銷售說辭百問百答.doc

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銷售百問 目錄： 項目規(guī)劃： 1、 你們的開發(fā)商、投資商是誰？在北京（全國）實力怎么樣？ 2、 曾經(jīng)開發(fā)過什么項目？獲得過什么獎項？ 你們項目的規(guī)劃設(shè)計單位和建筑施工單位是那家??？簡單介紹一下？ 你們項目的園林設(shè)計單位的全稱？他們的設(shè)計風格是？ 3、 你們的項目得過什么獎項目嗎？ 4、 你們項目的設(shè)計理念是什么啊？ 如 “銀達廣場” 有什么含義嗎? 5、 你們的項目占地面積多大？ 6、 建筑面積呢？配套面積是多少？ 綠化率、容積率、建筑密度、使用率分別是多少？ 容積率3.2，綠化率35%，建筑密度17.5%，使用率75% 7、 地上、地下的面積各是多少？ 地上264043平方米，地下48024平方米； 8、 你們項目的總投資額是多少？ 我們自身開發(fā)實力強勁，并無向銀行借貸，項目總投資額約xxx個億左右。 9、 你們項目以前的用地是什么地?。烤用駞^(qū)？工廠？荒地？ 荒地 10、 你們項目的工期是怎么安排的？什么時候竣工交房啊？統(tǒng)一管理嗎？ 我們項目共項目分兩期開發(fā)，交付使用日期為2008年XX月前；，二期工程2010年底交付使用，兩期工程統(tǒng)一管理； 11、 一期、二期分別占地多少面積？ 綠化率是多少？ 一期建筑面15萬平米。綠化率達35%； 12、 一期、二期各有多少棟樓？多少層？ 一期共有四棟樓，6 7 8 9號樓，6 7 8號樓32層，9號樓23層； 13、 一期的開盤時間？什么時間可以交樓？什么時間可以入住？ 一期開盤時間2007年8月下旬，2008年9月交樓使用； 產(chǎn)品位置： 14、 你們項目具體位置在那？ 15、 你們項目四周邊界是那幾條路？ 周邊交通狀況： 16、 有什么公交車可到達？ 目前，公交線路322、342、728、846、928、938支4區(qū)間多路可直達市區(qū)； 17、 營運時間一般幾點?。? 大部分公交路線的營運時間為早6：00至晚10：30； 18、 項目附近有什么高速路、公路？ 京通、京哈、京津唐等5條高速路，運河大街、通香路、通馬路等5條一級公路和朝陽路、朝陽北路、潞苑北大街、六環(huán)路等5條主干路； 19、 我們開車從市區(qū)出發(fā)，應該怎么走才能到你們項目？（自駕車路線） 20、 從你們項目去首都機場方便嗎？ 十分方便，向北可達機場高速路； 21、 你們項目距離市區(qū)、中心商圈有多遠的路程？ 距離國貿(mào)13km，天安門 20km，首都機場16km； 區(qū)內(nèi)交通： 22、 小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)是如何設(shè)計的？有什么特點嗎？ 23、 小區(qū)內(nèi)設(shè)有班車嗎？如果班車時間是如何規(guī)定的？ 24、 你們的小區(qū)有幾個出口？主要出口是那個？ 有2個出口，西側(cè)和北側(cè)出口，主要出口是西側(cè)出口； 25、 每棟樓都直通地下車庫嗎? 26、 地下車庫有幾個入口和出口? 27、 朋友有來停車方便嗎? 28、 人車分流嗎？具體怎么分啊？ 29、 你們的停車場是否收費？收費的話收費標準是多少？ 30、 你們的停車場有機動車和非機動車停車區(qū)劃分嗎？有專人管理嗎？ 31、 你們地下停車場層高是多少？有車型限制嗎？ 32、 你們的停車場是如何規(guī)劃的？停車位分布比例是多少？夠用嗎？ 小區(qū)內(nèi)全是地下車庫，分布按1:1以上的比例設(shè)計，就算是夫妻雙車也夠用； 產(chǎn)品配套： 33、 你們的配套步行街有多長？ 34、 有多少家底商？經(jīng)營特色是什么?。靠梢缘怯浗?jīng)商嗎？ 35、 你們小區(qū)有什么社區(qū)內(nèi)民生增值配套嗎？ 我們在小區(qū)內(nèi)部特為業(yè)主設(shè)立了咖啡茶吧、綜合商務管理中心、客戶服務中心（管家部）、中高檔餐廳（休閑娛樂中心）、迷你超市、健身中心等，這些配套在G區(qū)內(nèi)亦是首屈一指的； 36、 你們周邊還有什么成熟小區(qū)?。? 河畔麗景、月亮河城堡等 37、 你們周邊有什么民生公共配套??？ 物美超市、家樂福超市、購物廣場、商貿(mào)城；潞河中學、中加學校等名校，據(jù)北京二外、傳媒大學、物質(zhì)學院等高等學府；潞河醫(yī)院、中西醫(yī)骨傷醫(yī)院、新華醫(yī)院醫(yī)院；農(nóng)行、交行、商行、工行、建行、郵局等，生活設(shè)施配套一應俱全； 38、 你們小區(qū)內(nèi)有什么接入配套??？超市、幼兒園、銀行、加油站等？收費標準？ 太陽能節(jié)能熱水系統(tǒng)、純凈水入戶、寬帶光纖上網(wǎng)、地暖采用發(fā)泡水泥、可視對講系統(tǒng)、24小時全社區(qū)重點區(qū)域閉路監(jiān)控、小區(qū)周邊遠紅外防盜系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燃氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急按鈕報警系統(tǒng)、背景音樂及廣播系統(tǒng)等。 39、 你們附近都有什么市政配套？如:體育館.公園.健身館 40、 你們周邊的商業(yè)配套如何？ 如:商場 41、 你們周邊都有哪些教育配套？小學、中學、大學？ 通州自古就是人杰地靈的一塊寶地，項目周邊有潞河中學、中加學校等名校，據(jù)北京二外、傳媒大學、物質(zhì)學院等高等學府也很近，附近有河畔麗景幼兒園、哈佛雙語幼兒園； 42、 你們周邊的有醫(yī)院嗎？距離遠近？到達方便嗎？ 醫(yī)院方面有潞河醫(yī)院、中西醫(yī)骨傷醫(yī)院、新華醫(yī)院、老年醫(yī)院、松仁關(guān)懷醫(yī)院；　 43、 小區(qū)內(nèi)是否設(shè)有娛樂休閑會所？對業(yè)主收費嗎？對外開放嗎？ 44、 項目周邊都有什么娛樂休閑場所?收費標準如何 建筑單體結(jié)構(gòu)： 45、 你們的項目建筑形式是怎么樣的?。? 32層的高層板樓，絕對是通州區(qū)域內(nèi)的地標性建筑； 46、 項目是什么建筑風格？ 為了確保居住者獲得最大的景觀視野，設(shè)計師借鑒了板式建筑的外形構(gòu)圖，并吸納了洋房和別墅的優(yōu)秀設(shè)計元素，使建筑既擁有了花園洋房和別墅的歐尚典雅、低調(diào)奢華，又獲得了洋房和別墅無法企及的高度視野，實現(xiàn)了購房者的空間夢想。 47、 你們的外立面采用什么材料??？耐用嗎？什么品牌？ 48、 樓盤的主體結(jié)構(gòu)是什么？抗震性如何？ 樓盤以鋼混剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震性8級； 49、 簡單說說你們樓盤獨有的特色？ 50、 在節(jié)能材料運用上：采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗？ 集中供暖，高檔外墻保溫板，局部高檔石材； 環(huán)境介紹 51、 你們小區(qū)的綠化面積有多大？有什么景觀特色嗎？ 綠化面積28852平方米，起伏綠地、繁花茂樹、主體組雕、特色花架、富貴不言； 52、 項目周邊的景觀都有哪些? 三園環(huán)抱，五場圍合； 53、 三園五場能給我們帶來什么好處?有什么價值? 三園五場的作用和價值都是在生活的不經(jīng)意之間體現(xiàn)出來的，閑暇時候，您可以和家人漫步在運河文化廣場、奧體公園、西海子公園來放松心情，也可以在運河高爾夫球場、古運河游泳場等享受運動帶來的快樂。 54、 三園五場是怎樣收費的? 55、 三園五場與你們項目的距離遠近?若步行方便嗎？ 56、 運河文化廣場在你們項目的那個方向？距離遠嗎？我們想去散步、游玩方便嗎？ 運河文化廣場在項目的西側(cè)，僅僅隔了一條10余米的馬路，出行很方便； 57、 運河文化廣場的地理位置？主要特點？文化含蘊？ 58、 據(jù)我所知，大運河存在污染問題，你們要如何克服？有什么解決措施？ 2006年已經(jīng)完工的運河城市段4.6公里的景觀整治工程，就形成綠地45萬平方米，其中運河文化廣場總面積16萬平方米，綠化總面積就達70％，目前已經(jīng)投入使用；現(xiàn)在的運河岸，親水平臺、碼頭、綠樹青草、碧水藍天相映成趣，魚躍廣場、櫻花廣場、濱河步道是您和家人茶余飯后的好去處； 占據(jù)著大運河的龍首位置，上風上水，運勢太極； 產(chǎn)品戶型： 59、 你們這一共有幾種戶型可供選擇？ 目前，我們一期工程預售面積約15萬平方米，有4種精品戶型可供選擇，戶型面積在100-266平米之間，每戶贈送全套精裝修、空中花園和地下車位； 60、 每個戶型的特點是什么？建筑面積，使用面積？ 61、 你們項目的各個樓層層高是多少？是什么結(jié)構(gòu)？ 6＃樓客廳層高達xx米以上、臥室亦達到xx米；7＃樓層高xx米，屬框架結(jié)構(gòu)；8＃樓層高xx米，8＃樓層高xx米，框架剪力墻結(jié)構(gòu),設(shè)有假梁，可自由分割; 62、 你們的項目是幾梯幾戶的??？ 266平米的大戶型是3梯2戶，其余都是2梯3戶； 63、 一層有幾戶？公攤面積是多少？　 一層兩戶 64、 你們項目的整體（各戶型）朝向？ 南北通透 65、 采光如何？主導風向是什么？ 多面采光，西北風向 66、 日照時間、日照質(zhì)量？ 日照充足 67、 樓間距是多少？有沒有遮擋？視線干擾？隔音效果如何？ 一期包括6#，7#，8#，9#四棟樓，每棟樓都是錯落分布，絕沒有任何遮擋，保證每一戶都實現(xiàn)收納陽光、新鮮空氣的南向大面寬與私密性完美統(tǒng)一； 68、 落地八角窗的好處？ 落地八角窗，使居室與外部自然環(huán)境完美融合，且使建筑富有豐富的層次感； 69、 你們說的“空中花園”的含義? 空中花園，強調(diào)了居室的多樣性，增加生活情調(diào)，更增加了建筑美感； 70、 “電梯入戶” 是什么意思? 　 電梯入戶，加強私密性，主傭分離，提高生活質(zhì)量； 71、 是否精裝修？裝修價格多少？ 產(chǎn)品采用精裝修形式，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的同時也提高了御景灣整體檔次，戶型的空間室內(nèi)布局全面提升居住生活品質(zhì)；裝修價格暫沒確定； 72、 裝修材料的牌子？什么標準？ 73、 裝修的風格是什么？有方案可供我們選擇嗎？ 現(xiàn)代歐式風格，高貴典雅，沒有可選性 74、 我們可以自己裝修嗎？（可以） 75、 電梯是什么牌子的?。克俣仁嵌嗌?？一次可乘坐多少人? 使用年限： 76、 你們的項目使用年限是多少年？年限過期后如何辦理手續(xù)？ 70年產(chǎn)權(quán)+70年服務，可根據(jù)國家規(guī)定辦理手續(xù)。 77、 什么叫產(chǎn)權(quán)? 沒有好嗎? 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有權(quán),它是指房屋所有人對自己的房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利; 78、 你們的房子是大產(chǎn)權(quán)嗎? 大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別?還有鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)又是怎么回事？ 我們珠江70年大產(chǎn)權(quán)房！ “小產(chǎn)權(quán)”樓盤大多由村、鎮(zhèn)開發(fā)，土地成本幾近于零，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項稅費，因此成本較低，售價僅為同區(qū)域商品房的40％－60％。北京市建委前不久重申，購買”使用權(quán)”、”小產(chǎn)權(quán)”、”鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”等房屋沒有產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護自身的權(quán)益。有些項目雖然通過補交相應費用就可變更為合法的產(chǎn)權(quán)房，但是補辦手續(xù)非常復雜且耗費時間，連同補辦的費用算進來，購房者并沒有得到真正的實惠，因此選擇購買此類項目具有較大風險； 至于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，就更不要提了，多數(shù)是鄉(xiāng)政府自己搞開發(fā)，甚至還有自己發(fā)證的，但是他們發(fā)的證肯定沒有任何法律依據(jù)，也根本不可能受到法律保護！ 區(qū)位價值 79、 北京東遷的大趨勢，通州在近幾年的經(jīng)濟、行政地位的提升潛力？ 京城規(guī)劃的向東發(fā)展，政府行政區(qū)域的東遷，來勢“洶洶”，銳不可當！這些以國家政策為指導、以政府行為為主導的一系列規(guī)劃所帶來的經(jīng)濟價值和升值潛力是不可估量的，這也正體現(xiàn)了御景灣項目一直所追求的高品質(zhì)生活與投資升值完美結(jié)合的目標； 北京市政府的行政職能部門將遷至通州，通州已經(jīng)為北京市政府的行政職能部門以及在京的中央部委直屬研究機構(gòu)預留了辦公樓建設(shè)用地，占地面積3平方公里，屆時通州將成為政府真正的“府坻”； 80、 朝陽CBD的東遷的趨勢，通州新城成為CBD的第二生活區(qū)的必然趨勢？ CBD功能區(qū)東遷的大趨勢： CBD作為中央商務區(qū)，其自身的容量已達極限，毗鄰CBD東側(cè)的通州區(qū)依靠其位置優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，必然成為CBD延伸的居住發(fā)展區(qū)； 81、 通州區(qū)在地理位置、交通條件上的優(yōu)勢表現(xiàn)在哪？ 談到交通這個話題，不得不說通州的自身優(yōu)勢相當大，它是一個公路網(wǎng)發(fā)展快速且全面的地區(qū)，無論從新城和中心城的聯(lián)系，還是通州新城和外界的聯(lián)系，都是四通八達的，形成了發(fā)達的立體交通平臺；其中5條高速路穿境而過，5條一級公路和5條主干路貫穿其中，多條輕軌直達市區(qū)； 82、 通州區(qū)的水資源現(xiàn)狀以及水資源優(yōu)勢？解釋“濱水宜居”的含義？ 在北京這個水資源極度匱乏的城市，還能看到這一片片純凈的藍色圍繞著您的家細細流淌，那應該是一種妙不可言的感覺！通州區(qū)的水資源相當豐富，為打造高檔次的水景住宅提供了便利。而且通州區(qū)委、區(qū)政府也高度重視，提出“濱水宜居”新城概念； 83、 通州區(qū)整體環(huán)境的優(yōu)勢？整體綠化面積和綠化率？ 有水就意味著能孕育生命，就意味著大自然的綠意盎然是隨之而來的，2006年通州又新建改建城市景觀綠地112.36公頃，相當于5個景山公園。截至目前，城區(qū)綠地覆蓋率為34.87％、城市綠地率33.53％，總面積近1350公頃，通州區(qū)人均綠地達67.36平方米，通州的未來將成為一個名副其實的綠色城市； 84、 北京市政府、通州區(qū)政府對運河城市段規(guī)劃建設(shè)的關(guān)注和大力支持，相關(guān)政策？ 通州政府將斥資300億元打造“運河版塊” ，2006年7月“北京新城-通州投資環(huán)境及項目推介會”發(fā)布，運河城市段項目已被規(guī)劃為7個功能區(qū)； 85、 通州大運河七大功能板塊的地塊資源的稀缺性？ 86、 你們項目與運河城市段功能規(guī)劃有什么關(guān)系？ 這是我們御景灣項目的所在地，位于運河城市功能段的中心位置，核心中的核心；政府的一切行為當然會對生活在這里的人們帶來最直接最豐富的益處； 87、 現(xiàn)在有沒有已經(jīng)規(guī)劃完畢的運河工程？效果如何？能帶給這個項目的利益？ 之前跟您提到的2006年已經(jīng)完工的運河城市段4.6公里的景觀整治工程，就形成綠地45萬平方米，其中運河文化廣場總面積16萬平方米，綠化總面積就達70％，目前已經(jīng)投入使用； 本案優(yōu)劣勢 88、 你們項目有什么缺點和劣勢嗎？ 89、 你們項目作為大產(chǎn)權(quán)房與價格相對便宜的小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房相比,你們的優(yōu)勢? 珠江地產(chǎn)主張一種將人性化、合理化、實用化設(shè)計帶入社區(qū)的理念，追求性價比與藝術(shù)性完美結(jié)合，要為廣大業(yè)主提供獨特、個性的尊貴服務，打造完善舒適的社區(qū)文化和生活方式； 90、 你們項目周邊還有什么在售項目嗎？與之相比,你們的特色和優(yōu)勢? 91、 月亮城堡是別墅區(qū),價格在15000左右,你們并不是別墅，為何也這么貴？ 別墅的空間占有與普通住宅不同，它們的奢華精美滿足的是有錢人的心理需求，但空間過大且使用率較低，在高度上也沒有高層建筑的高空視野，后續(xù)花費較大；再者，別墅的入住率低，少鄰里溝通，人氣較低，距離區(qū)域生活中心較遠，地理位置偏郊區(qū)，居住形式過于張揚，不符合大多數(shù)人追求恬靜自然生活的目標。 92、 你們項目比人家貴，戶型又偏大，你們的項目有什么特色賣點嗎？ 我們賣給您的不僅僅是房子和您對生活舒適度的追求，還有御景灣潛力無限的未來升值增值能力，給您帶來的是幾年之后的收獲，這就是一種成大事者的長遠眼光和廣闊的胸襟！我們項目憑借天然地理優(yōu)勢，處于通州新城建設(shè)的中心地段，可想而知，憑著您對國家政策、京城經(jīng)濟動向的敏銳直覺和放眼未來的廣闊胸襟，若選擇了御景灣，不論是為了高品質(zhì)的生活還是作為投資獲得回報都是最佳的選擇！ 產(chǎn)品價格和付款方式： 93、 你們項目現(xiàn)在均價多少？最高多少？最低多少？基價又是多少？ 94、 你們和我們簽署的合同那個版本的？是不是和普通的購房合同一樣？ 95、 你們的付款方式有幾種？貸款最低首付款是多少？貸款年限是多少？ 付款方式兩種：一、一次性付款；二、按揭貸款。最低首付總房款的30％，最長可貸30年。 96、 你們是否接受定金？是否可退？是否開具定金發(fā)票？ 97、 你們的定金交付后要多少天內(nèi)交付首期??？ 定金交付后7日內(nèi)交首付。一般如有特殊情況可相對協(xié)商延時。（注意不可信口開河，15天時間取消。） 98、 你們的合同中規(guī)定的甲方（開發(fā)商）建筑結(jié)構(gòu)違約賠償額度；乙方（業(yè)主）合同違約賠償額度是多少？ 99、 你們的房屋交付使用后單套建筑面積與合同簽訂時單套建筑面積增多或減少時候如何協(xié)商和補償？允許誤差范圍是多少？共用分攤面積誤差處理辦法是什么？ 100、 你們?nèi)绻麡欠拷桓妒褂醚舆t了又怎么賠償？ 101、 你們的貸款銀行指定嗎？貸款手續(xù)怎么辦理？你們辦還是我們自己去辦理？ 102、 你們和我們簽訂合同時候是不是一起簽訂貸款合同？ 103、 一旦簽訂了貸款合同后我們什么時候開始還貸？ 104、 預測和實測的面積報告是由那個部門出具？ 105、 如果我們以公司的名義購買的話可以嗎？可以辦理按揭嗎？ 106、 如果我們交付了定金或簽署了合同后想轉(zhuǎn)讓給別人可以嗎？ 107、 我們可以提前供完貸款嗎？這樣銀行對我們有優(yōu)惠嗎？ 108、 我孩子是未成年人，他可以擁有獨立產(chǎn)權(quán)嗎？合同上能寫他名嗎？ 109、 我是外國人來買你們的房子需要什么樣的手續(xù)??？你們可以協(xié)助我辦理嗎？能辦理 按揭嗎？ 110、 你們現(xiàn)在貸款利率是按什么版本的??？ 111、 你們現(xiàn)在和我們簽約流程是怎么樣的??？ 112、 銷售上遇到無法解決的問題怎么辦？（針對銷售人員） 113、 你們現(xiàn)在項目已經(jīng)成交的住戶是什么人?。浚ㄉ壳椋? 114、 你們項目有預售證嗎？五證齊備嗎？是那五證?。? 115、 現(xiàn)在購買是否有什么優(yōu)惠政策？價格上優(yōu)惠、贈送什么禮品嗎？ 物業(yè)管理： 116、 你們的房屋交付使用后還需要辦理什么手續(xù)嗎？（物業(yè)管理） 117、 你們的物業(yè)管理收費一定很貴吧？ 118、 你們的物業(yè)內(nèi)消防安全設(shè)施在那？安全嗎？ 119、 是否設(shè)立了消防車通道？ 120、 你們安防系統(tǒng)是如何設(shè)置的？有中央監(jiān)控嗎？ 121、 你們的樓房交付使用后如果裝修有問題該找誰負責？ 122、 通州地區(qū)常住人口有多少？區(qū)政府對這個區(qū)的未來規(guī)劃定位是什么??？ 123、 你們項目目前的物業(yè)管理公司是那家？實力如何？ 124、 你們的物業(yè)管理服務有那些？ 除了正常常規(guī)的物業(yè)管理服務外：公共場所的衛(wèi)生保潔；界內(nèi)環(huán)境綠化；維護日常秩序；公共設(shè)施、設(shè)備的維修和維護；收取業(yè)主應繳的各項費用。我們還有其他在《白皮書》上列舉的所有業(yè)主尊貴服務，分為：有償、無償、贈送等幾部分，您需要我?guī)湍榻B一下嗎？ 125、 你們的物業(yè)管理公司什么時候成立的啊？有什么業(yè)績嗎？什么時候入?。? 126、 你們的項目物業(yè)管理費用是多少？含電梯費用嗎？其他服務還加收嗎？ 127、 你們是否可以幫助我們出租房子？收費嗎？收費標準是什么？ 128、 你們是市政供水，還是小區(qū)自己供水？如何收費？ 129、 采用什么供暖方式?收費標準? 130、 是否是24小時電梯和熱水?