神華神東小區(qū)物業(yè)承接查驗實施方案.docx

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1、榆林市銀鑫 榆林市銀鑫物業(yè)管理有限責任公司 神華神東小區(qū)物業(yè)承接查驗方案 榆林市銀鑫物業(yè)管理有限責任公司 為了神華神東小區(qū)物業(yè)管理接管驗收工作的順利進行，由銀鑫物業(yè)負責提供具體驗收方案，神華神東物業(yè)、神華項目管理公司、業(yè)主委員會共同配合驗收。接管驗收總負責人：_______。成立資料接管移交小組、設備設施接管驗收小組、房屋接管驗收小組，分別負責具體接管驗收工作。驗收預計為期___個月，從___年__月___日 至___年_

2、__月___日。 一、承接查驗目的： 物業(yè)承接查驗工作是為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確業(yè)主及開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)各自的責任，實現(xiàn)權(quán)利和義務的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清各自的權(quán)利和義務，避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量責任不清而導致的糾紛，確保物業(yè)具備正常的使用功能。 二、承接查驗法律依據(jù): 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件： （一）物業(yè)買賣合同； （二）臨時管理規(guī)約； （三）前期物業(yè)服務合同； （四）物業(yè)規(guī)劃設計方案； （五）建設單位移交的圖紙資料； （六）建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。 三、承接查驗條件 物業(yè)承接查驗是在項目竣工驗收全部

3、合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應滿足的條件為： （一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成； （四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控

4、系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 進場了解情況、制定承接查驗方案 四、承接查驗流程 確定查驗時間、準備查驗資料 開發(fā)建設單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗小組 分組現(xiàn)場查驗，對缺陷進行統(tǒng)計匯總，移交施工單位 缺陷反修 組織復驗，統(tǒng)計缺陷 統(tǒng)計缺陷，移交施工單位 查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關表格辦理移交手續(xù)。 注：對于技術資料的移交，最遲應在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份

5、給物業(yè)管理公司存檔。 五、準備查驗資料： （一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料 （二）準備接管驗收登記表格： 1、《物業(yè)資料承接驗收登記表》； 2、《物業(yè)管理用房接管驗收表》； 3、《共用設施承接驗收表》； 4、《機電設備承接驗收表》； 5、《承接驗收遺留問題登記表》。 六、成立聯(lián)合物業(yè)承接查驗領導小組 組長：李雪峰 副組長：孫偉秋 組員：3名 職責：負責組織、協(xié)調(diào)、安排物業(yè)整體承接查驗，解決查驗過程中房地產(chǎn)開發(fā)商遺留下來的問題進行整改完善工作。 領導小組下設物業(yè)承接查驗小組 職責：根據(jù)領導小組的統(tǒng)一安排，按規(guī)范要求進行物業(yè)承接查

6、驗工作，跟進查驗過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改情況，并做好物業(yè)承接查驗相關記錄。 （一）圖紙資料交接小組 交接時間：2012年7月25日 參加交接人員：由工程部統(tǒng)一負責 要求：仔細清點圖紙資料數(shù)量，交接雙方在《圖紙資料移交清單》簽字確認。 根據(jù)地方標準的規(guī)定，建設單位應向物業(yè)公司移交下列圖紙資料： 1.竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖。 2.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。如：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等。 3. (1)基建文件（A類） 　a) 決策立項文件 　b) 建設用地、征地與拆遷文件 　c) 勘察、測

7、繪與設計文件 　d) 工程招投標與承包合同文件 　e) 工程開工文件 　f) 商務文件 　g) 工程竣工驗收及備案文件 　h) 其他文件 　(2) 監(jiān)理資料（B類） 　a) 監(jiān)理管理資料 　b) 監(jiān)理工作資料 　c) 竣工驗收資料 　d) 其他資料 (3) 施工資料（C類） 　a) 施工管理資料 　b) 施工技術資料 　c) 施工測量記錄 　d) 施工物資資料 　e) 施工記錄 　f) 施工試驗資料 　g) 施工質(zhì)量驗收記錄 4.各種設備設施的隨機資料： 包括但不限于：設備操作、使用說明書；設備維護保養(yǎng)說明書及維修工藝要求；隨機圖冊；設備產(chǎn)品樣本；出

8、廠合格證明；出廠精度、性能檢驗記錄；裝箱單；附件明細表；開箱查驗單；安裝調(diào)試記錄；安裝調(diào)試查驗記錄；安裝洽商記錄；進口設備技術資料原件及翻譯文本等。 5.與政府主管部門或供電、供水、燃氣等能源供應企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼電保護試驗記錄等）。 6.政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄。 （二） 房屋本體及公共設施承接查驗小組 查驗時間：2012年7月25日 組長：工程部主管 組員：5名 要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄

9、在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。 1、查驗范圍 房屋本體包括：地基基礎、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏等。公共設施包括：基礎設施、天臺、屋面避雷設施、消防設施、園區(qū)路燈、綠化、園區(qū)道路、垃圾箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、和文化娛樂設施等。 （三）強電系統(tǒng)設備設施承接

10、查驗小組 查驗時間： 組長：工程部主管 組員：2名 要求：1. 系統(tǒng)查驗工作，應由施工單位完成各系統(tǒng)的自檢，并提交自檢報告后進行。 　　 2. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。 1、查驗范圍 　　包括如下設備設施： 　(1)變配電室設備設施。 　(2)給排水系統(tǒng)供電設備設施。 　(3)消

11、防系統(tǒng)供電設備設施。 　(4)安全防范系統(tǒng)供電設備設施。 　(5)照明系統(tǒng)設備設施。 　(6)辦公用電系統(tǒng)設備設施。 　(7)電梯系統(tǒng)供電設備設施。 (四) 電梯系統(tǒng)設備設施承接查驗小組 查驗時間： 組長：工程部主管 組員：2名 要求：1.電梯施工單位提供電梯監(jiān)督檢驗自檢報告書。 2.承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行

12、檢查確認，并報送各有關單位。 1、查驗范圍 　　項目范圍內(nèi)的所有電梯設備設施，包括竣工查驗資料及電梯機房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機械裝置和電氣裝置。 　 2、查驗內(nèi)容 參照施工單位提供的電梯監(jiān)督檢驗自檢報告書進行查驗。 后附：電梯監(jiān)督檢驗自檢報告樣書 （五） 安全防范系統(tǒng)設備設施承接查驗小組 查驗時間： 組長：秩序維護隊長 組員：2—4名 要求：1.各子系統(tǒng)工程完成后，應由施工單位會同系統(tǒng)集成商自行組織有關人員進行檢測，并向建設單位提交工程自檢報告。 2. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工

13、作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。 　　1、查驗范圍 　　安全防范系統(tǒng)的范圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制(門禁)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。 2、查驗要求 　 （1）安全防范系統(tǒng)施工質(zhì)量的檢驗，應根據(jù)系統(tǒng)設計方案、工程施工合同規(guī)定、該系統(tǒng)現(xiàn)行國家驗收標準、施工圖紙來檢查工程的實際施工質(zhì)量情況。 　　 （2）安全技術防范產(chǎn)品必須經(jīng)過國家或行業(yè)授權(quán)的認證機構(gòu)（或檢測機構(gòu)）認證

14、（檢測）合格，并取得相應的認證證書（或檢測報告）； （3）系統(tǒng)安裝質(zhì)量檢測：包括環(huán)境布局、配電（包括應急電源）、電氣防護、走線、接線、標識、通訊、通風、防水、機房安全、機房溫濕度等。 　 （4）對系統(tǒng)的各類探測器、攝像機、云臺、護罩、控制器、輔助電源、電鎖、對講機等設備安裝的部位、產(chǎn)品的規(guī)格型號和安裝質(zhì)量等進行檢驗。 （5）對各類探測器、控制器、執(zhí)行器等部件的電性能和功能進行檢測。 　?。?）檢測應由建設單位、監(jiān)理單位、系統(tǒng)集成商和施工單位參加，采用逐點通電、單機、聯(lián)動的形式進行檢測，檢測結(jié)果應填寫檢測記錄表，并由各檢測方簽字確認。 　　（7）安全防范系統(tǒng)的控制柜、

15、箱、控制臺與機架、監(jiān)視器等的施工質(zhì)量的檢驗應遵照GB50348的第6章有關規(guī)定執(zhí)行。 　?。?）安全防范系統(tǒng)施工質(zhì)量檢驗后，應有建設單位、監(jiān)理單位、系統(tǒng)集成商和施工單位簽字的檢查查驗報告。 　 （9）在安全防范系統(tǒng)設備施工檢測完成后可進行系統(tǒng)調(diào)試，系統(tǒng)調(diào)試完成后，經(jīng)建設方同意后可進入系統(tǒng)試運行。系統(tǒng)試運行時應做好試運行記錄。 　 (10)安全防范系統(tǒng)的系統(tǒng)檢測是在設備施工檢測和試運行的基礎上，對系統(tǒng)性能和功能進行檢測。檢測以系統(tǒng)功能檢測和現(xiàn)場設備性能檢測為主，并結(jié)合檢查相關技術文件和資料的完整性、規(guī)范性。 　　(11)系統(tǒng)性能和功能檢測的依據(jù)是：相關的國家現(xiàn)行標準，工程技術文件，產(chǎn)

16、品資料等。 　　(12)安全防范系統(tǒng)進行系統(tǒng)檢測前，施工單位應根據(jù)工程合同和設計文件編制檢測大綱。 （六） 消防系統(tǒng)設備設施承接查驗小組 查驗時間： 組長：秩序維護隊長 參加查驗人員：3—5名 要求：1. 消防系統(tǒng)承接驗收工作，應在建設單位通過消防驗收的基礎上進行，消防系統(tǒng)承接驗收前施工單位還應將相關的檢驗、檢測記錄（報告）及消防系統(tǒng)深化設計圖紙、變更洽商記錄及聯(lián)動關系表等相關圖紙及技術資料交與物業(yè)公司并按照設計要求及系統(tǒng)實際情況組織設備廠家及施工人員對承接查驗人員進行系統(tǒng)的培訓。 2. 參加承接驗收工作人員應在掌握系統(tǒng)設計要求及現(xiàn)場實際情況并能熟練操作消防系統(tǒng)設

17、備的情況下進行承接查驗工作，承接查驗全過程施工單位技術人員及相關施工人員應全程陪同進行。 3. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。 1、查驗范圍 （1） 消防電源及消防疏散照明設備、防爆電氣設備（包括：應急配電系統(tǒng)設備、EPS電源、UPS電源、消防互投開關、消防電氣線路、火災應急照明及安全疏散指示標

18、志等）； （2）自動噴水滅火系統(tǒng)（包括：消防水箱、消防水箱給水管路和控制裝置、消防水泵、噴淋水泵、穩(wěn)壓泵、噴淋管線和噴淋頭、消火栓及消火栓箱、濕式報警閥、水流指示器等）； （3）火災自動報警設備（包括：消防自動報警主機和CRT、各種火災探測器；手動報警按鈕；區(qū)域報警控制器和集中報警控制器等）； （4）消防控制中心與聯(lián)動控制系統(tǒng)（包括：聯(lián)動控制臺、區(qū)域聯(lián)動控制器、集中聯(lián)動控制器、UPS電源和操作電源、消防直通電話等）； （5）防排煙系統(tǒng)設備（包括：排風機、排煙風機、正壓送風機、排煙風道、正壓送風風道、正壓送風口、防排煙風口、防火閥等）； （6）防火門； （7）消防電梯； （8）滅火

19、器配置； （9）防火、防煙分區(qū)； 2、消防系統(tǒng)承接驗收技術要求 （1）一般規(guī)定 　　1.1. 消防設備、設施的配置、安裝及施工質(zhì)量必須符合國家標準規(guī)定。 　　1.2. 消防系統(tǒng)設備檢測應100%覆蓋，不能遺漏。 　　1.3. 消防系統(tǒng)設備功能測試除特殊說明外應不少于3次。 　　1.4. 消防系統(tǒng)各設備功能測試完成后，還應根據(jù)設計要求進行分項功能的測試，在完成分項功能測試的基礎上還應進行一次全面的聯(lián)動測試，聯(lián)動測試要對系統(tǒng)的全部功能進行檢測。 　　1.5. 在完成聯(lián)動測試正常的基礎上，消防系統(tǒng)設備還應在自動狀態(tài)下連續(xù)運行72小時。 （2）消防電源及消防疏散照明設備

20、 　　消防應急電源系統(tǒng)的設計、施工應符合現(xiàn)行國家標準GB50016—2006《建筑設計防火規(guī)范》及GB50045—95（2005年版）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定。 （3）消防電氣線路設計、施工應符合現(xiàn)行國家標準GB50016—2006《建筑設計防火規(guī)范》及GB50045—95（2005年版）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定。 （4）火災應急照明及安全疏散指示標志的設計施工應符合現(xiàn)行國家標準GB50016—2006《建筑設計防火規(guī)范》及GB50045—95（2005年版）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》和GB13495《消防安全標志》的規(guī)定。 （5）防爆電氣設備的設計、施工應

21、符合現(xiàn)行國家標準GB50016—2006《建筑設計防火規(guī)范》及GB50045—95（2005年版）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》和GB50058—92《爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設計規(guī)范》的規(guī)定。 （6）自動噴水滅火系統(tǒng) 　　自動噴水滅火系統(tǒng)內(nèi)供水設施、消防水泵、消防水箱和消防水池、消防氣壓給水設備和穩(wěn)壓泵、消防水泵接合器、管網(wǎng)、噴頭、報警閥組及其他組件的設置、安裝施工質(zhì)量及系統(tǒng)功能應符合現(xiàn)行國家標準GB50084—2001（2005年版）《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》及GB50261—2005《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》的規(guī)定。 （7）火災自動報警系統(tǒng) 　　火災自動報警系統(tǒng)

22、火災報警裝置、消防專用電話及區(qū)域報警系統(tǒng)、集中報警系統(tǒng)、消防控制室和消防聯(lián)動控制、布線等的設置、安裝施工質(zhì)量及功能應符合現(xiàn)行國家標準GB50166—92《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》及GB50116—98《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》的規(guī)定。 （8）防排煙系統(tǒng)設備的設計、施工應符合現(xiàn)行國家標準GB50016—2006《建筑設計防火規(guī)范》及GB50045—95（2005年版）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定。 （9）防火門應為向疏散方向開啟的平開門，并在關閉后應能從任何一側(cè)手動開啟。用于疏散的走道、樓梯間和前室的防火門，應具有自行關閉的功能。雙扇和多扇防火門，還應具有按順序關閉的

23、功能。常開的防火門，當發(fā)生火災時，應具有自行關閉和信號反饋的功能。 （七）綜合布線設備設施承接查驗小組 查驗時間： 組長：工程維修部主管 組員：2名 要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。 1、查驗范圍 　　項目范圍內(nèi)語音、數(shù)據(jù)傳輸設備、設施。包括工作區(qū)、電信間、設備間、管線夾層、線槽、線纜、

24、橋架以及圖紙資料。 2、查驗要求 （1）環(huán)境檢查 　　1.1. 房屋預埋線槽、暗管、孔洞和豎井的位置、數(shù)量、尺寸均應符合設計要求。 　　1.2. 電信間、設備間應提供220V帶保護接地的單相電源插座。 　　1.3. 電信間、設備間應提供可靠的接地裝置，檢查接地裝置的設置，測量接地電阻阻值。 　　1.4. 進線間的照明、電源、接地、防火、防水等應符合設計要求。 　　1.5. 鋪設活動地板的場所，活動地板防靜電措施及接地應符合設計要求。 （八）給排水各系統(tǒng)設備設施承接查驗小組 查驗時間： 組長：工程維修部主管 組員：3名 要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)

25、公司統(tǒng)一記錄在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。 1、查驗范圍 　　包括但不限于項目范圍內(nèi)的如下設備設施：生活水，直飲水，中水，排水（雨水、污水）系統(tǒng)設備、設施。 （九）綠化工程承接查驗小組 查驗時間： 組長：環(huán)境事務主管 組員：5—8名 要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在《設施設備接管查驗記錄表》中，查驗工作完成后，

26、參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將《設施設備接管查驗記錄表》分別報送各有關單位，由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。 1、查驗范圍 園區(qū)內(nèi)園林植物和園林建筑 2、查驗內(nèi)容 （1） 查驗內(nèi)容主要為園林植物和園林建筑。園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等；園林建筑主要有小品、花架、園廊等。 （2）按照綠化工程設計方案進行查驗。 （十）鑰匙承接查驗小組 查驗時間： 組長：客戶服務部 組員：2名 1、承接查驗要求 　?。?）鑰匙保管人員負責接收、清點、逐門試用

27、，確保無誤后在《共用部位鑰匙移交一覽表》和《單元房間鑰匙移交一覽表》上簽收。 （2）為每把鑰匙制作區(qū)域標識。 （3）按照樓棟、樓層、房間編號的關聯(lián)順序存放在專用鑰匙柜中。 重要鑰匙保存，須實行“雙管制”。存放在專用鑰匙柜中。鑰匙清單與鑰匙存放情況相符。 （4）鑰匙柜專人專管。 　　（5）標識清晰、明顯、擺放有序。 2、范圍 　　（1）公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各設備機房門鑰匙。 　?。?）業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門的鑰匙。 　?。?）重點部位：大樓內(nèi)機房、制高點、生活飲用水箱等。 3、查驗組織 　　 (1）鑰匙

28、的承接查驗工作應在完成房屋本體及公共設施和公共配套設備設施的承接查驗后進行。 　?。?) 鑰匙的承接查驗工作應由建設單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應做到完整、完全移交，交接雙方在《共用部位鑰匙移交一覽表》和《單元房間鑰匙移交一覽表》上簽字確認。 　?。?） 鑰匙承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)的問題應由建設單位督促相關單位負責整改、完善。 六、缺陷整改與保修 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取

29、得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。 （一）對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對承接查驗或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補強 在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設備、設施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有

30、效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復驗結(jié)果的記錄并存檔備查。 3、對不具備使用功能問題的處理 承接查驗時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發(fā)商負責抓緊解決，等符合承接查驗條件后，再行組織驗收。 4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 ①對業(yè)主在承接查驗或使用過程中提出的有關房屋質(zhì)量方面的問題，應在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促

31、整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 ②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。 （二）保修及維修 1、新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負責房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致承接查驗時保修期已滿者，竣工驗收與承接查驗的時間差，由開發(fā)商負責質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應明確填寫保修

32、期終止時間。 2000年1月30日國務院279號令發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為： ①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年； ③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； ④電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年； ⑤其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。 2、保修期滿后 物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。 業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設備的修繕責任。

33、（三）其他情況 凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。 （四）保修期內(nèi)管理辦法 ①設備承接時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 ②保修期內(nèi)保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標準。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。 ③設備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進行的機電設備的保養(yǎng)工作應以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部

34、分。機電設備、電梯故障維修，物業(yè)公司應督促保修單位解決。 ④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。 七、查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關表格辦理移交手續(xù)。 八、附注（承接查驗相關記錄表） 附： 工程資料移交登記表 工程名稱： 分部工程名稱： 編號： 序號 工程資料名稱 數(shù)量 移交人 接收人 移交日期

35、 工程承接查驗人員簽到表 編號： 時間： 年 月 日 地點： 主持人： 內(nèi)容： 序號 參與接管驗收單位/部門 姓名

36、職務 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 工程資料移交審

37、查表 工程名稱： 分部工程名稱： 編號： 序號 審 查 內(nèi) 容 審 查 結(jié) 果 備 注 完整性 準確性 完整 不完整 合格 不合格 1 工程合同技術文件 2 設計更改審核 3 工程實施及質(zhì)量控制檢驗報告 4 工程實施及質(zhì)量控制檢驗記錄 5 系統(tǒng)檢測報告及記錄 6 系統(tǒng)的技術、操作和維護手冊 7 竣工圖及竣工文件 8 重大施工事故報告及處理

38、 9 監(jiān)理文件 10 11 審查結(jié)果統(tǒng)計 審查結(jié)論 審核人員簽名 注：1、在審查結(jié)果欄打“√”即可；2、存在問題在備注欄注明； 工程項目移交表 移交日期： 年 月 日 編號： 工程名稱 工程地址 建設單位及地址 設計單位及地址 施工單位及地址 監(jiān)理單位及地址 開工日期 竣工驗收日期 接管驗收日期 移交單位： 負責人： 接收單位：

39、 負責人： 監(jiān)交人： 負責人： 備注： 工程整改通知單 年 月 日 編號： 系統(tǒng)名稱 分部工程名稱 不合格項描述： 驗收人員簽名 驗收負責人簽名 整改完成時間 年 月 日 整改單位簽認： 物業(yè)管理處意見： 建設單位意見： 監(jiān)理單位意見： 施工單位意見： 復驗結(jié)論： 復驗人員： 日期

40、： 驗收小組組長意見： 日期： 系統(tǒng)（分部工程）驗收匯總表 系統(tǒng)名稱： 施工單位： 編號： 序號 分部工程名稱 內(nèi)容及問題 驗收結(jié)果 合格 不合格 驗收結(jié)論 驗收人員簽名 驗收日期： 注：在驗收結(jié)果欄打“√”即可；2、驗收結(jié)論由驗收項目負

41、責人填寫； 榆林市銀鑫物業(yè)服務有限公司 鑰匙登記（配制、更換）記錄表 編號： 編號 位置 數(shù)量 事 由 部 門 移交單位 配 制、 更 換 經(jīng)辦人 （移交人） 日期 批準人 （簽收人） 日期

42、 物業(yè)驗收意見表 地點： 編號： 驗收人： 驗收時間： 年 月

43、 日 序號 檢查內(nèi)容 檢查情況 處理意見 結(jié)果 1 門鎖開啟是否靈活，門是否有翹曲，變形，開關是否靈活。 2 樓地面及天花是否有裂縫。 3 地面瓷片鋪貼是否平整，瓷片有無破損，裂縫；磚縫寬度大小一致，且平直。 4 窗臺角是否平直、瓷磚沒有脫落，陰陽角是否平直、勾縫是否飽滿。 5 衛(wèi)生間、陽臺等房間有無積水、倒泛水和滲水現(xiàn)象。 6 外墻瓷片有無脫落，明顯裂紋，以及明顯的色差。 7 窗戶外框和墻體連接處是否密實有無滲水現(xiàn)象。 8 窗扇開啟是否靈活，鉸鏈安裝是否牢固。

44、 9 門窗玻璃安裝是否牢固，玻璃與門窗框連接處填縫是否飽滿、注膠是否美觀。 10 衛(wèi)生間、陽臺磁片鋪貼是否牢固，排水坡是否鋪設正確，有無空鼓。 11 門、門框、窗框是否有變形，表面是否有劃痕，玻璃有無損傷（如劃痕等）。 12 墻、柱的陰陽角是否有損傷，且是否平直。 13 供水管道上的閥門是否開啟靈活，有無滲水現(xiàn)象。 14 水龍頭、沖洗閥是否開啟靈活，使用方便，有無滲漏現(xiàn)象。 15 衛(wèi)生潔具是否有損傷，安裝是否牢固，有無色差。 16 排風道口安裝是否牢固 17

45、 單元內(nèi)各面板開關是否完整 18 各照明燈具是否正常 19 照明配電箱是否完好 20 空調(diào)配電箱是否完好 21 電度表及供電線路是否清楚 最終驗收結(jié)果： 物業(yè)公司意見： 資 料 移 交 表 項目 移交內(nèi)容 驗收標準 計劃時間 備注 一、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 1、項目開發(fā)批準報告；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)0ka~!LjamE&qT 2、規(guī)劃許可證；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)/J)| T]V jo | 3、投資許可證；□ K3[@ o:u[04、土地使用合同；□ qV zF[;l$k,q$be

46、 S05、建筑開工許可證；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)?:p rx{ 6、用地紅線圖?！? 7、車庫資料；□ 8、建設單位的營業(yè)執(zhí)照；□ 資料齊全 二、竣工資料 1、圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；□ ;D``#|&{;lv&G+D02、工程竣工驗收證書；□ 3、民防工程驗收證書；□中國物業(yè)管理信息網(wǎng)#Wi.ed/f_ c 4、消防驗收合格證；□ &|hBP/rx? @jX05、配套設施綜合驗收合格書；□ 6、供電合同；□中國物業(yè)管理信息網(wǎng)3m[/p/Bvy"{j:S

47、yp 7、供水合同；□ !K0G veCEg8p08、供電協(xié)議書、許可證；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)5W%VUOBR c3m/K-H P 9、供氣協(xié)議書、許可證；□ -@ @ti4R ^J05g#D0nT7U7\9w*ti*@010、電梯準用證；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)0~Gcs XEAN 資料齊全 三、設計資料 1、地質(zhì)報告書；□ (Svi j+Tz [02、全套計圖紙；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng))sH;CAOV K 3、圖紙會審記錄；□ 7U.m^ y}A04、設計變更通知單；□ M7hY jSI05、工程預

48、決算報告書；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)2IM} b6g 6、重要的施工會議紀要；□ 中國物業(yè)管理信息網(wǎng) te7}?"i0I 7、隱蔽工程驗收記錄；□ g*y+q N6y5p8O`2_08、沉降觀測記錄；□ 9.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。□ 10.建筑物、構(gòu)筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）?！踔袊飿I(yè)管理信息網(wǎng) I-U(D6[R h7\^ 11、其它可能會影響將來管理的原始記錄?！? 資料齊全 四、設備設施 1、供配電設備清單；□ 2、給排水設備清單；□

49、 3、消防設備清單；□ 4、電梯設備清單；□ 5、空調(diào)設備清單；□ 6、各設備出廠合格證；□中國物業(yè)管理信息網(wǎng)"Y)t0^z2z W/a 7、各設備使用說明書（要求中文）；□ B,rN(_ _7Sj1eN08、各設備安裝、調(diào)試報告；□ 9、各設備結(jié)構(gòu)、控制原理圖、二次接線圖；□ 10+R WM8wm$m2{0、各設備保修卡、保修協(xié)議?！? 11、設備供貨合同；□ 12、發(fā)電機的環(huán)保驗收資料；□ 13、材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單?！? 14、管線標高、位置、坡度、測量記錄。□ 15、試水、閉水試壓試驗記錄?！? 16、設備調(diào)試記錄?！? 17、管線清洗、通水、消毒記

50、錄。□ 18、設備房的鑰匙；□ 19、驗收現(xiàn)場設備設施；□ 1、資料齊全 2、現(xiàn)場參照《房屋按管理驗收標準》 注：1、高壓環(huán)網(wǎng)柜； 2、變壓器；3、配電柜 4、發(fā)電機；5、各雙電源切換柜； 6、電梯；7消防系統(tǒng)； 8、各類水泵及控制柜 9、變頻控制柜 10、各類水箱水池； 11、給排水管線； 10、空調(diào)； 五、物業(yè) 1、各單門及信箱鑰匙；□ 2、現(xiàn)場驗收 1、資料齊全 2、現(xiàn)場參照《房屋按管理驗收標準》 六、園區(qū)景觀 1、景觀照明圖紙；□ 2、景觀設計圖；□ 3、驗收現(xiàn)場 1、照明； 2、水景； 3、景觀泵及控制柜 七、智能化系統(tǒng) 移交情況記錄 移交單位簽字（蓋章） 接收單位簽字（蓋章） 神華康城項目管理處 0477--8240201 28