郴州市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

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. 郴州市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序 為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序規(guī)定如下： 一、申請(qǐng)籌備業(yè)主大會(huì)的基本條件 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，或首首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。 二、書面申請(qǐng) 由建設(shè)單位或業(yè)主(經(jīng)占總?cè)藬?shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)。 三、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理申請(qǐng)，通知建設(shè)單位報(bào)送資料 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理申請(qǐng)，通知建設(shè)單位報(bào)送資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。主要包括：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明。 已交付使用的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位限期改正。 四、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組 1、籌備組組成 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表和居民委員會(huì)代表組成。 2、籌備組產(chǎn)生的方式及人數(shù)控制 籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。 籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%。 3、籌備組成員名單公示 籌備組成員名單由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期為7天。 4、對(duì)籌備組有異議的協(xié)調(diào)機(jī)制 業(yè)主對(duì)籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))提出，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))協(xié)調(diào)解決。 五、籌備組的工作 1、籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集，做好以下工作： （1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； （2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則； （5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單； （6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法； （7）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 2、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人的方式 業(yè)主委員會(huì)委員為5至11人（單數(shù)），業(yè)主委員會(huì)委員選舉采用差額選舉方式。 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過(guò)規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組進(jìn)行投票確定人選。 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。 3、公告 籌備組的工作內(nèi)容（含業(yè)主委員會(huì)候選人名單以及召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項(xiàng)）應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見(jiàn)。 4、異議方式處理 業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，業(yè)主可以用書面或口頭形式向籌備組提示，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 六、召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì) 1、程序 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行： （1）簽到→核實(shí)業(yè)主身份（登記身份證號(hào)）→發(fā)放業(yè)主委員會(huì)候選人表決選票→回收選票→公開(kāi)計(jì)票→現(xiàn)場(chǎng)公布→選舉結(jié)果 （2）《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》現(xiàn)場(chǎng)表決。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見(jiàn)形式的，按照下列程序進(jìn)行： （1）發(fā)放選票(表決票)。采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。 （2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過(guò)10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定。 （3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。 （4）將反饋意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。 2、公告 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。 七、業(yè)主委員會(huì)備案 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。同時(shí)將有關(guān)情況通報(bào)市房產(chǎn)局、物業(yè)所在地的公安派出所、社區(qū)居委會(huì)。 備案資料包括： 1、業(yè)主大會(huì)成立及備案申請(qǐng)報(bào)告； 2、備案表； 3、選舉結(jié)果匯總表； 4、委員履歷表及產(chǎn)權(quán)證、身份證（復(fù)印件）； 5、工作總結(jié)； 6、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》； 7、《管理規(guī)約》； 8、業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)； 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。 八、業(yè)主委員會(huì)換屆及補(bǔ)選 1、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，其程序參照首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員成立程序。 2、有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： （1）任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的； （2）因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的； （3）失民事行為能力或者依法被限制人身自由的； （4）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作 3、業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。 4、業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門者應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。 九、其他相關(guān)規(guī)定 1、業(yè)主的認(rèn)定 （1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人(即在登記簿上記載的名字)； （2）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購(gòu)房合同可以認(rèn)定為業(yè)主； （3）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人； （4）因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。 2、投票票權(quán) （1）業(yè)主投票權(quán)數(shù)計(jì)算方式： a、業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積： 專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 b、業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： 業(yè)主人數(shù)，按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算，一戶計(jì)算為1票。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1票計(jì)算； 總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 （2）業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加； （3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意； （4）決定其他事項(xiàng)的(包括選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 3、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件 由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員為5人至11人，單數(shù)組成。具體條件如下： （1）委員條件：具有完全民事行為能力； 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)的行使； 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定組織能力；具備必要的工作時(shí)間；管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。業(yè)主委員會(huì)候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生，籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素確定業(yè)主委員會(huì)候選人?；I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日前以書面形式將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 （2）主任條件：具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；身體健康；經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當(dāng)放寬。 （3）特別委員：業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。 4、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日以前，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn)；需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票。 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡(jiǎn)歷、論文寫作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計(jì)，word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 精選資料