙方法定代表人或授權(quán)代表人簽字并簽章后生效。 甲方： 乙方： 授權(quán)代表： 授權(quán)代表： 簽訂日期: 年 月 日 年 月 日 附件：一、規(guī)劃平面圖 二、物業(yè)構(gòu)成明細(xì) 三、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 四、移交資料清單 附件1： 規(guī)劃平面圖 附件2： 物業(yè)構(gòu)成明細(xì) 類 型 幢 數(shù) 套（單元）數(shù) 建筑面積 （平方米） 高層住宅 多層住宅 別 墅 商業(yè)用房 工業(yè)用房 辦公樓 自行車庫 機(jī)動車車庫 會 所 學(xué) 校 幼兒園 文化活動場所 合 計(jì) 備 注 附件3： 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 附件4： 移交資料清單 1、竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖； 2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件[住宅質(zhì)量保證書] [住宅使用說明書] ； 4、相關(guān)專業(yè)部門驗(yàn)收資料； 5、房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單（包括業(yè)主名稱、建筑面積、聯(lián)系方式等）； 6、供水、供暖的試壓報(bào)告； 7、實(shí)測面積報(bào)告； 8、物業(yè)服務(wù)所需要的其他資料 。 附件四： 關(guān)于以協(xié)議方式選聘深圳市華盛物業(yè)管理有限公司作為本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案 各位業(yè)主： 鑒于本小區(qū)與現(xiàn)有物業(yè)管理公司北新科技發(fā)展有限公司的《物業(yè)管理合同》即將到期，我委員會根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況，擬與深圳市華盛物業(yè)管理有限公司進(jìn)行合作，聘請其作為本小區(qū)新的物業(yè)管理公司。基本情況如下： 一、與現(xiàn)有物業(yè)管理公司北新科技發(fā)展有限公司的《物業(yè)管理合同》期限屆滿后，以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理公司。 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十四條的規(guī)定：在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米，經(jīng)業(yè)主大會決定同意的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，本小區(qū)通過協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理公司符合法律相關(guān)規(guī)定。 二、以協(xié)議方式選聘深圳市華盛物業(yè)管理有限公司作為本小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 深圳市華盛物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“華盛物業(yè)”）成立于2005年，控股股東深圳市華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)綜合實(shí)力較強(qiáng)、并具有良好合作態(tài)度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，華盛物業(yè)依附其強(qiáng)大的平臺也取得了長足的發(fā)展。由華盛物業(yè)管理的民華大廈年內(nèi)已獲得“深圳市排水達(dá)標(biāo)小區(qū)”，并完成了2009年度深圳市“園林式，花園式”小區(qū)與2009年度福田區(qū)“安全文明小區(qū)”的創(chuàng)優(yōu)申報(bào)工作。同時(shí)，已為明年年初申報(bào)“深圳市安全文明小區(qū)”與“福田區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”做好前期資料準(zhǔn)備工作。 基于華盛物業(yè)在業(yè)界的良好口碑，本小區(qū)擬聘請其作為本小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在業(yè)主大會通過本議案后，我委員會將與其簽訂《物業(yè)管理合同》，對服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等進(jìn)行具體的約定。 請審議。 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)業(yè)主委員會 二〇一〇年 月 日 附件五： 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū) 2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會決定 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū)2010年度第 次臨時(shí)業(yè)主大會在2010年 月 日 召開。業(yè)主委員會分別以張貼公告、書面送達(dá)、特快專遞和電話通知的方式向全體業(yè)主發(fā)出了會議通知，會議符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，合法有效。 本次業(yè)主大會的召集和召開程序、參加會議人員資格及表決程序符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及本小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的有關(guān)規(guī)定。 會議以上門逐戶書面介紹并簽字確認(rèn)的方式通過以協(xié)議方式選聘深圳市華盛物業(yè)管理有限公司作為本小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案，通過事項(xiàng)如下： 一、與現(xiàn)有物業(yè)管理公司的《物業(yè)管理合同》期限屆滿后，以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理公司。 二、以協(xié)議方式選聘深圳市華盛物業(yè)管理有限公司作為本小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 附件：業(yè)主簽名投票表 深圳市羅湖區(qū)翠珠小區(qū) 二〇一〇年 月 日 附件： 業(yè)主議案表決簽名表 序號 姓名 身份證號碼 房號 投票權(quán)數(shù) 贊成 反對 棄權(quán) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141