山東臨沂河?xùn)|商業(yè)項目定位報告

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1、DATONG REAL ESTATE GROUP2011 . June山東臨沂河?xùn)|區(qū)商業(yè)項目整體定位建議 山 東 臨 沂 河 東 區(qū) 商 業(yè) 項 目 整 體 定 位 建 議謹 呈 ： 臨 沂 倫 達 置 業(yè) 有 限 公 司 大 通 地 產(chǎn) 機 構(gòu)二 零 一 一 年 六 月 1） 項 目 整 體 定 位 建 議2） 項 目 產(chǎn) 品 業(yè) 態(tài) 建 議 提 升 河 東 商 業(yè) 檔 次 與 品 位 ，打 造 河 東 商 業(yè) 氛 圍 ，拓 展 河 東 商 圈 功 能 ，樹 河 東 地 標(biāo) 性 商 業(yè) 中 心 。 倫 達 項 目 SWOT分 析n外 部 交 通n規(guī) 劃 優(yōu) 勢n批 發(fā) 商 業(yè)n商 業(yè) 聚 集

2、 n配 套 優(yōu) 勢n政 府 支 持n倫 達 品 牌 n區(qū) 域 定 位n產(chǎn) 業(yè) 規(guī) 劃n與 其 他 區(qū) 域商 業(yè) 集 聚 效應(yīng) 不 足n區(qū) 域 人 口 少 n未 來 人 口n城 市 發(fā) 展n區(qū) 域 競 爭n區(qū) 域 競 爭 n五 金 城 搬 遷n河 東 主 商 圈n傳 統(tǒng) 商 業(yè) 圈n南 坊 商 業(yè) 圈Strength Weak Opportunity Threaten 倫 達 項 目 SWOT分 析SWOT分 析 得 出 的 啟 示發(fā) 揮 優(yōu) 勢 利 用 機 會n借 助 原 有 商 業(yè) 氛 圍 ， 打 造新 的 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ；n確 立 項 目 在 區(qū) 域 市 場 的 領(lǐng) 導(dǎo) 地 位 ；n具

3、有 河 東 市 場 的 唯 一 性 、不 可 復(fù) 制 性 。 n立 足 區(qū) 域 市 場 ， 結(jié) 合 新 商業(yè) 發(fā) 展 需 求 ， 引 領(lǐng) 市 場 ；n抓 住 市 場 空 白 點 ， 切 入 市場 ；n產(chǎn) 品 創(chuàng) 新 ， 形 成 差 異 化 競爭 ；n突 出 區(qū) 域 未 來 發(fā) 展 。 項 目 競 爭 力 戰(zhàn) 略 分 析高 端 路 線 依 托 優(yōu) 越 的 地 段 ， 打 造 區(qū) 域 商 業(yè) 中 心 名 片差 異 化 與 瑞 華 金 都 、 好 宜 佳 形 成 差 異 化 、 錯 位 經(jīng) 營戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟 與 瑞 華 金 都 、 好 宜 佳 形 成 聯(lián) 盟 ， 以 商 圈 之 力 與 人 民 廣場

4、 等 商 圈 競 爭 外 部 合 作 引 入 專 業(yè) 運 營 機 構(gòu) 或 高 端 商 家 資 源彈 性 化 與 商 圈 的 成 熟 度 相 一 致 ， 逐 步 提 升 業(yè) 態(tài) 級 別 區(qū) 域 市 場 的 領(lǐng) 跑 者 打 破 區(qū) 域 同 質(zhì) 競 爭 ， 開 辟 差 異 化 市 場 格 局在 與 瑞 華 金 都 、 好 宜 佳 購 物 中 心 比 較 中 ，本 項 目 將 立 足 于 中 高 端 綜 合 商 業(yè) 形 態(tài)項 目 整 體 定 位 【 項 目 區(qū) 域 差 異 化 定 位 】 商 貿(mào)旗 艦中 心 品 牌 賣 場 品 牌百 貨精 品 酒 店 主 題 街 區(qū)“倫達國際商貿(mào)旗艦中心”集五大功能于

5、一體，并綜合高端配套服務(wù)，旨在打造全站式商業(yè)綜合體，成為新一代河?xùn)|區(qū)核心地標(biāo)。 項 目 整 體 定 位 【 項 目 市 場 目 標(biāo) 定 位 】通 過 市 場 研 究 ， 結(jié) 合 時 代 契 機 ， 大 通 地 產(chǎn) 認 為 ，河 東 在 臨 沂 城 市 的 整 體 規(guī) 劃 下 ， 需 要 為 河 東 區(qū) 的 發(fā) 展 掀 起 波 瀾倫 達 國 際 商 貿(mào) 旗 艦 中 心 正 在 升 華 區(qū) 域 商 業(yè) 新 理 念 創(chuàng) 造 區(qū) 域 商 業(yè) 核 心 地 標(biāo)n區(qū) 域 的 商 業(yè) 新 理 念 這 是 河 東 區(qū) 域 發(fā) 展 的 商業(yè) 旗 艦 中 心 ， 它 用 新 的商 業(yè) 開 發(fā) 理 念 ， 以 滿 足

6、各 個 層 次 的 群 體 需 求 ，更 是 為 了 滿 足 升 華 河 東區(qū) 域 的 高 標(biāo) 準(zhǔn) 需 求 。 【 定 位 釋 意 】 n區(qū) 域 的 核 心 地 標(biāo)這 是 內(nèi) 外 兼 修 所 呈 現(xiàn) 的一 流 商 業(yè) 建 筑 ， 品 味 河?xùn)| 中 高 檔 商 業(yè) 的 核 心 地標(biāo) 建 筑 項 目 整 體 定 位 【 項 目 整 體 功 能 定 位 】集 商 業(yè) 、 展 示 、 生 活 、 休 閑 和 綜 合 管 理 服 務(wù)為 一 體 的 高 配 置 、 新 興 商 業(yè) 商 務(wù) 旗 艦 中 心 這 是 一 個 具 有 創(chuàng) 新 性 、 建 設(shè) 性 、 地 標(biāo) 性 的 區(qū) 域 商 業(yè) 綜 合 體 商

7、 業(yè) 旗 艦 中 心 一 個 復(fù) 合 式 的旗 艦 生 活 中 心從 基 本 功 能 上 來 看 ， 它 集 合 了 商 業(yè) 辦 公 展 示 休 閑 生 活 從 功 能 業(yè) 態(tài) 上 來 看 ，一 個 綜 合 購 物 的旗 艦 商 業(yè) 中 心 它 集 合 了 百 貨 批 發(fā) 酒 店 娛 樂 賣 場 等 多 功 能【 功 能 表 現(xiàn) 】 從 建 筑 結(jié) 構(gòu) 上 來 看 ，一 個 定 會 奪 人 眼 球的 期 間 地 標(biāo) 建 筑 它 定 會 賦 吸 引 力 創(chuàng) 意 感 ， 為 區(qū) 域 創(chuàng) 造 出 繁 華 、 充 滿 生 機 的商 業(yè) 氛 圍 ； 室 內(nèi) 環(huán) 境 靈 活 多 變 ， 成 為 區(qū) 域 核

8、 心 景 觀 性 建 筑 1） 項 目 整 體 定 位 建 議2） 項 目 產(chǎn) 品 業(yè) 態(tài) 建 議 產(chǎn) 品 整 體 規(guī) 劃 建 議本 項 目 主 體 五 個 相 對 獨 立 的 建 筑 群 ： 商 貿(mào) 中 心 (含 商 務(wù) 花 園 )、 百 貨 、 賣 場 、 主 題 街 區(qū) 和 酒 店大 通 地 產(chǎn) 建 議 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 如 下 ： 商 貿(mào)中 心 百 貨 賣 場主 題街 區(qū)精 品酒 店 70%(含 商務(wù) 花 園 ) 自 持5%15%10% 商 貿(mào) 中 心 定 位 建 議【 商 貿(mào) 中 心 主 題 定 位 】開 辟 臨 沂 首 例 商 業(yè) +商 務(wù) 展 示 中 心 打 造 河 東 首 例 【

9、 軟 、 硬 件 】 配 置 的 旗 艦 商 貿(mào) 中 心 商 貿(mào) 中 心 (商 務(wù) 花 園 )定 位 建 議商 業(yè) +商 務(wù) 展 示創(chuàng) 新 模 式商 貿(mào)中 心傳 統(tǒng) 模 式 創(chuàng) 新 模 式一 棟 獨 立 建 筑體 ， 室 內(nèi) 多 個分 隔 商 鋪 ， 面積 以 50-80平 方 米 為 主 。 多 棟 獨 立 式 建筑 ， 以 聯(lián) 體 結(jié)構(gòu) 布 局 ， 提 供每 套 面 積 約 300平 方 米 的 獨 立商 務(wù) 展 示 空 間 。 商 貿(mào) 中 心 (商 務(wù) 花 園 )定 位 建 議似 別 墅 ， 而 非 別 墅 。 把 別 墅 住 宅 的 元 素 、 商 務(wù) 辦 公 的 氣 質(zhì) 和 商 業(yè)

10、展 示 的 用 途 ， 即住 宅 、 商 務(wù) 辦 公 和 商 業(yè) 地 產(chǎn) 三 種 不 同 物 業(yè) 類 型 的 特 色 ， 巧 妙 地 糅 合 在 了 這 樣 一 個兼 容 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 中 ， 使 其 達 到 了 兼 容 并 蓄 的 合 三 為 一 的 效 果 。 底 層 是 商 業(yè) 物 品展 示 區(qū) 域二 層 是 開 放 式 的商 業(yè) 洽 談 區(qū)三 層 可 以 用 作 居 住 商 貿(mào) 中 心 (商 務(wù) 花 園 )定 位 建 議【 商 務(wù) 花 園 概 念 展 示 】 商 貿(mào) 中 心 (批 發(fā) 城 )定 位 建 議【 商 貿(mào) 中 心 業(yè) 態(tài) 定 位 與 依 據(jù) 】婦 女 兒 童 用 品 兒

11、 童用 品 類小 商 品類 女 性用 品 類成 衣棉 紡 類 特 色 商 業(yè) 定 位 吸 引 兩 大 消 費 主 體 女 性 與 兒 童商 業(yè) 有 特 色零 批 易 共 存產(chǎn) 品 有 市 場倉 儲 要 求 低市 場 有 空 白人 流 易 聚 集 政 府 必 支 持 商 貿(mào) 中 心 (批 發(fā) 城 )定 位 建 議【 商 貿(mào) 中 心 業(yè) 態(tài) 品 類 】兒 童 用 品n嬰 兒 用 品 （ 奶 瓶 、 奶 嘴 、 濕 紙 巾 、紙 尿 褲 、 理 發(fā) 器 等 ） n玩 具n服 裝 、 鞋 帽n童 車 童 床 木 餐 椅 、 n食 品 (奶 粉 、 輔 食 )n圖 書 、 音 像 、 嬰 兒 卡 片 、

12、 嬰 幼 兒 圖書 、 育 兒 圖 書n嬰 兒 游 泳 設(shè) 備 商 貿(mào) 中 心 (批 發(fā) 城 )定 位 建 議【 商 貿(mào) 中 心 業(yè) 態(tài) 品 類 】婦 女 用 品n 女 帽 手 套 n 女 上 裝 /套 裝 n 女 裙 /女 褲 n 情 侶 裝 n 唐 裝 /中 式 服 裝 n 婚 紗 /禮 服 n 泳 裝 n 女 用 內(nèi) 衣 n 品 牌 內(nèi) 衣 銀 制 飾 品 /玻 璃 飾 品 n 藏 飾 、 其 他 民 族 飾 品 n 珍 珠 /琥 珀 /水 晶 /珊 瑚 類 飾 品 n 首 飾 盒 n 仿 真 飾 品 n 黃 金 /鉑 金 /鉆 石 類 飾 品 n 首 飾 保 養(yǎng) 品 n 眼 鏡 /護

13、理 產(chǎn) 品 n 世 界 名 表 n 其 他 時 尚 飾 品 類 主 題 商 業(yè) 街 定 位 建 議開 辟 河 東 首 例 體 驗 式 的 主 題 商 業(yè) 街 打 造 河 東 首 例 【 環(huán) 形 緩 形 室 】 室 內(nèi) 商 業(yè) 街 區(qū) 理念【 商 業(yè) 街 主 題 定 位 】 n打 破 傳 統(tǒng) 百 貨 商 場 型 、 封 閉 式 購 物 環(huán) 境n開 辟 河 東 首 例 開 發(fā) 式 室 內(nèi) 商 業(yè) 街n以 “ 店 中 店 ” 的 經(jīng) 營 模 式 吸 引 商 家 入 駐n提 倡 “ 一 樣 的 品 牌 ， 不 一 樣 的 購 物 體 驗 ” 【 主 題 商 業(yè) 街 概 念 展 示 】主 題 商 業(yè) 街

14、 定 位 建 議 購 物 中 心 定 位 建 議 【 購 物 中 心 業(yè) 態(tài) 定 位 】業(yè) 態(tài) 種 類 主 力 業(yè) 態(tài) 次 主 力 業(yè) 態(tài) 其 他 業(yè) 態(tài)品 牌 服 飾 展 示 高 檔 鞋 業(yè) 等 品 牌 快 餐 店女 性 服 飾 首 飾 、 化 妝 品 等 咖 啡 店男 裝 服 飾 運 動 休 閑 、 健 身 器 材 等 大 型 餐 飲童 裝 +床 上 用 品 家 居 廣 場 、 家 用 電 器 等 大 型 餐 飲餐 飲 +娛 樂 文 化 、 休 閑 、 運 動 區(qū) 游 藝 廳 業(yè) 態(tài) 配 比 服 裝鞋 業(yè) 珠 寶化 妝 品 家 居電 器 餐 飲休 閑 文 化娛 樂40 10 15 15 20合 計 100 本 項 目 總 結(jié) 專 業(yè) 市 場 的 商 戶 導(dǎo) 入 ，將 為 本 項 目 商 業(yè) 提 供 支 撐40萬 方 大 型 商 業(yè) 體 ，區(qū) 域 核 心 商 業(yè) 地 標(biāo)區(qū) 域 重 點 發(fā) 展 項 目 之 一 ，政 府 支 持 項 目 n外 部 交 通n快 速 發(fā) 展n地 塊 位 置 佳 n市 場 空 白 點n市 場 需 求 點河 東 有 能 力 做 好 專 業(yè) 市 場 超 大 型 商 業(yè) 綜 合 體是 本 項 目 的 機 會 點 n臨 沂 當(dāng) 地 市 民 對 區(qū) 域認 可 度 較 高客 戶 接 受 程 度 Thanks For Your Time!END