賓館可研報(bào)告

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1、1. 總論 1.1 項(xiàng)目名1.2 稱：雅安新城 1.2 建設(shè)單位：洛陽(yáng)市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司。 性 質(zhì)：獨(dú)立法人企業(yè) 法人代表；褚謙 1.3 項(xiàng)目提出的背景條件 1.3.1報(bào)告編制依據(jù) a.甲方提供的有關(guān)資料。（如：建設(shè)單位現(xiàn)狀、人員編制） b.國(guó)家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定。 c.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）2001年版。 1.3.2必要性（城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展提出的要求） 根據(jù)洛陽(yáng)市城市規(guī)劃部門的要求，洛陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)有第三產(chǎn)業(yè)的豐富和加強(qiáng)。在洛陽(yáng)體育中心項(xiàng)目中，市規(guī)劃部門邀請(qǐng)清華大學(xué)進(jìn)行了體育賓館的規(guī)劃，在此基

2、礎(chǔ)上公司提出了建設(shè)高級(jí)旅館的要求，即是在此位置的項(xiàng)目，建設(shè)具備五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店及附屬設(shè)施。 1.3.3現(xiàn)狀綜合條件分析 b. 行業(yè)內(nèi)各同行的現(xiàn)有能力分析 該公司在洛陽(yáng)首先開(kāi)創(chuàng)了產(chǎn)權(quán)酒店的開(kāi)發(fā)模式，并獲得成功。本市部分開(kāi)發(fā)商也在洛陽(yáng)進(jìn)行此方面的嘗試，例如潤(rùn)峰、開(kāi)拓等開(kāi)發(fā)商。但是這些企業(yè)只是以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還沒(méi)有深層次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)酒店這一產(chǎn)品的研究。 c. 市場(chǎng)前景的分析 洛陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是停留在比較低級(jí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，原因種種，主要是本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。但是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)等的開(kāi)發(fā)還是比較少的。由于產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)也是吸引投資的一種形式，穩(wěn)健投資，收益又較存款利息高的一種保障

3、。因而市場(chǎng)前景比較看好。 e. 優(yōu)勢(shì)條件，存在問(wèn)題及解決辦法 優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。 存在問(wèn)題是由于新區(qū)處于建設(shè)的初期，可能客源比較短缺。 解決方法是首先以餐飲休閑娛樂(lè)先行，吸引客戶；加強(qiáng)酒店管理聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，用好的管理公司參與經(jīng)營(yíng)，提高酒店認(rèn)知度；加強(qiáng)酒店設(shè)施和服務(wù)，提高知名度和酒店信譽(yù)。 f. 建設(shè)單位現(xiàn)狀 洛陽(yáng)市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司是1999年8月經(jīng)洛陽(yáng)市建委、洛陽(yáng)市工商管理局審核批準(zhǔn)注冊(cè)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè)。該公司已經(jīng)完成了雅安名城的建設(shè)，又與懿龍公司一起開(kāi)發(fā)了“洛陽(yáng)國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目”，現(xiàn)在該項(xiàng)目已經(jīng)裙樓封頂了，工程進(jìn)展順利。為了

4、響應(yīng)市委是政府的號(hào)召，開(kāi)發(fā)洛陽(yáng)新區(qū)，集中了公司的力量和經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)了雅安新城項(xiàng)目。 2.建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 2.1建設(shè)規(guī)模 雅安新城總用地面積23999.90㎡（合36.000畝）；總建筑面積43248.33㎡，一期工程為高級(jí)旅館及附屬設(shè)施，內(nèi)設(shè)380間標(biāo)準(zhǔn)客房，地下一層，地上二十三層；二期工程為雅安新城商業(yè)中心，主要是商業(yè)、娛樂(lè)和休閑設(shè)施，四層，無(wú)地下室，建設(shè)方案符合城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展的要求。 2.2建筑面積分配指標(biāo) 雅安新城總建筑面積43248.33㎡，其中一期建筑面積33248.33㎡（地下室建筑面積2804.45㎡，裙房建筑面積7818.24㎡，其余建筑面積22625.

5、64㎡）；二期建筑面積10000㎡。 2.3功能設(shè)置 按照建筑方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，一期工程中，地下室作為地下車庫(kù)及設(shè)備用房，一～四層為旅館配套及附屬用房，包括精品區(qū)、酒吧區(qū)、廚房及各種餐廳、包間，商務(wù)會(huì)議、辦公等功能，五～二十三層為客房，不同形式、不同面積的客房滿足多種層次的人群，客房功能合理、設(shè)施齊全。 3.工程規(guī)劃 3.1基地狀況 雅安新城位于洛陽(yáng)新區(qū)，正處于建設(shè)時(shí)期，該工程周圍無(wú)需拆遷的建筑物、構(gòu)筑物等，東面為王城大道，南面為新區(qū)體育中心，西面為規(guī)劃路，北面為新區(qū)用地，場(chǎng)地地勢(shì)平坦，適宜建此建筑。 該工程地理位置優(yōu)越，交通便利，供水、供電、供熱、等接入城市市政管網(wǎng)系統(tǒng)。

6、 3.2用地范圍 雅安新城位于洛陽(yáng)新區(qū)，征地范圍東至王城大道，南至新區(qū)體育中心內(nèi)部路，西至用地界，北至用地界，總用地面積23999.9㎡（合36.000畝），東面王城大道，寬闊大道暢通無(wú)阻，南面新區(qū)體育中心現(xiàn)以投入使用，西面規(guī)劃路，北面新區(qū)用地，現(xiàn)為空地。 3.3總體布局 3.3.1功能分區(qū) 該工程功能分區(qū)合理，保證了土地利用的最大化。該工程分為雅安新城、商業(yè)中心、停車場(chǎng)。雅安新城位于該地塊西北角，商業(yè)中心沿王城大道左側(cè)，停車場(chǎng)位于雅安新城南面和商業(yè)中心北面，構(gòu)建了一個(gè)總體和諧、布局合理的高級(jí)旅館。 3.3.2環(huán)境設(shè)計(jì) 該工程環(huán)境優(yōu)美，綠地、噴泉、雕塑自然的融匯其中，

7、給人以步移景異之感，綠化以花草、綠籬為主，點(diǎn)綴一些品質(zhì)較好的灌木。綠化空間環(huán)境采用不同色彩的鋪地、樹(shù)叢、水景、花架等，達(dá)到空間的滲透、擴(kuò)散、延伸增加意境的動(dòng)態(tài)感和深遠(yuǎn)感。充分利用景觀軸線使空間有機(jī)聯(lián)系起來(lái)。在關(guān)鍵性位置，如出入口、轉(zhuǎn)角處等設(shè)置標(biāo)志性小品及雕塑。內(nèi)部空間布置采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，營(yíng)造層次分明又連續(xù)有序的景觀，使之充滿溫馨祥和、高雅優(yōu)美，營(yíng)造出一個(gè)人與自然和諧相處的綠化環(huán)境，使客人有一種回到家的感覺(jué)。 3.3.3道路設(shè)計(jì) 該工程交通組織形成人車分流，南面設(shè)有兩個(gè)出入口，一個(gè)人行入口，一個(gè)車行入口，各自分開(kāi)。南面設(shè)有次入口，內(nèi)部形成環(huán)行車道，便于車輛疏散，人流線路主要位于商

8、業(yè)中心景觀帶一側(cè)，車流線路與其不發(fā)生重疊，減少人車之間的干擾，客貨停車場(chǎng)也分開(kāi)，避免兩者相互干擾。道路設(shè)計(jì)最大化的滿足功能要求，人車分流，獨(dú)具特色。 3.3.4豎向設(shè)計(jì) 該工程用地范圍地勢(shì)平坦，豎向設(shè)計(jì)采用平坡式，雨水、污水通過(guò)暗管排入市政雨水、污水系統(tǒng)。 3.3.5平面功能設(shè)計(jì) 在二十一世紀(jì)的今天，人們對(duì)生活提出更新、更高的要求，高品質(zhì)、高文化、高科技、高感情是現(xiàn)在人所追求的，作為高級(jí)旅館不僅是滿足人的生理休息，還要滿足人的籍慰，使人有一種享受的感覺(jué)。餐飲、購(gòu)物、商務(wù)辦公、住宿、休閑娛樂(lè)于一體，各種功能一應(yīng)俱全，滿足不同層次、不同人群的消費(fèi)。 建筑不僅是空間的容器，更是人文精神的承

9、載與展現(xiàn)。以人為本，舒適合理的建筑空間，多樣化的平面組合，最大限度的提高空間構(gòu)造的合理和舒適，是該工程平面功能設(shè)計(jì)所追求的目標(biāo)。 3.4建筑造型 該工程建筑造型力求豐富，獨(dú)創(chuàng)清新現(xiàn)代化、高品位、高品質(zhì)的高級(jí)旅館格調(diào)，錯(cuò)落有致，變化豐富，明快的色彩、統(tǒng)一的風(fēng)格，創(chuàng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)個(gè)性的建筑形象。 該工程建成后將成為新區(qū)地標(biāo)性建筑，一道靚麗的風(fēng)景線?；疑兡げＡ嘎吨冹o、時(shí)尚的特色，給人帶來(lái)寧?kù)o、優(yōu)雅的美感。構(gòu)架和幕墻之間的穿插和變化，使立面形態(tài)活潑，有親和力，皇冠式的屋頂盡顯高貴、典雅，給人一種貴族風(fēng)范之感。高低錯(cuò)落的商業(yè)中心，立面造型豐富，高低起伏，高聳的雅安新城形成富有韻律的天際輪廓線，優(yōu)

10、美的天際線，和諧的音符彈奏出現(xiàn)代城市生活交響曲。 4.建設(shè)條件 4.1各有關(guān)部門批準(zhǔn)或協(xié)議文件 a. 洛陽(yáng)市人民政府、洛陽(yáng)市土地管理局批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用證。洛市國(guó)用（200 ）字第 號(hào) b. 洛陽(yáng)市土地規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地坐標(biāo)c. 圖。 d. 洛陽(yáng)市國(guó)土資源與城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（編號(hào)：05-058） e. 洛陽(yáng)市新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室規(guī)劃管理處批準(zhǔn)的總平面圖。 4.2工程所在地區(qū)的氣象、地理?xiàng)l件、建設(shè)場(chǎng)地的工程地質(zhì)條件 4.2.1氣象條件 年平均溫度 14.6℃ 極端最高氣溫 44.

11、2℃ 極端最低氣溫 -18.2℃ 最熱日、月平均溫度 32.6℃ 最熱日、月平均相對(duì)濕度 75% 最冷日、月平均相對(duì)濕度 57% 年平均降水量 601.1㎜ 日最大降水量 110.7㎜ 小時(shí)最大降水量 74.2㎜ 常年氣導(dǎo)風(fēng)向 EN 最大凍土深度 210㎜ 最大積雪深度

12、250㎜ 基本風(fēng)壓 0.3kn/㎡ 4.2.2建設(shè)場(chǎng)地的地理?xiàng)l件 洛陽(yáng)市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大風(fēng)；春季暖和氣溫回升快，干旱少雨；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，天氣晴朗。該工程所處場(chǎng)地地勢(shì)平坦，地貌形態(tài)單一。 4.2.3建設(shè)場(chǎng)地工程地質(zhì)、水文條件 該工程所處場(chǎng)地地勢(shì)平坦，地貌形態(tài)單一，建設(shè)單位進(jìn)行的地質(zhì)及文物普探資料已結(jié)束，適宜該工程在此施工建造。 4.3公用設(shè)施 4.3.1給排水 a水源 工程給水水源為城市自來(lái)水，從市政管道引入兩條DN150的給水管道，供本建筑用水。 b 用水量 本工

13、程客房部分最高日用水量為304m3/d，－1至4層最高日用水量為496m3/d；室內(nèi)消火栓用水量為40L/s，室外消防水量為30L/s, 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3小時(shí)計(jì)；自動(dòng)噴水滅火用水量30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1小時(shí)計(jì)。 總用水量為800 m3/d，其中不含消防用水。 c 給水系統(tǒng) 統(tǒng)分三個(gè)區(qū)，四層及四層以下部分為低區(qū)，由室外市政給水管網(wǎng)直接供水；五至二十三層，由生活水泵和屋頂水箱聯(lián)合供水，其中五至十三層為中區(qū)，由屋頂水箱經(jīng)減壓閥后供水；十四至二十三層住宅為高區(qū)，由屋頂水箱直接供水. d 熱水系統(tǒng) 本工程熱水（52OC）最大小時(shí)用水量42.5m3/h，設(shè)計(jì)小時(shí)耗熱量為2000kw

14、。熱源冬季由市政熱網(wǎng)供給，其余時(shí)間由本工程鍋爐房提供高溫?zé)崴鳠崦?生活熱水系統(tǒng)的豎向分區(qū)與生活給水系統(tǒng)相同,其中高中區(qū)熱水由氣壓供水設(shè)備供給。熱水系統(tǒng)采用全日制機(jī)械循環(huán)，各區(qū)設(shè)兩臺(tái)熱水循環(huán)泵，互為備用. e 消防系統(tǒng) 從市政管道上引兩路DN150的管道，其與一個(gè)容積為450m3的室外水景水池共同作為消防水源。 1）室外消火栓給水系統(tǒng) 本建筑室外消防水量為30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)，消防水由室外給水管道提供。 2）室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 本建筑室內(nèi)消防水量為40L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓制，在地下室設(shè)置消火栓泵，屋頂水箱間設(shè)置消防水箱，消防管

15、道設(shè)置成環(huán)狀。圍繞本建筑設(shè)置3套水泵接合器，供消防車向室內(nèi)消火栓系統(tǒng)補(bǔ)水用。 3)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 本建筑設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，滅火用水量為30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1小時(shí)。于地下室設(shè)置自噴泵，水箱間設(shè)置1套自動(dòng)噴灑系統(tǒng)穩(wěn)壓設(shè)備。圍繞本建筑設(shè)置2套水泵接合器，供消防車向自動(dòng)噴灑系統(tǒng)補(bǔ)水用。 4）水噴霧滅火系統(tǒng) 地下室燃油鍋爐房，柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧滅火系統(tǒng),設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為20L/min.m2, 持續(xù)時(shí)間為0.5小時(shí),滅火用水量25L/s,與自動(dòng)噴水系統(tǒng)共用消防泵及水泵接合器。水噴霧管道布置使水霧噴頭圍繞設(shè)備進(jìn)行立體保護(hù)，直接噴向設(shè)備表面。 5）滅火器設(shè)置

16、 本建筑1,2層及3層廚房為高級(jí)旅館的公共活動(dòng)用房及廚房，應(yīng)按A類火災(zāi)、嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器配置級(jí)別為5A；地下室，辦公室及客房部分按A類火災(zāi)、中危險(xiǎn)級(jí)配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器配置級(jí)別為5A。 6）、消防排水 消防電梯附近設(shè)置有效容積不小于2m3的集水坑，由管道將電梯基坑集水坑配有2臺(tái)潛污泵，排除消防積水. 另外在地下車庫(kù)內(nèi)設(shè)有4座集水坑，內(nèi)置潛污泵，可排除消防排水。 f 排水系統(tǒng) 排水采用雨污分流制。 污水量按最高日生活用水量的80％計(jì)，為640m3/d. 雨水量根據(jù)洛陽(yáng)地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期取一年，其流量為

17、132.63L/s. 雨污水經(jīng)過(guò)管道匯集，最終排入市政雨污水管道。 4.3.2電氣 4.3.2.1負(fù)荷等級(jí)劃分 本工程酒店部分一類高層建筑，商業(yè)中心為多層建筑。消防設(shè)備用電及生活泵、客梯用電、主要通道及樓梯間照明為一級(jí)負(fù)荷，其他負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。 供電電源為兩個(gè)獨(dú)立的10KV高壓電源。 4.3.2.2供電系統(tǒng) 本工程按一級(jí)負(fù)荷考慮，采用兩路10KV高電源供電。當(dāng)一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源應(yīng)不同時(shí)受到破壞。兩路高壓電源同時(shí)工作，互為備用，系統(tǒng)采用單母線分段，母聯(lián)開(kāi)關(guān)自投。 為保證酒店部分特別重要負(fù)荷和消防設(shè)備用電，擬設(shè)應(yīng)急柴油

18、發(fā)電機(jī)組 1臺(tái)。 本工程酒店部分?jǐn)M安裝變壓器 2 臺(tái)，總安裝容量為 2500 KVA，商業(yè)中心部分?jǐn)M安裝箱式變壓器 2 臺(tái)，總安裝容量為 1000 KVA。 低壓配電系統(tǒng)采用單母線分段。 在低壓配電各運(yùn)行母線段設(shè)電容器柜，對(duì)無(wú)功功率進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù)>0.9。 消防用電設(shè)備配電：例如消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)、消防控制中心等采用雙回路供電并在最末配電箱自動(dòng)切換。 當(dāng)市電因故停電，為保證消防設(shè)備例如消防電梯，消防水泵、防排煙風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明等設(shè)備用電。本工程選用重量輕、體積小、噪聲低、額定功率為400KW，發(fā)電機(jī)組 1 臺(tái)。市電與自發(fā)電的自投切換開(kāi)關(guān)設(shè)有電氣加機(jī)械聯(lián)鎖，

19、防止市電、發(fā)電并聯(lián)運(yùn)行。當(dāng)市電因故停電時(shí)，15S內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組。 4.3.2.3電氣照明 依據(jù)國(guó)家照度標(biāo)準(zhǔn)，按本工程的環(huán)境特點(diǎn)和使用要求，以提高光效和節(jié)省能源為原則，提出各功能房照度要求及對(duì)本工程所選用的光源和燈具加以描述。 辦公室、車庫(kù)等采用高效節(jié)能熒光燈，設(shè)備用房采用白熾燈或熒光燈。 照度要求： 辦公室 （300LX） 餐廳、大廳 （100～200LX） 商店 （200LX） 走道等 （30～50LX） 變電室，消防中心 （200～300LX） 汽車庫(kù)

20、 （50～75LX） 對(duì)未明確房間間隔和需二次裝修的場(chǎng)所，均留電源開(kāi)關(guān)箱。 公共場(chǎng)所、變配電所、弱電機(jī)房、水泵房、消防控制中心、消防電梯前室，樓梯間及其前室，疏散走道、均設(shè)應(yīng)急照明燈。 疏散走道及公共出口設(shè)疏散指示標(biāo)志燈。 計(jì)量采用高壓計(jì)量，低壓側(cè)分回路計(jì)量。 4.3.2.4防雷接地 本工程按第二類防雷建筑物設(shè)計(jì)。 低壓供電系統(tǒng)采用TN—S接地型式，所有用電設(shè)備非帶電的金屬外殼構(gòu)架均應(yīng)與專用保護(hù)線作可靠的電氣連接。在酒店變配電房及商業(yè)中心低壓進(jìn)線處設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，對(duì)特殊場(chǎng)所如水泵房等處還應(yīng)設(shè)置輔助等電位

21、聯(lián)結(jié)?？偟入娢宦?lián)結(jié)應(yīng)把保護(hù)干線、接地干線、各種金屬管道如水管、煤氣管以及建筑金屬構(gòu)件，鋼筋混凝土基礎(chǔ)等可靠聯(lián)結(jié)。輔助等電位聯(lián)結(jié)，應(yīng)把能同時(shí)觸及的電氣設(shè)備外殼可導(dǎo)電部分、裝置、保護(hù)線聯(lián)結(jié)起來(lái)。 垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端及底端與防雷裝置連接。 預(yù)留接地極引出線用于接地電阻測(cè)量和電氣安全接地。 4.3.2.5火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 本工程為一類防火建筑，酒店部分火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級(jí)按一級(jí)設(shè)置，商業(yè)中心部分火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級(jí)按二級(jí)設(shè)置。 本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按兩總線設(shè)計(jì)，消防控制中心

22、設(shè)在酒店一層，商業(yè)中心一層設(shè)置區(qū)域報(bào)警控制器。 在疏散通道、餐廳、輔助用房、商場(chǎng)等處設(shè)感煙探測(cè)器，地下車庫(kù)、廚房等處設(shè)感溫探測(cè)器，在每個(gè)消火栓處設(shè)置消火栓報(bào)警按鈕及適當(dāng)場(chǎng)所設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕（帶電話插孔）作為報(bào)警設(shè)備，疏散通道、餐廳、地下車庫(kù)、客房等處設(shè)有應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器，功率不小于3W，與有線廣播系統(tǒng)合用時(shí)，平時(shí)用作有線廣播，火災(zāi)時(shí)中斷有線廣播，自動(dòng)接通火災(zāi)事故廣播，消防控制室與值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機(jī)房設(shè)置消防專用電話分機(jī)，消防控制室內(nèi)設(shè)置向當(dāng)?shù)毓蚕啦块T直接報(bào)警的外線電話。 4.3.2.6共用天線電視系統(tǒng) 在酒店頂層適當(dāng)位置設(shè)置電視接收天線，前端裝置宜靠近天

23、線和自辦節(jié)目源，傳輸電纜采用金屬管或槽板沿電纜豎井由中心部位引到各層，串接放大器、分配、分支器裝在豎井內(nèi)，由分支器引至用戶終端的線路穿管暗敷，終端信號(hào)輸出電平取705dBv。當(dāng)需接入市內(nèi)有線電視網(wǎng)時(shí)，市網(wǎng)傳輸線由首層進(jìn)入與本系統(tǒng)相連。 商業(yè)中心直接引入市內(nèi)有線電視網(wǎng)。 4.3.2.7保安系統(tǒng) 在要求加強(qiáng)保安的重要部位，在公共大廳，酒店各層主要通道、出入口、電梯廳和電梯轎箱內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，系統(tǒng)采用分區(qū)多頭單尾自動(dòng)切換，長(zhǎng)時(shí)間錄像。 4.3.2.8音響系統(tǒng)： 酒店、商業(yè)中心分別設(shè)音響控制室，服務(wù)性廣播背景音樂(lè)與

24、事故廣播合用系統(tǒng)，采用多層區(qū)定壓輸送多套節(jié)目，公共場(chǎng)所、走廊、房室分別裝設(shè)選臺(tái)及音量控制器，以滿足不同場(chǎng)合的需要。 火災(zāi)事故時(shí)，由消防控制室控制，按層、區(qū)強(qiáng)迫轉(zhuǎn)換送出引導(dǎo)疏散廣播。 多功能廳、會(huì)議廳、另設(shè)音響或流動(dòng)音響裝置。 4.3.2.9綜合布線系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)是將語(yǔ)音信號(hào)、數(shù)字信號(hào)的配線，經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的規(guī)范設(shè)計(jì)，綜合在一套標(biāo)準(zhǔn)的配線系統(tǒng)上，此系統(tǒng)為開(kāi)放式網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，方便用戶在需要時(shí)，形成各自獨(dú)立的子系統(tǒng)。 由市政引來(lái)外線電纜，分別進(jìn)入酒店、商業(yè)中心通信機(jī)房，引入端設(shè)置過(guò)電壓保護(hù)裝置。與外部通信，應(yīng)充分考慮安全性，有效防止外界非法

25、入侵。 4.3.3.3采暖、通風(fēng)與空調(diào) a 室外空氣計(jì)算參數(shù)（執(zhí)行洛陽(yáng)市室外氣象參數(shù)） 1 室外計(jì)算干球溫度 采暖 -5 ℃ 冬季空調(diào) -7 ℃ 夏季空調(diào) 35.9 ℃ 2 夏季室外計(jì)算濕球溫度 27.5 ℃ 3 室外計(jì)算相對(duì)濕度 最冷月日平均 57 % 最熱月日平均 75 % 4 室外計(jì)算風(fēng)速 冬季 2.5 m/s 夏季 2.1 m/s 5 主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 冬季 NE 13 % 夏季 NE 14 % 全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻

26、率 NE 12 % 6 大氣壓力 冬季 1000.8 hPa 夏季 987.6 hPa 7 日平均溫度≤+5℃的天數(shù) 95 天 8 年平均溫度 14.6 ℃ b 室內(nèi)空調(diào)設(shè)計(jì)溫度確定 功能分類 夏季室內(nèi)采暖溫度 冬季室內(nèi)空調(diào)溫度 溫度 ℃ 相對(duì)濕度 ％ 新風(fēng)量 m3/ph 溫度 ℃ 相對(duì)濕度 ％ 新風(fēng)量 m3/ph 中餐廳宴會(huì)廳 24～26 50～60 30 20～22 30 西餐廳 24～26 50～60 30 20～22 30 酒吧 24～26 50～60 30 1

27、8～20 30 美容美發(fā) 25～27 50～60 30 18～20 30 商務(wù)會(huì)議室 25～27 50～60 25 18～20 25 健身房 25～27 50～60 35 20～22 35 桌球室 25～27 50～60 30 20～22 30 客房 24～26 50～60 40 18～20 40 c冷熱負(fù)荷指標(biāo) 1.該工程一期總建筑面積33250㎡，包括地下室2804㎡、裙房7818㎡、標(biāo)準(zhǔn)層22625㎡等；二期總建筑面積10000㎡。 2.中央空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)指標(biāo)①一期：裙房部分冷負(fù)荷指標(biāo)120W

28、/㎡，熱負(fù)荷指標(biāo)95W/㎡；標(biāo)準(zhǔn)層部分冷負(fù)荷指標(biāo)100W/㎡，熱負(fù)荷指標(biāo)80W/㎡；②二期：冷負(fù)荷指標(biāo)150W/㎡，熱負(fù)荷指標(biāo)110W/㎡。 3.地下室站房及車庫(kù)通風(fēng)排煙系統(tǒng)。 4.防煙樓梯間及合用前室的正壓送風(fēng)系統(tǒng)。 d設(shè)計(jì)要?jiǎng)t 1.中央空調(diào)系統(tǒng) ①一期裙房部分冷源：裙房共三層，每層設(shè)一臺(tái)風(fēng)冷冷水機(jī)組，用于夏季供冷，機(jī)組設(shè)于裙房屋面，單獨(dú)控制。 ②一期標(biāo)準(zhǔn)層部分冷源：五至二十三層標(biāo)準(zhǔn)層于每層專設(shè)的空調(diào)擱板上設(shè)置兩臺(tái)小型風(fēng)冷冷水機(jī)組，用于夏季供冷。 ③二期冷源：根據(jù)功能劃分，于建筑屋面合理設(shè)置風(fēng)冷冷水機(jī)組作為冷源，用于夏季供冷。 ④一期裙房及標(biāo)準(zhǔn)層部分熱源：裙房部分（一～三層）

29、、標(biāo)準(zhǔn)層部分（五～二十三層）分別集中設(shè)置一臺(tái)水-水板式換熱機(jī)組，作為冬季供熱熱源，與制冷機(jī)的冷熱源轉(zhuǎn)換通過(guò)手動(dòng)閥門進(jìn)行。 ⑤空調(diào)型式采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。 2.通風(fēng)及防、排煙系統(tǒng) ①地下車庫(kù)設(shè)置6次/h的通風(fēng)換氣，車道自然補(bǔ)風(fēng)。 ②地下站房均設(shè)置10次/h的送排風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)分區(qū)設(shè)置排煙系統(tǒng)，排煙量按不小于60 m3/㎡計(jì)算。 ③衛(wèi)生間和餐飲包房均設(shè)置10次/h的排風(fēng)系統(tǒng)。 ④防煙樓梯間及合用前室的正壓送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)量參照《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 3.聯(lián)鎖、節(jié)能及自控 ①中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置先進(jìn)的變頻及智能化控制技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)各房間冷熱負(fù)荷變化的感應(yīng)并精確調(diào)溫，同

30、時(shí)實(shí)現(xiàn)空調(diào)主機(jī)的容量調(diào)節(jié)，節(jié)省能源?？照{(diào)末端采用遙控，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行智能網(wǎng)絡(luò)控制。 ②通風(fēng)、排煙及空調(diào)系統(tǒng)均由電氣專業(yè)實(shí)現(xiàn)自控和聯(lián)鎖。平時(shí)空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行，火災(zāi)時(shí)空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，排煙系統(tǒng)和補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行，其均受消防中心控制。 4.管材與保溫 ①空調(diào)供、回水管根據(jù)管道，管徑≤DN50的采用熱鍍鋅鋼管,管徑＞DN50的采用熱軋無(wú)縫鋼管，冷凝水管道采用熱鍍鋅鋼管。 ②空調(diào)集中供熱水管道30mm厚的橡塑保溫管殼保溫，空調(diào)冷、熱水管采用25mm厚橡塑保溫管殼保溫，冷凝水管采用13mm厚橡膠保溫管殼保溫。 ③本設(shè)計(jì)通風(fēng)、排煙及空調(diào)通風(fēng)管道均采用玻璃纖維氯氧鎂復(fù)合風(fēng)管。通風(fēng)及排煙管

31、道采用不保溫型，空調(diào)通風(fēng)管道采用保溫型。 5.消聲隔振措施 ①空調(diào)室外機(jī)組下設(shè)隔振器，風(fēng)機(jī)盤管及通風(fēng)機(jī)采用減振裝置吊裝，同時(shí)于通風(fēng)管道適當(dāng)部位設(shè)置微穿孔板消聲器或消聲彎頭。 ②水泵及冷水機(jī)組進(jìn)出口裝可曲撓橡膠接頭。 5.環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 5.1環(huán)境保護(hù) 5.1.1噪聲的防治 雅安新城退規(guī)劃路紅線均大大超過(guò)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，且采用山墻面對(duì)城市干道，基本不受城市道路車輛噪聲干擾。 5.1.2污水及垃圾處理 該工程建成后，生活污水與雨水采用分流排放系統(tǒng)，生活污水經(jīng)污水處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。生活垃圾采用袋裝收集，利用垃圾車定期收集清運(yùn)處理，運(yùn)至城市的生活垃圾處理場(chǎng)，實(shí)行無(wú)公害處理

32、，減少環(huán)境污染。 5.1.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 該工程充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，利用樓宇之間的空地，鋪設(shè)草皮，種植四季花木，規(guī)劃建筑小品，提高環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉塵，增加空氣含氧量。調(diào)節(jié)氣候，充分發(fā)揮綠地的環(huán)境效益。 5.2節(jié)能 洛陽(yáng)屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計(jì)要求必須滿足夏季防熱要求，同時(shí)兼顧冬季保溫?？偲矫娌季譃槟媳毕?，間距滿足日照通風(fēng)，采光要求。建筑設(shè)計(jì)采用適宜的進(jìn)深，門窗均采用氣密性好的鋁合金門窗， 維護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻，均采用加氣混凝土塊等保溫性好的輕質(zhì)建材，在主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。電氣照明采用節(jié)能燈具，樓梯間等公共場(chǎng)所采用延時(shí)開(kāi)關(guān)。給排水專業(yè)充分利用市政供水系統(tǒng)。 6.高

33、層民用建筑防火設(shè)計(jì)要?jiǎng)t 6.1該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱、主要用途、建筑面積、層數(shù)、高度 該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱為雅安新城，總建筑面積33248.33㎡，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1113.93㎡，底層建筑面積2678.20㎡，地上23層，地下一層，建筑高度79.60米。 6.2簡(jiǎn)述消防車道布置及車流、人流情況，停放車輛數(shù)量，防火間距 該工程設(shè)置環(huán)行消防車通道，消防車寬度均≥4.00米，符合規(guī)范要求，車流、人流采用人車分流，避免相互干擾。地下停放車輛28輛，該建筑北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)均無(wú)建筑，距東側(cè)商業(yè)中心14.27米，均符合防火間距。 6.3簡(jiǎn)述防火、防煙分區(qū)的劃分原則 該工程地下一層面

34、積2804.45㎡，分為四個(gè)防火分區(qū)，既：水泵房、變配電室，熱交換站、鍋爐房，洗衣房、冷凍室，地下車庫(kù)四個(gè)分區(qū)，防火分區(qū)的面積分別為512.4㎡、433.73㎡、539.99㎡、1160.82㎡。地下車庫(kù)停車28輛，屬Ⅳ類停車場(chǎng)（設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)）。地下室各個(gè)防火分區(qū)之間采用防火墻分隔，防火墻上所開(kāi)防火門為甲級(jí)防火門，地下車庫(kù)的人員疏散門為乙級(jí)防火門，符合GB50067-97中第5.2.6條和6.0.3條的規(guī)定。地下設(shè)備用房三個(gè)防火分區(qū)內(nèi)的內(nèi)走道設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，其每個(gè)防火分區(qū)允許的最大建筑面積符合GB50045-95（2001年版）中第5.11條的規(guī)定。 一～三層裙房各層為一

35、防火分區(qū)，其面積分別為：一層2678.20㎡，二層2461.84㎡，三層2678.20㎡。一層、二層防火分區(qū)的中庭采用耐火極限大于3.00h的防火卷簾分隔，符合GB50045-95（2001年版）中第5.1.3條和第5.1.5條的規(guī)定。 四~二十三層各層為一防火分區(qū)，其每層的建筑面積 為1113.93㎡，每層設(shè)置自動(dòng)滅火系統(tǒng)，符合GB50045-95（2001年版）中第5.1.1條的規(guī)定。 6.4 安全疏散 地下車庫(kù)（停車位28輛）設(shè)有一個(gè)車輛出入口4.0m寬，另設(shè)一個(gè)人員疏散出口，地下設(shè)備用房三個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有安全疏散口， 裙房一層均設(shè)直通室外的疏散門，二，三層均通過(guò)

36、四部疏散樓梯直通室外，疏散門的間距均大于5m。 6.5疏散樓梯布置 6.5.1設(shè)幾部疏散樓梯 裙房一～三層均設(shè)有兩部防煙樓梯間和兩部封閉樓梯間，其樓梯總疏散寬度6.80米， 地下設(shè)備用房及地下車庫(kù)的疏散樓梯間均與裙房一～三層樓梯間共用，并在首層采用耐火極限不低于2.00h的隔墻和乙級(jí)防火門與地下室的出入口處隔開(kāi)，四~二十三通過(guò)兩部防煙樓梯間疏散到一層通向室外，兩部防煙樓梯間在每層安全出口之間的距離均大于5.00米， 符合GB50045-95（2001年版）中第6.1.1條和6.1.5條的規(guī)定。 封閉樓梯間可自然采光、通風(fēng)、入口設(shè)乙級(jí)防火門，符合GB5004-95（2001年版）中第6.

37、2.2條的規(guī)定。兩部防煙樓梯間分別設(shè)前室〉6.6㎡和合用前室10.39㎡，前室和樓梯間的門均乙級(jí)獨(dú)立防火門并設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，符合GB5004-95（2001年版）中第6.2.1的規(guī)定。 6.5.2通向屋頂疏散樓梯幾部 四~二十三層設(shè)置了兩部防煙樓梯間，兩部樓梯均通向屋頂并在一層分別直通室外，其疏散門的間距大于5m。符合GB50045-95（2001年版）第6.1.2條和6.1.5條的規(guī)定。 6.5.3電梯幾部、乘員人數(shù)、運(yùn)行速度、停站情況 本工程為一座一類高層建筑，設(shè)計(jì)了四部電梯，其中一部為消防電梯兼做客梯，消防電梯與其中一部防煙樓梯間合用前室，面積大于10㎡，消防電梯到達(dá)高層建筑地下

38、及地上各層。消防電梯重量為1000Kg，乘客13人，速度為1.75m/s，符合GB50045-95（2001年版）第6.2.5條、6.3.1條、6.3.2條、6.3.3條中的規(guī)定。 7.結(jié)構(gòu)與抗震 7.1設(shè)計(jì)依據(jù) 7.1.1本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范及依據(jù)標(biāo)準(zhǔn) 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 GB50068-2001 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 》 GB50009-2001 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB50011-2001 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB50010-2002 《

39、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50007-2002 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ79-2002 J220-2002 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》 JGJ3-2002 J186-2002 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94-94 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50003-2001 《冷軋帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ95-2003 J254-2003 7.1.2 基本風(fēng)壓: 0.45KN/m2；基本雪壓: 0.35KN/m2

40、 抗震設(shè)防烈度 7度，地震分組第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度0.10g。 7.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 7.2.1本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年?？拐鹪O(shè)防分類為丙類。 7.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選型 本工程主樓為高層建筑，依據(jù)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》主樓采用帶轉(zhuǎn)換層高層建筑結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層為三層，轉(zhuǎn)換層以下為框支-剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層以上為剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)：轉(zhuǎn)換層以下及剪力墻底部加強(qiáng)部位、框支柱為一級(jí)，其它為三級(jí)。剪力墻結(jié)合住宅房間布局布置，以滿足建筑物的強(qiáng)度、剛度及抗側(cè)移壓求。裙房采用框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為三級(jí)，結(jié)合建筑物使用功能布置柱網(wǎng)。 8.人員編制 8.1

41、工作人員 洛陽(yáng)市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司是1999年8月經(jīng)洛陽(yáng)市建委、洛陽(yáng)市工商管理局審核批準(zhǔn)注冊(cè)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè)。該公司各個(gè)機(jī)構(gòu)齊備，人員結(jié)構(gòu)整齊。公司現(xiàn)設(shè)置有：辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部等，公司主要項(xiàng)目由總經(jīng)理和副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 公司在用人制度上實(shí)行招聘合同制，有嚴(yán)格的員工招聘、人事檔案制度。 8.2人員培訓(xùn) 公司實(shí)行職工人員輪崗培訓(xùn)制度，每月有安全制度，每周有崗位培訓(xùn)制度，每天班前崗前培訓(xùn)制度。 9.實(shí)施進(jìn)度建議 該工程2005年6月開(kāi)工，7月底出地面，12月主體封頂，2006年4月進(jìn)入裝修，7月試開(kāi)業(yè)。 10.項(xiàng)目投資

42、估算及資金來(lái)源 10.1總投資估算 10.1.1 投資估算依據(jù) 3 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)； 4 國(guó)家及洛陽(yáng)市有關(guān)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方面的文件規(guī)定； 5 河南省有關(guān)建筑工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和指標(biāo)； 6 洛陽(yáng)市近期建筑安裝工程造價(jià)指標(biāo)； 7 市場(chǎng)調(diào)研和定位確定的項(xiàng)目銷售價(jià)格水平. 10.1.2投資估算內(nèi)容和方法 1 投資內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)23層的雅安新城酒店和4層的商業(yè)中心，建筑面積分別為33248.33 m2，和10000 m2，合計(jì)43248.33 m2。 投資內(nèi)容包括建筑安裝工程費(fèi)用、公用設(shè)備費(fèi)用、裝修費(fèi)用、室外工程費(fèi)用，土地征用費(fèi)、前期報(bào)批費(fèi)、建設(shè)單位

43、管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等子項(xiàng)。 2 估算方法 建筑安裝工程費(fèi)用是按照建筑物的土建、給排水、采暖空調(diào)、照明及弱電等各單項(xiàng)工程，以洛陽(yáng)近期相應(yīng)造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行編制。其中主體工程單方造價(jià)按照2247元/m2 水平估算。 項(xiàng)目各類稅費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)分別按照規(guī)定以工程費(fèi)用的1.5%、1.5%、3.5%計(jì)取。 預(yù)備費(fèi)按照工程費(fèi)用的3%計(jì)取。 3 建設(shè)投資估算金額 經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為11800萬(wàn)元，綜合單方造價(jià)為2728元/m2 。具體內(nèi)容見(jiàn)下表： 投資估算表 表1 單位:萬(wàn)元 序號(hào) 工程項(xiàng)目 建筑面積（m2) 投資估算（萬(wàn)元） 經(jīng)濟(jì)指

44、標(biāo)（元/m2) 備注 一 工程費(fèi)用 　 　 　 　 (一) 主體工程 　 　 　 　 1 土建工程 43248.33 3500 809 　 2 裝飾及家具 　 4200 971 　 3 給排水工程 　 420 97 　 4 空調(diào)工程 　 800 185 　 5 電氣工程 　 600 139 　 6 電梯 　 200 46 　 　 小計(jì) 　 9720 2247 　 (二) 室外工程 　 　 　 　 1 道路廣場(chǎng) 70 　 8427.56m2 2 綠化

45、 40 　 4566.4m2 3 室外管網(wǎng) 　 220 　 　 　 小計(jì) 　 330 76 　 　 工程費(fèi)用合計(jì) 　 10050 2324 　 二 其它費(fèi)用 　 　 　 　 1 征地費(fèi) 800 　 2 各類稅費(fèi) 　 150 　 　 3 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi) 　 150 　 　 4 管理費(fèi)等 　 350 　 　 　 小計(jì) 　 1450 335 　 三 預(yù)備費(fèi)(3%) 　 300 69 　 　 　 　 　 　 　 　 建設(shè)投資總計(jì) 　 11800 2

46、728 　 10.2資金來(lái)源 建設(shè)投資全部由新龍安公司自籌。 10.3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目計(jì)劃酒店為一期工程，從2005年6月開(kāi)始施工，工期1年，2006年下半年完工。商業(yè)中心為二期工程，工期300天，2007年下半年建成。 各年投資使用計(jì)劃及資金籌措見(jiàn)下表： 投資使用計(jì)劃及資金籌措表 表2 序 項(xiàng)目 2005年 2006年 2007年 2008年 合計(jì) 第1年 第2年 第3年 第4年 1 資金運(yùn)用 3500 5000 3300 　 11800 2　 資金籌措（自籌） 3500 5

47、000 3300 　 11800 10.4經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)效益分析參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行編制。 10.4.1分析測(cè)算說(shuō)明 1）基準(zhǔn)收益率 根據(jù)房地產(chǎn)和酒店項(xiàng)目收益情況，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取8%。 2）交納稅金和稅率 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為銷售額的8%；所得稅稅率為33%。 3）銷售費(fèi)用和廣告經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 銷售費(fèi)用和廣告經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，分別按銷售收入的1%和2%計(jì)提。 10.4.2財(cái)務(wù)預(yù)算 1）銷售收入和銷售稅金測(cè)算 銷售價(jià)格依據(jù)洛陽(yáng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和相鄰酒店的銷售價(jià)格水

48、平，考慮本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資成本，本項(xiàng)目酒店以產(chǎn)權(quán)式開(kāi)發(fā)模式，銷售價(jià)格確定為6000元/ m2 ，商業(yè)中心采用出售形式，價(jià)格為4000元/ m2 。 本項(xiàng)目自用與出售的比例為2：8，可出售建筑面積為43248X80%=34600 m2 。 依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入19160萬(wàn)元，繳納銷售稅金及附加1533萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表： 銷售收入，銷售稅金及附加估算表 表3 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2005年 2006年 2007年 2008年 合計(jì) 第1年 第2年 第3年 第4年 一 酒店

49、 1 銷售比例 0 60% 40% 100% 2 可銷售面積（m2） 15960 10640 26600 3 銷售單價(jià)(元/m2) 6000 6000 4 銷售收入 0 9576 6384 15960 二 商業(yè)中心 1 銷售比例 0 0% 70% 30% 100% 2 可銷售面積（m2） 5600 2400 8000 3 銷售單價(jià)(元/m2) 4000 4000 4 銷售收入 0 2240 960 3200 　 　

50、 三 銷售收入合計(jì) 0 9576 8624 960 19160 四 銷售稅金及附加8% 766 690 77 1533 2）利潤(rùn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額5253萬(wàn)元，交納所得稅1733萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為3519萬(wàn)元。銷售利潤(rùn)率=3519 /19160=18.36%。詳見(jiàn)下表： 利潤(rùn)表 表4 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2005年 2006年 2007年 2008年 合計(jì) 第1年 第2年 第3年 第4年 1 銷售收入 0 9576 8624 960 19160 2 銷

51、售稅金及附加 0 766 690 77 1533 3 銷售費(fèi)用(1%) 96 86 10 192 4 銷售利潤(rùn) 8714 7848 874 17436 5 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 3500 5000 3300 11800 6 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(2%) 192 172 19 383 7 利潤(rùn)總額 -3500 3523 4375 854 5253 8 計(jì)稅利潤(rùn)總額 -3500 23 4375 854 9 所得稅(33%) 8 1444 282 1733 10 稅后利潤(rùn) 15 2931

52、 572 3519 10.4.3財(cái)務(wù)分析 1）盈利能力分析 經(jīng)“現(xiàn)金流量表”測(cè)算，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2521萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為59.4%，稅后投資回收期2.3年。表明項(xiàng)目有很好的盈利能力，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 3）財(cái)務(wù)平衡分析 測(cè)算結(jié)果表明，項(xiàng)目逐年在財(cái)務(wù)上是平衡的，計(jì)算期末累計(jì)盈余資金15319萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表“資金來(lái)源與運(yùn)用表”。 現(xiàn)金流量表 表5 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2005年 2006年 2007年 2008年 合計(jì) 第1年 第2年 第3年 第4年 1 現(xiàn)金流入 1.

53、1 銷售收入 0 9576 8624 960 19160 2 現(xiàn)金流出 2.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 3500 5000 3300 0 11800 2.2 銷售稅金及附加 0 766 690 77 1533 2.3 銷售費(fèi)用 0 96 86 10 192 2.4 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 192 172 19 383 2.5 所得稅 0 8 1444 282 1733 　 小計(jì) 3500 6061 5693 388 13908 3 凈現(xiàn)金流量 -3500 3515 2931 572

54、 3519 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 -3500 15 2947 3519 　 計(jì)算指標(biāo): 1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=8%) ￥2,521 　 　 2.內(nèi)部收益率 59.4% 　 　 　 3.投資回收期 　 2.3 　 資金來(lái)源與運(yùn)用表 表6 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2005年 2006年 2007年 2008年 合計(jì) 第1年 第2年 第3年 第4年 1 資金來(lái)源 1.1 銷售收入 0 9576 8624

55、 960 19160 1.2 自有資金 3500 5000 3300 0 11800 1.3 長(zhǎng)期借款 　 小計(jì) 3500 14576 11924 960 30960 2 資金運(yùn)用 2.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 3500 5000 3300 0 11800 2.2 建設(shè)期利息 2.3 銷售稅金 0 766 690 77 1533 2.4 銷售費(fèi)用 0 96 86 10 192 2.5 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 192 172 19 383 2.6 所得稅

56、 0 8 1444 282 1733 2.7 長(zhǎng)期借款償還 　 小計(jì) 3500 6061 5693 388 15641 3 盈余資金 0 8515 6231 572 15319 4 累計(jì)盈余資金 0 8515 14747 15319 4）敏感性分析 針對(duì)建設(shè)投資增加、銷售收入下降進(jìn)行單因素敏感性分析，結(jié)果見(jiàn)下表： 表7 敏感性分析表 　 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元）　 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）　 內(nèi)部收益率%　 1 基本方案 ￥2,521 59.4% 　 2 建設(shè)投

57、資 11800 　 　 增加5% 12390 2064 48.0 　 　 減少5% 11210 2865 69.1 　 3 銷售收入 19160 　 　 增加5% 20118 2991 68.7 　 　 減少5% 18202 1937 47.5 　 　 　 　 　 　 　 　 　 計(jì)算結(jié)果表明，建設(shè)投資和銷售收入增減變化，從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率二個(gè)指標(biāo)看，建設(shè)投資和銷售收入對(duì)項(xiàng)目建設(shè)均很敏感，其中最敏感因素為銷售收入（價(jià)格）。 本項(xiàng)目投資

58、11800萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷售額19160萬(wàn)元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)3519萬(wàn)元。投入產(chǎn)出比1：1.62，投資利潤(rùn)率18.37%，內(nèi)部收益率高達(dá)59.4%，靜態(tài)投資回收期僅2.3年，項(xiàng)目具有較好的投資效益。 11.結(jié)論 該工程位于洛陽(yáng)新區(qū)黃金地段，正趕上新區(qū)大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)時(shí)期，地理位置優(yōu)越，交通便利，前景一片美好，新區(qū)建設(shè)完后將是洛陽(yáng)最繁榮的地段，將帶動(dòng)洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。該工程的建設(shè)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，將具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，為構(gòu)建和諧社會(huì)起到推動(dòng)作用，項(xiàng)目是可行的。 雅安新城 可行性研究報(bào)告 機(jī)械工業(yè)第十設(shè)計(jì)研究院 二OO

59、五年七月 院 長(zhǎng)： 王 統(tǒng) 建 總工程師：邢 錫 濰 主任設(shè)計(jì)師：趙 朝 軍 經(jīng) 濟(jì) 師：薛 紅 亮 工程設(shè)計(jì)證書號(hào) 工程設(shè)計(jì)收費(fèi)資格證書號(hào) 甲字010300-sj 甲字010300-sj 目 錄 1.總論…………………………………………………………… 1 2.建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容……………………………………………… 3 3.工程規(guī)劃……………………………………………………… 3 4.建設(shè)條件……………………………………………………

60、… 6 5.環(huán)境保護(hù)與節(jié)能……………………………………………… 15 6.高層民用建筑防火設(shè)計(jì)要?jiǎng)t………………………………… 16 7.結(jié)構(gòu)與抗震…………………………………………………… 19 8.人員編制……………………………………………………… 20 9.實(shí)施進(jìn)度建議………………………………………………… 21 10.建筑工程投資估算……………………………………………21 11.結(jié)論……………………………………………………………27 附 件: 1.洛陽(yáng)市土地規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地坐標(biāo)圖。 2.洛陽(yáng)市國(guó)土資源與城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（編號(hào)：05-058） 3.洛陽(yáng)市新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室規(guī)劃管理處批準(zhǔn)的總平面圖。 附 圖：總平面布置示意圖、主要平、立、剖面圖 參 加 設(shè) 計(jì) 人 員