河北邢臺(tái)房產(chǎn)整體市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告53頁(yè)
邢臺(tái)房產(chǎn)整體市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
一、引言：
（一）調(diào)查目的
1、通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，合理規(guī)劃，明確項(xiàng)目定位，對(duì)下一步邢臺(tái)市房產(chǎn)走勢(shì)做一個(gè)客觀的預(yù)測(cè)。
（二）調(diào)查內(nèi)容
1、對(duì)邢臺(tái)市以及全國(guó)宏觀環(huán)境的調(diào)查
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃
（2）邢臺(tái)房地產(chǎn)現(xiàn)狀
2、 需求市場(chǎng)調(diào)查
（1）購(gòu)買(mǎi)偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）
（2） 購(gòu)買(mǎi)決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）
（3） 購(gòu)買(mǎi)行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷(xiāo)售行為主動(dòng)性、付款方式）
（4） 價(jià)格支付能力
（5） 對(duì)物業(yè)配套的需求
（6）購(gòu)買(mǎi)人群
3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）
（1）基本情況
樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率
配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、公開(kāi)銷(xiāo)售日期、銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷(xiāo)售率、付款方式、銀行按揭安排、物業(yè)管理公司及費(fèi)用。
（三）調(diào)查方法
1、宏觀調(diào)查
報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析
2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查
現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查
報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析
二、宏觀環(huán)境分析
1、全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
（1） 全國(guó)2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析
● 一季度經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但仍存在不確定因素。
今年以來(lái),在國(guó)內(nèi)外良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)延續(xù)和保持去年四季度以來(lái)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。一季度GDP同比增長(zhǎng)11.9%較去年同期僅６．２％的增長(zhǎng)率加快５．７個(gè)百分點(diǎn)。與去年第四季度相比加快１．２個(gè)百分點(diǎn)。政府要把握8%的目標(biāo)后幾季度會(huì)出臺(tái)政策措施穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇存在不確定性，國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期強(qiáng)化，財(cái)政金融潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，就業(yè)壓力總體上持續(xù)增加與結(jié)構(gòu)性用工短缺矛盾并存。
● 一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好 增速較快但仍屬合理
2010年一季度，中國(guó)CPI同比上漲2.2%，PPI同比上漲5.2%。其中3月當(dāng)月CPI同比上漲2.4%，PPI同比上漲5.9%。雖未超出通貨膨脹界限，但明顯呈現(xiàn)熱度的狀態(tài)。
月份
CPI
PPI
2010-03
2.2%
5.2%
2010-02
2.7%
5.4%
2010-01
1.5%
4.3%
2009-12
1.9%
1.7%
2009-11
0.6%
-2.1%
2009-10
-0.5%
-5.9%
2009-09
-0.8%
-7.0%
2009-08
-1.2%
-7.9%
2009-07
-1.8%
-8.2%
2009-06
-1.7%
-7.8%
2009-05
-1.4%
-7.2%
2009-04
-1.5%
-6.6%
2009-03
-1.2%
-6.0%
2009-02
-1.6%
-4.5%
2009-01
1.0%
-3.4%
2010年一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)２５．６％，增幅較去年同期回落３．２個(gè)百分點(diǎn)；而社會(huì)消費(fèi)品零售總額則同比增長(zhǎng)１７．９％，增幅上升２．９個(gè)百分點(diǎn)。所以一季度內(nèi)需增長(zhǎng)比較穩(wěn)定。
2010年一季度，外貿(mào)順差同比又減少近八成，３月份更是出現(xiàn)了六年來(lái)首次單月貿(mào)易逆差７２．４億美元。與去年同期出口下降１９．７％相比，今年一季度出口同比增長(zhǎng)２４．３％，增速呈加快勢(shì)頭。與此同時(shí)，進(jìn)口增長(zhǎng)迅猛，一季度同比增長(zhǎng)６４．６％。但隨著 中國(guó)在外貿(mào)領(lǐng)域著力于“拓市場(chǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡”，貿(mào)易順差規(guī)模將繼續(xù)減少，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展趨于基本平衡。
2010年一季度，新增貸款２．６萬(wàn)億元。但逐月分析，繼２月新增人民幣貸款達(dá)７０００億元、較１月大幅減少后，３月我國(guó)新增信貸５１０７億元，增速進(jìn)一步回落，但市場(chǎng)流動(dòng)性仍較充裕。
（2） 全國(guó)2010年第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
2010年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一季度增長(zhǎng)３５．１％，比上年同期加快３１個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額亦同比增長(zhǎng)５７．７％。“房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，再次證明房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素?！辈糠殖鞘蟹?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲使房地產(chǎn)泡沫隱憂凸顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，３月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲１１．７％，其中新建商品住宅價(jià)格上漲１５．９％?！巴稒C(jī)性需求是此輪房?jī)r(jià)上漲的主要因素?！?
● 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度總體運(yùn)行情況分析:
<1>消費(fèi)者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下挫
自2009年12月到2010年3月底,從二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整開(kāi)始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái),同時(shí)兩會(huì)所代表的政府對(duì)房?jī)r(jià)對(duì)民生問(wèn)題影響的態(tài)度及出臺(tái)的應(yīng)對(duì)措施,都已經(jīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)生影響,大陸大部分城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì),而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域的決心,而增加供給,成將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)。
特別是消費(fèi)者觀望情緒的蔓延,已經(jīng)成為影響2010年一季度明顯的市場(chǎng)因素,2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴已經(jīng)將相當(dāng)部分自住客及投資客的購(gòu)買(mǎi)力消化完畢,改善型買(mǎi)家不愿意接受目前的高房?jī)r(jià),他們要等待一個(gè)合理的價(jià)位再入市,而另外一部分比較謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)剛性買(mǎi)家及投資型買(mǎi)家擔(dān)心“高位入市”后被市場(chǎng)套牢,開(kāi)始觀望房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期發(fā)展趨勢(shì)。
<2>商品房供給不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌艱難
目前,自2009年底開(kāi)始到2010年的3月中旬,政府出臺(tái)了多種調(diào)控措施直指高房?jī)r(jià),但從近期的效果看,已經(jīng)證明雖然有一定的效果,但沒(méi)有也不可能達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。
房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)都有一定的周期,在短期內(nèi)市場(chǎng)還未完全走出悲觀預(yù)期的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數(shù)據(jù)看,當(dāng)月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開(kāi)工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認(rèn)為,這有可能是地產(chǎn)商預(yù)期到未來(lái)不確定性的調(diào)整,提前降低新開(kāi)工面積或有意推后竣工面積,這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導(dǎo)致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴(kuò)大將使房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位。從購(gòu)置土地面積看,2009年12月累計(jì)為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴(kuò)大3.5%,從絕對(duì)量看,2009年的購(gòu)置面積低于以往6年任何一年的面積,這說(shuō)明在地價(jià)飛速上漲的情況下,開(kāi)發(fā)商整體的拿地意愿并沒(méi)有充分釋放,土地購(gòu)置面積的縮減也影響了未來(lái)住房面積的供給。
2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售火爆更多的是得益于去庫(kù)存化的加速,2007年—2008年積累的庫(kù)存迅速釋放,而2009年當(dāng)年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計(jì)的8個(gè)重點(diǎn)城市的去庫(kù)存化周期數(shù)據(jù)看,2010年1月到目前為止以來(lái),這些城市平均去庫(kù)存化速度都處于近3年來(lái)的歷史低位,經(jīng)過(guò)2009年三季度以來(lái)的充分釋放,目前這些全國(guó)一線城市正步入庫(kù)存化的真空期,一些房?jī)r(jià)較為合理的城市可能會(huì)加大開(kāi)發(fā)投資,從而步入補(bǔ)庫(kù)存的階段,而前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市可能暫停再庫(kù)存化的過(guò)程,這些城市價(jià)升量縮的態(tài)勢(shì)可能進(jìn)一步持續(xù)。
<3>2010年一季度投資同比增幅較大
由于基期因素,2010年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比有可能超過(guò)20%。
回顧2009年上半年“小陽(yáng)春”以來(lái),地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處于歷史低谷,雖然今年出臺(tái)了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施,但在利率政策還未啟動(dòng)的情況下,開(kāi)發(fā)商投資的行為并不會(huì)立馬變化,目前出臺(tái)的措施不會(huì)對(duì)地產(chǎn)商的資金鏈形成最嚴(yán)重的削弱,即使在未來(lái)市場(chǎng)不可測(cè)的情況下,開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)進(jìn)行一些必要的開(kāi)發(fā),為以后的庫(kù)存做準(zhǔn)備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進(jìn),自住的需求有所抬頭,房?jī)r(jià)飛速上漲的局面又會(huì)重啟,而這也將刺激開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)發(fā)投資。
不過(guò),由于政府的調(diào)控基調(diào),地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)的可能性有限。2010年一季度中地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)不是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)所為,而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補(bǔ)庫(kù)存行為,開(kāi)發(fā)投資的增速更多的來(lái)源于市場(chǎng)空間較大的二三線城市。對(duì)于一線城市,我們認(rèn)為能維持去年的情況已經(jīng)是很樂(lè)觀了。
<4>銷(xiāo)售將逐漸回歸常態(tài)
2010年1月以來(lái),新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據(jù)統(tǒng)計(jì)的13個(gè)重點(diǎn)城市周成交面積為206萬(wàn)平米,雖然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。對(duì)于今年一季度的成交情況,我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素,預(yù)計(jì)在市場(chǎng)走出調(diào)控恐慌情緒后,市場(chǎng)成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷(xiāo)售狀況可能會(huì)逐步走向常態(tài),但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由于基數(shù)原因,增速仍然保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。
● 2010年一季度重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及未來(lái)預(yù)期分析
<1>2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房?jī)r(jià)的快速攀升而逐漸受到抑制。
2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯惡化,居民對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過(guò) 07 年的水平,2010年以來(lái)一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房?jī)r(jià)尚在居民可承受范圍以內(nèi),但一線城市的高房?jī)r(jià)正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。
<2>通脹壓力下,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期促使投資/投機(jī)性需求活躍。
資金成本方面,2010年以來(lái)房貸利率已經(jīng)持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處 3-4%,且租賃價(jià)格指數(shù)處下行通道,而國(guó)際上正常收益率為 5%左右,投資需求空間非常有限。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期方面,2010年以來(lái)金融部門(mén)繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度,資產(chǎn)價(jià)格將在一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整后進(jìn)一步上漲,從而促使投資/投機(jī)氣氛活躍。
但由于政府調(diào)控政策等的各方面因素影響,未來(lái),特別是2010年3季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)的幅度將不會(huì)很大,上漲速度將減緩。
<3>商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足,中長(zhǎng)期供應(yīng)有望跟上。
2009年底以來(lái)份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫(kù)存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面,上海去化周期已降到 1.6 個(gè)月。針對(duì)短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀,開(kāi)發(fā)商加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,2010年一季度的1-2月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3144億元,同比增長(zhǎng)31.1%,增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長(zhǎng)32.8%,提高32.0個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.0%。長(zhǎng)期供應(yīng)方面,2010年一季度中的1-2月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2407萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)11.2%,去年全年則是下降18.9%;完成土地開(kāi)發(fā)面積1567萬(wàn)平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,后期供應(yīng)有望逐漸跟上。
<4>2010年以來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)抑制意圖明顯,優(yōu)惠適度收緊。
2009年很明顯表明,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的"直接命脈"。200年12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào),2010 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策,這對(duì)行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù),雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊,但執(zhí)行力度不足,但2010年下半年將會(huì)適度收緊,但仍以寬松基調(diào)為主。
<5>供小于求形勢(shì)未來(lái)將有緩解,多數(shù)城市房?jī)r(jià)一季度同比小幅下跌
隨著09年四季度銷(xiāo)售火爆,重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存逐漸步入下行通道,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資穩(wěn)步加大,以及新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)期,可售量呈逐月增加態(tài)勢(shì),供小于求形勢(shì)略有緩解;房?jī)r(jià)方面,多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房?jī)r(jià)的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn),但小幅下跌以見(jiàn)明顯,下跌原因主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期仍謹(jǐn)慎,定價(jià)較為理性,營(yíng)銷(xiāo)策略上多傾向于主動(dòng)優(yōu)惠促銷(xiāo)。
● 短期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析
<1> 2010 年一季度,二、三線城市房?jī)r(jià)受2009年一線城市火爆房?jī)r(jià)的波及,房?jī)r(jià)也有較大幅度的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)收入比、月供/收入開(kāi)始惡化并直逼一線城市,這勢(shì)必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。
<2> 2010 年以來(lái),房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)抑制市場(chǎng)需求,市場(chǎng)重回 2008 年的有價(jià)無(wú)市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。
<3> 2010 年加息預(yù)期強(qiáng)烈
2009年11 月份以來(lái),澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國(guó)家改變 08 年以來(lái)所實(shí)行的低利率貨幣政策,開(kāi)始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息,這無(wú)疑會(huì)給中國(guó)調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國(guó)多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示,2010年美國(guó)加息周期預(yù)計(jì)發(fā)生在第三季度,由于人民幣實(shí)行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國(guó)央行加息發(fā)生在明年三季度是個(gè)大概率事件。
加息的一個(gè)目的是抑制通脹。2009年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步加快,經(jīng)濟(jì)社會(huì)加息的另一個(gè)意圖,便是抑制資產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度膨脹,而平抑房?jī)r(jià)正是其中的重要部分。從樓市供給來(lái)看,銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金壓力和融資成本上升,這對(duì)房地產(chǎn)此類(lèi)資金依賴度高的行業(yè)沖擊無(wú)疑比較大。
● 對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展建議與對(duì)策
<1>目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展,短期內(nèi)仍是一個(gè)行業(yè)信心恢復(fù)的過(guò)程。
<2>全國(guó)各中心城市2010年以來(lái)土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動(dòng)態(tài)平衡,城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的變革。
<3>成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進(jìn)一步觀察。
2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后,出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問(wèn)題,2010年一季度后期市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展有待于進(jìn)一步挖掘改善型和投資型的潛在需求,只有調(diào)動(dòng)改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展,而無(wú)論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價(jià)比作為重要參考指標(biāo)的,特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求,降低購(gòu)房進(jìn)入門(mén)檻是其必然選擇,投資型需求在2009年的市場(chǎng)高峰期入市,2010年一季度預(yù)期投資回報(bào)落空,必將對(duì)一季度后房地產(chǎn)價(jià)格趨向敏感。
<4>2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來(lái)一定的挑戰(zhàn),郊區(qū)化的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),在現(xiàn)階段市場(chǎng)不利口碑相傳的情況下被放大,因此此次2010年一季度出現(xiàn)的市場(chǎng)疲軟狀況,將在未來(lái)各城市郊區(qū),特別是郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)商影響巨大。
<5>2010年一季度后市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯,小幅下挫后穩(wěn)步上揚(yáng)的可能大于持續(xù)高漲的可能,同時(shí)長(zhǎng)期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。
2、邢臺(tái)宏觀環(huán)境及房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
（1） 邢臺(tái)宏觀環(huán)境
● 邢臺(tái)2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析
今年以來(lái)，我市深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把握政策，積極作為，科學(xué)務(wù)實(shí)，全市經(jīng)濟(jì)與全國(guó)、全省經(jīng)濟(jì)同向趨暖，回升向好勢(shì)頭得到進(jìn)一步延續(xù)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，總體開(kāi)局良好。
工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢(shì)。規(guī)模以上工業(yè)在上年生產(chǎn)穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢(shì)。1——2月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值54.8億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增幅較上年同期提高24.3個(gè)百分點(diǎn)，較2009年末提高10.4個(gè)百分點(diǎn)，基本恢復(fù)到正常年份的增長(zhǎng)速度，較好地延續(xù)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升的良好勢(shì)頭。
城鎮(zhèn)投資在上年較高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，繼續(xù)較快增長(zhǎng)。在當(dāng)前政策利好和上年較高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)下，進(jìn)一步激發(fā)全市投資領(lǐng)域積極性，全市投資繼續(xù)呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。1——2月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成16.3億元，同比增長(zhǎng)47.5%，較上年同期加快7.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全省9.6個(gè)百分點(diǎn)。
消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快發(fā)展。前兩個(gè)月，在全市經(jīng)濟(jì)積極向好的大環(huán)境下，受“雙節(jié)”影響，我市消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局。1——2月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售額75.9億元，同比增長(zhǎng)16.6%。
對(duì)外貿(mào)易增速實(shí)現(xiàn)負(fù)轉(zhuǎn)正。今年以來(lái)，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)復(fù)蘇，在各項(xiàng)穩(wěn)定外貿(mào)增長(zhǎng)政策的有力推動(dòng)下，我市外經(jīng)貿(mào)開(kāi)始較快增長(zhǎng)，對(duì)外貿(mào)易速度在上年末降幅收窄的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。今年1-2月份全市外貿(mào)進(jìn)出口總值實(shí)現(xiàn)2.24億美元，增長(zhǎng)45.7%，比上年末提高66個(gè)百分點(diǎn)，其中出口總值1.16億美元，同比增長(zhǎng)53.9%，比上年末提高94.1個(gè)百分點(diǎn)。高增長(zhǎng)雖然受上年基數(shù)低的影響，但總量已超過(guò)2008年同期水平。
利用外資增勢(shì)較好。前兩個(gè)月，全市新批外商投資項(xiàng)目1個(gè)，注冊(cè)資本560萬(wàn)美元。實(shí)際利用外資2760萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)38.7%，同比提高74.8個(gè)百分點(diǎn)。
財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。前兩個(gè)月全部財(cái)政收入完成18.8億元，同比增長(zhǎng)9.4%；地方一般預(yù)算收入8.3億元，增長(zhǎng)41.6%，同比提高29.7個(gè)百分點(diǎn)。
居民消費(fèi)價(jià)格同比小幅上漲。今年以來(lái)，受食品價(jià)格大幅上漲影響，居民消費(fèi)價(jià)格同比持續(xù)上行，1——2月份上漲2.7%。其中，食品類(lèi)影響價(jià)格總水平的主要因素，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。分類(lèi)別看，八大類(lèi)消費(fèi)品價(jià)格四升四降，食品類(lèi)、煙酒及用品類(lèi)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)和居住類(lèi)價(jià)格分別上漲10%、2.4%、0.5%和0.1%；衣著類(lèi)、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類(lèi)、交通及通信類(lèi)和娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)價(jià)格依次下降2.0%、0.8%、1.2%和1.1%。
● 邢臺(tái)市2010城市規(guī)劃
◆邢臺(tái)橋西區(qū)：力推三大園區(qū)建設(shè)
全力推進(jìn)三大園區(qū)建設(shè)，打造城市建設(shè)新亮點(diǎn)，推進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)邁上新臺(tái)階?！?
（一）生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)
生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)位于橋西區(qū)西北部，南水北調(diào)干渠西側(cè)，總占地面積28平方公里。園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三軸，兩苑，三區(qū)”。生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)將以生態(tài)綠色旅游休閑為核心，努力打造成全國(guó)知名、華北第一的城市生態(tài)文化園區(qū)，建設(shè)成為集城市綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)宜居與觀光、中華民俗、邢襄文化、休閑娛樂(lè)、會(huì)展商務(wù)等功能為一體的特色園區(qū)。
（二）生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)
該園區(qū)位于橋西區(qū)南部，西至邢都公路沙河橋，東至京廣鐵路沙河橋，北臨固坊、伍仲、西前留、東前留、中留、西北留及洛陽(yáng)、西戶村、東戶村、留客，南至十里亭、大油村、高廟等村落，土地總面積32平方公里，規(guī)劃用于生態(tài)濕地公園建設(shè)3483畝，用于生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)1.1萬(wàn)畝。
（三）市場(chǎng)物流園區(qū)
該園區(qū)位于橋西區(qū)中部，包括龍崗物流園、龍崗農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和中國(guó)汽車(chē)文化名城等3個(gè)部分。
對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目，加快金牛陽(yáng)光苑、燕云臺(tái)、陽(yáng)光巴厘島、麒麟郡等高檔住宅小區(qū)建設(shè)，提升城市品位。對(duì)社會(huì)公益類(lèi)項(xiàng)目，配合做好職業(yè)技術(shù)學(xué)院擴(kuò)建、機(jī)電學(xué)院遷建和技師學(xué)院、農(nóng)業(yè)學(xué)校、工業(yè)學(xué)校等大專院校新校區(qū)建設(shè)的拆遷、進(jìn)場(chǎng)工作，依托職教園區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展教育配套產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，力爭(zhēng)完成市廣電中心、市圖書(shū)館、邢西汽車(chē)站和街道綜合服務(wù)中心等公益類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)?！?
此外，培育發(fā)展新興服務(wù)業(yè)也是今年橋西區(qū)的一大亮點(diǎn)。依托達(dá)活泉公園周邊、中興大街中央商務(wù)區(qū)、西北新區(qū)、南水北調(diào)濱河新區(qū)、七里河新區(qū)為重點(diǎn)區(qū)域，橋西區(qū)將大力發(fā)展科技咨詢、信息中介、金融保險(xiǎn)、法律服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
◆ “一城五星”10分鐘交通圈年底實(shí)現(xiàn)
“一城五星”以邢臺(tái)市為中心，內(nèi)丘、任縣、南和、沙河、皇寺為輻射點(diǎn)，形成五星環(huán)繞的城市格局。該項(xiàng)目包括：新建一條北外環(huán)路，升級(jí)改造3條出市路口和4條快速路，總投資8億元，建設(shè)里程約75公里，計(jì)劃兩年內(nèi)完成?！耙怀俏逍恰苯煌ǖ缆方ㄔO(shè)工程是今年本市城建“十大工程”之一，也是本市“三年大變樣”工作的重要組成部分。該工程今年還有5個(gè)項(xiàng)目，新建的北外環(huán)路和4條快速路。5個(gè)項(xiàng)目中，除邢昔線快速路正在進(jìn)行征地拆遷外，其它4個(gè)作為去年的續(xù)建項(xiàng)目全部于春節(jié)后開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)年底前完工。
◆ 邢臺(tái)48個(gè)舊城片區(qū)五年內(nèi)完成改造
我市建成片區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃確定了48個(gè)舊城改造片區(qū)，并將在5年完成改造任務(wù)。
48個(gè)舊城片區(qū)總占地443.03公頃（6645.45畝），現(xiàn)狀建筑面積約365.87萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀容積率約0.83萬(wàn)平方米/公頃。其中，橋東區(qū)30個(gè)，橋西區(qū)15個(gè)，邢臺(tái)縣3個(gè)。舊城片區(qū)改造按照“三年計(jì)劃、五年完成”的思路推進(jìn)。今年計(jì)劃改造片區(qū)18個(gè)，
總占地面積約205.62公頃（3026.3畝）,現(xiàn)狀建筑面積約146.94萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住用地75.53公頃。
目前，已經(jīng)批準(zhǔn)總平面或規(guī)劃方案的有薄板廠片區(qū)、方圓集團(tuán)西片區(qū)、億德隆三期片區(qū)、中煤勘探局科教中心片區(qū)、豫西市場(chǎng)片區(qū)，占年度改造計(jì)劃舊城片區(qū)總占地面積的24.67%。
◆ 24個(gè)城中村完成規(guī)劃改造
■完成南水北調(diào)11座橋梁設(shè)計(jì)
■百泉公園建成南部最大生態(tài)園林
完成24個(gè)城中村改造
圍繞景觀風(fēng)貌整治，本市還將完成曹演莊、韓演莊、三義廟等24個(gè)城中村的規(guī)劃改造；完成地質(zhì)11隊(duì)區(qū)片、新世紀(jì)廣場(chǎng)區(qū)片等18個(gè)舊城區(qū)片改造規(guī)劃；完成電纜廠、醫(yī)療器械廠等12家企業(yè)搬遷規(guī)劃；規(guī)劃建設(shè)一批專業(yè)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；改造20個(gè)十字路口，改善城市交通環(huán)境；規(guī)劃建設(shè)10處城市街頭游園。
（2） 邢臺(tái)2010年第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
●邢臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)明顯
◆橋東區(qū)——橋西區(qū) 因?yàn)闃蛭鲄^(qū)富人比較集中，所以橋西區(qū)較橋東區(qū)住房品質(zhì)要高，其樓盤(pán)的產(chǎn)品，價(jià)格、配套都有其優(yōu)越性。
◆中心區(qū)——城市周邊區(qū) 由于中心區(qū)的成熟配套和歷史發(fā)展，在物業(yè)的形式上像投資住宅發(fā)展，而城市周邊更向著居住型物業(yè)發(fā)展。
◆中心區(qū)——西部新區(qū)——達(dá)活泉區(qū)域——東開(kāi)發(fā)區(qū)——七里河新區(qū) 目前邢臺(tái)房產(chǎn)劃分出這五個(gè)區(qū)域形象的表現(xiàn)了各個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)的主推優(yōu)勢(shì)，每個(gè)樓盤(pán)無(wú)非圍繞著所處分區(qū)做文章。
●大盤(pán)引領(lǐng)，小盤(pán)分羹
從2010年第一季度邢臺(tái)樓市的變化，無(wú)不體現(xiàn)大盤(pán)的引領(lǐng)作用，大盤(pán)帶動(dòng)價(jià)格、品質(zhì)、配套、理念各方面使邢臺(tái)房產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展。而小盤(pán)也緊跟步伐收攏目標(biāo)客戶。
●供需分析
<1>供應(yīng)量、需求量方法一
根據(jù)4月份市調(diào)樓盤(pán)供應(yīng)量（有數(shù)據(jù)的）共計(jì)1026.94平方米38個(gè)有數(shù)據(jù)樓盤(pán)個(gè)數(shù)≈平均數(shù)27萬(wàn)平方米。
平均建筑面積數(shù)27萬(wàn)平方米14個(gè)沒(méi)有數(shù)據(jù)樓盤(pán)個(gè)數(shù)≈估算沒(méi)有數(shù)據(jù)的樓盤(pán)建筑面積378萬(wàn)平方米
378萬(wàn)平方米＋1026.94萬(wàn)平方米=1405萬(wàn)平方米（有數(shù)據(jù)樓盤(pán)的面積）
按2009年的消化率60%計(jì)算總2010年年初總供應(yīng)量為：140540%≈562萬(wàn)平方米
2010年土地招拍掛供應(yīng)量為47.33平方米+562萬(wàn)平方米≈610萬(wàn)平方米（到2010一季度總應(yīng)量）
60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶
邢臺(tái)人均住房標(biāo)準(zhǔn)23平方米3口人=69平米每戶住房標(biāo)準(zhǔn)
20萬(wàn)69平方米=1380萬(wàn)平方米
市場(chǎng)空缺1380-610≈770萬(wàn)平方米
<2>供應(yīng)量、需求量方法二
如今邢臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均使用面積23平方米，市區(qū)人口約60萬(wàn)，邢臺(tái)市現(xiàn)有居住面積只有1380萬(wàn)平方米，與國(guó)家小康標(biāo)準(zhǔn)人均35平方米相比還有700萬(wàn)平方米的市場(chǎng)空缺。
60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶 60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶
23平米3口人=69平方米 35平米3口人=105平方米
2069=1380萬(wàn)平方米（總需求量） 20105=2100萬(wàn)平方米
市場(chǎng)空缺2100-1380=720
小結(jié)：從總的供求分析上邢臺(tái)房地產(chǎn)需大于供，但從有意、有實(shí)力購(gòu)房百姓的數(shù)量來(lái)看供已經(jīng)大于求。如果沒(méi)有有效的政策控制房?jī)r(jià)和改善收入分配，以后邢臺(tái)市房產(chǎn)市場(chǎng)逐步會(huì)走向疲軟狀態(tài)。
●市場(chǎng)走勢(shì)
<1>一季度主要樓盤(pán)價(jià)格提升，漲幅在100—150之間。隨著全國(guó)房產(chǎn)大環(huán)境漲價(jià)和成交率的提高，邢臺(tái)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)短期的波動(dòng)，而本身邢臺(tái)市場(chǎng)由于其經(jīng)濟(jì)和城區(qū)改造房產(chǎn)需求量也較大，在加上主要樓盤(pán)動(dòng)工、封頂?shù)耐苿?dòng)和他們手段用于，邢臺(tái)一季度樓盤(pán)價(jià)格上漲。
<2>第一季度成交量疲軟。由于國(guó)家政策的出臺(tái)，宏觀樓市的不穩(wěn)定，一些準(zhǔn)客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者。同時(shí)年初消費(fèi)這資金的流動(dòng)性較大，所以成交量疲軟。
<3>一季度投資性購(gòu)房下降。國(guó)家政策限制投資性購(gòu)房，出臺(tái)了限制政策和金融信貸政策。提升了這部分人群的投資的成本。
<4>邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升
三、一季度房產(chǎn)市場(chǎng)各因素的表現(xiàn)
1、 銷(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但漲幅明顯回落
全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)表
2010年一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)（銷(xiāo)售額/銷(xiāo)售面積）為5193元/平方米，同比上漲16.1%，漲幅較2009年下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；較2009年全年上漲10.6%。
從各區(qū)域的銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，北京、海南、上海等熱點(diǎn)城市和區(qū)域價(jià)格上漲幅度最快，一季度，北京銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲53.1%，漲幅較2009年全年擴(kuò)大40個(gè)百分點(diǎn)。海南銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲49.6%，較2009年全年擴(kuò)大34.5個(gè)百分點(diǎn)。上海銷(xiāo)售面積雖然出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，但一季度銷(xiāo)售均價(jià)上漲37.5%。
邢臺(tái)2009年第四季度到2010年4月價(jià)格走勢(shì)圖
從2009年11月到2010年四月邢臺(tái)住宅價(jià)格比較穩(wěn)定，漲幅較小。邢臺(tái)做為四線城市受全國(guó)政策和大環(huán)境的影響反應(yīng)較遲鈍，但后期也會(huì)有一個(gè)回落，但降幅會(huì)很平穩(wěn)。
2、全國(guó)第一季度土地供應(yīng)量同比大幅度增長(zhǎng)，邢臺(tái)同比更是超過(guò)600%
全國(guó)土地出讓同比表（萬(wàn)平方米）
10個(gè)重點(diǎn)城市1-3月累積成交量均大幅超過(guò)去年同期水平。住宅用地市場(chǎng)需求一向旺盛，在市場(chǎng)向好的情況下，只要有充足的供給，成交量就會(huì)攀升。
一線城市北京、上海累積成交量分別為151萬(wàn)和287萬(wàn)平方米，同比漲幅巨大；廣州、深圳受供應(yīng)偏緊影響，成交量相對(duì)較小。二線城市中，天津前3月的累積成交量為889萬(wàn)平方米，同比上漲319%，為十城市之最。其次是武漢，成交住宅用地401萬(wàn)平方米。重慶前3月共成交住宅用地209萬(wàn)平方米，是十城市同比漲幅最大的。杭州一季度成交量為99萬(wàn)平方米，同比漲幅最小
邢臺(tái)土地出讓同比表（畝）土地出讓情況見(jiàn)附件
邢臺(tái)2010年第一季度土地供應(yīng)量同比超過(guò)600%
附件：邢臺(tái)2009年第一季度與2010年第一季度土地出讓統(tǒng)計(jì)
一、2009年第一季度土地出讓情況
編號(hào)
土地位置
土地面積
（m2）
土地用途
規(guī)劃指標(biāo)要求
出讓年限（年）
競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元）
掛牌起價(jià)（萬(wàn)元）
[2009]
02號(hào)
梁莊路與紅星街交叉口
2475.00
（3.71畝）
加油站
——
40
194
194
[2009]
03號(hào)
泉北大街與黃河二路交叉口
1302.78
（1.95畝）
加油站
——
40
175
175
[2009]
04號(hào)
新華南路與電廠路交叉口
1691.76
（2.54畝）
加油站
——
40
105
105
[2009]
05號(hào)
邢州路西側(cè)，花卉市場(chǎng)南側(cè)
1562.29
（2.34畝）
加油站
——
40
180
180
[2009]
06號(hào)
羊市道以西，圍寨河以北
2539.67
（3.81畝）
住宅
見(jiàn)詳規(guī)
70
270
270
[2009]
07號(hào)
泉南大街以南，平安路以東，橋東檢察院綜合辦公樓南側(cè)
5436.06
（8.15畝）
住宅
70
[2009]
08號(hào)
邢臺(tái)市橋東區(qū)馬市街居民南側(cè)，牛市街居民西側(cè)，五金線材總廠北側(cè)，馬市街居民東側(cè)
9850.51
（14.78畝）
住宅
70
[2009]
09號(hào)
邢臺(tái)縣法院南側(cè)，邢臺(tái)縣編織袋廠家屬院東側(cè)、北側(cè)，冷庫(kù)街西側(cè)
7094.8
（10.64畝）
住宅
70
總計(jì)
47.92畝
2010年第一季度土地出讓情況
宗地編號(hào)
土地位置
土地面積（㎡）
土地用途
規(guī)劃條件
容積率
建筑密度
綠化率
出讓年限
掛牌起價(jià) （萬(wàn)元）
競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元）
【2010】01號(hào)
團(tuán)結(jié)路以北，順德路以西
45712.6 (68.57畝)
商業(yè)
≤2.2
≤24%
≥35%
40
14400
6000
小黃河以北，順德路以西
68107.37 (102.16畝)
住宅
70
【2010】02號(hào)
橋東區(qū)平安路以西，牛尾河以北，規(guī)劃北街以南
8480.74（12.72畝）
住宅
≤2.0
≤22%
≥35%
70
1400
1000
【2010】03號(hào)（南小汪舊村改造拆遷凈地）
泉南西大街以南、達(dá)活泉斜街北側(cè)
72190.54（108.28畝）
住宅
1.67
23%
35.30%
70
13000
5000
達(dá)活泉斜街南側(cè)、三環(huán)太陽(yáng)能東側(cè)
11730.64（17.6畝）
住宅
70
團(tuán)結(jié)大街北側(cè)、石油巷西側(cè)、紫金泉路南側(cè)
21301.54（31.95畝）
商業(yè)
住宅
40 70
【2010】04號(hào)
橋西區(qū)建設(shè)西大街北側(cè)，北臨市運(yùn)輸公司、南大郭村耕地，東臨機(jī)械廠家屬院、南大郭村耕地，南臨建設(shè)大街，西臨太行路
19575.18（29.36畝）
住宅
≤2.7
≤20%
≥35%
70
3100
2000
總計(jì)
338.69畝
四、邢臺(tái)重點(diǎn)板塊監(jiān)測(cè)調(diào)查
◆七里河板塊分析
1.七里河板塊
（1）七里河板塊概況
———位置：七里河是一條縱貫邢臺(tái)市區(qū)南部的季節(jié)性河流，全長(zhǎng)約18.6公里，是市區(qū)主要行洪河道之一。
———政府規(guī)劃：七里河正在進(jìn)行綜合環(huán)境治理中，政府已經(jīng)先后投入大筆資金，改善七里河的周?chē)h(huán)境，一心打造七里河的新面貌。與同時(shí)，政府更重要的是要發(fā)掘新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必將導(dǎo)引邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化向南轉(zhuǎn)移，邢臺(tái)由此打開(kāi)了“南大門(mén)”，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間和城市功能定位也就擁有了更廣闊的選擇舞臺(tái)。作為“十一五”標(biāo)志性工程的七里河新區(qū)建設(shè)，將形成信息流、物流、人流、資金流、文化流等強(qiáng)‘輻射場(chǎng)’，拉動(dòng)全市建筑、服務(wù)、物流等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。
（2）七里河板塊各項(xiàng)目列表
項(xiàng)目名稱
地址
開(kāi)發(fā)公司
建筑面積
均價(jià)
主力戶型
東盛苑
邢州南路與百泉北大街交叉口東南角
邢臺(tái)市合豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
2700
80—120的兩居
龍騰郡
邢臺(tái)市邢州南路與新興東大街交叉
邢臺(tái)市盛龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
一期9萬(wàn)平
2168-2798
兩居或三居室
尚林苑
邢臺(tái)市邢州南路（人保大廈南行100米）
邢臺(tái)新廣建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
24萬(wàn)平米
2600
80—110的兩居或三居室
東城國(guó)際
邢州南路中段馮家莊
河北茂華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
兩居或三居室
江南春天
緊鄰七里河南岸，新華路東側(cè)
邢臺(tái)春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
53萬(wàn)平米
兩居或三居室
龍泉家園
邢南斜路與龍泉大街交叉口西南角
96—140兩居或三居室
四季花城
邢州北路南長(zhǎng)街派出所東臨
7萬(wàn)平米
3200
兩居或三居室
公園小筑B區(qū)
邢州北路
邢臺(tái)新發(fā)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
2900
三室
公園小筑
邢州北路與紅星東街交匯處
河北華佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
3萬(wàn)平
3000
93—115兩居或三居室
作品別墅
新興地道橋東口南行800米
邢臺(tái)市秦塬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
7.5萬(wàn)平米
富泉花園
東二環(huán)與龍泉大街交叉口
2400
100—140三室
左鄰右舍
老五金線材廠
銀基地產(chǎn)
2680
90—137三室
碧水莊園
東由留舊村
邢臺(tái)金意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
35萬(wàn)平
小結(jié)：
1、 本版塊大部分項(xiàng)目都為舊村改造項(xiàng)目，回遷的住戶要占一定的房源，所以可售的房源是有限的；回遷戶的安置問(wèn)題需要注意。
2、 本區(qū)價(jià)格大多在3000元以下，相比本市其它地段，價(jià)位相對(duì)較低，有發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)房?jī)r(jià)有升值的空間。
3、本區(qū)兩室三室戶型為主力戶型，面積在80—140之間，是自住型房源較多，未來(lái)的發(fā)展方向?yàn)樽≌鐓^(qū)。本版塊的戶型面積一般在80—120平米，主要是滿足居住型購(gòu)房需求。從選擇在這里購(gòu)房也可以看出當(dāng)代城市居民對(duì)生活環(huán)境的要求在提升，喜歡臨近臨近自然，親近自然。
2、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
七里河新區(qū)在政府的大力支持下，面貌已經(jīng)煥然一新。七里河新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程首開(kāi)邢臺(tái)市以市場(chǎng)化運(yùn)作的方式進(jìn)行新區(qū)建設(shè)的先河，該工程是地方政府以土地出資盤(pán)活國(guó)家資產(chǎn)，推動(dòng)城市化進(jìn)程的項(xiàng)目。該項(xiàng)目充分利用城市閑散廢置土地進(jìn)行市政設(shè)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為國(guó)家政策所支持，項(xiàng)目前景良好。
規(guī)劃目標(biāo)：建了濱水生態(tài)之城：日益嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題已經(jīng)給我們敲響了警鐘，在新區(qū)建設(shè)過(guò)程中，生態(tài)必須擺在首位，這是設(shè)計(jì)者和城市建造者、管理者的共同責(zé)任。
宜居宜業(yè)之城：新城必須產(chǎn)生強(qiáng)大的反磁力疏解老城壓力，實(shí)現(xiàn)綜合城市功能的互動(dòng)，體現(xiàn)城市服務(wù)的高效性，吸引高端職能。創(chuàng)造宜人居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)職住平衡，實(shí)現(xiàn)中心城的人口轉(zhuǎn)移。
3、案例分析
江南春天
位置
七里河南岸（南陳村）
占地面積
500畝
建筑面積
53萬(wàn)平米
主力戶型
兩室、三室
樓體風(fēng)格
古典式風(fēng)格
均價(jià)
戶型比例
消費(fèi)群體
A 改善型消費(fèi)者（家庭經(jīng)濟(jì)條件好，買(mǎi)房以改善居住環(huán)境為目的）
B 老年人（看中七里河的住居環(huán)境較好）
C 追求高品質(zhì)生活（企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私企老總等）
項(xiàng)目評(píng)價(jià)
江南春天采用了新古典主義的風(fēng)格，運(yùn)用深灰色調(diào)的四坡頂、八角窗等建筑元素，形成獨(dú)具藝術(shù)魅力和生活情趣的新樣樓建筑。園區(qū)將建成休閑度假式中高檔宜居小區(qū)，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美而靜謐的現(xiàn)代江南庭院。
消費(fèi)群及產(chǎn)品分析
產(chǎn)品：多以自住型住宅為主，產(chǎn)品以多層和電梯房為主，設(shè)計(jì)風(fēng)格能融于自然，體現(xiàn)人文氣息，能襯托出環(huán)境的優(yōu)美。
消費(fèi)群：多為高收入人群，注重自己的居住環(huán)境，親近自然，如中高層管理者，私企老板等。
◆達(dá)活泉板塊
1、達(dá)活泉板塊
（1）達(dá)活泉板塊：中華大街與太行路及鐵路與郭守敬大道圈定范圍，圍繞達(dá)活泉公園興起的新型住宅市中心
（2）達(dá)活泉板塊代表項(xiàng)目列表
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目地址
開(kāi)發(fā)公司
建筑面積
銷(xiāo)售均價(jià)
主力戶型
客群定位
永輝巴黎
公園東街與泉北大街交叉口北行300米
永輝房地產(chǎn)
28萬(wàn)平米
4000元
三室
城市白領(lǐng)精英階層及事業(yè)有成的人士
金域首府
鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口
河北萬(wàn)峰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
40萬(wàn)平米
3668元
兩室兩廳一衛(wèi)（100左右）
追求健康生活事業(yè)成功人士
盛世公館
泉北大街與鋼鐵北路交叉口北200米
盛世地產(chǎn)
17萬(wàn)平米
3500元
兩室一廳一衛(wèi)
三室兩廳兩衛(wèi)
享受生活的人士與
金域首府會(huì)有沖突
天合嘉園
（燕云臺(tái)）
原炮團(tuán)
天廈
50萬(wàn)平米
4500元
兩室一廳
三室兩廳
城市的上層人士
麒麟灣
鋼鐵路與中華路交叉口
華夏麒麟
17萬(wàn)平米
3800元
兩室 三室
城市中層
小結(jié)： 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)客群及產(chǎn)品分析：
橋西區(qū)是新興的城市區(qū)域，在十年以前橋西基本上是沒(méi)有什么建筑的。在這10 年里橋西飛速的發(fā)展。現(xiàn)在的城市布局是西北區(qū)（達(dá)活泉板塊) 適宜人們居住東南區(qū)域?qū)儆诠I(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)建設(shè)。所以橋西的房?jī)r(jià)普遍高于橋東，就是20世紀(jì)下半期的英國(guó)和美國(guó)似地，分化嚴(yán)重。
所以現(xiàn)今橋西多是舒適居住的房子（盛世公館中的577平的別墅）而橋東多是小面積的房子，一些老邢臺(tái)人在老城區(qū)住習(xí)慣了，多數(shù)不喜歡換地方了，多會(huì)選擇在橋東買(mǎi)房子。而橋西及新一代邢臺(tái)人多會(huì)選擇在舒服的地方（如要陪伴父母生活，在橋東工作的除外）故此，在橋西的客戶應(yīng)為事業(yè)有成的中上層人士，及有條件的年輕人。在橋東多數(shù)為經(jīng)濟(jì)條件稍弱一些的年輕人及一些“故土情結(jié)的老人”。（這其中不包括要拆遷的房子）
2、 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展
依托達(dá)活泉及政府支持，圍繞幾個(gè)重點(diǎn)小區(qū)。創(chuàng)造邢臺(tái)市的住宅是市中心，重點(diǎn) 發(fā)展人文社區(qū)及政治生活中心。
典型案例分析
（金域首府）
項(xiàng)目位置：邢臺(tái)市鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口
面積區(qū)間：90----200
銷(xiāo)售周期：開(kāi)盤(pán)時(shí)間（2008年10月-----2010年10月）
項(xiàng)目評(píng)價(jià)："一個(gè)城市規(guī)劃中的博弈者"，金域首府看中的是邢臺(tái)市日后的發(fā)展，在哪里購(gòu)
房的人多是一時(shí)不急用房的人，他們?cè)诘热蘸蠓孔又苓叺呐涮R全之后，自然
會(huì)升值。在這里購(gòu)房會(huì)有暫時(shí)配套跟不上的顧慮。自身的配套不可能齊全到滿
足所有的住戶需求。
戶型配比：
兩室兩廳一衛(wèi)
兩室兩廳一衛(wèi)
三室兩廳兩衛(wèi)
三室兩廳兩衛(wèi)
四室兩廳兩衛(wèi)
97m
101m
138m
142m
200m
30%
20%
20%
20%
10%
主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi)
銷(xiāo)售率：80%
銷(xiāo)售均價(jià)：3668元/平米
◆東北板塊
1、東北區(qū)域分析
本區(qū)為邢臺(tái)的老城區(qū)，十年前與橋西相比屬于發(fā)展較好的地段，但從十年前開(kāi)始這個(gè)區(qū)域已經(jīng)形成一定規(guī)模，那時(shí)的情形是橋西只是大片空地，相對(duì)于橋東來(lái)講開(kāi)發(fā)難度低，因此，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把眼光放到橋西區(qū)域，橋西開(kāi)始起步，并保持高速上升的狀態(tài)，最初是以皇家地產(chǎn)旗下的高檔小區(qū)為主，到后期形成一定規(guī)模后，一些小的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始介入這一地塊，此時(shí)，橋西區(qū)也已經(jīng)形成了一個(gè)較為完善的區(qū)域，相對(duì)來(lái)看橋西的新起建筑物較多、較為繁華，而橋東只能屈居于老城區(qū)，也導(dǎo)致了現(xiàn)在邢臺(tái)市民認(rèn)為橋西房子就應(yīng)該比橋西貴的思想，同時(shí)拍地的時(shí)候就有可能出現(xiàn)橋東拍下來(lái)價(jià)位會(huì)比橋西低，而這一區(qū)域房屋陳舊，拆遷難度相對(duì)于橋西來(lái)講要小、加上一系列的舊村改造把橋東變得很活躍。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看橋東區(qū)域一經(jīng)改造，也會(huì)成為現(xiàn)在的橋西，加之老的傳統(tǒng)商業(yè)中心在這一區(qū)域，人流量較大，不論從商業(yè)還是住宅的角度，這一區(qū)域都存在較大的發(fā)展?jié)摿?，故?duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)不可多得的機(jī)會(huì)。
項(xiàng)目名稱
均價(jià)（元/平米）
占地面積
建筑面積
開(kāi)盤(pán)時(shí)間
永康城市花園
3400—3500
195畝
24萬(wàn)平米（住宅18萬(wàn)平米）
一期09.03.08開(kāi)盤(pán)；二期09.09.06開(kāi)盤(pán)
天一城
4000
325畝
52.18萬(wàn)平米（其中商業(yè)18.35萬(wàn)平米）
最后一期2010.3.27
盛都傾城
2800
16畝
5萬(wàn)平米
08.11.15
名都陽(yáng)光
2680
14萬(wàn)平米
14萬(wàn)平米
2010．3．27
自然城
高層2900 多層3200
23萬(wàn)平米
09.11.18
泉北泉
高層2800
多層2900
130畝
31萬(wàn)平米
未開(kāi)盤(pán)
海大商務(wù)廣場(chǎng)
8.5畝
20000平米
未開(kāi)盤(pán)
NO.188
（新華里188號(hào)）
159.6畝
30.48萬(wàn)平米
未開(kāi)盤(pán)
左岸春天
170畝
22萬(wàn)平米
未開(kāi)盤(pán)
拿天一城和左岸春天來(lái)分析這個(gè)地塊:
1.天一城樓盤(pán)信息：
占地面積
建筑面積
住宅面積
商業(yè)面積
開(kāi)盤(pán)時(shí)間
入住時(shí)間
均價(jià)（住宅）
銷(xiāo)售率
325畝
50萬(wàn)平米
30萬(wàn)平米
20萬(wàn)平米
08年4月
2010年6月30日
4000元
80%
2．左岸春天樓盤(pán)信息：
占地面積
建筑面積
住宅面積
開(kāi)盤(pán)時(shí)間
入住時(shí)間
均價(jià)
銷(xiāo)售量
180畝
22萬(wàn)平米
22萬(wàn)平米
未定
未定
未定
對(duì)比總結(jié)：
（1） 左岸春天，項(xiàng)目地位于原防爆電機(jī)廠，在全部22萬(wàn)平米的建筑中，多層這種當(dāng)今非常稀缺的建筑在總量中占到三分之一，其余三分之二也以小高層和中高層為主。
個(gè)人預(yù)測(cè)：左岸春天的房子會(huì)很好賣(mài)，價(jià)格定在3500-4000會(huì)很合適，定在3000-3500將會(huì)很火爆。
支撐理由：（1）此項(xiàng)目距離天一城比較近，前期完全可以利用天一城較為成熟的配套， 并且天一城現(xiàn)在已處尾盤(pán)，房源有限，供不應(yīng)求。
（2）后期在這個(gè)項(xiàng)目有可能形成自己的成熟的配套，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的周邊有高等學(xué)府（邢臺(tái)學(xué)院）、市三中、市七中、市醫(yī)院、眼科醫(yī)院、口腔醫(yī)院，就差一個(gè)商業(yè)圈，但從招拍掛方面分析，在這個(gè)項(xiàng)目的北側(cè)在幾年前的時(shí)候出現(xiàn)了一塊地王（原邢臺(tái)第二造紙廠的位置），從開(kāi)發(fā)商盈利角度來(lái)分析，如果該地塊建成小區(qū)，那開(kāi)發(fā)商的成本價(jià)在3600左右，而銷(xiāo)售價(jià)位得在4500左右，這樣的話只能是帶動(dòng)其周?chē)男^(qū)（如：永康城市花園，北關(guān)街舊村改造等項(xiàng)目的）的銷(xiāo)售，而對(duì)于該開(kāi)發(fā)商來(lái)講的話，其銷(xiāo)售狀況不會(huì)很好，縱觀這一地塊，靠近達(dá)活泉板塊，而達(dá)活泉板塊現(xiàn)階段，包括該地塊以東并無(wú)較為完善的商業(yè)圈出現(xiàn)，所以這塊地后期極有可能開(kāi)發(fā)商業(yè)，從而填補(bǔ)這一空缺。
預(yù)測(cè)總結(jié)：該地塊一旦入市，會(huì)成為這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)特別關(guān)注點(diǎn)，其具有優(yōu)越的地理位置且建設(shè)成本低于周邊小區(qū)的建設(shè)成本，小區(qū)內(nèi)的建筑較為單一（均為純住宅）。甚至還會(huì)有優(yōu)于周邊小區(qū)的小區(qū)配套。所以其后期銷(xiāo)售基本不費(fèi)吹灰之力，完全可以跟著“天一城”的模式走，只要價(jià)位保持小額差距即可，這樣一來(lái)可以保證開(kāi)發(fā)商利益，二來(lái)可以省去其大量的廣告宣傳。
◆ 中心板塊：
1中心板塊分析
（1） 本區(qū)為團(tuán)結(jié)大街對(duì)應(yīng)新興大街與郭守敬路對(duì)應(yīng)邢州路，位于邢臺(tái)市市區(qū)的中心位置，其中有老的市中心（橋
東部分）也有新的市中心（橋西部分）。
（2） 中心板塊代表項(xiàng)目
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目地址
開(kāi)發(fā)公司
建筑面積
銷(xiāo)售均價(jià)
主力戶型
客群定位
新華里188號(hào)
新華北路188號(hào)
德龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
小兩室 小三室
天一城
新華路與團(tuán)結(jié)路交叉口
河北家樂(lè)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
500000平米
4000
兩室 三室
中產(chǎn)階層
小結(jié)：中心板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)客群及產(chǎn)品分析
中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較擁擠，在中間有天一城（家樂(lè)園） 新華里188號(hào)（德龍）等在本地區(qū)有較強(qiáng)影響力的大型企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。在稍遠(yuǎn)一些的地區(qū)有秀蘭水榭瀚城等外地的大型企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。在邊遠(yuǎn)地區(qū)中華苑及錦苑等一些小盤(pán)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。
總的來(lái)說(shuō)是，本地開(kāi)發(fā)商在取得地塊的時(shí)候會(huì)更有利更多一些。在項(xiàng)目上來(lái)說(shuō)外地的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇極不同的“個(gè)性化”方法進(jìn)入，精致小戶型（甜橙國(guó)際） 大塊地域（秀蘭）。本土化路程漫漫。不過(guò)一旦被認(rèn)可則會(huì)成功發(fā)展。
中心區(qū)域的配套設(shè)施比較齊全。開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)可以很大程度上的借勢(shì)發(fā)展，本身的開(kāi)發(fā)成本比較低。更易成為“熱地”。但是價(jià)位高，會(huì)使許多開(kāi)發(fā)商因自身資金問(wèn)題止步。
樓盤(pán)眾多，但優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)多等同，所以競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。卻因自身區(qū)位所限，會(huì)演變成“活動(dòng)戰(zhàn)”，在聲勢(shì)上一爭(zhēng)高下。能夠短時(shí)間的刺激一下消費(fèi)者注意。但很快又會(huì)變成觀望狀態(tài)。
中心區(qū)域的客群會(huì)有更多的選擇，這也就造成了“不知選哪個(gè)好的”的困惑。多數(shù)客戶不管是居住，經(jīng)商或是二次置業(yè)都會(huì)“貨比三家”。比起邊遠(yuǎn)地區(qū)的（下縣）會(huì)更加“狡猾”一些。 而一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的消費(fèi)者則更看重中心區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，會(huì)成為這里的客戶。
2、中心板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展分析
在邢臺(tái)市規(guī)劃之中“東西并重”的發(fā)展模式上。會(huì)因?yàn)樾碌氖袇^(qū)中心（龍崗新區(qū)等）的發(fā)展成為老牌的市中心，這其中會(huì)有居住，商業(yè)，工業(yè)，娛樂(lè)等等混雜的局面，成為一個(gè)綜合體。
典型案例分析
（新華里188號(hào)）
項(xiàng)目位置：邢臺(tái)市新華北路188號(hào)
面積區(qū)間： 主力戶型：小兩室 小三室
銷(xiāo)售率：未開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售周期：（開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定）
五、房產(chǎn)投放媒體的監(jiān)測(cè)
2010年一季度全市兩大媒體（牛報(bào)、日?qǐng)?bào)）共投放各類(lèi)型房地產(chǎn)廣告130次，平均每月參與投放的房地產(chǎn)項(xiàng)目為20個(gè)，月份來(lái)看，1月媒體投放情況較冷淡，2月、3月春節(jié)過(guò)后逐漸增長(zhǎng)并且3月投放次數(shù)漲幅較大，說(shuō)明春節(jié)過(guò)后入市項(xiàng)目增多，以前的項(xiàng)目也亟待出售。
2010年一季度各類(lèi)型房產(chǎn)廣告媒體的投放選擇最主要的仍是牛城晚報(bào)，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)日?qǐng)?bào)。
◆ 全國(guó)主要城市和邢臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)媒體渠道的比較
全國(guó)主要城市媒體渠道
邢臺(tái)媒體主要渠道
報(bào)紙
報(bào)紙
電視
戶外（廣告牌，公交站臺(tái)，高炮，車(chē)身，路旗，圍檔，道路地面廣告）
戶外（廣告牌，公交站臺(tái)，高炮，車(chē)身，路旗，圍檔，）
人體廣告
短信
短信
相關(guān)雜志（專業(yè)雜志，時(shí)尚雜志）
房展會(huì)
房展會(huì)
網(wǎng)絡(luò)（門(mén)戶網(wǎng)站連接，專業(yè)BBS，專業(yè)網(wǎng)站連接）
物料廣告:傘 紙袋 T恤等
紙袋
DM單頁(yè)（DM派發(fā)，DM專遞，DM夾報(bào)）
DM單頁(yè)（DM派發(fā)，DM夾報(bào)）
小結(jié)：從目前來(lái)看，邢臺(tái)由于其經(jīng)濟(jì)水平和人們意識(shí)觀念的原因。房產(chǎn)運(yùn)行商的媒體投放渠道比較窄，而大城市的新媒體渠道多樣性和現(xiàn)代性也是值得借鑒的，不過(guò)也要注意地域時(shí)效性。
六、2010年房產(chǎn)新政策下的swot分析及房產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)
1、2010年房地產(chǎn)新政策
★各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)
這一點(diǎn)主要是從政府自身的一個(gè)執(zhí)行力上的思想統(tǒng)一以卻保政策得到有力和切實(shí)的履行。
★堅(jiān)決抑制不合理住房需求
實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)
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邢臺(tái)房產(chǎn)整體市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
一、引言：
（一）調(diào)查目的
1、通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，合理規(guī)劃，明確項(xiàng)目定位，對(duì)下一步邢臺(tái)市房產(chǎn)走勢(shì)做一個(gè)客觀的預(yù)測(cè)。
（二）調(diào)查內(nèi)容
1、對(duì)邢臺(tái)市以及全國(guó)宏觀環(huán)境的調(diào)查
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃
（2）邢臺(tái)房地產(chǎn)現(xiàn)狀
2、 需求市場(chǎng)調(diào)查
（1）購(gòu)買(mǎi)偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）
（2） 購(gòu)買(mǎi)決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）
（3） 購(gòu)買(mǎi)行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷(xiāo)售行為主動(dòng)性、付款方式）
（4） 價(jià)格支付能力
（5） 對(duì)物業(yè)配套的需求
（6）購(gòu)買(mǎi)人群
3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）
（1）基本情況
樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率
配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、公開(kāi)銷(xiāo)售日期、銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷(xiāo)售率、付款方式、銀行按揭安排、物業(yè)管理公司及費(fèi)用。
（三）調(diào)查方法
1、宏觀調(diào)查
報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析
2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查
現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查
報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析
二、宏觀環(huán)境分析
1、全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
（1） 全國(guó)2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析
● 一季度經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但仍存在不確定因素。
今年以來(lái),在國(guó)內(nèi)外良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)延續(xù)和保持去年四季度以來(lái)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。一季度GDP同比增長(zhǎng)11.9%較去年同期僅６．２％的增長(zhǎng)率加快５．７個(gè)百分點(diǎn)。與去年第四季度相比加快１．２個(gè)百分點(diǎn)。政府要把握8%的目標(biāo)后幾季度會(huì)出臺(tái)政策措施穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇存在不確定性，國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期強(qiáng)化，財(cái)政金融潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，就業(yè)壓力總體上持續(xù)增加與結(jié)構(gòu)性用工短缺矛盾并存。
● 一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好 增速較快但仍屬合理
2010年一季度，中國(guó)CPI同比上漲2.2%，PPI同比上漲5.2%。其中3月當(dāng)月CPI同比上漲2.4%，PPI同比上漲5.9%。雖未超出通貨膨脹界限，但明顯呈現(xiàn)熱度的狀態(tài)。
月份
CPI
PPI
2010-03
2.2%
5.2%
2010-02
2.7%
5.4%
2010-01
1.5%
4.3%
2009-12
1.9%
1.7%
2009-11
0.6%
-2.1%
2009-10
-0.5%
-5.9%
2009-09
-0.8%
-7.0%
2009-08
-1.2%
-7.9%
2009-07
-1.8%
-8.2%
2009-06
-1.7%
-7.8%
2009-05
-1.4%
-7.2%
2009-04
-1.5%
-6.6%
2009-03
-1.2%
-6.0%
2009-02
-1.6%
-4.5%
2009-01
1.0%
-3.4%
2010年一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)２５．６％，增幅較去年同期回落３．２個(gè)百分點(diǎn)；而社會(huì)消費(fèi)品零售總額則同比增長(zhǎng)１７．９％，增幅上升２．９個(gè)百分點(diǎn)。所以一季度內(nèi)需增長(zhǎng)比較穩(wěn)定。
2010年一季度，外貿(mào)順差同比又減少近八成，３月份更是出現(xiàn)了六年來(lái)首次單月貿(mào)易逆差７２．４億美元。與去年同期出口下降１９．７％相比，今年一季度出口同比增長(zhǎng)２４．３％，增速呈加快勢(shì)頭。與此同時(shí)，進(jìn)口增長(zhǎng)迅猛，一季度同比增長(zhǎng)６４．６％。但隨著 中國(guó)在外貿(mào)領(lǐng)域著力于“拓市場(chǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡”，貿(mào)易順差規(guī)模將繼續(xù)減少，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展趨于基本平衡。
2010年一季度，新增貸款２．６萬(wàn)億元。但逐月分析，繼２月新增人民幣貸款達(dá)７０００億元、較１月大幅減少后，３月我國(guó)新增信貸５１０７億元，增速進(jìn)一步回落，但市場(chǎng)流動(dòng)性仍較充裕。
（2） 全國(guó)2010年第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
2010年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一季度增長(zhǎng)３５．１％，比上年同期加快３１個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額亦同比增長(zhǎng)５７．７％。“房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，再次證明房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素?！辈糠殖鞘蟹?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲使房地產(chǎn)泡沫隱憂凸顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，３月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲１１．７％，其中新建商品住宅價(jià)格上漲１５．９％?！巴稒C(jī)性需求是此輪房?jī)r(jià)上漲的主要因素?！?
● 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度總體運(yùn)行情況分析:
<1>消費(fèi)者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下挫
自2009年12月到2010年3月底,從二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整開(kāi)始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái),同時(shí)兩會(huì)所代表的政府對(duì)房?jī)r(jià)對(duì)民生問(wèn)題影響的態(tài)度及出臺(tái)的應(yīng)對(duì)措施,都已經(jīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)生影響,大陸大部分城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì),而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域的決心,而增加供給,成將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)。
特別是消費(fèi)者觀望情緒的蔓延,已經(jīng)成為影響2010年一季度明顯的市場(chǎng)因素,2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴已經(jīng)將相當(dāng)部分自住客及投資客的購(gòu)買(mǎi)力消化完畢,改善型買(mǎi)家不愿意接受目前的高房?jī)r(jià),他們要等待一個(gè)合理的價(jià)位再入市,而另外一部分比較謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)剛性買(mǎi)家及投資型買(mǎi)家擔(dān)心“高位入市”后被市場(chǎng)套牢,開(kāi)始觀望房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期發(fā)展趨勢(shì)。
<2>商品房供給不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌艱難
目前,自2009年底開(kāi)始到2010年的3月中旬,政府出臺(tái)了多種調(diào)控措施直指高房?jī)r(jià),但從近期的效果看,已經(jīng)證明雖然有一定的效果,但沒(méi)有也不可能達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。
房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)都有一定的周期,在短期內(nèi)市場(chǎng)還未完全走出悲觀預(yù)期的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數(shù)據(jù)看,當(dāng)月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開(kāi)工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認(rèn)為,這有可能是地產(chǎn)商預(yù)期到未來(lái)不確定性的調(diào)整,提前降低新開(kāi)工面積或有意推后竣工面積,這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導(dǎo)致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴(kuò)大將使房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位。從購(gòu)置土地面積看,2009年12月累計(jì)為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴(kuò)大3.5%,從絕對(duì)量看,2009年的購(gòu)置面積低于以往6年任何一年的面積,這說(shuō)明在地價(jià)飛速上漲的情況下,開(kāi)發(fā)商整體的拿地意愿并沒(méi)有充分釋放,土地購(gòu)置面積的縮減也影響了未來(lái)住房面積的供給。
2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售火爆更多的是得益于去庫(kù)存化的加速,2007年—2008年積累的庫(kù)存迅速釋放,而2009年當(dāng)年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計(jì)的8個(gè)重點(diǎn)城市的去庫(kù)存化周期數(shù)據(jù)看,2010年1月到目前為止以來(lái),這些城市平均去庫(kù)存化速度都處于近3年來(lái)的歷史低位,經(jīng)過(guò)2009年三季度以來(lái)的充分釋放,目前這些全國(guó)一線城市正步入庫(kù)存化的真空期,一些房?jī)r(jià)較為合理的城市可能會(huì)加大開(kāi)發(fā)投資,從而步入補(bǔ)庫(kù)存的階段,而前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市可能暫停再庫(kù)存化的過(guò)程,這些城市價(jià)升量縮的態(tài)勢(shì)可能進(jìn)一步持續(xù)。
<3>2010年一季度投資同比增幅較大
由于基期因素,2010年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比有可能超過(guò)20%。
回顧2009年上半年“小陽(yáng)春”以來(lái),地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處于歷史低谷,雖然今年出臺(tái)了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施,但在利率政策還未啟動(dòng)的情況下,開(kāi)發(fā)商投資的行為并不會(huì)立馬變化,目前出臺(tái)的措施不會(huì)對(duì)地產(chǎn)商的資金鏈形成最嚴(yán)重的削弱,即使在未來(lái)市場(chǎng)不可測(cè)的情況下,開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)進(jìn)行一些必要的開(kāi)發(fā),為以后的庫(kù)存做準(zhǔn)備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進(jìn),自住的需求有所抬頭,房?jī)r(jià)飛速上漲的局面又會(huì)重啟,而這也將刺激開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)發(fā)投資。
不過(guò),由于政府的調(diào)控基調(diào),地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)的可能性有限。2010年一季度中地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)不是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)所為,而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補(bǔ)庫(kù)存行為,開(kāi)發(fā)投資的增速更多的來(lái)源于市場(chǎng)空間較大的二三線城市。對(duì)于一線城市,我們認(rèn)為能維持去年的情況已經(jīng)是很樂(lè)觀了。
<4>銷(xiāo)售將逐漸回歸常態(tài)
2010年1月以來(lái),新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據(jù)統(tǒng)計(jì)的13個(gè)重點(diǎn)城市周成交面積為206萬(wàn)平米,雖然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。對(duì)于今年一季度的成交情況,我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素,預(yù)計(jì)在市場(chǎng)走出調(diào)控恐慌情緒后,市場(chǎng)成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷(xiāo)售狀況可能會(huì)逐步走向常態(tài),但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由于基數(shù)原因,增速仍然保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。
● 2010年一季度重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及未來(lái)預(yù)期分析
<1>2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房?jī)r(jià)的快速攀升而逐漸受到抑制。
2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯惡化,居民對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過(guò) 07 年的水平,2010年以來(lái)一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房?jī)r(jià)尚在居民可承受范圍以內(nèi),但一線城市的高房?jī)r(jià)正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。
<2>通脹壓力下,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期促使投資/投機(jī)性需求活躍。
資金成本方面,2010年以來(lái)房貸利率已經(jīng)持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處 3-4%,且租賃價(jià)格指數(shù)處下行通道,而國(guó)際上正常收益率為 5%左右,投資需求空間非常有限。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期方面,2010年以來(lái)金融部門(mén)繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度,資產(chǎn)價(jià)格將在一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整后進(jìn)一步上漲,從而促使投資/投機(jī)氣氛活躍。
但由于政府調(diào)控政策等的各方面因素影響,未來(lái),特別是2010年3季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)的幅度將不會(huì)很大,上漲速度將減緩。
<3>商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足,中長(zhǎng)期供應(yīng)有望跟上。
2009年底以來(lái)份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫(kù)存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面,上海去化周期已降到 1.6 個(gè)月。針對(duì)短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀,開(kāi)發(fā)商加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,2010年一季度的1-2月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3144億元,同比增長(zhǎng)31.1%,增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長(zhǎng)32.8%,提高32.0個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.0%。長(zhǎng)期供應(yīng)方面,2010年一季度中的1-2月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2407萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)11.2%,去年全年則是下降18.9%;完成土地開(kāi)發(fā)面積1567萬(wàn)平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,后期供應(yīng)有望逐漸跟上。
<4>2010年以來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)抑制意圖明顯,優(yōu)惠適度收緊。
2009年很明顯表明,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的"直接命脈"。200年12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào),2010 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策,這對(duì)行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù),雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊,但執(zhí)行力度不足,但2010年下半年將會(huì)適度收緊,但仍以寬松基調(diào)為主。
<5>供小于求形勢(shì)未來(lái)將有緩解,多數(shù)城市房?jī)r(jià)一季度同比小幅下跌
隨著09年四季度銷(xiāo)售火爆,重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存逐漸步入下行通道,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資穩(wěn)步加大,以及新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)期,可售量呈逐月增加態(tài)勢(shì),供小于求形勢(shì)略有緩解;房?jī)r(jià)方面,多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房?jī)r(jià)的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn),但小幅下跌以見(jiàn)明顯,下跌原因主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期仍謹(jǐn)慎,定價(jià)較為理性,營(yíng)銷(xiāo)策略上多傾向于主動(dòng)優(yōu)惠促銷(xiāo)。
● 短期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析
<1> 2010 年一季度,二、三線城市房?jī)r(jià)受2009年一線城市火爆房?jī)r(jià)的波及,房?jī)r(jià)也有較大幅度的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)收入比、月供/收入開(kāi)始惡化并直逼一線城市,這勢(shì)必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。
<2> 2010 年以來(lái),房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)抑制市場(chǎng)需求,市場(chǎng)重回 2008 年的有價(jià)無(wú)市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。
<3> 2010 年加息預(yù)期強(qiáng)烈
2009年11 月份以來(lái),澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國(guó)家改變 08 年以來(lái)所實(shí)行的低利率貨幣政策,開(kāi)始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息,這無(wú)疑會(huì)給中國(guó)調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國(guó)多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示,2010年美國(guó)加息周期預(yù)計(jì)發(fā)生在第三季度,由于人民幣實(shí)行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國(guó)央行加息發(fā)生在明年三季度是個(gè)大概率事件。
加息的一個(gè)目的是抑制通脹。2009年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步加快,經(jīng)濟(jì)社會(huì)加息的另一個(gè)意圖,便是抑制資產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度膨脹,而平抑房?jī)r(jià)正是其中的重要部分。從樓市供給來(lái)看,銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金壓力和融資成本上升,這對(duì)房地產(chǎn)此類(lèi)資金依賴度高的行業(yè)沖擊無(wú)疑比較大。
● 對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展建議與對(duì)策
<1>目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展,短期內(nèi)仍是一個(gè)行業(yè)信心恢復(fù)的過(guò)程。
<2>全國(guó)各中心城市2010年以來(lái)土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動(dòng)態(tài)平衡,城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的變革。
<3>成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進(jìn)一步觀察。
2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后,出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問(wèn)題,2010年一季度后期市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展有待于進(jìn)一步挖掘改善型和投資型的潛在需求,只有調(diào)動(dòng)改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展,而無(wú)論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價(jià)比作為重要參考指標(biāo)的,特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求,降低購(gòu)房進(jìn)入門(mén)檻是其必然選擇,投資型需求在2009年的市場(chǎng)高峰期入市,2010年一季度預(yù)期投資回報(bào)落空,必將對(duì)一季度后房地產(chǎn)價(jià)格趨向敏感。
<4>2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來(lái)一定的挑戰(zhàn),郊區(qū)化的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),在現(xiàn)階段市場(chǎng)不利口碑相傳的情況下被放大,因此此次2010年一季度出現(xiàn)的市場(chǎng)疲軟狀況,將在未來(lái)各城市郊區(qū),特別是郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)商影響巨大。
<5>2010年一季度后市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯,小幅下挫后穩(wěn)步上揚(yáng)的可能大于持續(xù)高漲的可能,同時(shí)長(zhǎng)期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。
2、邢臺(tái)宏觀環(huán)境及房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
（1） 邢臺(tái)宏觀環(huán)境
● 邢臺(tái)2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析
今年以來(lái)，我市深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把握政策，積極作為，科學(xué)務(wù)實(shí)，全市經(jīng)濟(jì)與全國(guó)、全省經(jīng)濟(jì)同向趨暖，回升向好勢(shì)頭得到進(jìn)一步延續(xù)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，總體開(kāi)局良好。
工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢(shì)。規(guī)模以上工業(yè)在上年生產(chǎn)穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢(shì)。1——2月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值54.8億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增幅較上年同期提高24.3個(gè)百分點(diǎn)，較2009年末提高10.4個(gè)百分點(diǎn)，基本恢復(fù)到正常年份的增長(zhǎng)速度，較好地延續(xù)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升的良好勢(shì)頭。
城鎮(zhèn)投資在上年較高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，繼續(xù)較快增長(zhǎng)。在當(dāng)前政策利好和上年較高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)下，進(jìn)一步激發(fā)全市投資領(lǐng)域積極性，全市投資繼續(xù)呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。1——2月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成16.3億元，同比增長(zhǎng)47.5%，較上年同期加快7.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全省9.6個(gè)百分點(diǎn)。
消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快發(fā)展。前兩個(gè)月，在全市經(jīng)濟(jì)積極向好的大環(huán)境下，受“雙節(jié)”影響，我市消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局。1——2月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售額75.9億元，同比增長(zhǎng)16.6%。
對(duì)外貿(mào)易增速實(shí)現(xiàn)負(fù)轉(zhuǎn)正。今年以來(lái)，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)復(fù)蘇，在各項(xiàng)穩(wěn)定外貿(mào)增長(zhǎng)政策的有力推動(dòng)下，我市外經(jīng)貿(mào)開(kāi)始較快增長(zhǎng)，對(duì)外貿(mào)易速度在上年末降幅收窄的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。今年1-2月份全市外貿(mào)進(jìn)出口總值實(shí)現(xiàn)2.24億美元，增長(zhǎng)45.7%，比上年末提高66個(gè)百分點(diǎn)，其中出口總值1.16億美元，同比增長(zhǎng)53.9%，比上年末提高94.1個(gè)百分點(diǎn)。高增長(zhǎng)雖然受上年基數(shù)低的影響，但總量已超過(guò)2008年同期水平。
利用外資增勢(shì)較好。前兩個(gè)月，全市新批外商投資項(xiàng)目1個(gè)，注冊(cè)資本560萬(wàn)美元。實(shí)際利用外資2760萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)38.7%，同比提高74.8個(gè)百分點(diǎn)。
財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。前兩個(gè)月全部財(cái)政收入完成18.8億元，同比增長(zhǎng)9.4%；地方一般預(yù)算收入8.3億元，增長(zhǎng)41.6%，同比提高29.7個(gè)百分點(diǎn)。
居民消費(fèi)價(jià)格同比小幅上漲。今年以來(lái)，受食品價(jià)格大幅上漲影響，居民消費(fèi)價(jià)格同比持續(xù)上行，1——2月份上漲2.7%。其中，食品類(lèi)影響價(jià)格總水平的主要因素，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。分類(lèi)別看，八大類(lèi)消費(fèi)品價(jià)格四升四降，食品類(lèi)、煙酒及用品類(lèi)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)和居住類(lèi)價(jià)格分別上漲10%、2.4%、0.5%和0.1%；衣著類(lèi)、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類(lèi)、交通及通信類(lèi)和娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)價(jià)格依次下降2.0%、0.8%、1.2%和1.1%。
● 邢臺(tái)市2010城市規(guī)劃
◆邢臺(tái)橋西區(qū)：力推三大園區(qū)建設(shè)
全力推進(jìn)三大園區(qū)建設(shè)，打造城市建設(shè)新亮點(diǎn)，推進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)邁上新臺(tái)階?！?
（一）生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)
生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)位于橋西區(qū)西北部，南水北調(diào)干渠西側(cè)，總占地面積28平方公里。園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三軸，兩苑，三區(qū)”。生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)將以生態(tài)綠色旅游休閑為核心，努力打造成全國(guó)知名、華北第一的城市生態(tài)文化園區(qū)，建設(shè)成為集城市綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)宜居與觀光、中華民俗、邢襄文化、休閑娛樂(lè)、會(huì)展商務(wù)等功能為一體的特色園區(qū)。
（二）生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)
該園區(qū)位于橋西區(qū)南部，西至邢都公路沙河橋，東至京廣鐵路沙河橋，北臨固坊、伍仲、西前留、東前留、中留、西北留及洛陽(yáng)、西戶村、東戶村、留客，南至十里亭、大油村、高廟等村落，土地總面積32平方公里，規(guī)劃用于生態(tài)濕地公園建設(shè)3483畝，用于生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)1.1萬(wàn)畝。
（三）市場(chǎng)物流園區(qū)
該園區(qū)位于橋西區(qū)中部，包括龍崗物流園、龍崗農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和中國(guó)汽車(chē)文化名城等3個(gè)部分。
對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目，加快金牛陽(yáng)光苑、燕云臺(tái)、陽(yáng)光巴厘島、麒麟郡等高檔住宅小區(qū)建設(shè)，提升城市品位。對(duì)社會(huì)公益類(lèi)項(xiàng)目，配合做好職業(yè)技術(shù)學(xué)院擴(kuò)建、機(jī)電學(xué)院遷建和技師學(xué)院、農(nóng)業(yè)學(xué)校、工業(yè)學(xué)校等大專院校新校區(qū)建設(shè)的拆遷、進(jìn)場(chǎng)工作，依托職教園區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展教育配套產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，力爭(zhēng)完成市廣電中心、市圖書(shū)館、邢西汽車(chē)站和街道綜合服務(wù)中心等公益類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)?！?
此外，培育發(fā)展新興服務(wù)業(yè)也是今年橋西區(qū)的一大亮點(diǎn)。依托達(dá)活泉公園周邊、中興大街中央商務(wù)區(qū)、西北新區(qū)、南水北調(diào)濱河新區(qū)、七里河新區(qū)為重點(diǎn)區(qū)域，橋西區(qū)將大力發(fā)展科技咨詢、信息中介、金融保險(xiǎn)、法律服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
◆ “一城五星”10分鐘交通圈年底實(shí)現(xiàn)
“一城五星”以邢臺(tái)市為中心，內(nèi)丘、任縣、南和、沙河、皇寺為輻射點(diǎn)，形成五星環(huán)繞的城市格局。該項(xiàng)目包括：新建一條北外環(huán)路，升級(jí)改造3條出市路口和4條快速路，總投資8億元，建設(shè)里程約75公里，計(jì)劃兩年內(nèi)完成?！耙怀俏逍恰苯煌ǖ缆方ㄔO(shè)工程是今年本市城建“十大工程”之一，也是本市“三年大變樣”工作的重要組成部分。該工程今年還有5個(gè)項(xiàng)目，新建的北外環(huán)路和4條快速路。5個(gè)項(xiàng)目中，除邢昔線快速路正在進(jìn)行征地拆遷外，其它4個(gè)作為去年的續(xù)建項(xiàng)目全部于春節(jié)后開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)年底前完工。
◆ 邢臺(tái)48個(gè)舊城片區(qū)五年內(nèi)完成改造
我市建成片區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃確定了48個(gè)舊城改造片區(qū)，并將在5年完成改造任務(wù)。
48個(gè)舊城片區(qū)總占地443.03公頃（6645.45畝），現(xiàn)狀建筑面積約365.87萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀容積率約0.83萬(wàn)平方米/公頃。其中，橋東區(qū)30個(gè)，橋西區(qū)15個(gè)，邢臺(tái)縣3個(gè)。舊城片區(qū)改造按照“三年計(jì)劃、五年完成”的思路推進(jìn)。今年計(jì)劃改造片區(qū)18個(gè)，
總占地面積約205.62公頃（3026.3畝）,現(xiàn)狀建筑面積約146.94萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住用地75.53公頃。
目前，已經(jīng)批準(zhǔn)總平面或規(guī)劃方案的有薄板廠片區(qū)、方圓集團(tuán)西片區(qū)、億德隆三期片區(qū)、中煤勘探局科教中心片區(qū)、豫西市場(chǎng)片區(qū)，占年度改造計(jì)劃舊城片區(qū)總占地面積的24.67%。
◆ 24個(gè)城中村完成規(guī)劃改造
■完成南水北調(diào)11座橋梁設(shè)計(jì)
■百泉公園建成南部最大生態(tài)園林
完成24個(gè)城中村改造
圍繞景觀風(fēng)貌整治，本市還將完成曹演莊、韓演莊、三義廟等24個(gè)城中村的規(guī)劃改造；完成地質(zhì)11隊(duì)區(qū)片、新世紀(jì)廣場(chǎng)區(qū)片等18個(gè)舊城區(qū)片改造規(guī)劃；完成電纜廠、醫(yī)療器械廠等12家企業(yè)搬遷規(guī)劃；規(guī)劃建設(shè)一批專業(yè)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；改造20個(gè)十字路口，改善城市交通環(huán)境；規(guī)劃建設(shè)10處城市街頭游園。
（2） 邢臺(tái)2010年第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
●邢臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)明顯
◆橋東區(qū)——橋西區(qū) 因?yàn)闃蛭鲄^(qū)富人比較集中，所以橋西區(qū)較橋東區(qū)住房品質(zhì)要高，其樓盤(pán)的產(chǎn)品，價(jià)格、配套都有其優(yōu)越性。
◆中心區(qū)——城市周邊區(qū) 由于中心區(qū)的成熟配套和歷史發(fā)展，在物業(yè)的形式上像投資住宅發(fā)展，而城市周邊更向著居住型物業(yè)發(fā)展。
◆中心區(qū)——西部新區(qū)——達(dá)活泉區(qū)域——東開(kāi)發(fā)區(qū)——七里河新區(qū) 目前邢臺(tái)房產(chǎn)劃分出這五個(gè)區(qū)域形象的表現(xiàn)了各個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)的主推優(yōu)勢(shì)，每個(gè)樓盤(pán)無(wú)非圍繞著所處分區(qū)做文章。
●大盤(pán)引領(lǐng)，小盤(pán)分羹
從2010年第一季度邢臺(tái)樓市的變化，無(wú)不體現(xiàn)大盤(pán)的引領(lǐng)作用，大盤(pán)帶動(dòng)價(jià)格、品質(zhì)、配套、理念各方面使邢臺(tái)房產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展。而小盤(pán)也緊跟步伐收攏目標(biāo)客戶。
●供需分析
<1>供應(yīng)量、需求量方法一
根據(jù)4月份市調(diào)樓盤(pán)供應(yīng)量（有數(shù)據(jù)的）共計(jì)1026.94平方米38個(gè)有數(shù)據(jù)樓盤(pán)個(gè)數(shù)≈平均數(shù)27萬(wàn)平方米。
平均建筑面積數(shù)27萬(wàn)平方米14個(gè)沒(méi)有數(shù)據(jù)樓盤(pán)個(gè)數(shù)≈估算沒(méi)有數(shù)據(jù)的樓盤(pán)建筑面積378萬(wàn)平方米
378萬(wàn)平方米＋1026.94萬(wàn)平方米=1405萬(wàn)平方米（有數(shù)據(jù)樓盤(pán)的面積）
按2009年的消化率60%計(jì)算總2010年年初總供應(yīng)量為：140540%≈562萬(wàn)平方米
2010年土地招拍掛供應(yīng)量為47.33平方米+562萬(wàn)平方米≈610萬(wàn)平方米（到2010一季度總應(yīng)量）
60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶
邢臺(tái)人均住房標(biāo)準(zhǔn)23平方米3口人=69平米每戶住房標(biāo)準(zhǔn)
20萬(wàn)69平方米=1380萬(wàn)平方米
市場(chǎng)空缺1380-610≈770萬(wàn)平方米
<2>供應(yīng)量、需求量方法二
如今邢臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均使用面積23平方米，市區(qū)人口約60萬(wàn)，邢臺(tái)市現(xiàn)有居住面積只有1380萬(wàn)平方米，與國(guó)家小康標(biāo)準(zhǔn)人均35平方米相比還有700萬(wàn)平方米的市場(chǎng)空缺。
60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶 60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶
23平米3口人=69平方米 35平米3口人=105平方米
2069=1380萬(wàn)平方米（總需求量） 20105=2100萬(wàn)平方米
市場(chǎng)空缺2100-1380=720
小結(jié)：從總的供求分析上邢臺(tái)房地產(chǎn)需大于供，但從有意、有實(shí)力購(gòu)房百姓的數(shù)量來(lái)看供已經(jīng)大于求。如果沒(méi)有有效的政策控制房?jī)r(jià)和改善收入分配，以后邢臺(tái)市房產(chǎn)市場(chǎng)逐步會(huì)走向疲軟狀態(tài)。
●市場(chǎng)走勢(shì)
<1>一季度主要樓盤(pán)價(jià)格提升，漲幅在100—150之間。隨著全國(guó)房產(chǎn)大環(huán)境漲價(jià)和成交率的提高，邢臺(tái)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)短期的波動(dòng)，而本身邢臺(tái)市場(chǎng)由于其經(jīng)濟(jì)和城區(qū)改造房產(chǎn)需求量也較大，在加上主要樓盤(pán)動(dòng)工、封頂?shù)耐苿?dòng)和他們手段用于，邢臺(tái)一季度樓盤(pán)價(jià)格上漲。
<2>第一季度成交量疲軟。由于國(guó)家政策的出臺(tái)，宏觀樓市的不穩(wěn)定，一些準(zhǔn)客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者。同時(shí)年初消費(fèi)這資金的流動(dòng)性較大，所以成交量疲軟。
<3>一季度投資性購(gòu)房下降。國(guó)家政策限制投資性購(gòu)房，出臺(tái)了限制政策和金融信貸政策。提升了這部分人群的投資的成本。
<4>邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升
三、一季度房產(chǎn)市場(chǎng)各因素的表現(xiàn)
1、 銷(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但漲幅明顯回落
全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)表
2010年一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)（銷(xiāo)售額/銷(xiāo)售面積）為5193元/平方米，同比上漲16.1%，漲幅較2009年下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；較2009年全年上漲10.6%。
從各區(qū)域的銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，北京、海南、上海等熱點(diǎn)城市和區(qū)域價(jià)格上漲幅度最快，一季度，北京銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲53.1%，漲幅較2009年全年擴(kuò)大40個(gè)百分點(diǎn)。海南銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲49.6%，較2009年全年擴(kuò)大34.5個(gè)百分點(diǎn)。上海銷(xiāo)售面積雖然出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，但一季度銷(xiāo)售均價(jià)上漲37.5%。
邢臺(tái)2009年第四季度到2010年4月價(jià)格走勢(shì)圖
從2009年11月到2010年四月邢臺(tái)住宅價(jià)格比較穩(wěn)定，漲幅較小。邢臺(tái)做為四線城市受全國(guó)政策和大環(huán)境的影響反應(yīng)較遲鈍，但后期也會(huì)有一個(gè)回落，但降幅會(huì)很平穩(wěn)。
2、全國(guó)第一季度土地供應(yīng)量同比大幅度增長(zhǎng)，邢臺(tái)同比更是超過(guò)600%
全國(guó)土地出讓同比表（萬(wàn)平方米）
10個(gè)重點(diǎn)城市1-3月累積成交量均大幅超過(guò)去年同期水平。住宅用地市場(chǎng)需求一向旺盛，在市場(chǎng)向好的情況下，只要有充足的供給，成交量就會(huì)攀升。
一線城市北京、上海累積成交量分別為151萬(wàn)和287萬(wàn)平方米，同比漲幅巨大；廣州、深圳受供應(yīng)偏緊影響，成交量相對(duì)較小。二線城市中，天津前3月的累積成交量為889萬(wàn)平方米，同比上漲319%，為十城市之最。其次是武漢，成交住宅用地401萬(wàn)平方米。重慶前3月共成交住宅用地209萬(wàn)平方米，是十城市同比漲幅最大的。杭州一季度成交量為99萬(wàn)平方米，同比漲幅最小
邢臺(tái)土地出讓同比表（畝）土地出讓情況見(jiàn)附件
邢臺(tái)2010年第一季度土地供應(yīng)量同比超過(guò)600%
附件：邢臺(tái)2009年第一季度與2010年第一季度土地出讓統(tǒng)計(jì)
一、2009年第一季度土地出讓情況
編號(hào)
土地位置
土地面積
（m2）
土地用途
規(guī)劃指標(biāo)要求
出讓年限（年）
競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元）
掛牌起價(jià)（萬(wàn)元）
[2009]
02號(hào)
梁莊路與紅星街交叉口
2475.00
（3.71畝）
加油站
——
40
194
194
[2009]
03號(hào)
泉北大街與黃河二路交叉口
1302.78
（1.95畝）
加油站
——
40
175
175
[2009]
04號(hào)
新華南路與電廠路交叉口
1691.76
（2.54畝）
加油站
——
40
105
105
[2009]
05號(hào)
邢州路西側(cè)，花卉市場(chǎng)南側(cè)
1562.29
（2.34畝）
加油站
——
40
180
180
[2009]
06號(hào)
羊市道以西，圍寨河以北
2539.67
（3.81畝）
住宅
見(jiàn)詳規(guī)
70
270
270
[2009]
07號(hào)
泉南大街以南，平安路以東，橋東檢察院綜合辦公樓南側(cè)
5436.06
（8.15畝）
住宅
70
[2009]
08號(hào)
邢臺(tái)市橋東區(qū)馬市街居民南側(cè)，牛市街居民西側(cè)，五金線材總廠北側(cè)，馬市街居民東側(cè)
9850.51
（14.78畝）
住宅
70
[2009]
09號(hào)
邢臺(tái)縣法院南側(cè)，邢臺(tái)縣編織袋廠家屬院東側(cè)、北側(cè)，冷庫(kù)街西側(cè)
7094.8
（10.64畝）
住宅
70
總計(jì)
47.92畝
2010年第一季度土地出讓情況
宗地編號(hào)
土地位置
土地面積（㎡）
土地用途
規(guī)劃條件
容積率
建筑密度
綠化率
出讓年限
掛牌起價(jià) （萬(wàn)元）
競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元）
【2010】01號(hào)
團(tuán)結(jié)路以北，順德路以西
45712.6 (68.57畝)
商業(yè)
≤2.2
≤24%
≥35%
40
14400
6000
小黃河以北，順德路以西
68107.37 (102.16畝)
住宅
70
【2010】02號(hào)
橋東區(qū)平安路以西，牛尾河以北，規(guī)劃北街以南
8480.74（12.72畝）
住宅
≤2.0
≤22%
≥35%
70
1400
1000
【2010】03號(hào)（南小汪舊村改造拆遷凈地）
泉南西大街以南、達(dá)活泉斜街北側(cè)
72190.54（108.28畝）
住宅
1.67
23%
35.30%
70
13000
5000
達(dá)活泉斜街南側(cè)、三環(huán)太陽(yáng)能東側(cè)
11730.64（17.6畝）
住宅
70
團(tuán)結(jié)大街北側(cè)、石油巷西側(cè)、紫金泉路南側(cè)
21301.54（31.95畝）
商業(yè)
住宅
40 70
【2010】04號(hào)
橋西區(qū)建設(shè)西大街北側(cè)，北臨市運(yùn)輸公司、南大郭村耕地，東臨機(jī)械廠家屬院、南大郭村耕地，南臨建設(shè)大街，西臨太行路
19575.18（29.36畝）
住宅
≤2.7
≤20%
≥35%
70
3100
2000
總計(jì)
338.69畝
四、邢臺(tái)重點(diǎn)板塊監(jiān)測(cè)調(diào)查
◆七里河板塊分析
1.七里河板塊
（1）七里河板塊概況
———位置：七里河是一條縱貫邢臺(tái)市區(qū)南部的季節(jié)性河流，全長(zhǎng)約18.6公里，是市區(qū)主要行洪河道之一。
———政府規(guī)劃：七里河正在進(jìn)行綜合環(huán)境治理中，政府已經(jīng)先后投入大筆資金，改善七里河的周?chē)h(huán)境，一心打造七里河的新面貌。與同時(shí)，政府更重要的是要發(fā)掘新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必將導(dǎo)引邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化向南轉(zhuǎn)移，邢臺(tái)由此打開(kāi)了“南大門(mén)”，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間和城市功能定位也就擁有了更廣闊的選擇舞臺(tái)。作為“十一五”標(biāo)志性工程的七里河新區(qū)建設(shè)，將形成信息流、物流、人流、資金流、文化流等強(qiáng)‘輻射場(chǎng)’，拉動(dòng)全市建筑、服務(wù)、物流等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。
（2）七里河板塊各項(xiàng)目列表
項(xiàng)目名稱
地址
開(kāi)發(fā)公司
建筑面積
均價(jià)
主力戶型
東盛苑
邢州南路與百泉北大街交叉口東南角
邢臺(tái)市合豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
2700
80—120的兩居
龍騰郡
邢臺(tái)市邢州南路與新興東大街交叉
邢臺(tái)市盛龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
一期9萬(wàn)平
2168-2798
兩居或三居室
尚林苑
邢臺(tái)市邢州南路（人保大廈南行100米）
邢臺(tái)新廣建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
24萬(wàn)平米
2600
80—110的兩居或三居室
東城國(guó)際
邢州南路中段馮家莊
河北茂華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
兩居或三居室
江南春天
緊鄰七里河南岸，新華路東側(cè)
邢臺(tái)春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
53萬(wàn)平米
兩居或三居室
龍泉家園
邢南斜路與龍泉大街交叉口西南角
96—140兩居或三居室
四季花城
邢州北路南長(zhǎng)街派出所東臨
7萬(wàn)平米
3200
兩居或三居室
公園小筑B區(qū)
邢州北路
邢臺(tái)新發(fā)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
2900
三室
公園小筑
邢州北路與紅星東街交匯處
河北華佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
3萬(wàn)平
3000
93—115兩居或三居室
作品別墅
新興地道橋東口南行800米
邢臺(tái)市秦塬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
7.5萬(wàn)平米
富泉花園
東二環(huán)與龍泉大街交叉口
2400
100—140三室
左鄰右舍
老五金線材廠
銀基地產(chǎn)
2680
90—137三室
碧水莊園
東由留舊村
邢臺(tái)金意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
35萬(wàn)平
小結(jié)：
1、 本版塊大部分項(xiàng)目都為舊村改造項(xiàng)目，回遷的住戶要占一定的房源，所以可售的房源是有限的；回遷戶的安置問(wèn)題需要注意。
2、 本區(qū)價(jià)格大多在3000元以下，相比本市其它地段，價(jià)位相對(duì)較低，有發(fā)展?jié)摿?，未?lái)房?jī)r(jià)有升值的空間。
3、本區(qū)兩室三室戶型為主力戶型，面積在80—140之間，是自住型房源較多，未來(lái)的發(fā)展方向?yàn)樽≌鐓^(qū)。本版塊的戶型面積一般在80—120平米，主要是滿足居住型購(gòu)房需求。從選擇在這里購(gòu)房也可以看出當(dāng)代城市居民對(duì)生活環(huán)境的要求在提升，喜歡臨近臨近自然，親近自然。
2、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
七里河新區(qū)在政府的大力支持下，面貌已經(jīng)煥然一新。七里河新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程首開(kāi)邢臺(tái)市以市場(chǎng)化運(yùn)作的方式進(jìn)行新區(qū)建設(shè)的先河，該工程是地方政府以土地出資盤(pán)活國(guó)家資產(chǎn)，推動(dòng)城市化進(jìn)程的項(xiàng)目。該項(xiàng)目充分利用城市閑散廢置土地進(jìn)行市政設(shè)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為國(guó)家政策所支持，項(xiàng)目前景良好。
規(guī)劃目標(biāo)：建了濱水生態(tài)之城：日益嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題已經(jīng)給我們敲響了警鐘，在新區(qū)建設(shè)過(guò)程中，生態(tài)必須擺在首位，這是設(shè)計(jì)者和城市建造者、管理者的共同責(zé)任。
宜居宜業(yè)之城：新城必須產(chǎn)生強(qiáng)大的反磁力疏解老城壓力，實(shí)現(xiàn)綜合城市功能的互動(dòng)，體現(xiàn)城市服務(wù)的高效性，吸引高端職能。創(chuàng)造宜人居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)職住平衡，實(shí)現(xiàn)中心城的人口轉(zhuǎn)移。
3、案例分析
江南春天
位置
七里河南岸（南陳村）
占地面積
500畝
建筑面積
53萬(wàn)平米
主力戶型
兩室、三室
樓體風(fēng)格
古典式風(fēng)格
均價(jià)
戶型比例
消費(fèi)群體
A 改善型消費(fèi)者（家庭經(jīng)濟(jì)條件好，買(mǎi)房以改善居住環(huán)境為目的）
B 老年人（看中七里河的住居環(huán)境較好）
C 追求高品質(zhì)生活（企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私企老總等）
項(xiàng)目評(píng)價(jià)
江南春天采用了新古典主義的風(fēng)格，運(yùn)用深灰色調(diào)的四坡頂、八角窗等建筑元素，形成獨(dú)具藝術(shù)魅力和生活情趣的新樣樓建筑。園區(qū)將建成休閑度假式中高檔宜居小區(qū)，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美而靜謐的現(xiàn)代江南庭院。
消費(fèi)群及產(chǎn)品分析
產(chǎn)品：多以自住型住宅為主，產(chǎn)品以多層和電梯房為主，設(shè)計(jì)風(fēng)格能融于自然，體現(xiàn)人文氣息，能襯托出環(huán)境的優(yōu)美。
消費(fèi)群：多為高收入人群，注重自己的居住環(huán)境，親近自然，如中高層管理者，私企老板等。
◆達(dá)活泉板塊
1、達(dá)活泉板塊
（1）達(dá)活泉板塊：中華大街與太行路及鐵路與郭守敬大道圈定范圍，圍繞達(dá)活泉公園興起的新型住宅市中心
（2）達(dá)活泉板塊代表項(xiàng)目列表
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目地址
開(kāi)發(fā)公司
建筑面積
銷(xiāo)售均價(jià)
主力戶型
客群定位
永輝巴黎
公園東街與泉北大街交叉口北行300米
永輝房地產(chǎn)
28萬(wàn)平米
4000元
三室
城市白領(lǐng)精英階層及事業(yè)有成的人士
金域首府
鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口
河北萬(wàn)峰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
40萬(wàn)平米
3668元
兩室兩廳一衛(wèi)（100左右）
追求健康生活事業(yè)成功人士
盛世公館
泉北大街與鋼鐵北路交叉口北200米
盛世地產(chǎn)
17萬(wàn)平米
3500元
兩室一廳一衛(wèi)
三室兩廳兩衛(wèi)
享受生活的人士與
金域首府會(huì)有沖突
天合嘉園
（燕云臺(tái)）
原炮團(tuán)
天廈
50萬(wàn)平米
4500元
兩室一廳
三室兩廳
城市的上層人士
麒麟灣
鋼鐵路與中華路交叉口
華夏麒麟
17萬(wàn)平米
3800元
兩室 三室
城市中層
小結(jié)： 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)客群及產(chǎn)品分析：
橋西區(qū)是新興的城市區(qū)域，在十年以前橋西基本上是沒(méi)有什么建筑的。在這10 年里橋西飛速的發(fā)展?，F(xiàn)在的城市布局是西北區(qū)（達(dá)活泉板塊) 適宜人們居住東南區(qū)域?qū)儆诠I(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)建設(shè)。所以橋西的房?jī)r(jià)普遍高于橋東，就是20世紀(jì)下半期的英國(guó)和美國(guó)似地，分化嚴(yán)重。
所以現(xiàn)今橋西多是舒適居住的房子（盛世公館中的577平的別墅）而橋東多是小面積的房子，一些老邢臺(tái)人在老城區(qū)住習(xí)慣了，多數(shù)不喜歡換地方了，多會(huì)選擇在橋東買(mǎi)房子。而橋西及新一代邢臺(tái)人多會(huì)選擇在舒服的地方（如要陪伴父母生活，在橋東工作的除外）故此，在橋西的客戶應(yīng)為事業(yè)有成的中上層人士，及有條件的年輕人。在橋東多數(shù)為經(jīng)濟(jì)條件稍弱一些的年輕人及一些“故土情結(jié)的老人”。（這其中不包括要拆遷的房子）
2、 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展
依托達(dá)活泉及政府支持，圍繞幾個(gè)重點(diǎn)小區(qū)。創(chuàng)造邢臺(tái)市的住宅是市中心，重點(diǎn) 發(fā)展人文社區(qū)及政治生活中心。
典型案例分析
（金域首府）
項(xiàng)目位置：邢臺(tái)市鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口
面積區(qū)間：90----200
銷(xiāo)售周期：開(kāi)盤(pán)時(shí)間（2008年10月-----2010年10月）
項(xiàng)目評(píng)價(jià)："一個(gè)城市規(guī)劃中的博弈者"，金域首府看中的是邢臺(tái)市日后的發(fā)展，在哪里購(gòu)
房的人多是一時(shí)不急用房的人，他們?cè)诘热蘸蠓孔又苓叺呐涮R全之后，自然
會(huì)升值。在這里購(gòu)房會(huì)有暫時(shí)配套跟不上的顧慮。自身的配套不可能齊全到滿
足所有的住戶需求。
戶型配比：
兩室兩廳一衛(wèi)
兩室兩廳一衛(wèi)
三室兩廳兩衛(wèi)
三室兩廳兩衛(wèi)
四室兩廳兩衛(wèi)
97m
101m
138m
142m
200m
30%
20%
20%
20%
10%
主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi)
銷(xiāo)售率：80%
銷(xiāo)售均價(jià)：3668元/平米
◆東北板塊
1、東北區(qū)域分析
本區(qū)為邢臺(tái)的老城區(qū)，十年前與橋西相比屬于發(fā)展較好的地段，但從十年前開(kāi)始這個(gè)區(qū)域已經(jīng)形成一定規(guī)模，那時(shí)的情形是橋西只是大片空地，相對(duì)于橋東來(lái)講開(kāi)發(fā)難度低，因此，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把眼光放到橋西區(qū)域，橋西開(kāi)始起步，并保持高速上升的狀態(tài)，最初是以皇家地產(chǎn)旗下的高檔小區(qū)為主，到后期形成一定規(guī)模后，一些小的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始介入這一地塊，此時(shí)，橋西區(qū)也已經(jīng)形成了一個(gè)較為完善的區(qū)域，相對(duì)來(lái)看橋西的新起建筑物較多、較為繁華，而橋東只能屈居于老城區(qū)，也導(dǎo)致了現(xiàn)在邢臺(tái)市民認(rèn)為橋西房子就應(yīng)該比橋西貴的思想，同時(shí)拍地的時(shí)候就有可能出現(xiàn)橋東拍下來(lái)價(jià)位會(huì)比橋西低，而這一區(qū)域房屋陳舊，拆遷難度相對(duì)于橋西來(lái)講要小、加上一系列的舊村改造把橋東變得很活躍。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看橋東區(qū)域一經(jīng)改造，也會(huì)成為現(xiàn)在的橋西，加之老的傳統(tǒng)商業(yè)中心在這一區(qū)域，人流量較大，不論從商業(yè)還是住宅的角度，這一區(qū)域都存在較大的發(fā)展?jié)摿Γ蕦?duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)不可多得的機(jī)會(huì)。
項(xiàng)目名稱
均價(jià)（元/平米）
占地面積
建筑面積
開(kāi)盤(pán)時(shí)間
永康城市花園
3400—3500
195畝
24萬(wàn)平米（住宅18萬(wàn)平米）
一期09.03.08開(kāi)盤(pán)；二期09.09.06開(kāi)盤(pán)
天一城
4000
325畝
52.18萬(wàn)平米（其中商業(yè)18.35萬(wàn)平米）
最后一期2010.3.27
盛都傾城
2800
16畝
5萬(wàn)平米
08.11.15
名都陽(yáng)光
2680
14萬(wàn)平米
14萬(wàn)平米
2010．3．27
自然城
高層2900 多層3200
23萬(wàn)平米
09.11.18
泉北泉
高層2800
多層2900
130畝
31萬(wàn)平米
未開(kāi)盤(pán)
海大商務(wù)廣場(chǎng)
8.5畝
20000平米
未開(kāi)盤(pán)
NO.188
（新華里188號(hào)）
159.6畝
30.48萬(wàn)平米
未開(kāi)盤(pán)
左岸春天
170畝
22萬(wàn)平米
未開(kāi)盤(pán)
拿天一城和左岸春天來(lái)分析這個(gè)地塊:
1.天一城樓盤(pán)信息：
占地面積
建筑面積
住宅面積
商業(yè)面積
開(kāi)盤(pán)時(shí)間
入住時(shí)間
均價(jià)（住宅）
銷(xiāo)售率
325畝
50萬(wàn)平米
30萬(wàn)平米
20萬(wàn)平米
08年4月
2010年6月30日
4000元
80%
2．左岸春天樓盤(pán)信息：
占地面積
建筑面積
住宅面積
開(kāi)盤(pán)時(shí)間
入住時(shí)間
均價(jià)
銷(xiāo)售量
180畝
22萬(wàn)平米
22萬(wàn)平米
未定
未定
未定
對(duì)比總結(jié)：
（1） 左岸春天，項(xiàng)目地位于原防爆電機(jī)廠，在全部22萬(wàn)平米的建筑中，多層這種當(dāng)今非常稀缺的建筑在總量中占到三分之一，其余三分之二也以小高層和中高層為主。
個(gè)人預(yù)測(cè)：左岸春天的房子會(huì)很好賣(mài)，價(jià)格定在3500-4000會(huì)很合適，定在3000-3500將會(huì)很火爆。
支撐理由：（1）此項(xiàng)目距離天一城比較近，前期完全可以利用天一城較為成熟的配套， 并且天一城現(xiàn)在已處尾盤(pán)，房源有限，供不應(yīng)求。
（2）后期在這個(gè)項(xiàng)目有可能形成自己的成熟的配套，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的周邊有高等學(xué)府（邢臺(tái)學(xué)院）、市三中、市七中、市醫(yī)院、眼科醫(yī)院、口腔醫(yī)院，就差一個(gè)商業(yè)圈，但從招拍掛方面分析，在這個(gè)項(xiàng)目的北側(cè)在幾年前的時(shí)候出現(xiàn)了一塊地王（原邢臺(tái)第二造紙廠的位置），從開(kāi)發(fā)商盈利角度來(lái)分析，如果該地塊建成小區(qū)，那開(kāi)發(fā)商的成本價(jià)在3600左右，而銷(xiāo)售價(jià)位得在4500左右，這樣的話只能是帶動(dòng)其周?chē)男^(qū)（如：永康城市花園，北關(guān)街舊村改造等項(xiàng)目的）的銷(xiāo)售，而對(duì)于該開(kāi)發(fā)商來(lái)講的話，其銷(xiāo)售狀況不會(huì)很好，縱觀這一地塊，靠近達(dá)活泉板塊，而達(dá)活泉板塊現(xiàn)階段，包括該地塊以東并無(wú)較為完善的商業(yè)圈出現(xiàn)，所以這塊地后期極有可能開(kāi)發(fā)商業(yè)，從而填補(bǔ)這一空缺。
預(yù)測(cè)總結(jié)：該地塊一旦入市，會(huì)成為這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)特別關(guān)注點(diǎn)，其具有優(yōu)越的地理位置且建設(shè)成本低于周邊小區(qū)的建設(shè)成本，小區(qū)內(nèi)的建筑較為單一（均為純住宅）。甚至還會(huì)有優(yōu)于周邊小區(qū)的小區(qū)配套。所以其后期銷(xiāo)售基本不費(fèi)吹灰之力，完全可以跟著“天一城”的模式走，只要價(jià)位保持小額差距即可，這樣一來(lái)可以保證開(kāi)發(fā)商利益，二來(lái)可以省去其大量的廣告宣傳。
◆ 中心板塊：
1中心板塊分析
（1） 本區(qū)為團(tuán)結(jié)大街對(duì)應(yīng)新興大街與郭守敬路對(duì)應(yīng)邢州路，位于邢臺(tái)市市區(qū)的中心位置，其中有老的市中心（橋
東部分）也有新的市中心（橋西部分）。
（2） 中心板塊代表項(xiàng)目
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目地址
開(kāi)發(fā)公司
建筑面積
銷(xiāo)售均價(jià)
主力戶型
客群定位
新華里188號(hào)
新華北路188號(hào)
德龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
小兩室 小三室
天一城
新華路與團(tuán)結(jié)路交叉口
河北家樂(lè)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
500000平米
4000
兩室 三室
中產(chǎn)階層
小結(jié)：中心板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)客群及產(chǎn)品分析
中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較擁擠，在中間有天一城（家樂(lè)園） 新華里188號(hào)（德龍）等在本地區(qū)有較強(qiáng)影響力的大型企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。在稍遠(yuǎn)一些的地區(qū)有秀蘭水榭瀚城等外地的大型企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。在邊遠(yuǎn)地區(qū)中華苑及錦苑等一些小盤(pán)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。
總的來(lái)說(shuō)是，本地開(kāi)發(fā)商在取得地塊的時(shí)候會(huì)更有利更多一些。在項(xiàng)目上來(lái)說(shuō)外地的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇極不同的“個(gè)性化”方法進(jìn)入，精致小戶型（甜橙國(guó)際） 大塊地域（秀蘭）。本土化路程漫漫。不過(guò)一旦被認(rèn)可則會(huì)成功發(fā)展。
中心區(qū)域的配套設(shè)施比較齊全。開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)可以很大程度上的借勢(shì)發(fā)展，本身的開(kāi)發(fā)成本比較低。更易成為“熱地”。但是價(jià)位高，會(huì)使許多開(kāi)發(fā)商因自身資金問(wèn)題止步。
樓盤(pán)眾多，但優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)多等同，所以競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。卻因自身區(qū)位所限，會(huì)演變成“活動(dòng)戰(zhàn)”，在聲勢(shì)上一爭(zhēng)高下。能夠短時(shí)間的刺激一下消費(fèi)者注意。但很快又會(huì)變成觀望狀態(tài)。
中心區(qū)域的客群會(huì)有更多的選擇，這也就造成了“不知選哪個(gè)好的”的困惑。多數(shù)客戶不管是居住，經(jīng)商或是二次置業(yè)都會(huì)“貨比三家”。比起邊遠(yuǎn)地區(qū)的（下縣）會(huì)更加“狡猾”一些。 而一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的消費(fèi)者則更看重中心區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，會(huì)成為這里的客戶。
2、中心板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展分析
在邢臺(tái)市規(guī)劃之中“東西并重”的發(fā)展模式上。會(huì)因?yàn)樾碌氖袇^(qū)中心（龍崗新區(qū)等）的發(fā)展成為老牌的市中心，這其中會(huì)有居住，商業(yè)，工業(yè)，娛樂(lè)等等混雜的局面，成為一個(gè)綜合體。
典型案例分析
（新華里188號(hào)）
項(xiàng)目位置：邢臺(tái)市新華北路188號(hào)
面積區(qū)間： 主力戶型：小兩室 小三室
銷(xiāo)售率：未開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售周期：（開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定）
五、房產(chǎn)投放媒體的監(jiān)測(cè)
2010年一季度全市兩大媒體（牛報(bào)、日?qǐng)?bào)）共投放各類(lèi)型房地產(chǎn)廣告130次，平均每月參與投放的房地產(chǎn)項(xiàng)目為20個(gè)，月份來(lái)看，1月媒體投放情況較冷淡，2月、3月春節(jié)過(guò)后逐漸增長(zhǎng)并且3月投放次數(shù)漲幅較大，說(shuō)明春節(jié)過(guò)后入市項(xiàng)目增多，以前的項(xiàng)目也亟待出售。
2010年一季度各類(lèi)型房產(chǎn)廣告媒體的投放選擇最主要的仍是牛城晚報(bào)，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)日?qǐng)?bào)。
◆ 全國(guó)主要城市和邢臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)媒體渠道的比較
全國(guó)主要城市媒體渠道
邢臺(tái)媒體主要渠道
報(bào)紙
報(bào)紙
電視
戶外（廣告牌，公交站臺(tái)，高炮，車(chē)身，路旗，圍檔，道路地面廣告）
戶外（廣告牌，公交站臺(tái)，高炮，車(chē)身，路旗，圍檔，）
人體廣告
短信
短信
相關(guān)雜志（專業(yè)雜志，時(shí)尚雜志）
房展會(huì)
房展會(huì)
網(wǎng)絡(luò)（門(mén)戶網(wǎng)站連接，專業(yè)BBS，專業(yè)網(wǎng)站連接）
物料廣告:傘 紙袋 T恤等
紙袋
DM單頁(yè)（DM派發(fā)，DM專遞，DM夾報(bào)）
DM單頁(yè)（DM派發(fā)，DM夾報(bào)）
小結(jié)：從目前來(lái)看，邢臺(tái)由于其經(jīng)濟(jì)水平和人們意識(shí)觀念的原因。房產(chǎn)運(yùn)行商的媒體投放渠道比較窄，而大城市的新媒體渠道多樣性和現(xiàn)代性也是值得借鑒的，不過(guò)也要注意地域時(shí)效性。
六、2010年房產(chǎn)新政策下的swot分析及房產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)
1、2010年房地產(chǎn)新政策
★各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)
這一點(diǎn)主要是從政府自身的一個(gè)執(zhí)行力上的思想統(tǒng)一以卻保政策得到有力和切實(shí)的履行。
★堅(jiān)決抑制不合理住房需求
實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)
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